Справка

Резолютивная часть постановления объявлена 14 февраля 2011 года.

Полный текст постановления изготовлен 16 февраля 2011 года.

Федеральный арбитражный суд Поволжского округа,

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Торговый дом "МИР", г. Астрахань,

на решение Арбитражного суда Астраханской области от 01.07.2010, постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 28.10.2010 по делу N А06-1326/2010,

по исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью "Торговый дом "МИР", г. Астрахань, к Федеральному государственному образовательному учреждению среднего профессионального образования "Камызякский сельскохозяйственный колледж", г. Астрахань, Российской Федерации в лице Федерального агентства по образованию Российской Федерации, г. Москва, с привлечением к участию в деле в качестве третьего лица Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом по Астраханской области, г. Астрахань, о взыскании 17091917 руб. 87 коп.,

установил:

общество с ограниченной ответственностью "Торговый дом "Мир" (далее - истец, ООО "ТД "Мир") обратилось в Арбитражный суд Астраханской области с исковым заявлением к Федеральному государственному образовательному учреждению среднего профессионального образования "Камызякский сельскохозяйственный колледж" (далее - колледж), Федеральному агентству по образованию Российской Федерации (далее - агентство) о взыскании стоимости произведенных истцом улучшений арендованного имущества в размере 17091917 руб. 87 коп.

Решением Арбитражного суда Астраханской области от 01.07.2010 в удовлетворении заявленных ООО "ТД "Мир" исковых требований отказано.

С ООО "ТД "Мир" в доход федерального бюджета Российской Федерации взыскана государственная пошлина в сумме 108459 руб. 59 коп.

Постановлением Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 28.10.2010 указанное решение оставлено без изменения.

В кассационной жалобе истец просит принятые судебные акты отменить в связи с неправильным применением судом норм материального и процессуального права, несоответствием выводов суда обстоятельствам дела и имеющимся доказательствам, принять по делу новый судебный акт, удовлетворив иск в полном объеме.

Представитель истца доводы, изложенные в кассационной жалобе, поддержал.

Иные лица, участвующие в деле, в судебное заседание не явились, о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы извещены надлежащим образом.

В соответствии с частью 3 статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации кассационная жалоба рассматривается в отсутствие неявившихся лиц.

В судебном заседании 09.02.2011 был объявлен перерыв до 11 час. 15 мин. 14.02.2011 в порядке, предусмотренном статьей 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, после окончания которого судебное заседание было продолжено в том же составе суда.

Проверив в соответствии со статьей 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации законность обжалуемых судебных актов, изучив материалы дела и доводы кассационной жалобы, заслушав представителя истца, суд кассационной инстанции не находит оснований для их отмены в силу следующего.

Как следует из материалов дела и установлено судом, 30.12.2004 между колледжем (арендодатель) и обществом с ограниченной ответственностью "Мир телефонов" (арендатор) заключен договор на сдачу в аренду нежилого помещения, являющегося федеральной собственностью, согласно которому колледж сдал, а арендатор принял в аренду федеральное имущество - нежилое строение, общей площадью 1776 кв.м, расположенное по адресу: г. Камызяк, ул. Любича, д. 17 для использования под магазин.

Срок аренды установлен договором с 01.12.2004 по 01.09.2029.

Пунктом 1.6 договора предусмотрено, что неотделимые улучшения арендуемого имущества производятся арендатором только с согласия колледжа. Стоимость произведенных арендатором улучшений, в том числе, неотделимых возмещению подлежит.

Согласно пункту 2.2.5 договора содержание, обслуживание, охрана, текущий и капитальный ремонт зданий (помещений) производится за счет средств арендатора.

Пунктом 3.1 договора от 30.12.2004 и приложением N 2 к данному договору арендатору при подписании настоящего договора устанавливается арендная плата за пользование федеральным имуществом в сумме 15750 у.е. в год. Сумма ежемесячной арендной платы составляет 1312,5 у.е., налог на добавленную стоимость - 236,25 у.е.

В соответствии с пунктом 3.2 договора от 30.12.2004 ежемесячные платежи за пользование федеральным недвижимым имуществом подлежат оплате в рублях не позднее 10-го числа отчетного месяца в сумме, эквивалентной величине ежемесячной арендной плате плюс налог на добавленную стоимость. Подлежащая оплате сумма в рублях определяется по курсу условной денежной единицы, соответствующему курсу доллара США, установленному Банком России на последний день месяца, предшествующего оплачиваемому.

Передача имущества от арендодателя к арендатору оформлена двусторонним актом от 01.12.2004, подписанным сторонами.

Соглашением от 03.05.2006 стороны внесли изменения в договор аренды от 30.12.2004 в связи с изменением названия арендатора на ООО "ТД "Мир".

Договор аренды зарегистрирован 21.09.2005 в Управлении Федеральной регистрационной службы по Астраханской области.

Истец с одобрения ответчика произвел работы по капитальному ремонту здания согласно рабочему проекту реконструкции здания столовой.

