Справка

Общество с ограниченной ответственностью "Санрайз Н" (далее - истец, ООО "Санрайз Н") обратилось в Арбитражный суд Красноярского края с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "Эльго" (далее - ответчик, ООО "Эльго") о взыскании 166 520 рублей неосновательного обогащения.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено общество с ограниченной ответственностью "Региональная девелоперская компания" (далее - ООО "Региональная девелоперская компания").

Решением Арбитражного суда Красноярского края от 22 апреля 2010 года исковые требования удовлетворены.

В апелляционной инстанции законность и обоснованность решения суда не проверялись.

Не согласившись с принятым по делу судебным актом ООО "Эльго" обратилось в Федеральный арбитражный суд Восточно-Сибирского округа с кассационной жалобой, в которой, ссылаясь на нарушение судом норм материального права, просит его отменить и оставить исковое заявление без рассмотрения.

Оспаривая судебный акт, заявитель жалобы указывает на то, что суд не запрашивал в установленном законом порядке сведения из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним сведения об объекте недвижимости, который подлежал передаче в аренду по основному договору аренды, и только, основываясь на пояснениях истца, сделал вывод о том, что регистрация права собственности ответчиком на нежилое помещение не осуществлялась.

Федеральным арбитражным судом Восточно-Сибирского округа на основании статьи 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в судебном заседании объявлялся перерыв с 26 августа 2010 года до 14 часов 10 минут 2 сентября 2010 года, о чем было сделано публичное извещение, размещенное в сети Интернет на сайте Федерального арбитражного суда Восточно-Сибирского округа www.fasvso.arbitr.ru.

Кассационная жалоба рассматривается в порядке, предусмотренном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы извещены надлежащим образом (уведомления о вручении почтовых отправлений NN 10772-10774), однако своих представителей в заседание суда не направили, в связи с чем Федеральный арбитражный суд Восточно-Сибирского округа в соответствии с пунктом 3 статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации считает возможным рассмотреть жалобу в их отсутствие. В порядке статьи 279 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации отзыв на кассационную жалобу не поступил.

Проверив соответствие выводов Арбитражного суда Красноярского края о применении норм права установленным им по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, правильность применения судом норм материального и процессуального права при рассмотрении дела и принятии обжалуемого судебного акта и исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе, Федеральный арбитражный суд Восточно-Сибирского округа приходит к следующим выводам.

Как установлено судом первой инстанции и следует из материалов дела, ООО "Эльго" (арендодатель) в лице генерального директора ООО "Региональная девелоперская компания" и ООО "Санрайз Н" (арендатор) 05.11.2008 подписан предварительный договор N ЭА-8/2008, в соответствии с пунктом 1.1 которого, арендодатель и арендатор обязуются в будущем заключить договор аренды (основной договор) нежилого помещения, расположенного по адресу: г. Красноярск, Советский р-н, ул. Белинского, 3 (третий) этаж, оси 10-16; В-К, в помещении общей площадью 2 203,0 кв.м. в торгово-развлекательном центре "Огни". Вышеуказанный адрес является строительным адресом объекта.

Общая площадь помещения на момент подписания договора определена на основании проектной документации и составляет 65,7 кв.м (пункт 1.2 предварительного договора).

Актом приема-передачи от 10.12.2008 во исполнение предварительного договора арендодатель передал, а арендатор принял нежилое помещение N 7, находящееся на 3 этаже в здании, расположенном г. Красноярск, Советский р-н, ул. Белинского, 3, являющееся частью нежилого помещения, общей площадью 2 203 кв.м, принадлежащего ответчику на основании договора инвестирования N 07/И-06 от 30.10.2006. Площадь сдаваемого в аренду помещения составляет 65,7 кв.м.

Расположение помещения определяется на копии плана объекта (приложение N 2 к предварительному договору), существующего на день подписания договора (пункт 1.3 предварительного договора).

Сторонами подписан план арендуемых помещений (приложение N 2 к предварительному договору).

Условия, на которых стороны обязуются в будущем заключить основной договор, закрепляются приложением N 1, являющимся неотъемлемой частью договора (пункт 1.4 предварительного договора).

В приложении N 1 к предварительному договору стороны определили условия договора аренды нежилого помещения, а в приложении N 3 согласовали профиль деятельности арендатора.

