(1).jpg)
Определение президиума Московского областного суда от 2 апреля 2003 г. по делу N 44г-308 Протест оставлен без удовлетворения, поскольку суд пришел к правильному выводу о том, что сложившиеся между сторонами отношения свидетельствовали о фактически заключенном между истцами и пансионатом договоре социального найма, факт необличения которого в письменную форму не влечет недействительность этого договора (извлечение)
Определение президиума Московского областного суда
от 2 апреля 2003 г. N 295
(извлечение)
Дело N 44г-308
К-н Н.В. и ее бывшей супруг К-н А.В. обратились в суд с иском к пансионату "Чайковский", расположенному в Клинском районе Московской области, о признании заключенного с ними в 1999 году договора коммерческого найма на двухкомнатную квартиру N 39 в доме N 2 при данном пансионате недействительным и признании права пользования жилым помещением на основании договора социального найма.
В обоснование своих требований они указали, что на указанной жилой площади, предоставленной им пансионатом в связи с трудовыми отношениями, проживают с 1990 года, оплачивая коммунальные услуги в установленном порядке. В октябре 1999 г. администрация обязала их заключить договор коммерческого найма жилого помещения, с чем они не согласны.
Решением Клинского городского суда от 8.10.2001 г. и определением от 18.01.2002 г. о разъяснении решения, оставленными без изменения определениями судебной коллегии по гражданским делам Московского областного суда от 14.11 2001 г. и 18.01.2002 г., исковые требования удовлетворены: договор коммерческого найма признан недействительным, одновременно за истцами и детьми признано право пользования спорным жилым помещением на основании договора социального найма.
В протесте предлагается судебные постановления отменить и дело направить на новое рассмотрение.
Заслушав доклад материалов дела судьей Р.С.В., обсудив доводы протеста, выслушав К-н Н.В. и представителя пансионата "Чайковский", президиум не усматривает оснований к удовлетворению протеста.
Суд тщательно проверил все обстоятельства дела и пришел к правильным выводам о том, что спорное жилое помещение - двухкомнатная квартира N 39 в доме N 2 была представлена семье К-н. взамен имевшейся однокомнатной квартиры N 6 в доме N 3 в связи с трудовыми отношениями как нуждающейся в улучшении жилищных условий, на имя К-н был открыт финансово-лицевой счет, они производили оплату, за проживание, пользовались всеми правами и выполняли обязанности нанимателей жилого помещения.
Суд пришел к правильному выводу о том, что сложившиеся между сторонами отношения свидетельствовали о фактически заключенном с ними пансионатом договоре социального найма, факт необличения которого в письменную форму не влечет недействительность этого договора.
Суд в полном объеме исследовал вопросы о правовом статусе и режиме жилого фонда пансионата, правильно установил какими полномочиями был наделен ответчик по владению и распоряжению жилым фондом, и правильно применил закон к возникшим между сторонами правоотношениям.
Выводы суда о том, что заключенный К-н по настоянию ответчика договор коммерческого найма является недействительным как противоречащий требованиям закона, несоответствующий полномочиям ответчика на его заключение и нарушающий жилищные права истцов, которые приобрели с момента поселения в квартире право пользования на основании договора найма (социального найма), являются правильными.
Доводы протеста о том, что суд оставил без внимания то обстоятельство, что все имущество, закрепленное за пансионатом на праве оперативного управления, является федеральной собственностью, и пансионат осуществляет лишь право владения, пользования и распоряжения им без отчуждения, и что право оперативного управления было предусмотрено и ст. 94 ранее действовавшего Гражданского кодекса РСФСР, не могут повлечь отмену судебных постановлений по делу.
ГАРАНТ:
Федеральным законом от 18 декабря 2006 г. N 231-ФЗ Гражданский кодекс РСФСР признан утратившим силу с 1 января 2008 г.
Суд исследовал указанные обстоятельства и дал им надлежащую оценку.
Появившееся в российском законодательстве 60-х годов право оперативного управления как категория хозяйствования, характерная периоду обобществленной собственности, в Законе РСФСР "О собственности на территории РСФСР" 1990 г. было видоизменено, появилось право хозяйственного ведения и право оперативного управления.
