Об актуальных изменениях в КС узнаете, став участником программы, разработанной совместно с АО ''СБЕР А". Слушателям, успешно освоившим программу, выдаются удостоверения установленного образца.
(1).jpg)
Программа разработана совместно с АО ''СБЕР А". Слушателям, успешно освоившим программу, выдаются удостоверения установленного образца.
Постановление Федерального арбитражного суда Центрального округа
от 13 апреля 2010 г. N Ф10-1468/09(2) по делу N А68-5207/08-181/4
(извлечение)
См. также постановление Федерального арбитражного суда Центрального округа от 5 мая 2009 г. N А68-5207/08-181/4
Федеральный арбитражный суд Центрального округа в составе: председательствующего, судей, при участии в заседании: от истца: В.А.И. - адвокат (удост. N 10 от 31.12.02, дов. б/н от 03.08.09), от ответчика: К.И.В. - представитель (дов. б/н от 05.04.10), от третьих лиц: не явились, извещены надлежаще,
рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу ООО "Т" на постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 21.12.2009 по делу N А68-5207/08-181/4, установил:
Закрытое акционерное общество "А" (далее ЗАО "А") обратилось в Арбитражный суд Тульской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью (далее ООО) "Т" о признании незаключенным договора (предварительного) от 06.03.2007 полностью, признать прекращенными обязательства, предусмотренные данным договором, признать недействительным в силу ничтожности договор купли-продажи от 06.03.2007 в части п. 2.3.2 по основаниям, изложенным в исковом заявлении и дополнении к нему (с учетом уточнений в порядке ст. 49 АПК РФ).
Решением Арбитражного суда Тульской области от 20.11.2008 исковые требования удовлетворены частично. Договор купли-продажи (предварительный) земельного участка общей площадью 1 га, расположенный по адресу: г. Тула, Центральный район, ул. С., 100, от 06.03.2007 признан незаключенным, признан недействительным (ничтожным) п. 2.3.2 договора купли-продажи от 06.03.2007 здания общей площадью 1 447,60 кв. м, литер Е, расположенного по адресу: г. Тула, Центральный район, ул. С., 100. В иске о признании прекращенными обязательств, предусмотренных договором (предварительным) от 06.03.2007 отказано.
Постановлением Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 21.12.2009 решение суда отменено. Исковые требования удовлетворены в части признания незаключенным договора (предварительного) от 06.03.2007 купли-продажи земельного участка общей площадью 1 га, расположенного по адресу: г. Тула, Центральный район, ул. С., 100, а также признания недействительным (ничтожным) п. 2.3.2 договора купли-продажи от 06.03.2007 здания общей площадью 1 447,60 кв. м, литер Е, расположенного по адресу: г. Тула, Центральный район, ул. С., 100, в части указания "ориентировочно площадью 1 га в границах плана (чертежа)".
В остальной части иска отказано.
Производство по делу в части исковых требований о признании прекращенными обязательств, предусмотренных предварительным договором от 06.03.2007, прекращено.
В кассационной жалобе ООО "Т" просит постановление суда от 21.12.2009 отменить, ссылаясь на несоответствие выводов суда апелляционной инстанции фактическим обстоятельствам дела, а также на неправильное применение норм материального и процессуального права.
Третьи лица, надлежащим образом уведомленные о дате и месте судебного заседания, в суд округа не явились. Судебная коллегия считает возможным рассмотреть дело в порядке ст. 284 АПК РФ в их отсутствие.
Изучив материалы дела, выслушав пояснения явившихся представителей лиц, участвующих в деле, оценив доводы кассационной жалобы и отзывов на нее, судебная коллегия не находит оснований к отмене обжалуемого постановления в силу следующих обстоятельств.
Как установлено судом и усматривается из материалов дела, между ЗАО "А" (продавец) и ООО "Т" (покупатель) 06.03.2006 заключен договор купли продажи объекта недвижимого имущества, по условиям которого продавец обязуется передать в собственность, а покупатель оплатить и принять следующее недвижимое имущество - здание нежилого назначения, кирпичное, двухэтажное, используемое под блок вспомогательных цехов, общей площадью 1477,60 кв. м, Лит. Е, расположенное по адресу: г. Тула, Центральный район, ул. С., 100. Техническая характеристика объекта указана в копии технического паспорта, изготовленного Тульским бюро технической инвентаризации. Здание расположено на земельном участке, занимаемом истцом на праве постоянного (бессрочного) пользования.
