Об актуальных изменениях в КС узнаете, став участником программы, разработанной совместно с АО ''СБЕР А". Слушателям, успешно освоившим программу, выдаются удостоверения установленного образца.
(1).jpg)
Программа разработана совместно с АО ''СБЕР А". Слушателям, успешно освоившим программу, выдаются удостоверения установленного образца.
Постановление Федерального арбитражного суда Центрального округа
от 22 января 2010 г. по делу N А68-858/09
(извлечение)
Федеральный арбитражный суд Центрального округа в составе: председательствующего, судей, при участии в заседании: от истца: З.М.К. - ю/к (дов. N 1403 от 25.12.2009); от ответчика: не явился, извещен надлежаще;
рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу АКБ "М" (ЗАО) в лице конкурсного управляющего Госкорпорации "А", г. Москва, на постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 01.09.2009 по делу N А68-858/09, установил:
Акционерный коммерческий банк "М" (закрытое акционерное общество) (далее - АКБ "М" (ЗАО), г. Москва, обратился в Арбитражный суд Тульской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Р" (далее - ООО "Р"), г. Тула, о взыскании суммы обеспечительного платежа по предварительному договору в размере 58000000 руб., а также процентов за пользование чужими денежными средствами в сумме 2639000 руб.
Решением Арбитражного суда Тульской области от 24.06.2009 исковые требования удовлетворены.
Постановлением Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 01.09.2009 указанное решение отменено, в удовлетворении иска отказано.
Не согласившись с постановлением апелляционной инстанции от 01.09.2009, истец, в лице конкурсного управляющего, обратился в суд округа с кассационной жалобой, в которой просит названный судебный акт отменить, оставив в силе решение от 24.06.2009.
При этом заявитель ссылается на несоответствие выводов, содержащихся в обжалуемом судебном акте, фактическим обстоятельствам дела, допущенные судом апелляционной инстанции нарушения норм материального права.
До рассмотрения кассационной жалобы судом кассационной инстанции получено ходатайство ответчика о прекращении производства по делу в связи с ликвидацией ООО "Р". В подтверждение данного обстоятельства представлена выписка из Единого государственного реестра юридических лиц N 2250в от 20.01.2010, из которой следует, что 29.12.2009 в ЕРГЮЛ внесена запись за N 2097154653979 о прекращении деятельности юридического лица - ООО "Р".
В соответствии с п. 5 ч. 1 ст. 150 Арбитражного процессуального кодекса РФ арбитражный суд прекращает производство по делу, если установит, что организация, являющаяся стороной в деле, ликвидирована.
Однако, учитывая, что исковые требования АКБ "М" (ЗАО), заявленные в рамках настоящего дела, рассмотрены по существу и постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 01.09.2009, отменившее решение Арбитражного суда Тульской области от 24.06.2009, вступило в законную силу, а также принимая во внимание, что в соответствии с положениями ст. 286 Арбитражного процессуального кодекса РФ арбитражный суд кассационной инстанции проверяет законность решений, постановлений, принятых арбитражным судом первой и апелляционной инстанций, устанавливая правильность применения норм материального права и норм процессуального права при рассмотрении дела и принятии обжалуемого судебного акта, судебная коллегия полагает возможным ходатайство о прекращении производства по делу оставить без удовлетворения и рассмотреть кассационную жалобу истца по существу.
В судебном заседании представитель истца поддержал доводы кассационной жалобы.
Ответчик, надлежащим образом извещенный о времени и месте судебного разбирательства, своего представителя в суд округа не направил. Судебная коллегия считает возможным рассмотреть дело в порядке ч. 3 ст. 284 АПК РФ в его отсутствие.
Изучив материалы дела, оценив доводы кассационной жалобы, выслушав представителя истца, суд кассационной инстанции считает необходимым постановление апелляционной инстанции от 01.09.2009 отменить, оставив в силе решение суда первой инстанции от 24.06.2009 в связи с нижеизложенным.
