Сборник материалов судебной практики по вопросам государственной регистрации прав и сделок с земельными участками от 6 августа 2002 г. Выпуск N 2

Сборник материалов судебной практики по вопросам государственной
регистрации прав и сделок с земельными участками
от 6 августа 2002 г. Выпуск N 2

Вступительная статья

Споры, связанные с правами на недвижимое имущество и сделками с ним, составляют значительную и не самую простую часть общего объема судебных разбирательств. Составной частью таких споров являются вопросы применения Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".

В совместном стремлении придать правоприменительной практике этой направленности единообразный и стабильный характер Московский областной суд и Московская областная регистрационная палата, проведя большую обобщающую работу, подготовили и издали в 2001 г. первый выпуск совместного сборника судебной практики, основу которого составил обзор практики рассмотрения судами Московской области дел, связанных с применением указанного Федерального закона.

Сборник был направлен во все суды Московской области и учреждения юстиции по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним субъектов Российской Федерации, где получил одобрение и поддержку.

По отзывам судей и государственных регистраторов, иных специалистов, в том числе из других регионов Российской Федерации, обзор систематизировал подходы ко многим вопросам в области применения норм как материального, так и процессуального права, значительно расширив первое понимание значения нового российского института государственной регистрации прав.

Судебная практика подтвердила значимость государственной регистрации как единственного доказательства существования зарегистрированного права.

Обзор способствовал разрешению накопившихся вопросов и появлению стабильности правоприменения в этой сфере.

Подтверждено, в частности, что:

- регистрация сделок с недвижимым имуществом, а также ограничений (обременений) права возможна только при наличии государственной регистрации ранее возникших прав на это имущество;

- регистрация права умершего или сделки, сторона по которой умерла, невозможна;

- сомнения нотариусов в законности сделок, заключенных в простой письменной форме и зарегистрированных в установленном порядке, не свидетельствуют об их недействительности;

- решения об отказах в государственной регистрации, принятые по указанным в законе основаниям, являются правомерными действиями регистрирующего органа и не направлены на ущемление прав заявителей;

- регистрирующий орган не участвует в материальных правоотношениях, связанных с правами на недвижимое имущество и сделок с ним, и не может выступать в качестве ответчика по данной категории споров.

Изложенная в первом обзоре и продолжающаяся судебная практика способствуют укреплению понимания одного из важнейших вопросов. Сами по себе споры о признании в судебном порядке недействительной государственной регистрации и (или) свидетельства о государственной регистрации с правовой точки зрения бессмысленны. Приоритетным для судебных органов должно стать положение части 2 пункта 1 статьи 2 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", согласно которому зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке. Таким образом, ни государственная регистрация, ни свидетельство о ней, а право должно оспариваться в суде заинтересованными лицами, законные права и интересы которых нарушены.

В 2002 г. Московский областной суд и Московская областная регистрационная палата продолжили общую аналитическую работу, формируя тем самым добрую и, главное, взаимополезную традицию.

В результате подготовлен для изучения и использования второй совместный обзор судебной практики, посвященный тематике, представляющей, пожалуй, наиболее сложные и разнотрактуемые вопросы правоприменения, в области земельного законодательства.

Долгое время суды и регистрирующий орган по разному реагируют на факты безвозмездной и без выставления на торги передачи земли физическим лицам, отчуждения земельных участков и многие другие. Добавили проблемных вопросов судьям и государственным регистраторам вступление в силу главы 17 Гражданского кодекса Российской Федерации и введение в действие нового Земельного кодекса Российской Федерации, уже изначально содержащие противоречащие друг другу положения.

Разночтение правовых норм не может не сказываться на последовательности их восприятия.

Второй совместный обзор отражает и комментирует новое земельное законодательство и судебную практику данной направленности. В обзоре раскрыты понятия земли как объекта права, вещных, ограниченных вещных и обязательственных прав на землю, субъектов земельных правоотношений и другие вопросы. Приведены многочисленные примеры судебных споров.

Особое внимание уделено в обзоре весьма актуальной сегодня проблеме противоречивых отношений, сложившихся в аграрном секторе после реорганизации колхозов и совхозов, а также возникших в связи с этим прав на земельные доли и земельные участки в счет земельной доли.

Рассмотрены особенности сделок с землей и основания их недействительности.

Таким образом, предоставляемый обзор судебной и регистрационной практики по применению законодательства при рассмотрении вопросов, возникающих из земельных правоотношений Московской области, формулирует с учетом уже имеющегося опыта унифицированные подходы, которыми судьи и государственные регистраторы могут руководствоваться при разрешении сложных и должным образом не урегулированных гражданским и земельным законодательством отношений в сфере прав на землю, сделок с земельными участками и их государственной регистрации. В основе обзора - нормы права и реальная практика их применения.

Надеемся, совместный труд Московского областного суда и Московской областной регистрационной палаты найдет понимание и будет полезен в практической деятельности.

Председатель

Московской областной

регистрационной палаты

В.В. Огородников

Обзор
судебной и регистрационной практики по применению законодательства
при рассмотрении вопросов, возникающих из земельных правоотношений
в Московской области

1. Введение

Московским областным судом совместно с Московской областной регистрационной палатой проведено обобщение судебной и регистрационной практики по вопросам, возникающим из земельных правоотношений. В основном в обзоре рассмотрены споры наиболее сложные и интересные с точки зрения формирования судебной практики.

Цель обобщения состоит в выявлении накопившихся проблемных вопросов, возникающих у судов и государственных регистраторов при применении земельного законодательства.

Согласно статистике количество указанных видов споров возрастает с каждым годом. Так, в 2000 г. федеральными судами области было рассмотрено 435 гражданских дел о признании права собственности на земельные участки, из них с удовлетворением иска - 386 дел, с отказом в иске - 49 дел, прекращено производство по 140 делам, в том числе в связи с заключением мировых соглашений. Кроме того, рассмотрены другие споры, связанные с землепользованием, с вынесением решения - 911, из них с удовлетворением иска - 730, с отказом в иске - 181 дело, прекращено производство по 373 делам, в том числе в связи с заключением мировых соглашений.