В соответствии с п. 1.2 договора объект принадлежит продавцу на праве собственности на основании плана приватизации ТОО "А", утвержденного решением Комитета по управлению имуществом Тульской области N 951 от 23.10.1992. Право собственности зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 30.06.2004 N 71-01/30-46/2004-0286, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права серии 71-АА N 464389 от 01.09.2004.
В п. 2.1 данного договора указано, что земельный участок, занятый объектом недвижимости, являющийся предметом настоящего договора, и необходимый для его использования, в границах плана (чертежа), прилагаемого к настоящему договору, находится в г. Тула, Центральный район, ул. С., 100. Земельный участок принадлежит продавцу на праве постоянного (бессрочного) пользования на основании постановления главы администрации г. Тулы N 623 от 26.07.1993, что подтверждается государственным актом на право собственности на землю, пожизненного наследуемого владения, бессрочного (постоянного) пользования землей N ТУО-24-000084.
Согласно п. 2.3 данного договора истец обязуется:
- в срок не позднее 01.01.2008 предоставить все необходимые документы для оформления права собственности на земельный участок, расположенный по адресу: г. Тула, Центральный район, ул. С., 100, а также в наиболее короткие, предусмотренные для этого сроки совершить все действия, необходимые с его стороны для выкупа земельного участка и оформления в дальнейшем прав покупателя объекта недвижимости на земельный участок;
- передать покупателю в пользование территорию земельного участка, занятого объектом, и прилегающую к объекту, необходимую для его использования, ориентировочно площадью 1 га в границах плана (чертежа) с возможностью устройства отдельного въезда и запасного выезда, а также подъезда к железнодорожной ветке, до момента оформления права собственности покупателя объекта недвижимости на земельный участок.
Пунктом 5.1 данного договора предусмотрено, что объект недвижимости и земельный участок, занятый объектом недвижимости и необходимый для его использования, передается продавцом покупателю по передаточному акту в течение 3 дней после поступления денежных средств на расчетный счет истца в безналичном порядке.
06.03.2007 между сторонами заключен предварительный договор, согласно которому продавец обязуется в срок не позднее 01.01.2008 предоставить все необходимые документы для оформления права собственности на земельный участок, расположенный по адресу: г. Тула, Центральный район, ул. С., 100, а также в наиболее короткие, предусмотренные для этого сроки совершить все действия, необходимые с его стороны для выкупа земельного участка и оформления в дальнейшем прав покупателя объекта недвижимости на земельный участок.
Согласно п. 2 данного договора продавец обязуется после оформления права собственности продавца (ЗАО "А") на земельный участок, принадлежащий ему на праве постоянного бессрочного пользования заключить с покупателем (ООО "Т") договор купли-продажи земельного участка, ориентировочно общей площадью 1 га, согласно плану по месту нахождения объекта недвижимости, указанного в п. 1 настоящего договора. Цена за выкуп земельного участка, ориентировочно общей площадью 1 га, определена в размере 200 руб. за 1 кв. м. До момента оформления права собственности на земельный участок покупателя объекта недвижимости территория земельного участка, занятого объектом и прилегающая к объекту, необходимая для его использования, ориентировочно общей площадью 1 га в границах плана (чертежа), передается продавцом покупателю объекта недвижимости в пользование.
Ссылаясь на то, что договор купли-продажи от 06.03.2007 является предварительным, а также на то обстоятельство, что п. 2.3.2 договора купли-продажи от 06.03.2007 является ничтожным в силу закона, ЗАО "А" обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.
Принимая решение по спорному вопросу, апелляционная инстанция правомерно исходила из следующего.
В соответствии с п. 1 ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключение договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.
Согласно п. 1 ст. 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.
Пунктами 2, 3 ст. 429 ГК РФ предусмотрено, что предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а также договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет и другие существенные условия основного договора.
В соответствии с абз. 2 п. 1 ст. 432 ГК РФ существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для данного вида, а также те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.
В силу ст. 554 ГК РФ в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества. При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается несогласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.
Согласно ст. 37 Земельного кодекса РФ объектом купли-продажи могут быть только участки, прошедшие государственный кадастровый учет.
