Постановление Федерального арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 13 апреля 2010 г. по делу N А70-10747/2009 Отказывая в удовлетворении требования об обязании регистрирующего органа зарегистрировать дополнительное соглашение к договору ипотеки, суд исходил из того, что передача недвижимого имущества, уже находящегося в залоге, в последующую ипотеку возможна только на основании нового договора об ипотеке, в том числе и когда он заключается между теми же юридическими лицами (извлечение)

Постановление Федерального арбитражного суда Западно-Сибирского округа
от 13 апреля 2010 г. по делу N А70-10747/2009
(извлечение)

Акционерный Западно-Сибирский коммерческий банк открытое акционерное общество (далее - ОАО "Запсибкомбанк", Общество) обратилось в Арбитражный суд Тюменской области с заявлением к Управлению Федеральной регистрационной службы по Тюменской области, Ханты-Мансийскому и Ямало-Ненецкому автономным округам, в котором просило:

- признать незаконными действия по приостановлению государственной регистрации дополнительного соглашения от 27.07.2009 N 1 к договору об ипотеке (залоге недвижимости) от 24.02.2009 N 990019509/3-4 к договору кредитования от 24.02.2009 N 9900195/09К, влекущие за собой отказ в государственной регистрации;

- обязать регистрирующий орган зарегистрировать дополнительное соглашение от 27.07.2009 N 1 к договору об ипотеке (залоге недвижимости) от 24.02.2009 N 990019509/3-4 к договору кредитования от 24.02.2009 N 9900195/09К.

Определением суда от 02.10.2009 к участию в деле привлечено третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора, - П.С.П.

Арбитражным судом Тюменской области также было вынесено определение о замене в порядке процессуального правопреемства Управления Федеральной регистрационной службы по Тюменской области, Ханты-Мансийскому и Ямало-Ненецкому автономным округам на Управление Росреестра по Тюменской области, в связи с тем, что 02.11.2009 Управление Федеральной регистрационной службы по Тюменской области, Ханты-Мансийскому и Ямало-Ненецкому автономным округам переименовано в Управление Росреестра по Тюменской области (далее - Управление Росреестра).

Решением арбитражного суда первой инстанции от 01.12.2009 в удовлетворении заявленных Обществом требований отказано.

В обоснование принятого решения суд первой инстанции указал на то, что передача недвижимого имущества, уже находящегося в залоге, в последующую ипотеку возможна только на основании нового договора об ипотеке, в том числе и тогда, когда он заключается между теми же лицами, что и в предшествующей ипотеке.

Постановлением апелляционного суда от 12.02.2010 решение суда первой инстанции оставлено без изменения.

В кассационной жалобе Общество, полагая, что при вынесении судебных актов нарушены нормы материального права, а именно неправильно истолкованы статьи 43 и 45 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)", судами не принята во внимание позиция Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, выраженная в письме Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 28.01.2005 N 90 "Обзор практики рассмотрения арбитражными судами споров, связанных с договором об ипотеке", просит отменить решение суда и постановление апелляционной инстанции и принять новый судебный акт о признании действий Управления Росреестра по приостановлению государственной регистрации дополнительного соглашения N 1 к договору об ипотеке от 24.02.2009 к договору кредитования от 24.02.2009, влекущих отказ в государственной регистрации, незаконными.

В отзыве на кассационную жалобу Управление Росреестра, опровергая доводы кассационной жалобы, считает, что арбитражным судом дана правильная правовая оценка имеющимся в деле доказательствам и сделаны обоснованные выводы. Просит оставить решение суда и постановление апелляционной инстанции без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

В судебном заседании представители лиц, участвующих в деле, поддержали свои доводы, изложенные в кассационной жалобе и отзыве на нее.

Проверив в соответствии с требованиями статей 284, 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации законность принятых судебных актов, изучив доводы кассационной жалобы, отзыв на нее, заслушав представителей лиц, участвующих в деле, суд кассационной инстанции не находит оснований для удовлетворения кассационной жалобы.

Из материалов дела следует, что 24.02.2009 между ОАО "Запсибкомбанк" и обществом с ограниченной ответственностью "Радуга" (Заемщик) был заключен договор кредитования N 9900195/09К (т. 1 л.д. 18-23).

В соответствии с пунктом 1.1 указанного договора Банк обязуется предоставить Заемщику денежные средства (кредит) в размере 8 400 000 руб. на предусмотренных в нем условиях, а Заемщик обязуется принять (получить) кредит, а затем возвратить полученный кредит в срок, оговоренный в пункте 2.1 договора, и уплатить проценты за пользование кредитом в размере и на условиях, оговоренных в разделе 6 договора кредитования.

В качестве обеспечения исполнения Заемщиком обязательств по названному договору кредитования 24.02.2009 между Обществом (Залогодержателем) и П.С.П. (Залогодателем) был заключен договор об ипотеке (залоге недвижимости) N 990019509/3-4 (далее - договор об ипотеке) (т. 1 л.д. 13-17).