В 2001 г. федеральными судами рассмотрено 602 дела о признании права собственности на земельные участки, из них с удовлетворением иска - 550, с отказом в иске - 52, прекращено производство по 117 делам, в том числе в связи с заключением мировых соглашений. Кроме того, рассмотрено 830 других споров, связанных с землепользованием, из них с удовлетворением иска - 647 дел, отказано по 183 делам, прекращено производство по 280 делам, в том числе в связи с заключением мировых соглашений.

Мировыми судьями области в 2001 г. рассмотрено 97 дел о признании права собственности на земельные участки: с вынесением решения и удовлетворением требований - 89, с отказом в иске - 5 дел, прекращено, в том числе в связи с заключением мировых соглашений, 8 дел. Кроме того, ими же рассмотрено 33 других спора, связанных с землепользованием, из них с удовлетворением иска - 26, с отказом в иске 7 дел прекращено, в том числе в связи с заключением мировых соглашений - 35 дел.

Значительное количество споров касалось осуществленных Регистрационной палатой регистрационных действий по сделкам и правам на земельные участки.

Московской областной регистрационной палатой с 01.02.98 произведено 860 тысяч регистрационных действий с земельными участками, в том числе зарегистрировано 630 тысяч прав на земельные участки и 230 тыс. сделок с земельными участками.

При подготовке обзора учитывалось, что возникающие в настоящее время земельные споры рассматриваются судами как с применением ранее, с 1990 г., действовавшего земельного законодательства, так и требований главы 17 Гражданского кодекса РФ, вступившей в силу 28.04.2001 г., а также положений нового Земельного кодекса РФ, вступившего в действие 30.10.2001 г. Поскольку отдельные положения перечисленных актов подчас противоречат друг другу, т.е. несколько правовых актов претендуют на урегулирование одного и того же фактического состава, в обзор включены комментарии к отдельным нормам, приведены систематизированные перечни нормативных актов по конкретным вопросам. Комментарии по конкретным гражданским делам приводятся как по ранее действовавшим нормам закона, которые признаны недействующими в связи с принятием Земельного кодекса РФ, так и применительно к новым положениям земельного законодательства.

2. Законодательство, регулирующее земельные отношения

Реформирование земельных отношений в Российской Федерации началось в 1990 г. Статьей 2 Закона РСФСР "О земельной реформе" от 23.11.1990 г. N 374-1 была отменена монополия государства на землю на территории РСФСР, введены две основные формы собственности на землю: государственная и частная. В ст. 6 Закона РСФСР "О собственности в РСФСР" от 24.12.1990 г. N 443-1 впервые определено, что земельные участки могут находиться в частной, государственной, муниципальной собственности и собственности общественных объединений (организаций) или предоставляться во владение и пользование гражданину, юридическому лицу, государственным, национально-государственным и административно-территориальным образованиям, входящим в Российскую Федерацию в соответствии с Земельным кодексом РСФСР, законодательными актами РСФСР. Закон РСФСР "О крестьянском (фермерском) хозяйстве" от 22.11.1990 г. развил этот вопрос и предусмотрел, что использование земли крестьянскими (фермерскими) хозяйствами допускается на праве собственности. Кроме того, появился такой вид вещного права, как право пожизненного наследуемого владения граждан на земельные участки.

Гражданину, имеющему земельный участок в собственности, предоставлялось право заложить земельный участок в земельный банк или в случае принудительного изъятия земельного участка государством получить полную стоимость земельного участка, включая упущенную выгоду.

Следует подчеркнуть, что собственник имел право пользования, владения земельным участком, но распоряжался он им ограниченно.

Законодательство 1990 года не давало собственнику земельного участка права продавать свой, находившийся в собственности, земельный участок. Статья 9 Закона РСФСР "О земельной реформе" прямо указывала на то, что в течение первых пяти лет после передачи земли в собственность граждан ее продажа разрешается только соответствующему Совету народных депутатов, т.е. государству, а по истечении данного срока сделки по купле-продаже земли должны совершаться на договорной основе под контролем местных Советов народных депутатов.

Таким образом, если буквально понимать законодателя, включение земли как объекта недвижимого имущества в оборот в процессе земельной реформы должно было начаться в конце 1995 года.

Право частной собственности на землю было закреплено и в Земельном кодексе РСФСР от 25.04.1991 г., в ст. 1, 7 которого было указано на равенство частной собственности с другими формами собственности на землю, предусмотрена возможность предоставления земельного участка в частную собственность граждан.

С принятием 12.12.1993 г. Конституции РФ Указом Президента РФ N 2287 от 24.12.1993 г. многие положения ЗК РСФСР 1991 г. с изменениями, внесенными Законом РФ от 28.04.1993 г., признаны утратившими силу. Но в п. 2 ст. 9 Конституции РФ четко определено, что земля и другие природные ресурсы могут находиться в частной, государственной, муниципальной и иных формах собственности. Кроме того, п. 2 ст. 36 Конституции РФ отменено ограничение на распоряжение земельными участками собственниками земли.

С 28.04.2001 г. в силу вступила глава 17 Гражданского кодекса РФ о праве собственности и других вещных правах на землю.

