Об актуальных изменениях в КС узнаете, став участником программы, разработанной совместно с АО ''СБЕР А". Слушателям, успешно освоившим программу, выдаются удостоверения установленного образца.
(1).jpg)
Программа разработана совместно с АО ''СБЕР А". Слушателям, успешно освоившим программу, выдаются удостоверения установленного образца.
Актуальную версию документа смотрите здесь
Постановление Федерального арбитражного суда Поволжского округа
от 4 декабря 2009 г. по делу N А57-23915/2008
(извлечение)
Резолютивная часть постановления объявлена 30 ноября 2009 года.
Полный текст постановления изготовлен 4 декабря 2009 года.
Федеральный арбитражный суд Поволжского округа,
рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу закрытого акционерного общества "Уникор", г. Саратов,
на решение Арбитражного суда Саратовской области от 19.06.2009 и постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 07.09.2009 по делу N А57-23915/2008,
по исковому заявлению заместителя прокурора Саратовской области, г. Саратов, к администрации города Саратова, г. Саратов, закрытому акционерному обществу "Уникор", г. Саратов, о признании недействительным договора аренды земельного участка от 14.09.2006 N 960, заключенного между администрацией города Саратова и закрытым акционерным обществом "Уникор", при участии третьих лиц: Комитета по управлению имуществом Саратовской области, г. Саратов, Управления Федеральной регистрационной службы по Саратовской области, г. Саратов, Управления Федеральной службы по надзору в сфере защиты прав потребителей и благополучия человека по Саратовской области, г. Саратов, Комитета по земельным ресурсам администрации города Саратова, г. Саратов,
установил:
решением Арбитражного суда Саратовской области от 19.06.2009 исковые требования заместителя прокурора Саратовской области к ответчикам - администрации г. Саратова, закрытому акционерному обществу "Уникор" (далее - ЗАО "Уникор"), о признании недействительным договора аренды земельного участка от 14.09.2006 N 960, заключенного между администрацией г. Саратова и ЗАО "Уникор", удовлетворены частично.
Суд признал недействительным договор аренды земельного участка от 14.09.2006 N 960, заключенный между администрацией г. Саратова и ЗАО "Уникор", применил последствия недействительности договора аренды земельного участка от 14.09.2006 N 960: обязал ЗАО "Уникор" освободить земельный участок площадью 16436 кв.м, с кадастровым номером 64:48:01 01 12:0187, расположенный по адресу: г. Саратов, Новосоколовогорский жилой район, передав его по акту приема-передачи администрации г. Саратова. В остальной части иска отказал суд отказал.
Постановлением Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 07.09.2009 решение суда оставлено без изменения.
В кассационной жалобе ЗАО "Уникор" просит отменить названные судебные акты как принятые с нарушением норм материального и процессуального права, в удовлетворении исковых требований отказать.
В заседании кассационной инстанции 30.11.2009 в порядке статьи 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации объявлялся перерыв с 15 часов 40 минут до 17 часов 00 минут.
Кассационная коллегия Федерального арбитражного суда Поволжского округа, проверив законность обжалованных судебных актов, правовых оснований для их отмены либо изменения не находит.
Как следует из материалов дела, на основании постановления от 30.12.2005 N 381А-227 между администрацией г. Саратова и ЗАО "Уникор" 14.09.2006 заключен договор аренды земельного участка N 960, по условиям которого ЗАО "Уникор" получило в аренду на 49 лет земельный участок, площадью 16436 кв.м с кадастровым номером 64:48:01 01 12:0187, расположенный по адресу: г. Саратов, Новосоколовогорский жилой район, с разрешенным использованием - для строительства индивидуальных жилых домов усадебного типа.
Регистрация права аренды ЗАО "Уникор" на указанный земельный участок проведена Управлением Федеральной регистрационной службы по Саратовской области 23.11.2006.
Пунктом 10 статьи 3 Федерального закона от 25.01.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" (в редакции, действующей на момент совершения сделки) предусмотрено, что до разграничения государственной собственности на землю государственная регистрация права государственной собственности на землю для осуществления распоряжения землями, находящимися в государственной собственности, не требуется. Распоряжение указанными землями до разграничения государственной собственности на землю осуществляется органами местного самоуправления в пределах их полномочий, если законодательством не предусмотрено иное. При этом законодательством Саратовской области полномочия по распоряжению земельными участками на территории г. Саратова были перераспределены.
По-видимому, в тексте предыдущего абзаца допущена опечатка. Имеется в виду Федеральный закон от 25 октября 2001 г. N 137-ФЗ
Согласно статье 608 Гражданского кодекса Российской Федерации право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику.