Согласно пунктам 1.1, 1.2 названного договора Залогодержателю Залогодателем было передано в залог принадлежащее последнему на праве собственности следующее недвижимое имущество (далее - предмет залога):

- однокомнатная квартира на 1 этаже жилого дома по адресу: г. Тюмень, ул. Сургутская, д. 11, корп. 2, кв. 1;

- нежилое помещение (машиноместо N 49), расположенное на автостоянке в подвале жилого дома по адресу: г. Тюмень, ул. Осипенко, д. 73, и общее имущество в виде 169/91196 доли в праве общей долевой собственности на многоквартирный жилой дом (Литера АЗ) по адресу: г. Тюмень, ул. Осипенко, д. 73, и земельный участок под ним, общей площадью 2410 кв.м., кадастровый номер 72:23:02 17 002:0153, адрес: г. Тюмень, ул. Осипенко-Немцова-Таборная;

- нежилое помещение, расположенное на подвальном этаже (номер по плану 6) по адресу: г. Тюмень, ул. Свердлова, д. 1, стр. 1, гараж 3;

- нежилое помещение (номера по плану 35-42, 44, 49), расположенное на 10 этаже жилого дома (Литера А2) по адресу: Тюменская, область, г. Тюмень, ул. Немцова, д. 4.

Договор об ипотеке, а также ипотека предмета залога 17.03.2009 были в установленном порядке зарегистрированы в регистрирующем органе.

Между П.С.П. и Обществом 27.07.2009 подписано дополнительное соглашение к договору об ипотеке (далее - дополнительное соглашение), в соответствии с которым ипотекой предмета залога дополнительно обеспечивается исполнение обязательств по следующим сделкам:

- договору кредитования от 16.06.2006 N 99911019/06К, заключенному между "Запсибкомбанк" ОАО (Банком) и обществом с ограниченной ответственностью "Радуга" (Заемщиком) (т. 1 л.д.25-30);

- договору кредитования от 11.01.2007 N 9900134/07К, заключенному между "Запсибкомбанк" ОАО (Банком) и обществом с ограниченной ответственностью "Радуга" (Заемщиком) (т. 1 л.д.33-37);

- договору кредитования от 30.06.2006 N 99122219/06К, заключенному между "Запсибкомбанк" ОАО (Банком) и обществом с ограниченной ответственностью "Радуга" (Заемщиком) (т. 1 л.д.39-44);

- договору кредитной линии от 24.07.2007 N 9912666/07/1, заключенному между "Запсибкомбанк" ОАО (Банком) и обществом с ограниченной ответственностью "Радуга" (Заемщиком) (т. 1 л.д.47-50);

- договору кредитования от 14.08.2008 N 9914498/08К, заключенному между "Запсибкомбанк" ОАО (Банком) и обществом с ограниченной ответственностью "Радуга" (Заемщиком) (т. 1 л.д.52-56).

ОАО "Запсибкомбанк" 12.08.2009 обратилось в регистрирующий орган с заявлениями о государственной регистрации дополнительного соглашения (расписки в получении документов на государственную регистрацию - т. 1 л.д.59-66).

Регистрирующий орган уведомлением от 03.01.2009 (т. 1 л.д. 67-69) проинформировал Общество о приостановлении государственной регистрации дополнительного соглашения N 1 к договору от ипотеке (залоге недвижимости) N 990019509/З-4 от 24.02.2009 к договору кредитования N 9900195/09К от 24.02.2009 от 27.07.2009 на перечисленные выше объекты недвижимого имущества, указав на невозможность заключения дополнительного соглашения, в соответствии с которым зарегистрированным договором ипотеки обеспечиваются новые кредитные обязательства. Регистрирующий орган отметил, в данном случае требуется заключение между залогодателем и залогодержателем нового договора о залоге недвижимости по правилам, установленным для последующей ипотеки.

Посчитав, что действия регистрирующего органа являются незаконными и нарушают права и законные интересы Общества, последнее обратилось с соответствующими требованиями в арбитражный суд.

Отказывая Обществу в удовлетворении заявленных требований, арбитражные суды пришли к выводу о том, что передача недвижимого имущества, уже находящегося в залоге, в последующую ипотеку возможна только на основании нового (последующего) договора об ипотеке, в том числе и когда он заключается и между теми же юридическими лицами, что и в предшествующей ипотеке.

Суд кассационной инстанции поддерживает вывод судов, в связи с чем отклоняет доводы кассационной жалобы, при этом исходит из следующего.

Залог земельных участков, предприятий, зданий, сооружений, квартир и другого недвижимого имущества (ипотека) регулируется законом об ипотеке (пункт 2 статьи 334 Гражданского кодекса Российской Федерации). Общие правила о залоге, содержащиеся в настоящем Кодексе, применяются к ипотеке в случаях, когда настоящим Кодексом или законом об ипотеке не установлены иные правила.