Земельный кодекс РФ, вступивший в действие 30.10.2001 г., содержит нормы, существенно противоречащие Гражданскому кодексу РФ. Это относится, например, к закрепленному в ст. 266 ГК РФ праву о пожизненном наследуемом владении, ст. 268 ГК РФ о постоянном бессрочном пользовании, ст. 270 ГК РФ о распоряжении земельным участком, находящимся в постоянном бессрочном пользовании, ст. 271 ГК РФ о праве пользования земельным участком собственником недвижимости, ст. 552 ГК РФ о праве на участок при продаже здания и др. Так, согласно ст. 61 ЗК РФ убытки, причиненные гражданину или юридическому лицу в результате издания не соответствующего закону и нарушающего права на землю и охраняемые законом интересы гражданина или юридического лица акта исполнительного органа государственной власти, подлежат возмещению исполнительным органом государственной власти, издавшим такой акт. Это положение напрямую противоречит положениям ст. 1069 ГК РФ, согласно которой вред, причиненный указанными действиями государственных органов, возмещается за счет казны Российской Федерации или казны субъекта Российской Федерации. Более того, Кодекс содержит и внутреннее противоречие, т.к. положение ст. 61 ЗК РФ противоречит и ст. 62 ЗК РФ, в которой указано, что убытки, причиненные нарушением прав собственников земельных участков, землепользователей, землевладельцев и арендаторов земельных участков, подлежат возмещению в полном объеме, в том числе упущенная выгода, в порядке, предусмотренном гражданским законодательством.

Земельный кодекс РФ имеет комплексную, межотраслевую структуру и поэтому подчас включает в себя нормы иной юридической природы, что объясняется, возможно, тем, что законодатель заботился о содержательной стороне, а не об отраслевой принадлежности норм. Так, Земельный кодекс РФ нередко выходит за пределы регулирования отношений по пользованию и охране земель (земельных отношений) и вторгается в сферу гражданско-правового регулирования. Нормы Кодекса порой затрагивают и отношения, которые регламентируются другими отраслями права, например, административным, трудовым (см. ст. 74, 73 ЗК РФ). Земельный кодекс РФ в ряде статей содержит положения, которые являются не бесспорными.

В правоприменительной практике важное значение имеет принцип разграничения действия норм гражданского законодательства и норм земельного законодательства в части регулирования отношений по использованию земель. В ст. 1 ЗК РФ указано, что при регулировании земельных отношений применяется принцип разграничения действия норм гражданского законодательства и норм земельного законодательства в части регулирования отношений по использованию земель, а также принцип государственного регулирования приватизации земли.

Вопрос о пределах гражданско-правового и земельно-правового регулирования весьма сложен, и он, к сожалению, не имеет достаточной четкости.

Согласно пп. 1, 3 ст. 3 Земельного кодекса РФ земельное законодательство, в том числе пп. 1, 3 ст. 3 ЗК РФ, регулирует отношения по использованию и охране земель в Российской Федерации как основы жизни и деятельности народов, проживающих на соответствующих территориях, то есть земельные отношения, которые гражданское законодательство не регулирует.

Но поскольку земля согласно ст. 2 ГК РФ и ст. 1 ЗК РФ является также и предметом гражданско-правового регулирования, то согласно п. 3 ст. 3 ЗК РФ имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным, лесным, водным законодательством, законодательством о недрах, об охране окружающей среды, специальными федеральными законами.

В самом Земельном кодексе указано, какие конкретно отношения регламентируются нормами Земельного кодекса РФ и какие - Гражданским кодексом РФ.

Так, в ст. 17, 18, 19 ЗК РФ указано, что в федеральной собственности, в собственности субъектов РФ, в муниципальной собственности могут находиться в том числе земельные участки, которые приобретены Российской Федерацией, субъектами Российской Федерации, муниципальными образованиями по основаниям, предусмотренным гражданским законодательством. Согласно ст. 27 ЗК РФ оборот земельных участков осуществляется в соответствии с гражданским законодательством и Земельным кодексом. Лишь земельные участки, отнесенные к землям, изъятым из оборота, не могут предоставляться в частную собственность, а также быть объектами сделок, предусмотренных гражданским законодательством. Согласно ст. 25 ЗК РФ право собственности на земельные участки, а также постоянного бессрочного пользования, пожизненного наследуемого владения, ограниченного пользования земельным участком, предусмотренное главами III и IV ЗК РФ, возникает по основаниям, установленным гражданским законодательством, федеральными законами, и подлежит государственной регистрации в соответствии с Федеральным законом "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним". В ст. 23 ЗК РФ указано, что частный сервитут устанавливается в соответствии с гражданским законодательством. В соответствии со ст. 48 ЗК РФ частный сервитут может быть прекращен по основаниям, предусмотренным гражданским законодательством.

Согласно ст. 35 ЗК РФ собственник здания, строения, сооружения, находящихся на чужом земельном участке, имеет преимущественное право покупки или аренды земельного участка, которое осуществляется в порядке, установленном гражданским законодательством для случаев продажи доли в праве общей собственности постороннему лицу. В случае если земельный участок находится в государственной или муниципальной собственности, применяются правила, установленные п. 1 ст. 36 ЗК РФ. Согласно ст. 44 ЗК РФ право собственности на земельный участок прекращается при отчуждении собственником своего земельного участка другим лицам, отказе собственника от права собственности на земельный участок, в силу принудительного изъятия у собственника его земельного участка в порядке, установленном гражданским законодательством. Согласно ст. 45 ЗК РФ право постоянного (бессрочного) пользования, право пожизненно наследуемого владения земельным участком прекращается принудительно в порядке, предусмотренном гражданским законодательством.

Согласно ст. 22 ЗК РФ земельные участки, за исключением указанных в пункте 4 статьи 27 ЗК РФ, могут быть предоставлены их собственниками в аренду в соответствии с гражданским законодательством и ЗК РФ. При продаже земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, арендатор данного земельного участка имеет преимущественное право его покупки в порядке, установленном гражданским законодательством для случаев продажи доли в праве общей собственности постороннему лицу, за исключением случаев, предусмотренных п. 1 ст. 36 ЗК РФ. Согласно ст. 46 ЗК РФ аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.

В соответствии со ст. 52 ЗК РФ отчуждение земельного участка его собственником другим лицам осуществляется в порядке, установленном гражданским законодательством, с учетом предусмотренных статьей 27 ЗК РФ ограничений оборотоспособности земельных участков. Согласно ст. 53 ЗК РФ при отказе от права собственности на земельный участок этот земельный участок приобретает правовой режим бесхозяйной недвижимой вещи, порядок прекращения прав на которую устанавливается гражданским законодательством.