ГАРАНТ:
Закон РСФСР от 14 июля 1990 г. "О собственности на территории РСФСР" прекратил действие в связи с принятием Закона РСФСР от 24 декабря 1990 г. "О собственности в РСФСР"
Правоотношения собственности на территории России регулируются Гражданским кодексом РФ от 30 ноября 1994 г.
В качестве вида вещных прав право оперативного управления было закреплено в ст. 216 ГК РФ, определен объем этого права. В соответствии с ст. 131 ГК РФ право оперативного управления подлежит государственной регистрации.
Наличие жилого фонда у организации на праве оперативного управления никогда не являлось препятствием к предоставлению жилых помещений гражданам по договору социального найма. Более того, согласно ст. 2 Закона РСФСР "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации" граждане РФ, занимающие жилые помещения в государственном и муниципальном жилищном фонде, включая жилищный фонд, находящийся в хозяйственном ведении предприятий или оперативном управлении учреждений (ведомственной фонд), на условиях социального найма, вправе приобрести эти помещения в собственность.
Право оперативного управления возникает с момента его государственной регистрации.
Согласно письма Клинского филиала Московской регистрационной палаты от 31.03.2003 г. право оперативного управления на жилой фонд у пансионата (дома отдыха) "Чайковский" до настоящего времени не зарегистрировано (л.д. 243).
Ссылка в протесте на то, что суд оставил без внимания положения Устава пансионата о том, что в соответствии с целями своей деятельности работникам пансионата жилье, имеющее специальный статус, предоставляется временно, на период трудовых отношений без какого-либо оформления, является несостоятельной.
В материалах дела имеются акт ревизии и письмо Министерства имущественных отношений РФ от 27.04.2001 г., которым по поручению Правительства РФ от 3.04.2001 г. осуществлялась проверка финансово-хозяйственной деятельности пансионата "Чайковский", где отмечено, что Устав Д/о "Чайковский", утвержденный приказом Минтруда России 13.02.98 г., не приведен в соответствие с действующим законодательством РФ. Минтруду предложено принять необходимые меры по урегулированию спорной ситуации, сложившейся между жителями домов и руководством дома отдыха, касающихся жилищных вопросов (л.д. 226 - 242).
Жилой фонд пансионата никакого специального статуса не имеет.
Минтруд России не уполномочивал администрацию пансионата распоряжаться жилым фондом принадлежащим на праве оперативного управления по своему усмотрению, т.е. передавать по договору коммерческого найма. Пределы распоряжения федеральным имуществом, принадлежащие на праве оперативного управления учреждению, определены законом.
Поэтому ссылки представителя ответчика на растиражированную в материалах дела публикацию Бюллетеня ВС N 9-1998 г. являются необоснованными, т.к. приведенные в казусе обстоятельства являются иными, договорными, ничего общего с обстоятельствами настоящего дела не имеющими (л.д. 56 - 58, 92, 110 - 112, 165 - 169).
Администрация пансионата "Чайковский" не имела права на передачу жилья (ранее в аренду) по договору коммерческого найма. Это следует и из ходатайства директора пансионата "Чайковский" Ефремова от 11.04.2000 г., адресованного в Министерство труда с просьбой предоставить дому отдыха "Чайковский" права арендодателя и наймодателя, в соответствии со ст. 608 ГК РФ, т.е. право сдачи имущества в аренду и ст. 671 ГК РФ, т.е. право на предоставление жилищных помещений по договору коммерческого найма (л.д. 67).
Кроме того, как ранее было указано, право оперативного управления на объекты недвижимости пансионата "Чайковский" до настоящего времени не возникло т.к. их государственная регистрация не произведена.
Учитывая изложенное, руководясь ст. 384 ГПК РФ, президиум постановил:
Протест заместителя председателя Верховного Суда РФ об отмене судебных постановлений по делу по иску К-н к пансионату "Чайковский" о признании договора недействительным и признании права на жилую площадь оставить без удовлетворения.
