Об актуальных изменениях в КС узнаете, став участником программы, разработанной совместно с АО ''СБЕР А". Слушателям, успешно освоившим программу, выдаются удостоверения установленного образца.
(1).jpg)
Программа разработана совместно с АО ''СБЕР А". Слушателям, успешно освоившим программу, выдаются удостоверения установленного образца.
Постановление Федерального арбитражного суда Западно-Сибирского округа
от 15 сентября 2010 г. по делу N А03-12651/2009
(извлечение)
Общество с ограниченной ответственностью Научно-производственный центр "Медицина труда" (далее - ООО НПЦ "Медицина труда") обратилось в Арбитражный суд Алтайского края к обществу с ограниченной ответственностью "Старые традиции" (далее - ООО "Старые традиции") с иском о взыскании неосновательного обогащения в сумме 502 748 рублей 68 копеек, из которых 350 000 рублей долг за пользование нежилым помещением за период с 15.08.2006 по 01.03.2007, расположенным по адресу: г. Баранул, пр-т Комсомольский, 128 "б", 152 751 рубль 62 копейки - долг по оплате коммунальных платежей.
Решением от 27.01.2010 года Арбитражного суда Алтайского края в иске отказано в полном объеме.
Постановлением от 20.04.2010 года Седьмого арбитражного апелляционного суда решение суда первой инстанции оставлено без изменения, апелляционная жалоба без удовлетворения.
Не согласившись с решением и постановлением, ООО НПЦ "Медицина труда" обратилось с кассационной жалобой, в которой просит обжалуемые судебные акты отменить, дело направить на новое рассмотрение в арбитражный суд первой инстанции.
Заявитель полагает, что выводы судов обеих инстанций и доводы ответчика находятся в противоречии с исследованными в суде материалами и опровергаются документами, представленными заявителем.
Как указал заявитель, по методике расчета, утвержденной Решением Баранульской городской думы от 26.11.2004 года N 55 и заявленной ответчиком, сумма арендной платы за период использования нежилого помещения с 15.08.2006 по 01.03.2007 составляет 873 335 рублей. Согласно отчета N 117/10 об оценке объекта недвижимости - здания спортивно-оздоровительного комплекса, расположенного по адресу: г. Барнаул, пр-т Комсомольский, 128 "б", рыночная стоимость арендной платы составила 180 руб./кв.м. (отчет выполнен ООО "Бизнес Консалтинг" с 11.05.2010 по 13.05.2010).
Ответчик - ООО "Старые традиции" представил отзыв на кассационную жалобу, просит обжалуемые судебные акты оставить без изменения, а жалобу без удовлетворения.
Рассмотрев доводы кассационной жалобы, проверив в соответствии со статьями 286 - 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации законность обжалуемых судебных актов по настоящему делу, суд кассационной инстанции считает их подлежащими отмене.
Из материалов дела следует, что между ООО НПЦ "Медицина труда" (арендодатель) и ООО "Старые традиции" (арендатор) подписан договор аренды нежилого помещения N 8 от 15.08.2006 года, во исполнение условий которого арендатору передано в аренду нежилое помещение - здание спортивно-оздоровительного двухэтажного комплекса с подвалом, общей площадью 825,2 кв.м., расположенное по адресу: г. Барнаул, пр. Комсомольский, 128 "б", что подтверждается актом приема-передачи от 15.08.2006 года и не оспаривается ответчиком.
Срок действия договора установлен в течение 7 лет с 15.08.2006 по 15.08.2013 (пункт 1.4 договора).
Пунктом 3.1 договора стороны предусмотрели, что сумма арендной платы составляет 100 000 рублей в месяц; эксплуатационные и иные коммунальные расходы оплачиваются арендатором по отдельным договорам с соответствующими организациями. Арендатор до 10 числа каждого месяца перечисляет арендодателю 100% арендной платы за текущий месяц (пункт 3.2 договора).
Договор в установленном законом порядке не прошел процедуру государственной регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, поэтому по правилам пункта 2 статьи 609 и пункта 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды N 8 от 15.08.2006 года является незаключенным.
Арендатор нежилое помещение принял по акту приема-передачи от 15.08.2006 года и использовал его до 01.03.2007 года, известив арендодателя уведомлением от 21.11.2006 года о расторжении договора с 01.03.2007. Факт использования переданного по акту нежилого помещения не оспаривается ответчиком.
За период использования нежилого помещения с 15.08.2006 по 01.03.2007 арендатор частично оплатил арендные платежи на сумму 300 000 рублей и коммунальные платежи на сумму 133 610 рублей 98 копеек, что не оспаривается сторонами.