Согласно техническому заключению от 29.12.2009 N ОН-43/09/133, выполненному ООО "Поволжский центр Независимой экспертизы имущества "Прайс" по заданию истца сметная стоимость выполненных СМР по реконструкции здания по адресу: Астраханская область, г. Камызяк, ул. Любича, д. 17 на дату проведения обследования составляет 17534452 руб.

Ответчиком были засчитаны в счет арендной платы за 2005 год произведенные истцу работы по ремонту кровли здания, подвода воды к зданию, остеклению здания на общую сумму 442115 руб. 13 коп.

Остальные затраты по капитальному ремонту имущества ответчиком компенсированы не были.

На письмо истца от 14.04.2009 о компенсации затрат, ответчик сообщил об отказе в возмещении затрат истца по капитальному ремонту в связи с тем, что арендатор не получил разрешение на производство работ, что послужило основанием для обращения ООО "ТД "Мир" в суд с настоящим исковым заявлением.

Согласно статье 611 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

В соответствии с пунктом 1 статьи 612 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках. При обнаружении таких недостатков арендатор вправе по своему выбору потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества.

Суд первой инстанции пришел к выводу, что установить состояние имущества, подлежащего передаче в аренду и факт невозможности его использования по назначению без проведения капитального ремонта, невозможно.

Из договора аренды от 30.12.2004 и акта приема-передачи к нему не усматривается, что сторонами при подписании указанных документов было указано состояние имущества, передаваемого в аренду.

В соответствии с пунктом 1 статьи 616 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель обязан производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором аренды.

В силу со статьи 623 Гражданского кодекса Российской Федерации произведенные арендатором отделимые улучшения арендованного имущества являются его собственностью, если иное не предусмотрено договором аренды.

В случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, не отделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды.

Условиями договора аренды от 30.12.2004 установлено, что неотделимые улучшения арендуемого имущества производятся арендатором только с согласия колледжа. Стоимость произведенных арендатором улучшений, в том числе неотделимых, подлежит возмещению (пункт 1.6).

На основании изложенного суд первой инстанции пришел к верному выводу о том, что арендатор по настоящему делу вправе после прекращения договора аренды требовать от арендодателя возмещения стоимости неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных арендатором с согласия арендодателя.

В соответствии с решением Арбитражного суда Астраханской области от 29.05.2008 по делу N А06-1629/2008 договор аренды нежилого помещения от 30.12.2004, заключенный между колледжем и ООО "ТД "Мир" расторгнут, с арендатора в пользу арендодателя взыскана задолженность по арендной плате в сумме 129251 руб. 72 коп.

Основанием для расторжения договора аренды послужило то, что арендатор не исполнял обязательства по полному и своевременному внесению арендных платежей.

На основании решения арбитражного суда Астраханской области от 26.05.2009 по делу N А06-1579/2009 ООО "ТД "Мир" обязано был возвратить по акту приема-передачи колледжем нежилое строение общей площадью 1776 кв.м (столовая "Юность"), расположенное по адресу: г. Камызяк, ул. Любича, д. 17.

В ходе исполнительного производства на основании акта совершения исполнительных действий от 13.10.2009 указанное строение передано ООО "ТД "Мир" колледжу.

По факту приема-передачи составлен акт приема передачи от 13.10.2009.

23.10.2009 комиссией по инвентаризации колледжа составлен акт инвентаризации переданного в ходе исполнительного производства спорного имущества, согласно которому в ходе инвентаризации было установлено:

- внутренняя отделка помещения полностью демонтирована или уничтожена;

- внутренняя электропроводка демонтирована или повреждена;

- внутренняя разводка водоснабжения так же демонтирована или повреждена;

- внутренняя система теплоснабжения полностью повреждена;

- прилегающая территория захламлена, декоративные ограждения демонтированы в полном объеме, декоративная отделка крыльца частично уничтожена, частично повреждена

Как верно указал суд первой инстанции, вопрос о компенсации неотделимых улучшений может быть решен только при представлении документов, подтверждающих фактическое выполнение работ и затраты по их выполнению.

В качестве доказательства стоимости произведенных истцом отделимых улучшений истцом суду представлено техническое заключение от 29.12.2009 N ОН-43/09/133 по результатам обследования здания, расположенного по адресу: Астраханская область, г. Камызяк ул. Любича, д. 17, составленного обществом с ограниченной ответственностью "Поволжский центр независимой экспертизы имущества "ОТАИС".

Согласно выводам, изложенным в указанном заключении, сметная стоимость выполненных строительно-монтажных работ по реконструкции здания по адресу: Астраханская область, г. Камызяк, ул. Любича, д. 17 на 24.12.2009 составляет 17534452 руб.

Из заключения следует, что в результате визуального обследования установлено, что в указанном здании в 2005 году произведена реконструкция, позволившая использовать здание как торгово-развлекательный комплекс. После реконструкции в подвале здания был размещен ночной клуб "Мирный" и складские помещения, на первом этаже располагался продовольственный магазин, на втором этаже магазин бытовой техники.

В заключении указано, что в 2007 году арендатор покинул здание. На дату обследования существующие здания разграблены, элементы отделки, санитарно-технические приборы и проводка демонтированы.