Согласно ст. 55 ЗК РФ порядок выкупа земельного участка для государственных или муниципальных нужд у его собственника; порядок определения выкупной цены земельного участка, выкупаемого для государственных или муниципальных нужд; порядок прекращения прав владения и пользования земельным участком при его изъятии для государственных или муниципальных нужд, права собственника земельного участка, подлежащего выкупу для государственных или муниципальных нужд, устанавливаются гражданским законодательством.

Согласно ст. 6 Федерального закона N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" изданные до введения в действие Земельного кодекса Российской Федерации и регулирующие земельные отношения нормативные правовые акты Президента Российской Федерации и нормативные правовые акты Правительства Российской Федерации применяются в части, не противоречащей Земельному кодексу Российской Федерации.

В соответствии со ст. 7 Федерального закона N 137-ФЗ к земельным отношениям, возникшим до введения в действие Земельного кодекса Российской Федерации, Земельный кодекс Российской Федерации применяется в части тех прав и обязанностей, которые возникнут после введения его в действие, за исключением случаев, предусмотренных ЗК РФ.

Необходимо обратить внимание на то, что ст. 22, 37, 38 Земельного кодекса РФ внесены некоторые особенности в регулирование договоров аренды и купли-продажи, а также обмена земельных участков по сравнению с тем, как такие договоры с объектами недвижимости регламентированы в ст. 554-558 Гражданского кодекса РФ. Возникает вопрос, можно ли распространять особенности, установленные в ст. 37 ЗК РФ, на другие виды сделок по переходу земли как имущества в собственность. Как известно, договор купли-продажи как таковой является родовым понятием, а все другие договоры, содержащие обязательства по переходу имущества в собственность, т.е. мены, дарения, купли-продажи недвижимости, купли-продажи предприятия, ренты, являются разновидностью договора купли-продажи, т.к. регулируют сходные отношения и нормы договора купли-продажи, применяются субсидиарно к регулированию указанных договоров. Однако поскольку законодатель назвал конкретно два договора, т.е. договор купли-продажи земельного участка и договор обмена, то распространять особенности, установленные ст. 37 ЗК РФ, к другим видам сделок по приобретению земли в собственность нельзя.

Земельный кодекс РФ не регулирует отношений по поводу земель сельскохозяйственного назначения.

В п. 6 ст. 27 ЗК РФ дана отсылка к закону об обороте земель сельскохозяйственного назначения, т.е. указано, что оборот земель сельскохозяйственного назначения регулируется специальным законом об обороте земель сельскохозяйственного назначения.

В п. 7 ст. 27 ЗК РФ указано, что п. 6 ст. 27 ЗК РФ не распространяется на земельные участки, предоставленные из земель сельскохозяйственного назначения гражданам для индивидуального жилищного, гаражного строительства, ведения личного подсобного и дачного хозяйства, садоводства, животноводства и огородничества, а также на земельные участки, занятые зданиями, строениями, сооружениями. Иными словами, закон об обороте не распространяется на перечисленные земли, т.е. закон об обороте может регулировать только оборот земель сельхозугодий.

В пп. 8 и 9 Федерального закона N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" указано, что до вступления в силу закона об обороте земель оборот сельхозземель регулируется нормами ГК РФ, а также ЗК РФ, Лесным кодексом РФ и т.д., в том числе, например, и Федеральным законом от 15.04.1998 г. N 66-ФЗ "О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан", с учетом трех исключений, а именно: нельзя изменять категорию земель и целевое назначение, предоставлять землю иностранцам (только в аренду), нельзя проводить приватизацию земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности.

Норма ст. 8 Федерального закона N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" по сути все-таки касается земель сельхозугодий.

Как указано в Федеральном законе N 45-ФЗ, вступившем в силу 28.04.2001 г., "О внесении изменений в Гражданский кодекс Российской Федерации и Федеральный закон "О введении в действие части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" нормы главы 17 ГК РФ вступят в действие со дня введения ЗК РФ и закона об обороте. Но сам Земельный кодекс РФ эти вопросы не отрегулировал и отослал к ГК РФ. Поэтому получается, что оборот земель сельхозназначения возможен в соответствии с нормами ГК РФ до введения в действие закона об обороте земель сельхозугодий, в связи с чем земли сельскохозяйственного назначения, которые были выделены, например, при приватизации колхозов и совхозов начиная с 1991 г. физическим и юридическим лицам и стали их собственностью, могут отчуждаться собственником на основании гражданско-правовых сделок в соответствии с нормами главы 17 ГК РФ и ЗК РФ, т.е. могут находиться в имущественном обороте.

Тем более, что в ст. 9 Федерального закона N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" содержится указание на то, что впредь до введения в действие федерального закона об обороте земель сельскохозяйственного назначения в субъектах Российской Федерации, оборот земель в которых до введения в действие Земельного кодекса Российской Федерации регулировался соответствующими законами указанных субъектов Российской Федерации, оборот земель сельскохозяйственного назначения продолжает осуществляться в соответствии с законами указанных субъектов Российской Федерации.

Такой закон в Московской области имеется. Это Закон Московской области от 11.10.2001 г. N 151/2001-ОЗ "О внесении изменений и дополнений в Закон Московской области "О распоряжении земельными участками, находящимися в государственной собственности и используемыми для осуществления предпринимательской и некоммерческой деятельности на территории Московской области". Согласно ст. 3 этого Закона Правительство Московской области распоряжается земельными участками, принимает решения о проведении торгов (в том числе земельных участков сельскохозяйственного назначения), изменяет целевое назначение земельных участков (в том числе сельскохозяйственного назначения).

Необходимо еще раз подчеркнуть положение одного из ранее указанных исключений о том, что согласно ст. 8, п. 10 ст. 3 Федерального закона N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" до введения в действие федерального закона об обороте земель сельскохозяйственного назначения при переходе права на земельный участок от одного собственника земельного участка, землепользователя, землевладельца, арендатора земельного участка к другому лицу категория и целевое назначение такого земельного участка не подлежат изменению, кроме случаев изменения категории земель сельскохозяйственного назначения в соответствии со ст. 8 ЗК РФ.