Как установлено судебными инстанциями и усматривается из материалов дела, 05.02.2008 между ООО "Р" (продавец) и АКБ "М" (ЗАО) (покупатель) был подписан предварительный договор купли-продажи недвижимого имущества, согласно которому стороны обязались в будущем заключить договор купли-продажи недвижимого имущества (основной договор), принадлежащего на праве собственности продавцу (т. 1 л.д. 13-17).
В соответствии с п. 1.2 предварительного договора предметом продажи по основному договору будет являться следующее недвижимое имущество:
- здание, расположенное в г. Тула, ул. Т., д. 5 примерной общей площадью после завершения ремонтно-реставрационных работ 1950 кв. м;
- земельный участок, занимаемый зданием и необходимый для его использования в границах кадастрового плана, прилагаемого к настоящему договору (приложение N 3), площадь которого будет рассчитана в будущем, в порядке, предусмотренном договором. Кадастровый номер земельного участка будет получен продавцом после уточнения границ участка в соответствии с вышеописанными условиями. Адресные ориентиры земельного участка: Тульская область, г. Тула, Центральный р-н, ул. Т., д. 5. Права продавца на земельный участок на дату заключения договора находятся в стадии оформления. При этом на дату заключения договора часть земельного участка, находящегося под зданием, оформлена в ЕГРП как земельный участок на землях поселений, для эксплуатации административного здания, общей площадью 688 кв. м, кадастровый номер N 71:30:05 01 02:0001, расположенный в г. Тула, ул. Т., д. 5. Указанная часть земельного участка принадлежит продавцу на праве собственности, что подтверждается свидетельством серии 71-АА N 437680 о государственной регистрации прав от 15.07.2004.
Пунктом 3.2.1 договора предусмотрено, что покупатель обязан в течение пяти рабочих дней со дня вступления договора в силу перечислить на счет продавца обеспечительный платеж в размере 23000000 руб.
В соответствии с п. 3.1.1 предварительного договора от 05.02.2008 ООО "Р" обязалось не позднее 1 сентября 2008 года своими силами и за свой счет оформить право собственности на здание и земельный участок.
Согласно п. 5.1 предварительного договора основной договор будет заключен сторонами в течение 15 календарных дней со дня государственной регистрации права собственности продавца на недвижимое имущество в УФРС по Тульской области и получения свидетельств о государственной регистрации права собственности продавца на недвижимое имущество, но не позднее 1 сентября 2008 года.
18.06.2008 между сторонами было подписано дополнительное соглашение N 1 к предварительному договору купли-продажи недвижимого имущества от 05.02.2008 (т. 1 л.д. 30-31), в соответствии с которым стороны предусмотрели, что нежилое здание, которое будет являться предметом договора купли-продажи, представляет собой трехэтажное здание общей площадью 1937,5 кв. м лит. Б, расположенное по адресу: г. Тула, Центральный р-н, ул. Т., д. 5.
В п. 1.4 данного дополнительного соглашения предусмотрена обязанность покупателя в срок не позднее 24.06.2008 перечислить на банковский счет продавца второй обеспечительный платеж в сумме 35000000 руб.
Из материалов дела следует, что АКБ "М" (ЗАО) перечислил на счет ООО "Р" денежные средства, составляющие обеспечительный платеж, в общей сумме 58000000 руб., что подтверждается платежными поручениями N 858 от 05.02.2008 и N 5113 от 20.06.2008 (т. 1 л.д. 32, 33).
Пунктом 4.2 предварительного договора от 05.02.2008 предусмотрено, что если основной договор не будет заключен по вине покупателя, то обеспечительный платеж продавцом не возвращается.
В соответствии с п. 4.3 предварительного договора, если основной договор не будет заключен по вине продавца, он должен будет вернуть покупателю обеспечительный платеж в течение пяти рабочих дней со дня предъявления ему покупателем такого требования.