В соответствии с пунктом 1 статьи 1 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" (далее - Закон об ипотеке) по договору о залоге недвижимого имущества (договору об ипотеке) одна сторона - залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны - залогодателя преимущественно перед другими кредиторами залогодателя, за изъятиями, установленными федеральным законом.

При этом в силу статьи 2 Закона об ипотеке ипотека может быть установлена в обеспечение обязательства по кредитному договору, по договору займа или иного обязательства, в том числе обязательства, основанного на купле-продаже, аренде, подряде, другом договоре, причинении вреда, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Согласно пункту 1 статьи 43 указанного Закона имущество, заложенное по договору об ипотеке в обеспечение исполнения одного обязательства (предшествующая ипотека), может быть предоставлено в залог в обеспечение исполнения другого обязательства того же или иного должника тому же или иному залогодержателю (последующая ипотека). Очередность залогодержателей устанавливается на основании данных Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество о моменте возникновения ипотеки, определенных по правилам пунктов 5 и 6 статьи 20 указанного выше Федерального закона.

Статьей 45 названного Федерального закона предусмотрено, что в последующем договоре об ипотеке делаются отметки обо всех регистрационных записях о предшествующих ипотеках того же имущества. Отметка о последующей ипотеке вносится в регистрационные записи обо всех предшествующих ипотеках того же имущества.

Учитывая указанные нормы права, следует вывод о необходимости заключения самостоятельных договоров последующей ипотеки и в случаях, когда они заключаются теми же юридическими лицами, что и в предшествующей ипотеке.

Арбитражными судами установлено и из материалов дела следует, что на момент подписания дополнительного соглашения его сторонами предмет залога уже обеспечивает исполнение обязательств заемщика по договору кредитования от 24.02.2009 N 9900195/09К на основании зарегистрированного договора об ипотеке (залоге недвижимости) от 24.02.2009 N 990019509/З-4, и намерение передать в залог это же имущество в обеспечение исполнения обязательств заемщика по договорам кредитования от 16.06.2006 N 99911019/06К, от 11.01.2007 N 9900134/07К, от 30.06.2006 N 99122219/06К, от 24.07.2007 N 9912666/07/1, от 14.08.2008 N 9914498/08К направлено на установление последующей ипотеки.

Судами обоснованно принято во внимание, что Закон об ипотеке не содержит каких-либо запретов на установление ипотеки в обеспечение нескольких обязательств по заключенным сторонами кредитным договорам одним договором о залоге, вместе с тем предусматривает специальные правила для последующей ипотеки, согласно которым последующая ипотека подлежит государственной регистрации, а договор о такой ипотеке должен содержать отметки обо всех регистрационных записях предшествующих ипотек того же имущества.

При этом установление последующей ипотеки путем заключения дополнительного соглашения к предшествующему договору ипотеки положениями Закона об ипотеке не предусмотрено, в том числе и в тех случаях, когда залогодателем и залогодержателем по предшествующей и последующей ипотекам являются одни и те же лица.

Заключение нового договора о каждой последующей ипотеке, отметки в них обо всех регистрационных записях о предшествующих ипотеках того же имущества, государственная регистрация каждого последующего договора об ипотеке направлены на закрепление четко определенной очередности удовлетворения денежных требований каждого залогодержателя к должнику из стоимости заложенного недвижимого имущества.

Всесторонне и полно исследовав материалы дела, правильно установив фактические обстоятельства и дав им надлежащую правовую оценку, суды пришли к обоснованному выводу о том, что передача недвижимого имущества, уже находящегося в залоге, в последующую ипотеку возможна только на основании нового (последующего) договора об ипотеке, в том числе и когда он заключается и между теми же юридическими лицами, что и в предшествующей ипотеке.

Довод жалобы Общества о неправомерности требования Управления Росреестра об уплате государственной пошлины в большем размере, правомерно не принят апелляционным судом, который указал, что в соответствии с подпунктом 22 пункта 1 статьи 333.33 Налогового кодекса Российской Федерации за государственную регистрацию договора об ипотеке физические лица уплачивают государственную пошлину в размере 500 руб., а организации - 2 000 руб.

Не может быть признана обоснованной ссылка жалобы Общества на правовую позицию, изложенную в Информационном письме Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 28.01.2005 N 90 "Обзор практики рассмотрения арбитражными судами споров, связанных с договором об ипотеке", так как указанный спор был рассмотрен судами с учетом того, что в данном деле имеет место последующая ипотека.

Доводы, приведенные в кассационной жалобе, по существу повторяющие доводы апелляционной жалобы, оценивались судом и обоснованно отклонены как не свидетельствующие о допущенных судами нарушениях норм материального и процессуального права.

Руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьей 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Западно-Сибирского округа постановил:

решение от 01.12.2009 Арбитражного суда Тюменской области и постановление от 12.02.2010 Восьмого арбитражного апелляционного суда по делу N А70-10747/2009 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.