В соответствии с частью 1 статьи 4 Закона Саратовской области от 21.05.2004 N 23-ЗСО "О земле" (в редакции, действующей на момент заключения рассматриваемого договора) до разграничения государственной собственности на землю специально уполномоченный правительством области орган исполнительной власти области осуществляет распоряжение, в том числе предварительное согласование мест размещения объектов, следующими находящимися в государственной собственности земельными участками:
1) свободными от прав третьих лиц, кроме:
а) предоставляемых для целей садоводства, огородничества, животноводства, дачного строительства, личного подсобного хозяйства, индивидуального жилищного строительства, коллективного и индивидуального гаражного строительства, строительства погребов и хозблоков;
б) предоставляемых для размещения объектов розничной торговли, бытовых услуг, общественного питания, если площадь земельного участка не превышает 100 кв.м;
2) из состава земель сельскохозяйственного назначения, размер которых превышает два гектара;
3) на которые приобретают права в соответствии со статьей 36 Земельного кодекса Российской Федерации юридические лица, а также граждане и юридические лица совместно, за исключением земельных участков, занятых жилищным фондом, имуществом потребительских кооперативов граждан, садоводческих, огороднических или дачных некоммерческих объединений граждан.
Распоряжение иными земельными участками до разграничения государственной собственности на землю, в том числе при переоформлении гражданами ранее возникшего права постоянного (бессрочного) пользования и пожизненного наследуемого владения, осуществляется органами местного самоуправления в пределах их полномочий, если федеральным законодательством не предусмотрено иное (часть 2 статьи 4 Закона Саратовской области "О земле").
Определением судебной коллегии по гражданским делам Верховного суда Российской Федерации от 28.09.2005 N 32-Г05-16 порядок распоряжения землями, находящимися в государственной собственности до их разграничения, определенный Законом Саратовской области "О земле", признан не противоречащим действующему законодательству. Органы местного самоуправления вправе распоряжаться только теми земельными участками, которые не указаны в части 1 статьи 4 Закона Саратовской области "О земле".
Постановлением правительства Саратовской области от 05.10.2004 N 216-П "Об утверждении Правил предоставления гражданам и юридическим лицам прав на находящиеся в государственной собственности земельные участки" уполномоченным органом по распоряжению участками, предусмотренными частью 1 статьи 4 Закона Саратовской области "О земле", определен Комитет по управлению имуществом Саратовской области.
Поскольку земельный участок, площадью 16436 кв.м, с кадастровым номером 64:48:01 01 12:0187, был свободен от прав третьих лиц, распоряжение этим участком в 2006 году относилось к компетенции Комитета по управлению имуществом области, а не органов местного самоуправления г. Саратова, у которых отсутствовало право на заключение рассматриваемого договора и в связи с этим договор аренды земельного участка от 14.09.2006 N 960 со стороны арендатора заключен неуправомоченным лицом, что противоречит статье 608 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункту 10 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации", статье 4 Закона Саратовской области "О земле".
В постановлении администрации г. Саратова от 30.12.2005 N 381А-227 в качестве правового основания его издания указана статья 30.1 Земельного кодекса Российской Федерации. Земельный участок площадью 16436 кв.м с кадастровым номером 64:48:01 01 12:0187 предоставлен для жилищного строительства.
В соответствии с пунктом 2 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации земельные участки могут быть предоставлены их собственниками в аренду в соответствии с требованиями гражданского законодательства и норм указанной статьи.
Статьей 30 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрены два способа предоставления земель для строительства: без предварительного и с предварительным согласованием мест размещения объектов.
Предоставление земельного участка для строительства с предварительным согласованием места размещения объекта осуществляется в следующем порядке: 1) выбор земельного участка и принятие в порядке, установленном статьей 31 Земельного кодекса Российской Федерации, решения о предварительном согласовании места размещения объекта; 2) проведение работ по формированию земельного участка; 3) государственный кадастровый учет земельного участка в соответствии с правилами, предусмотренными статьей 70 названного Кодекса; 4) принятие решения о предоставлении земельного участка для строительства в соответствии с правилами, установленными статьей 32 Кодекса.
В силу пункта 2 статьи 16 Федерального закона Российской Федерации от 29.12.2004 N 191-ФЗ "О введении в действие Градостроительного кодекса Российской Федерации" Земельный кодекс Российской Федерации дополнен статьей 30.1, согласно которой земельные участки для жилищного строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются в собственность или в аренду без предварительного согласования места размещения объекта; продажа земельных участков для жилищного строительства или продажа права на заключение договоров аренды земельных участков для жилищного строительства осуществляется на аукционах, за исключением случая, установленного пунктом 27 статьи 38.1 названного Кодекса.
Данная норма вступила в законную силу с 01.10.2005 (статья 18 Федерального закона от 29.12.2004 N 191-ФЗ).
В абзаце 5 пункта 15 статьи 3 Федерального закона "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" в редакции Федерального закона N 232-ФЗ предусмотрено, что в случае, если в соответствии с Земельным кодексом Российской Федерации частично или полностью выполнены процедуры по выбору земельного участка для строительства, но до 1 октября 2005 года не принято решение о предварительном согласовании места размещения объекта, такой земельный участок не может быть предоставлен для жилищного строительства в аренду или собственность без проведения аукциона.
Согласно пункту 4 статьи 38 Федерального закона N 232-ФЗ данная норма распространяется на правоотношения, возникшие с 01.10.2005.