Конечно же, вопрос об обороте земель сельскохозяйственного назначения в полной мере будет урегулирован лишь в законе об обороте земель этой категории.

Регистрационная палата области при осуществлении регистрации права на земли сельскохозяйственного назначения руководствуется ранее изложенными нормами.

Однако судами области споры по этой категории землепользования после принятия ЗК РФ не рассматривались.

В судебной практике возникает немало земельных споров, часть которых связана с определением сферы применения названных и других аналогичных нормативных актов по земле, т.к. в зависимости от этого определяется правомерность требований субъектов на земельный участок как на объект права.

3. Земля как объект права

Впервые положение о том, что земля - это объект недвижимого имущества, было законодательно закреплено в ст. 4 Основ гражданского законодательства Союза ССР и союзных республик от 31.05.1991 г., введенных в действие на территории Российской Федерации постановлением Верховного Совета РСФСР N 3301-1 от 14.07.1992 г.

Статья 130 ГК РФ дает определение недвижимого имущества (недвижимости). В ней говорится, что к недвижимому имуществу относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, т.е. объекты, перемещение которых без соразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса и многолетние насаждения.

Земельный участок как объект кадастрового учета - это часть поверхности земли (в том числе поверхностный почвенный слой), границы которой описаны и удостоверены в установленном порядке уполномоченным государственным органом, а также все, что находится над и под поверхностью земельного участка, если иное не предусмотрено федеральными законами о недрах, об использовании воздушного пространства и иными федеральными законами (Федеральный закон N 28-ФЗ "О государственном земельном кадастре" от 02.01.2000 г.).

Земельный участок согласно ст. 6 Земельного кодекса РФ как объект земельных отношений - это часть поверхности земли (в том числе почвенный слой), границы которой описаны и удостоверены в установленном порядке.

Федеральный закон "О государственном земельном кадастре" определил, что государственному кадастровому учету подлежат все земельные участки, расположенные на территории Российской Федерации, независимо от форм собственности на землю, целевого назначения и разрешенного использования.

В соответствии со ст. 130 ГК РФ и ст. 1 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" часть земельного участка (например, согласно ст. 340, 552, 553, 652, 653 ГК РФ) в случае, если ее границы не описаны и не удостоверены в установленном порядке, не относится к перечню недвижимого имущества, права на которое подлежат государственной регистрации, и как следствие не может считаться объектом недвижимости.

Так, на государственную регистрацию в Подольском районе заявитель представил договор аренды земельного участка. На плане, приобщенном к договору аренды, указан сам земельный участок, а также схематически изображен расположенный на нем многоэтажный жилой дом со встроенно-пристроенными помещениями. Однако предметом договора аренды является не весь земельный участок, а лишь его часть под встроенно-пристроенными помещениями. На плане, удостоверенном Комитетом по земельным ресурсам и землеустройству Подольского района, имеется запись о том, что границы земельного участка, сдаваемого в аренду, не определены и не описаны. Площадь земельного участка, сдаваемого в аренду, также не указана. Такой договор аренды земельного участка не может быть зарегистрирован.

Земля может находиться в федеральной собственности, собственности субъектов Федерации, муниципальной собственности.

Правовые основы разграничения собственности на землю определены в Законе РФ "О разграничении государственной собственности на землю", принятом 17.07.2001 г., который вступил в силу 20.01.2002 г.

Органами государственной власти, а также субъектов Федерации, местного самоуправления земля может быть передана в собственность юридическим лицам, физическим лицам и иностранцам.

Субъектами земельных правоотношений являются: органы государственной власти РФ (ст. 214 и 125 ГК РФ); органы местного самоуправления РФ (ст. 215 и 125 ГК РФ); граждане Российской Федерации, обладающие правоспособностью и дееспособностью, либо их опекуны (ст. 17, 18 ГК РФ); российские юридические лица (коммерческие и некоммерческие), учрежденные в Российской Федерации в соответствии с действующим в стране законодательством, обладающие общей правоспособностью, а также не обладающие общей правоспособностью государственные и муниципальные предприятия, некоммерческие организации, в отношении которых есть специальное указание в законе; иностранные граждане и лица без гражданства; иностранные юридические лица, а также иностранные государства и международные организации (межгосударственные и межправительственные) (ст. 62 Конституции РФ), кроме случаев, установленных федеральным законом или международным договором Российской Федерации.

В соответствии с п. 5 ст. 3 Федерального закона N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" иностранным гражданам, лицам без гражданства и иностранным юридическим лицам до утверждения Президентом Российской Федерации перечня приграничных территорий в соответствии с федеральным законодательством о государственной границе Российской Федерации в собственность земельные участки не предоставляются.

Однако существует вопрос, как быть с иностранными гражданами из числа в основном граждан бывших союзных республик СССР, ставшими, например, после 1993 г. членами садоводческих товариществ, расположенных в РФ, построившими на земельных участках дома, получившими право пользования земельными участками.

Представляется, что при рассмотрении этого вопроса необходимо учитывать, что указанный в ст. 3 ЗК РФ перечень земель должен быть установлен в соответствии с Федеральным законом "О государственной границе Российской Федерации". Это означает, что в документах кадастрового учета, представляемых для оформления прав на земельные участки, приграничные зоны должны быть указаны. В случае отсутствия записи в таких документах о наличии приграничной территории земельные участки могут оформляться в собственность иностранцам.

Иностранцы имеют преимущественное право покупки или аренды зданий, строений, сооружений, расположенных на чужих земельных участках, а также преимущественное право покупки или аренды земельного участка, если они ими пользовались до этого времени. В соответствии с п. 5 ст. 35 ЗК РФ Президент РФ может установить и перечень видов зданий, строений, сооружений, на которые право иностранцев, предусмотренное в п. 5 ст. 354 ЗК РФ, не распространяется. Таким образом, и эти перечни должны быть отражены на планах земельных участков.