29.08.2008 ООО "Р" направило в адрес АКБ "М" (ЗАО) письмо (т. 1 л.д. 34), в котором предложило заключить основной договор купли-продажи, предметом, которого будут нежилое здание площадью 1937,5 кв. м, расположенное по адресу: г. Тула, ул. Т., д. 5, и земельный участок общей площадью 688 кв. м. В данном письме ООО "Р" также указало на то, что оставшиеся 905 кв. м оно продаст покупателю по отдельному договору после смены вида разрешенного использования смежного земельного участка дома N 3 по ул. Т.
АКБ "М" (ЗАО) письмом от 12.09.2008 (т. 1 л.д. 35) указал ООО "Р" на то, что в соответствии с условиями предварительного договора последний обязался в срок до 01.09.2008 оформить право собственности на здание и земельный участок, при этом под земельным участком стороны, согласно п. 1.2 предварительного договора и дополнительного соглашения, согласовали земельный участок, занимаемый зданием общей площадью 1937,5 кв. м необходимый для его использования в границах кадастрового плана, прилагаемого к предварительному договору, то есть площадь земельного участка должна быть не менее площади, занимаемой зданием после проведенной реконструкции и прилегающей к зданию территории, необходимой для его обслуживания.
В этом же письме покупатель, сославшись на то, что продавец не выполнил обязательство по оформлению земельного участка занимаемого зданием в свою собственность до 01.09.2008, отказался от заключения основного договора купли-продажи и попросил возвратить в течение пяти дней обеспечительный платеж в сумме 58000000 руб.
26.09.2008 ООО "Р" направило в адрес АКБ "М" (ЗАО) письмо (т. 1 л.д. 36), в котором сообщило, что считает причины отказа покупателя от заключения основного договора купли-продажи необоснованными, поскольку ни в приложении N 3 к предварительному договору от 05.02.2008, ни в дополнительном соглашении к нему от 18.06.2008 между продавцом и покупателем не были согласованы границы и площадь земельного участка, а без участия покупателя это сделать невозможно.
Считая, что основной договор купли-продажи не может быть заключен по вине ООО "Р", а, следовательно, в силу п. 4.3 предварительного договора купли-продажи от 05.02.2008 обеспечительный платеж, перечисленный покупателем во исполнение условий предварительного договора, подлежит возврату, АКБ "М" (ЗАО) обратился в арбитражный суд с настоящим иском.
Удовлетворяя заявленные требования, суд первой инстанции исходил из того, что предварительный договор купли-продажи от 05.02.2008 является незаключенным в виду отсутствия в нем данных, позволяющих однозначно определить имущество, подлежащее передаче покупателю, в связи с чем пришел к выводу об отсутствии у продавца оснований для удержания денежных средств в сумме 58000000 руб., перечисленных ему в качестве обеспечительных платежей. При этом в соответствии с положениями ст. 1107 Гражданского кодекса РФ, ст. 395 Гражданского кодекса РФ суд области посчитал обоснованными требования истца о взыскании с ответчика процентов за пользование чужими денежными средствами со дня получения последним требования истца о возврате обеспечительных платежей.
Отменяя решение суда первой инстанции, и, отказывая в удовлетворении иска, суд апелляционной инстанции отметил, что в предварительном договоре купли-продажи (в редакции дополнительного соглашения N 1 к нему) предмет сделки согласован. При этом суд апелляционной инстанции указал, что из приложения N 3 к договору можно установить местонахождение, площадь и кадастровый номер, идентифицирующий продаваемый земельный участок (кадастровый номер 71:30:05 01 02:0001, общей площадью 688 кв. м).
Помимо этого, суд апелляционной инстанции отметил, что то обстоятельство, что размер земельного участка, предоставляемого истцу по предварительному договору купли-продажи, является недостаточным для эксплуатации отчуждаемого здания и что необходимо увеличение территории земельного участка, прилегающего к зданию, не может служить основанием для признания предварительного договора в целом незаключенным, поскольку истец не лишен возможности получить земельный участок для эксплуатации приобретаемого объекта недвижимости, расположенного по адресу: г. Тула, ул. Т., д. 5, в необходимом размере и приобрести в дальнейшем его в собственность.