Орган местного самоуправления имел право на вынесение постановления от 30.12.2005 N 381А-227 о предоставлении спорного земельного участка в аренду ЗАО "Уникор", однако, не был соблюден порядок предоставления земельных участков, предусмотренный земельным законодательством.
Согласно статье 31 Земельного кодекса Российской Федерации юридические лица, заинтересованные в предоставлении земельного участка для строительства, обращаются в исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, предусмотренные статьей 29 названного Кодекса, с заявлением о выборе земельного участка и предварительном согласовании места размещения объекта. В заявлении должны быть указаны назначение объекта, предполагаемое место его размещения, обоснование примерного размера земельного участка, испрашиваемое право на земельный участок.
Согласно пункту 2 статьи 31 Земельного кодекса Российской Федерации орган местного самоуправления по заявлению гражданина или юридического лица либо по обращению предусмотренного статьей 29 названного Кодекса исполнительного органа государственной власти обеспечивает выбор земельного участка на основе документов государственного земельного кадастра и документов землеустройства с учетом экологических, градостроительных и иных условий использования соответствующей территории и недр в ее границах посредством определения вариантов размещения объекта и проведения процедур согласования в случаях, предусмотренных федеральными законами, с соответствующими государственными органами, органами местного самоуправления, муниципальными организациями.
Выбор земельного участка должен осуществляться посредством определения вариантов размещения объекта и проведения процедур согласования с соответствующими государственными органами, органами местного самоуправления, муниципальными организациями в случаях, предусмотренных федеральными законами.
Согласно пункту 3 статьи 31 Земельного кодекса Российской Федерации и статье 18 Градостроительного кодекса Российской Федерации, действовавшего на момент принятия постановления, органы местного самоуправления городских и сельских поселений должны были информировать местное население о предстоящем или возможном предоставлении спорного земельного участка для строительства.
В пункте 2 статьи 18 Градостроительного кодека Российской Федерации установлено, что информирование граждан, их объединений и юридических лиц Российской Федерации о градостроительной деятельности осуществляется соответствующими федеральными органами исполнительной власти, органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления через средства массовой информации, посредством проведения общественных обсуждений, а также организации экспозиций и выставок. Независимо от целей, для которых предоставляется земельный участок, предусмотрена заблаговременная публикация информации о предстоящем предоставлении земельного участка.
Администрация города Саратова не информировала население о предстоящем предоставлении земельного участка для строительства, и тем самым не были соблюдены требования земельного и градостроительного законодательства.
Согласно пунктам 1 и 2 статьи 30.1 Земельного кодекса Российской Федерации земельные участки для жилищного строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются в собственность или в аренду без предварительного согласования места размещения объекта. Продажа земельных участков для жилищного строительства или продажа права на заключение договоров аренды земельных участков для жилищного строительства осуществляется на аукционах. Порядок организации и проведения таких аукционов определен статьей 38.1 Земельного кодекса Российской Федерации. Договор аренды земельного участка для жилищного строительства в этом случае заключается на основании протокола о результатах аукциона, а не на основании решения о предоставлении участка для строительства (пункт 7 статьи 30, статья 38.1 Земельного кодекса Российской Федерации).
Аукцион представляет собой продажу, в частности имущества, с публичных торгов, при которой продаваемое имущество приобретается лицом, предложившим наивысшую цену, тогда как право на первоочередное получение чего-либо предполагает безусловное предоставление при отсутствии торгов. Действующим законодательством не предусмотрены какие-либо льготы для лиц, участвующих в аукционе. В рамках аукциона, проведение которого предполагает соблюдение определенных условий (внесение задатка, "шаг аукциона" и т.д.), а также обязательное участие нескольких лиц, невозможна реализация принципа первоочередности предоставления гражданам земельных участков.
На дату предоставления ЗАО "Уникор" спорного земельного участка действовал прямой запрет на предоставление земельных участок в аренду для жилищного строительства без проведения торгов.
Договор аренды земельного участка от 14.09.2006 N 960 является недействительным в силу ничтожности.
Согласно статье 167 Гражданского кодекса Российской Федерации недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения. При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке.
Кроме того, согласно статье 167 Гражданского кодекса Российской Федерации при недействительности сделки к ее сторонам применяется двусторонняя реституция - возврат сторон в первоначальное положение.
Поскольку по недействительному договору аренды земельного участка от 14.09.2006 N 960 ЗАО "Уникор" получило спорный земельный участок, он подлежит возврату администрации г. Саратова в том состоянии, в котором был получен на момент заключения договора.
Выводы суда о применении норм права соответствуют фактическим обстоятельствам дела, представленным сторонами доказательствам.
Оснований для удовлетворения кассационной жалобы исходя из приведенных заявителем доводов не имеется. К заявленным по делу требованиям судом применен закон, действовавший на дату издания 30.12.2005 постановления N 381 А-227, заключения договора аренды от 14.09.2006 N 960.
На основании изложенного и руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьями 286, 288, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Поволжского округа постановил:
решение Арбитражного суда Саратовской области от 19.06.2009 и постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 07.09.2009 по делу N А57-23915/2008 оставить без изменений, кассационную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