После утверждения указанного в ст. 3 ЗК РФ перечня иностранным гражданам, лицам без гражданства и иностранным юридическим лицам не могут предоставляться в собственность земельные участки: изъятые из оборота; приватизация которых не допускается федеральным законом; зарезервированные для государственных и муниципальных нужд; сельскохозяйственного назначения; расположенные на особо установленных территориях Российской Федерации (п. 4 ст. 28, п. 3 ст. 15 ЗК РФ; абз. 3 ст. 8 Федерального закона N 137-ФЗ от 25.10.2001 г.)

При государственной регистрации прав на земельные участки необходимо учитывать, что в случае отнесения земельного участка к государственной или муниципальной собственности в результате разграничения государственной собственности на землю правоустанавливающим документом является акт Правительства Российской Федерации об утверждении соответствующих перечней земельных участков либо вступившее в законную силу судебное решение (ст. 2 Федерального закона "О разграничении государственной собственности на землю").

В случае приобретения земельного участка в государственную или муниципальную собственность в результате сделки право собственности регистрируется в порядке, установленном для юридических лиц (ст. 215 ГК РФ), при этом правоустанавливающим документом является соответствующий договор.

В случаях если имущество завещано государству или муниципальному образованию или кто-либо из наследников отказался от наследства в пользу государства или муниципального образования (ст. 552 ГК РСФСР 1964 г., а с 01.03.2002 г. ст. 1151 ГК РФ), правоустанавливающим документом является свидетельство о праве на наследство.

В случае выкупа участка в государственную или муниципальную собственность с согласия собственника земельного участка либо владельца, пользователя земельным участком на праве пожизненного наследуемого владения, постоянного (бессрочного) пользования правоустанавливающими документами являются:

- решение уполномоченных государственных органов об изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд путем выкупа, зарегистрированное в учреждении юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним;

- письменное уведомление собственника, владельца, пользователя об указанном решении, направленное не позднее чем за год до предстоящего изъятия (ст. 279-281 ГК РФ);

- соглашение собственника, владельца, пользователя с уполномоченными органами государственной власти или местного самоуправления о выкупе земельного участка по рыночной цене (п. 4 ст. 63 ЗК РФ, ст. 279-281 ГК РФ) или о предоставлении земельного участка взамен бесплатно в собственность либо во владение, пользование на прежних условиях (п. 1, п. 4 ст. 63 ЗК РФ).

Изъятие, в том числе путем выкупа, земельных участков до истечения года со дня получения уведомления допускается только с согласия собственников земельных участков, землепользователей, землевладельцев, арендаторов земельных участков (п. 2 ст. 63 ЗК РФ).

В случае принудительного выкупа земельного участка в государственную или муниципальную собственность при несогласии собственника, владельца, пользователя, а также при передаче земельного участка в муниципальную собственность как бесхозяйной вещи правоустанавливающим документом является решение суда (ст. 64 ЗК РФ, ст. 225, ст. 282 ГК РФ).

В Московской области до разграничения государственной собственности на землю распоряжение правом государственной собственности на землю осуществляется органами местного самоуправления в пределах их полномочий. Такие полномочия установлены Законом Московской области N 151/2001-ОЗ "О внесении изменений и дополнений в Закон Московской области "О распоряжении земельными участками, находящимися в государственной собственности и используемыми для осуществления предпринимательской и некоммерческой деятельности на территории Московской области" от 13.10.2001 г., а также постановлением Правительства Московской области от 17.12 2001 г. N 418/47 "О размерах земельных участков, предоставляемых органами местного самоуправления муниципальных образований Московской области", принятым во исполнение данного Закона и которым установлены конкретные размеры земельных участков, находящихся в государственной собственности, предоставляемых органами местного самоуправления муниципальных образований Московской области для предпринимательской и некоммерческой деятельности согласно приложению по каждому муниципальному образованию.

Порядок распоряжения указанными землями до разграничения государственной собственности на землю может быть определен Правительством Российской Федерации, указание на это содержится в п. 10 ст. 3 Федерального закона N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации".

На практике возникают споры, связанные с определением земельного участка как объекта прав.

Так, собственником дома и земельного участка в 590 кв. м являлся З. В 1993 г. он подарил дом в равных долях П. и К., а сам оставался собственником земельного участка до своей смерти, наступившей 01.06.1998 г. П. обратился в суд с иском к К. о разделе земельного участка. Решением городского суда от 11.02.1997 г. определен порядок пользования земельным участком при доме. Постановлением Президиума Мособлсуда от 21.02.2001 г. решение суда отменено с указанием на то, что суд был не вправе руководствоваться ст. 37 ЗК РСФСР 1991 г. о том, что при переходе права собственности на строение переходит и право пользования земельным участком. Суд не учел, что земельный участок сторонам на праве собственности или на ином вещном праве не принадлежал, они не являлись наследниками после смерти З. Имущество последнего, в том числе и земельный участок, перешло к его наследникам. Президиум сослался на ст. 264 ч. 2 ГК РФ, согласно которой лицо, не являющееся собственником земельного участка, осуществляет принадлежащие ему права владения и пользования земельным участком на условиях и в порядке, установленных законом или договором с собственником. Соглашения между сторонами и З., а затем и с его наследниками не было.

Второй пример. На основании свидетельства о праве собственности от 29.03.1995 г., выданного Наро-Фоминским комитетом по земельным ресурсам и землеустройству, Ш. стала собственницей земельного участка площадью 2500 кв. м, расположенного в д. Башкино Наро-Фоминского района. Ш. 23.01.1995 г. завещала принадлежащий ей дом, расположенный на указанном земельном участке, З. После смерти Ш. государственный нотариус Наро-Фоминской ГНК 08.08.2000 г. выдала З. свидетельство о праве на наследство на указанный дом, но постановлением от 27.02.2001 г. нотариус отказал З. в выдаче свидетельства о праве на наследство на земельный участок при доме по тем основаниям, что З. не является наследником по закону к имуществу Ш., свидетельство о праве на наследство на дом ему было выдано на основании завещания. З. обратился в суд с иском к Инспекции по налогам и сборам о признании за ним права собственности на земельный участок, указав, что согласно ст. 37 ЗК РСФСР 1991 г. при переходе права собственности на строение гражданам вместе с этим объектом переходит и право пожизненного наследуемого владения или право пользования земельным участком. Решением городского суда от 24.04.2001 г. требования З. удовлетворены по указанным им основаниям.