По расчету истца, с учетом частичной оплаты долг ответчика за пользование имуществом в период с 15.08.2006 по 01.03.2007 составил: 350 000 рублей - по арендным платежам, 152 751 рубль 62 копейки - по коммунальным платежам.
Гарантийным письмом без даты и номера, подписанным генеральным директором П.М.Т., ответчик обязался погасить задолженность по арендным платежам в размере 300 000 рублей в срок до 15.07.2007.
Ссылаясь на факт незаключенности договора аренды N 8 от 15.08.2006 года и частичную оплату арендных и коммунальных платежей, истец обратился в суд с иском о взыскании неосновательного обогащения.
Ответчик, возражая против заявленных требований, сослался на методику расчета арендной платы, утвержденную Решением Баранульской городской думы от 26.11.2004 N 55.
Отказывая в удовлетворении заявленных требований в полном объеме, суд первой инстанции пришел к выводу о незаключенности договора аренды N 8 от 15.08.2006 года и необходимости определения размера неосновательного обогащения по правилам статьи 424 гражданского кодекса Российской Федерации как цены, обычно взимаемой за аренду аналогичного нежилого помещения при сравнимых обстоятельствах.
Как указал суд первой инстанции, поскольку представленные истцом доказательства не позволяют однозначно определить, какой ценой необходимо пользоваться при определении размера неосновательного обогащения, заявленные требования истца удовлетворению не подлежат. Судом отмечено, что истец не представил доказательства несения расходов по предъявленному ответчику счету N 9 от 07.03.2007 года на сумму 32 303 рубля 56 копеек за перерасход воды по показаниям счетчика.
Суд апелляционной инстанции поддержал вынесенное решение, указав на отсутствие обоснованности используемого истцом в расчете размера арендной платы применительно к положениям пункта 3 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Кассационная инстанция считает, что выводы судебных инстанций сделаны по неполно установленным обстоятельствам дела, исходя из следующего.
Согласно статье 210 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором.
В силу статьи 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), независимо от того, явилось неосновательное обогащение результатом поведения приобретателя имущества, потерпевшего, третьих лиц или произошло помимо их воли.
Исходя из того, что бремя содержания недвижимого имущества (здания, расположенного по адресу г. Баранаул, пр. Комсомольский, 128 "б"), в том числе по оплате коммунальных платежей в силу закона несет собственник имущества, суд должен был исследовать вопрос о несении истцом расходов по коммунальным платежам за период с 15.08.2006 по 01.03.2007.
Вместе с тем, суды обеих инстанций, не исследуя указанный вопрос, дали оценку только одному платежу, предъявленному ответчику в счете N 9 от 07.03.2007 года.
Арбитражные суды, сославшись на необоснованность заявленного истцом размера арендных платежей за аналогичное помещение при сравнимых обстоятельствах, не рассмотрели вопрос об отсутствии в материалах дела доказательств несоразмерности такого размера. Заявленная ответчиком методика расчета арендных платежей, утвержденная Решением Баранульской городской думы от 26.11.2004 года N 55, не может быть принята во внимание, поскольку предполагает расчет арендной платы за пользование муниципальным имуществом.
Представленный истцом отчет эксперта N 117/10 об оценке объекта недвижимости, выполненный ООО "Бизнес Консалтинг" с 11.05.2010 по 13.05.2010, судом во внимание не принимается, поскольку не был предметом рассмотрения в суде первой и апелляционной инстанций.
В нарушение статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражные суды ограничились только возложением на истца бремени доказывания соразмерности заявленного размера неосновательного обогащения.
Кроме того, судебные инстанции не исследовали вопрос о пользовании ответчиком нежилым помещением в период с 15.08.2006 по 01.03.2007 и данное им по гарантийному письму без даты и номера обязательство уплатить долг в размере 300 000 рублей в срок до 15.07.2007 года.
Исходя из того, что изложенные обстоятельства не были предметом исследования и оценки судами при рассмотрении спора, арбитражные суды в полной мере не установили обстоятельства, необходимые для разрешения спора по существу.
При таких обстоятельствах обжалуемые судебные акты подлежат отмене, а дело - направлению на новое рассмотрение в суд первой инстанции.
Руководствуясь пунктом 3 части 1 статьи 287, частью 1 статьи 288, статьей 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Западно-Сибирского округа постановил:
Решение от 27.01.2010 года Арбитражного суда Алтайского края и постановление от 20.04.2010 года Седьмого арбитражного апелляционного суда по делу N А03-12651/2009 отменить.
Дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Алтайского края.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