Из заключения также следует, что набор работ и объемы работ определены на основании рабочего проекта "Реконструкция здания столовой по ул. Любича, д. 17 в г. Камызяк Астраханской области" ООО ПИ "Астраханьпромстройпроект" с учетом корректировок и дополнений, выявленных во время натурного обследования объекта. Расчет стоимости работ произведен в уровне цен на дату осмотра (24.12.2009)

Из заключения не следует, что для проведения обследования и составления заключения ООО "ТД "Мир" были представлены документы, подтверждающие фактическое выполнение работ, указанных в рабочем проекте, и затраты на проведение работ.

Так, в заключение отсутствуют ссылки на акты приемки выполненных работ, договоры на выполнение строительных работ, документы о приобретении строительных материалов, платежные документы и другие документы.

В техническом заключении ООО "Поволжский Центр Независимой Экспертизы Имущества "Прайс" содержится вывод только о сметной стоимости строительно-монтажных работ, и по состоянию на дату проведения обследования.

Стоимость фактически выполненных работ в представленном заключении не указана.

В силу статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации истец должен доказать факт проведения им работ, в результате которых созданы неотделимые улучшения, стоимость этих улучшений.

Суду апелляционной инстанции истцом представлена справка о стоимости выполненных работ и затрат по форме КС-3 от 31.08.2005, согласно которой стоимость выполненных работ и затрат составила всего 9345850 руб. 79 коп., а так же акт о приемке выполненных работ за август 2005 года по форме КС-2 на сумму 9345850 руб. 79 коп.

При этом в справке по форме КС-3 не указан объект, на котором производились работы, в строке "стройка" указано - Дружикин, а так же отсутствует наименование как видов работ, так и наименование затрат.

На основании изложенного указанные документы не были приняты судом в качестве надлежащих доказательств факта проведения работ по улучшению арендованного имущества и стоимость этих улучшений.

Иные доказательства, а именно документы о приобретении строительных материалов, платежные документы и другие документы, подтверждающие затраты общества на проведение работ, истцом суду не представлены.

Согласно пояснениям сторон, работы по водообеспечению, ремонту кровли здания, а также остеклению на сумму 442115 руб. 13 коп. арендодателем зачтены в счет уплаты арендной платы.

Стоимость указанных работ в сумму иска не включена.

Согласно статье 615 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества.

В пункте 2.2.1 также указано, что арендатор обязан использовать помещение исключительно по прямому назначению, то есть под магазин.

В силу статьи 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства, требованиями закона.

Из технического заключения следует, что арендованное имущество использовалось арендатором не только под магазин, но и под ночной клуб и склады, а, следовательно, и работы по улучшению арендованного имущества производились в целях использования здания не только под магазин, но и под ночной клуб и склады, что противоречит положениям Гражданского кодекса Российской Федерации и условиям договора.

Кроме того, судом первой инстанции установлено, что работы по установке охранной и пожарной сигнализации, установке столбов и изготовление металлических секций для забора, изготовление оборудования для детской площадки не относятся к работам по улучшению арендованного имущества.

Установка забора и устройство детской площадки относится к благоустройству территории и не являются обязательными требованиями, предъявляемыми к использованию здания в качестве магазина.

Истцу в аренду предоставлялось здание для использования под магазин, а не земельный участок, прилегающий к этому зданию, на котором установлены забор и организована детская площадка.

Договором аренды предусмотрена компенсация неотделимых улучшений арендованного имущества, а не элементов благоустройства территории.

Кроме того, как верно указал суд первой инстанции, из представленных документов невозможно определить относятся ли элементы благоустройства к отделимым либо неотделимым улучшениям.

В силу абзаца 1 статьи 622 Гражданского кодекса Российской Федерации при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Однако, как следует из материалов дела, имущество возвращено арендодателю в неудовлетворительном состоянии.

Поскольку в результате обследования установлено, что здание разграблено, элементы отделки, санитарно-технические приборы и проводка демонтированы, суд первой инстанции обоснованному выводу, что стоимость фактически выполненных работ на дату обследования не могла быть определена.

Указанные выводы судом апелляционной инстанции признаны правомерными.

Принятые судебные акты основаны на нормах права и материалах дела. Оснований для их отмены, установленных статьей 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия не усматривает.

В соответствии с положениями статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации уплата государственной пошлины по кассационной жалобе относится на истца.

На основании изложенного и руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьями 286, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Поволжского округа постановил:

решение Арбитражного суда Астраханской области от 01.07.2010, постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 28.10.2010 по делу N А06-1326/2010 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

---

Постановление Федерального арбитражного суда Поволжского округа от 16 февраля 2011 г. по делу N А06-1326/2010

Текст постановления предоставлен Федеральным арбитражным судом Поволжского округа по договору об информационно-правовом сотрудничестве

Документ приводится с сохранением орфографии и пунктуации источника

Документ приводится в извлечении: без указания состава суда, рассматривавшего дело, и фамилий лиц, присутствовавших в судебном заседании