Более того, апелляционная инстанция, исходя из положений ст. 35 Земельного кодекса РФ и п. 3 ст. 552 Гражданского кодекса РФ, а также разъяснений, содержащихся в п. 13 постановления Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства", указала, что то обстоятельство, что часть земельного участка под отчуждаемым объектом не является предметом спорного договора (не идентифицирована в нем) и не переоформлена продавцом для использования отчуждаемого объекта, не влияет на действительность и заключенность самого договора купли-продажи, а свидетельствует о наличии у истца как покупателя недвижимости права требовать от ответчика оформления соответствующих прав на земельный участок, занятый недвижимостью и необходимый для ее использования, с момента государственной регистрации перехода права собственности на здание, строение, сооружение.
На основании изложенного, учитывая, что 29.08.2008 ответчик направил истцу предложение о заключении основного договора купли-продажи здания и земельного участка под ним, однако в установленный в предварительном договоре срок для заключения основного договора - до 01.09.2008 истец не представил ответ на указанное письмо, а письмом от 12.09.2008 отказался от заключения основного договора, суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что основной договор купли-продажи не был заключен по вине покупателя, в связи с чем исковые требования АКБ "М" (ЗАО) не могут быть удовлетворены.
Однако судебная коллегия не может согласиться с выводами суда апелляционной инстанции и считает по существу верными выводы суда первой инстанции по следующим основаниям.
Согласно п. 1.2 предварительного договора купли-продажи от 05.02.2008 (с учетом дополнительного соглашения N 1 от 18.06.2008) под недвижимым имуществом, являющимся предметом сделки стороны понимали трехэтажное административное здание общей площадью 1937,5 кв. м, инвентарный N 70:401:002:020039060, лит. Б, расположенное по адресу: г. Тула, ул. Т., д. 5, а также земельный участок, занимаемый зданием и необходимый для его использования в границах кадастрового плана. Адресные ориентиры земельного участка: г. Тула, ул. Т., д. 5.
В качестве обеспечения исполнения обязательства по заключению основного договора истец перечислил на счет ответчика обеспечительный платеж в общей сумме 58000000 руб., что подтверждается платежными поручениями N 858 от 05.02.2008 и N 5113 от 20.06.2008.
В силу п. 4.3 предварительного договора указанный обеспечительный платеж подлежит возврату покупателю в случае, если основной договор не будет заключен по вине продавца. При этом под виной продавца понималось, в том числе и нарушение продавцом своих обязательств по предварительному договору.
Согласно п. 3.1.1 предварительного договора от 05.02.2008 ООО "Р" обязалось не позднее 1 сентября 2008 года своими силами и за свой счет оформить право собственности на здание и земельный участок, являющиеся предметом договора.
Как установлено судебными инстанциями и усматривается из материалов дела, на момент заключения предварительного договора от 05.02.2008 ООО "Р" являлось собственником нежилого здания общей площадью 677,4 кв. м, лит. Б, Б1, В, расположенного по адресу: г. Тула, ул. Т., д. 5, и земельного участка площадью 688 к м, расположенного адресу: г. Тула, ул. Т., д. 5 (свидетельство о государственной регистрации права от 15.07.2004 серии 71-АА N 437680 (т. 1 л.д. 43).
После завершения ремонтно-реставрационных работ, проведенных ответчиком в отношении вышеуказанного здания, Арбитражный суд Тульской области решением от 21.05.2008 по делу N А68-1411/08-55/А (т. 1 л.д. 45-47) признал за ООО "Р" право собственности на здание площадью 1937,5 кв. м, указав при этом, что здание, после осуществления реконструкции выходит за пределы земельного участка, общей площадью 688 кв. м, расположенного по адресу: г. Тула, ул. Т., 5.