И, наконец, третий пример. Е. 18.06.1991 г. подарила принадлежащий ей дом в д. Русавкино-Романово своей дочери Д. При доме имелся земельный участок 0,16 га. На основании постановления главы администрации сельского Совета от 29.05.1992 г. Д. в собственность безвозмездно был передан земельный участок 0,06 га и 0,1 за плату. После смерти Е. по иску второй дочери Ш. договор дарения решением суда от 10.11.1993 г. был признан недействительным, за Д. и Ш. как наследницами Е. было признано право собственности на 1/2 долю дома за каждой. Ш. обратилась в суд с иском к Д. и сельской администрации о признании частично недействительным свидетельства о праве собственности на земельный участок от 25.08.1992 г., указав на то, что, являясь собственницей 1/2 дома, она имеет право на получение в собственность земельного участка площадью 0,06 га. Руководствуясь ст. 37 ЗК РСФСР 1991 г., городской суд своим решением от 09.02.2001 г. признал за Ш. право собственности на земельный участок 0,06 га при доме.

Комментарий. В указанных ситуациях интересны следующие вопросы: можно ли отчуждать отдельно дом и отдельно земельный участок, переходит ли к новому собственнику вместе со строением и право на земельный участок.

Земельный кодекс РСФСР 1991 г. в ст. 37 установил положение, согласно которому при переходе права собственности на строение, сооружение вместе с этими объектами переходит и право пользования земельным участком. При этом выдавался новый документ, удостоверяющий право на землю. Граждане в общем порядке должны были обратиться в органы местного самоуправления о предоставлении им земельного участка на праве пожизненного наследуемого владения (ПНВ) или на праве постоянного (бессрочного) пользования (П(б)П).

В контексте ст. 552 ГК РФ, вступившей в силу с 01.03.1996 г., при переходе права на строение право на земельный участок переходит на основании закона, а не документа. Иными словами, имеет место подмена оснований и новое трактование понятия земельного участка под домом.

С 28.04.2001 г., после вступления в силу ст. 271, 273 ГК РФ, к лицу, приобретшему дом, объем вещных прав на землю переходит как к новому собственнику строения. Согласно ст. 271 ГК РФ переходит право на часть земельного участка, необходимого для использования и функционального назначения земельного участка. Согласно ст. 273 ГК РФ право переходит на весь земельный участок по условиям договора сторон.

Норма ст. 35 ЗК РФ подтверждает положения ст. 552 и 271 ГК РФ, т.к. говорит об использовании земли в тех же объемах и на тех же условиях, что и у бывшего собственника. Под условием использования надо понимать цель использования земельного участка, т.е. всего земельного участка как объекта, выделенного под индивидуальное жилищное строительство.

Необходимо отметить, что Земельный кодекс РФ в ст. 1 одним из принципов, на которых основывается земельное законодательство, объявил "единство судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов", согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

Пункт 4 ст. 35 Земельного кодекса РФ императивно установил, что отчуждение здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, проводится вместе с земельным участком, за исключением следующих случаев: отчуждение части здания, строения, сооружения, которая не может быть выделена в натуре вместе с частью земельного участка; отчуждение здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, изъятом из оборота в соответствии со ст. 27 ЗК РФ, и если отчуждение здания, строения, сооружения, находящихся на ограниченном в обороте земельном участке и принадлежащих одному лицу, проводится вместе с земельным участком, если федеральным законом разрешено предоставлять такой земельный участок в собственность граждан и юридических лиц. Не допускается отчуждение земельного участка без находящихся на нем здания, строения, сооружения в случае, если они принадлежат одному лицу. Отчуждение доли в праве собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на земельном участке, принадлежащем на праве собственности нескольким лицам, влечет за собой отчуждение доли в праве собственности на земельный участок, размер которой пропорционален доле в праве собственности на здание, строение, сооружение.

В то же время Гражданский кодекс РФ не рассматривает здание и земельный участок, на котором оно находится, как сложный единый объект, который должен выступать в имущественном обороте нераздельно. Например, в соответствии с п. 2 ст. 552 и ч. 1 ст. 273 ГК РФ собственник может продать здание, а на земельный участок, на котором оно находится, предоставить не право собственности, а иное право.

Новелла ЗК РФ о единстве объекта серьезно сталкивает нормы гражданского и земельного законодательства. Представляется, что коллизия подлежит разрешению по правилам ст. 3 Земельного кодекса РФ.

Конечно же, в имущественном обороте главной вещью всегда является земля (земельный участок), а принадлежностью - расположенные на ней объекты, включая недвижимость. В условиях существования исключительной собственности государства на землю главным объектом считали расположенные на земле здания, за которыми в случае их отчуждения следовало землепользование. Возвращение к частной собственности на землю повлекло и возврат к традиционному подходу, при котором отчуждатель и приобретатель недвижимости вынуждены решать вопрос о судьбе земли, на которой расположена недвижимость.

В случае если здание (помещение в нем), находящееся на неделимом земельном участке, принадлежит нескольким лицам на праве собственности, эти лица имеют право на приобретение данного земельного участка в общую долевую собственность, если иное не предусмотрено ЗК РФ, федеральными законами (ст. 36 ЗК РФ).

Собственник зданий, сооружений, строений, находящихся на чужом земельном участке, имеет преимущественное право его покупки, которое осуществляется в порядке, установленном гражданским законодательством для случаев продажи доли в праве общей собственности постороннему лицу. В случае если земельный участок находится в государственной или муниципальной собственности, применяются правила, установленные п. 3 ст. 35, п. 1 ст. 36 ЗК РФ.