В соответствии с пунктом 2.2 предварительного договора основной договор должен быть заключен сторонами договора в течение 10 дней с момента получения арендодателем свидетельства о регистрации права собственности на недвижимое имущество, которое будет сдаваться в аренду.

Согласно пункту 4.5 предварительного договора с даты, указанной в уведомлении об официальном открытии ТРЦ "Огни", арендатор обязуется уплачивать арендодателю платежи за фактическое пользование помещением до момента заключения основного договора в размере 118 260 рублей, в том числе 18 % НДС. Плата за фактическое пользование помещением уплачивается арендатором ежемесячно до 5 числа текущего месяца с указанной в уведомлении даты открытия ТРЦ "Огни" до момента заключения основного договора.

В соответствии с пунктом 4.1 предварительного договора арендатор в качестве обеспечения обязательств по заключению основного договора перечисляет на расчетный счет арендодателя обеспечительный платеж в сумме 236 520 рублей, в том числе НДС 18%, не позднее 5 календарных дней, после заключения предварительного договора аренды.

ООО "Санрайз Н" платежными поручениями перечислило ООО "Эльго" обеспечительный платеж в сумме 236 520 рублей.

Истец 10.11.2009 обратился к ответчику с требованием возвратить

166 520 рублей, составляющих обеспечительный платеж по предварительному договору.

Ответчик в адрес истца направил заявление о зачете взаимных требований от 06.04.2010 N 3, согласно которому ООО "Эльго" сообщило ООО "Санрайз Н" о зачете суммы осуществленного истцом обеспечительного платежа 166 520 рублей в счет платежей за фактическое пользование истцом помещением за период с февраля по сентябрь 2009 года и наличии у истца задолженности по внесению данных платежей в сумме 251 989 рублей по состоянию на 01.10.2009.

Ссылаясь на то, что основной договор аренды не был заключен и обязательства сторон по предварительному договору от 05.11.2008 N ЭА-8/2008 прекратились, ООО "Санрайз Н" обратилось в суд с настоящим иском.

Суд первой инстанции, удовлетворяя заявленные требования, исходил из того, что предварительный договор прекратил свое действие, доказательств заключения основного договора в материалы дела не представлено, в связи с чем оснований для удержания ответчиком суммы обеспечительного платежа в размере 166 520 рублей отсутствуют. При этом суд со ссылкой на часть 1 статьи 25 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" и часть 1 статьи 55 Градостроительного кодекса Российской Федерации от 29.12.2004 N 190-ФЗ отверг довод ответчика об имеющейся задолженности истца за фактическое пользование помещением, сославшись на отсутствие доказательств ввода в эксплуатацию Торгово-развлекательного центра "Огни" и невозможность в связи с этим пользования имуществом.

Кассационная инстанция считает принятый по делу судебный акт законным и обоснованным в силу следующего.

Как правильно установлено судом первой инстанции, правоотношения сторон по делу основаны на договоре N ЭА-8/2008 от 05.11.2008, являющимся предварительным договором аренды недвижимого имущества, в связи с чем к ним подлежат применению общие положения Гражданского кодекса Российской Федерации о договорах и статья 429 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В силу части 1 данной статьи по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

В пункте 14 Информационного письма от 16.02.2001 N 59 "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" Высший Арбитражный Суд Российской Федерации разъяснил, что предварительный договор, по которому стороны обязались заключить договор аренды здания, не является сделкой с недвижимостью. Предметом предварительного договора является обязательство сторон по поводу заключения будущего договора, а не обязательства по поводу недвижимого имущества.

Таким образом, предварительный договор, в соответствии с положениями пункта 1 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации порождает только организационное обязательство по заключению его сторонами в будущем определенного договора, в данном случае, заключение договора аренды нежилого помещения.

Согласно пунктам 2, 3 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации, предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность. Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора.

В соответствии с пунктами 4 и 6 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации в предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор. Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора. Обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.

Следовательно, по смыслу статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации, лица, заключившие предварительный договор, имеют единственную обязанность - заключить в будущем основной договор и право требовать от другой стороны заключения основного договора. Правовая природа предварительных договоренностей, с точки зрения их самостоятельного значения, не предполагает возникновения обязательственных отношений имущественного характера, вытекающих из будущего договора.

В соответствии со статьей 190 Гражданского кодекса Российской Федерации, установленный законом, иными правовыми актами, сделкой или назначаемый судом срок определяется календарной датой или истечением периода времени, который исчисляется годами, месяцами, неделями, днями или часами.

Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в пункте 4 Информационного письма N 66 от 11.01.2002 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" указал, что срок может определяться указанием лишь на такое событие, которое неизбежно должно наступить, то есть не зависеть от воли и действий сторон.

Оценив в совокупности с вышеназванными нормами Гражданского кодекса Российской Федерации условия заключенного сторонами предварительного договора (пункт 2.2) относительно сроков заключения основного договора, суд первой инстанции обоснованно пришел к выводу, что основной договор аренды должен был быть заключен истцом и ответчиком до 05.11.2009, а поскольку доказательств его заключения до указанной даты сторонами не представлено, вывод суда о прекращении обязательств ООО "Эльго" и ООО "Санрайз Н", возникших из предварительного договора, также является правильным.

Учитывая изложенное, правовые основания для удержания перечисленной ООО "Санрайз Н" суммы обеспечительного платежа у ООО "Эльго" отсутствуют.

Поскольку факт получения истребуемой истцом к взысканию суммы в качестве обеспечительного платежа по предварительному договору ответчиком не отрицается, доказательств ее возврата истцу в материалы дела не представлено, суд первой инстанции правомерно со ссылкой на статью 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации удовлетворил заявленные ООО "Санрайз Н" требования.

Довод заявителя кассационной жалобы о том, что согласно статьи 219, пункту 1 статьи 167, статьям 168, 422 и 608 Гражданского кодекса Российской Федерации, в соответствии с которыми при отсутствии государственной регистрации права собственности на недвижимое имущество предварительный договор является недействительным как не соответствующий требованиям закона, а потому стороны договора должны вернуть друг другу все полученное по ничтожной сделке, то есть ООО "Эльго" обязано возвратить ООО "Санрайз Н" полученный обеспечительный платеж, а ООО "Санрайз Н" возместить ООО "Эльго" стоимость пользования имуществом, не может быть принят судом округа, так как предварительный договор не был признан судом первой инстанции недействительным, принятым решением суд только установил момент прекращения обязательств сторон по данному договору.

Ссылка ООО "Эльго" на то, что безвозмездное пользование истцом как коммерческой организацией имуществом другой коммерческой организации не допускается пунктом 4 статьи 575 Гражданского кодекса Российской Федерации, не принимается судом округа, как не имеющий отношения к рассматриваемому спору.

По-видимому, в тексте предыдущего абзаца допущена опечатка. Имеется в виду подпункт 4 пункта 1 статьи 575 Гражданского кодекса Российской Федерации

Таким образом, Арбитражным судом Красноярского края с учетом требований статей 67, 68, 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации исследованы и оценены все представленные сторонами доказательства и сделан законный и обоснованный вывод о правомерном обращении ООО "Санрайз Н" с требованием о взыскании с ООО "Эльго" суммы обеспечительного платежа.

При таких обстоятельствах, Федеральный арбитражный суд Восточно-Сибирского округа считает, что доводы, изложенные в кассационной жалобе, основаны на ошибочном толковании ООО "Эльго" норм права и направлены на переоценку имеющихся в материалах дела доказательств и изложенных выше обстоятельств, установленных судом, что не входит в круг полномочий арбитражного суда кассационной инстанции, перечисленных в статьях 286, 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

При вынесении обжалуемого судебного акта нормы материального и процессуального права применены судом правильно, выводы суда соответствуют обстоятельствам дела и имеющимся доказательствам, предусмотренных статьей 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации оснований для изменения или отмены решения судом округа не выявлено, в связи с чем обжалуемый судебный акт подлежит оставлению без изменения.

Руководствуясь статьями 274, 286-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Восточно-Сибирского округа

постановил:

Решение Арбитражного суда Красноярского края от 22 апреля 2010 года по делу N А33-1548/2010 оставить без изменения, а кассационную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление Федерального арбитражного суда Восточно-Сибирского округа от 9 сентября 2010 г. по делу N А33-1548/2010

Текст Постановления предоставлен Федеральным арбитражным судом Восточно-Сибирского округа по договору об информационно-правовом сотрудничестве

Документ приводится с сохранением пунктуации и орфографии источника

Документ приводится в извлечении: без указания состава суда, рассматривавшего дело, и фамилий лиц, присутствовавших в судебном заседании