На основании указанного решения суда за ООО "Р" 02.06.2008 было зарегистрировано право собственности на нежилое здание, общей площадью 1937,5 кв. м, расположенное по адресу: г. Тула, ул. Т., 5. о чем выдано соответствующее свидетельство серии 71-АВ N 081764 (т. 1 л.д. 48).
Таким образом, на момент обращения ООО "Р" к АКБ "М" (ЗАО) с предложением заключить основной договор купли-продажи продавец располагал свидетельствами о государственной регистрации права собственности на административное здание общей площадью 1937,5 кв. м, и на земельный участок площадью 688 кв. м, расположенные по адресу: г. Тула, ул. Т., д. 5.
В тоже время, согласно имеющемуся в материалах дела техническому паспорту, составленному ФГУП "Г" на комплекс нежилых строений, расположенных в г. Тула, ул. Т. д. 5, площадь земельного участка, занятого зданием площадью 1937,5 кв. м, составляет 756 кв. м.
При этом документов, подтверждающих оформление права собственности ООО "Р" на земельный участок, занимаемый данным зданием и необходимый для его использования, то есть площадью не нее 756 кв. м, в материалах дела не имеется.
В этой связи судебная коллегия соглашается с выводом суда первой инстанции о том, что ООО "Р" не выполнило принятые на себя в соответствии с п. 3.1.1 предварительного договора купли-продажи от 05.02.2008 обязательства.
Кроме того, в соответствии с п. 3 ст. 429 Гражданского кодекса РФ предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора.
Согласно ст. 554 Гражданского кодекса РФ в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке.
В соответствии с п. 1 ст. 37 Земельного Кодекса РФ объектом купли-продажи могут быть только земельные участки, прошедшие государственный кадастровый учет.
В соответствии с п. 4 ст. 35 Земельного кодекса РФ отчуждение здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, производится вместе с земельным участком.
Таким образом, поскольку земельный участок, занимаемый зданием и необходимый для его использования, не сформирован и не поставлен на кадастровый учет, то условие предварительного договора о продаже земельного участка, занятого зданием без указания его идентифицирующих признаков (площадь, кадастровый номер и т.п.) позволяет говорить о том, что предмет предварительного договора купли-продажи от 05.02.2008 является не согласованным, а договор - не заключенным.
Вывод суда апелляционной инстанции о том, что основной договор купли-продажи не был заключен по вине покупателя, так как последний отказался от содержащегося в письме продавца от 29.08.2008 N 146 предложения заключить основной договор купли-продажи, является ошибочным.
В письме от 29.08.2008 N 146 (т. 1 л.д. 34) ответчик предложил заключить договор купли-продажи, предметом которого является нежилое здание общей площадью 1937,5 кв. м, и земельный участок общей площадью 688 кв. м, расположенные пл адресу: г. Тула, ул. Т., 5.
Однако, учитывая, что воля сторон при подписании предварительного договора была направлена на продажу истцу земельного участка, занимаемого зданием общей площадью 1937,5 кв. м и необходимого для его использования, что как отмечено выше составляет не менее 756 кв. м, указанное письмо от 29.08.2008, по существу, содержится предложение ответчика заключить основной договор, на условиях, отличающихся от условий предварительного договора от 05.02.2008.
Таким образом, данное предложение противоречит положениям п. 1 ст. 429 Гражданского кодекса РФ, согласно которым по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором, и, по своей сути, является новой офертой.
Кроме того, следует также отметить, что сделка, заключенная сторонами на предложенных ответчиком в письме от 29.08.2008 условии, а именно условии продать земельный участок по площади меньшей площади, занимаемой зданием, являлась бы ничтожной, поскольку в силу п. 4 ст. 35 Земельного кодекса РФ отчуждение здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, производится вместе с земельным участком. Поэтому сделки, воля сторон по которым направлена отчуждение здания, строения, сооружения без соответствующего земельного участка, если земельный участок и расположенные на нем объекты принадлежат на праве собственности одному лицу являются ничтожными (п. 11 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства").