В ст. 6 Земельного кодекса РФ определено, что объектом земельных правоотношений является земельный участок, границы которого описаны и удостоверены в установленном законом порядке. Формирование земельного участка происходит посредством землеустройства и кадастрового учета (ст.ст. 68, 70 Земельного кодекса РФ).
В п. 3 ст. 14 и п. 2 ст. 17 Федерального закона от 02.01.2000 N 28-ФЗ "О государственном земельном кадастре" (действующего в спорный период времени) установлено, что моментом возникновения или моментом прекращения существования земельного участка как объекта государственного кадастрового учета в соответствующих границах является дата внесения соответствующей записи в Единый государственный реестр земель. Сведения о площади, местоположении земельных участков, об их количественных, качественных, экономических и иных характеристиках вносятся в документы государственного земельного кадастра на основании материалов геодезических и картографических работ, землеустройства, лесоустройства, иных обследований и изысканий.
Таким образом, с учетом вышеприведенных норм права, земельный участок становится объектом земельных отношений только с момента описания его границ и прохождения соответствующего кадастрового учета.
Из подписанного между сторонами предварительного договора купли-продажи земельного участка от 06.03.2007, имеющегося в материалах дела, усматривается, что ЗАО "А" и ООО "Т" не согласовали предмет и другие существенные условия договора, поскольку отсутствуют данные, определяющие местоположение земельного участка и его границы, а корме того, земельный участок на момент заключения предварительного договора не прошел в установленном законом порядке государственный кадастровый учет.
На основании изложенного, как правомерно указано судом апелляционной инстанции, договор (предварительный) от 06.03.2007 купли-продажи земельного участка общей площадью 1 га, расположенного по адресу: г. Тула, Центральный район, ул. С., 100, является незаключенным, поскольку предмет будущего договора стороны не согласовали.
Что же касается требования истца о признании недействительным (ничтожным) п. 2.3.2 договора купли-продажи от 06.03.2007 здания общей площадью 1 447,60 кв. м, лит. Е, расположенного по адресу: г. Тула, Центральный район, ул. С., 100, то суд апелляционной инстанции правомерно удовлетворил частично данное требование в силу нижеизложенного.
Так, договор купли - продажи от 06.03.2007 в п. 2.3.2 содержит обязанность продавца передать покупателю в пользование территорию земельного участка, занятого объектом, прилегающую к объекту и необходимую для его использования, ориентировочно площадью 1 га, в границах плана (чертежа), с возможностью устройства отдельного въезда, запасного выезда, а также подъезда к железнодорожной ветке, до момента оформления права собственности покупателя объекта недвижимости на земельный участок.
В соответствии со ст. 168 ГК РФ сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.
Согласно п. 4 ст. 20 Земельного кодекса РФ граждане или юридические лица, обладающие земельными участками на праве постоянного (бессрочного) пользования, не вправе распоряжаться этими земельными участками.
В соответствии с п. 1 ст. 35 Земельного Кодекса РФ при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.
Согласно п. 1 ст. 36 Земельного Кодекса РФ граждане и юридические лица, имеющие в собственности, безвозмездном пользовании, хозяйственном ведении или оперативном управлении здания, строения, сооружения, расположенные на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, приобретают права на эти земельные участки в соответствии с настоящим Кодексом.
В настоящее время истцу принадлежит на праве постоянного (бессрочного) пользования земельный участок общей площадью 40 760 кв. м, расположенный по адресу: г. Тула, Центральный район. ул. С., 100, на основании постановления главы города Тулы N 1306 от 20.12.1999, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 18.12.2007 N 71-АВ 005832.
Таким образом, судом апелляционной инстанции указано верно, что содержание п. 2.3.2. договора купли-продажи от 06.03.2007 противоречит нормам ст.ст. 20, 35, 36 Земельного Кодекса РФ, поскольку истец не вправе был распоряжаться земельным участком, принадлежащим ему на праве постоянного (бессрочного) пользования, а поэтому договор купли-продажи от 06.03.2007 в части п. 2.3.2. является недействительным в силу его ничтожности.
В результате оснований для удовлетворения кассационной жалобы не имеется.
Руководствуясь п. 1 ч. 1 ст. 287, ст. 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд постановил:
Постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 21.12.2009 по делу N А68-5207/08-181/4 оставить без изменения, а кассационную жалобу без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу с момента его принятия.