При этом ссылка суда апелляционной инстанции на положения п. 1 ст. 35 Земельного кодекса РФ, п. 3 ст. 552 Гражданского кодекса РФ, а также разъяснения, содержащиеся в п. 13 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" является несостоятельной, поскольку в названных нормах права речь идет о случае продажи здания, строения, сооружения, находящихся на чужом земельном участке, в то время как из материалов дела следует, что ООО "Р" является собственником земельного участка площадью 688 кв. м, расположенного по адресу: г. Тула, ул. Т., д. 5 (т. 1 л.д. 43), а также смежных с ним земельных участков, расположенных по ул. Т., д. 5а площадью 1575 кв. м (т. 1 л.д. 44), и по ул. Т., д. 3 площадью 955 кв. м (т. 1 л.д. 42), а, следовательно, в рассматриваемом случае даже учитывая, что здание площадью 1937,5 кв. м выходит за пределы земельного участка площадью 688 кв. м, оно в любом случае находится на земельном участке принадлежащем ООО "Р".
Кроме того, суд апелляционной инстанции, указывая на возникновение у истца после заключения основного договора купли-продажи права требовать от ответчика оформления соответствующих прав на земельный участок, занятый недвижимостью и необходимый для ее использования, не учел то обстоятельство, что согласно п. 4 ст. 11.9 Земельного кодекса РФ не допускается образование земельных участков, если их образование приводит к невозможности разрешенного использования расположенных на таких земельных участках объектов недвижимости.
В этой связи, поскольку разрешенным использованием смежных земельных участков, принадлежащих ответчику (ул. Т., д. 5а, и ул. Т., д. 3), является эксплуатация жилых домов, то формирование земельного участка, занимаемого отчуждаемым зданием и необходимого для его использования, не могло быть осуществлено.
Утверждение суда апелляционной инстанции о том, что АКБ "М" (ЗАО) отказалось от заключения основного договора купли-продажи в связи с принятием полномочным органом управления банка решения о закрытии структурного подразделения банка, расположенного на первом этаже в здании по адресу: г. Тула, Т., д. 5, (письмо N 08/222 от 30.01.2009), не соответствует материалам дела.
Согласно письму N 08/222 от 30.01.2009 (т. 1 л.д. 179), истец уведомил ответчика о расторжении договора аренды нежилого помещения от 18.06.2008 и предложил подписать соглашение о расторжении договора аренды и акт возврата помещения. Какого-либо упоминания о предварительном договоре купли-продажи от 05.02.2008 в данном письме не содержится.
Отказ от заключения основного договора содержится в письме истца от 12.09.2008 N 08/1911, направленного ответчику в ответ на письмо 29.08.2008 N 146. Из указанного письма очевидно следует, что причиной отказа послужило невыполнение ответчиком обязательств, предусмотренных п. 3.1.1 предварительного договора от 05.02.2008, а именно обязательств по оформлению земельного участка, занимаемого зданием общей площадью 1937,5 кв. м и необходимого для его пользования, в собственность ответчика в срок до 01.09.2008.
При таких обстоятельствах, судебная коллегия соглашается с выводом суда первой инстанции о том, что исковые требования АКБ "М" (ЗАО) о взыскании с ООО "Р" суммы обеспечительного платежа по предварительному договору от 05.02.2008 в размере 58000000 руб., а также процентов за пользование чужими денежными средствами подлежат удовлетворению.
С учетом изложенного, суд кассационной инстанции считает необходимым постановление апелляционной инстанции от 01.09.2009 отменить, оставив в силе решение суда первой инстанции от 24.06.2009.
Руководствуясь п. 5 ч. 1 ст. 287, ч. 1-2 ст. 288, ст. 289 АПК РФ, суд постановил:
Постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 01.09.2009 по делу N А68-858/09 отменить, оставив в силе решение Арбитражного суда Тульской области от 24.06.2009 по настоящему делу.
Постановление вступает в законную силу с момента его принятия.