Продажа зданий, строений, сооружений, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, производится в порядке, определенном ст. 35 ЗК РФ.

Продажа зданий, строений, сооружений, находящихся на ограниченном в обороте земельном участке и принадлежащих одному лицу, производится вместе с земельным участком, если федеральным законом разрешено предоставлять такой земельный участок в собственность граждан и юридических лиц.

Не допускается продажа земельного участка без находящихся на нем зданий, строений, сооружений в случае, если они принадлежат одному лицу (ст. 35 ЗК РФ).

Не допускается продажа части здания, строения, сооружения, которая выделена в натуре, без земельного участка, выделенного в натуре и занятого указанным зданием, строением, сооружением, необходимым для его функционального обслуживания.

Продажа части здания, строения, сооружения, а также помещения с долей в праве собственности на места общего пользования допускается с одновременной продажей доли в праве собственности на земельный участок, если такая доля установлена.

В случае если здание, строение, сооружение принадлежит нескольким долевым сособственникам и функционально расположено на нескольких выделенных в натуре земельных участках, принадлежащих им же, отчуждение доли в праве собственности одним из них осуществляется одновременно с земельным участком, принадлежащим ему на праве собственности.

Продажа доли в праве собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на земельном участке, принадлежащем на праве собственности нескольким лицам, влечет за собой продажу соответствующей доли в праве собственности на земельный участок.

При продаже земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в соответствии с правилами, установленными ст. 36 ЗК РФ, собственникам расположенных на них зданий, строений, сооружений стоимость таких земельных участков определяется в порядке, установленном пп. 2 и 3 ст. 2 Федерального закона N 137-ФЗ. В соответствии с Законом Московской области "О цене земли при продаже земельных участков собственникам расположенных на них зданий, строений, сооружений на территории Московской области" от 13.12.2001 г. N 217/2001-ОЗ выкупная цена таких земельных участков установлена в размере десятикратной ставки земельного налога за единицу площади земельного участка (на начало текущего календарного года).

Возвращаясь к первому вопросу, необходимо отметить, что отчуждение дома отдельно от земельного участка после 30.10.2001 г. противоречит требованиям действующего законодательства.

Исключением из этого общего правила является случай завещания собственником своего земельного участка и отдельно от него дома. У нотариуса в таких случаях не имеется законом предусмотренных оснований отказать наследникам в выдаче свидетельства о праве на наследство отдельно на земельный участок.

4. Вещные иные и ограниченные вещные права,
обязательственные права на земельные участки

Права граждан на землю могут быть и вещными, и обязательственными. В ст. 213, 216 ГК РФ содержится перечень вещных прав на объекты недвижимого имущества, в том числе и на земельные участки, подлежащие государственной регистрации.

В ст. 130, 131, 132, 164 ГК РФ, а также в ст. 4 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", в ст. 25 ЗК РФ достаточно четко определены имущественные права на недвижимое имущество, в том числе и на земельные участки, подлежащие государственной регистрации.

Это вещное право, в первую очередь, - право собственности (ст. 260, 261 ГК РФ, ст. 15 - 19 ЗК РФ), иные вещные права - это право постоянного (бессрочного) пользования (ст. 216, 268 ГК РФ, ст. 20 ЗК РФ), право пожизненного наследуемого владения (ст. 216, 265 ГК РФ, ст. 21 ЗК РФ), а также ограниченное вещное право - сервитут (право ограниченного пользования земельным участком) (ст. 216, 274, 277, 340 ГК РФ, ст. 23 ЗК РФ).

К имущественным обязательственным правам на землю, подлежащим государственной регистрации, относятся арендное право на земельный участок (ст. 22 ЗК РФ), право доверительного управления земельным участком (ст. 1017 ГК РФ), рентное право на земельный участок; обязательственным является и залоговое право на землю.

Право оперативного управления и хозяйственного ведения земельными участками с момента принятия главы 17 ГК РФ, т.е. с 28.04.2001 г., стало невозможным, т.к. данная глава установила перечень возможных вещных прав на земельные участки.

Кроме того, в ст. 24 ЗК РФ предусмотрен еще один вид права, подлежащего государственной регистрации в соответствии с Федеральным законом N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним". Это безвозмездное срочное пользование. Причем данное право возникает как на основании актов органов местного самоуправления либо органов государственной власти, так и на основании договора.

На практике возникает немало спорных вопросов на стадии предоставления гражданам земельных участков в собственность.

Так, Р. обратился с жалобой на действия МОРП, отказавшей ему в регистрации права собственности на земельный участок площадью 1190 кв. м при доме в г. Дмитрове, указав, что постановлением главы администрации Дмитровского района от 29.09.2000 г. указанный земельный участок был передан ему в собственность. Из материалов дела видно, что Р. 15.08.2000 г. приобрел у Ч. дом. При доме у продавца Ч. в пользовании находился указанный земельный участок. В регистрации права Р. было отказано по той причине, что земельный участок был ему предоставлен в собственность 29.09.2000 г. бесплатно, но заявитель не представил документов, подтверждающих его право на безвозмездное получение земельного участка в собственность. Решением городского суда от 07.08.2001 г. требования Р. удовлетворены, суд обязал МОРП произвести регистрацию его права собственности на земельный участок. При этом суд сослался на ст. 37 ЗК РСФСР 1991 г. о том, что при переходе права собственности на дом к заявителю перешло и право пользования земельным участком и дополнительного решения собственника земельного участка о его передаче не требуется.

В другом деле К. предъявила иск к администрации г. Дубны о признании права собственности на земельный участок площадью 1659 кв. м, о передаче части земельного участка площадью 1202 кв. м по договору купли-продажи и об определении границ земельного участка площадью 2861 кв. м. При этом истица указала, что ее родители с 1939 г. проживали в доме, принадлежавшем им на праве собственности, и пользовались земельным участком при доме площадью 2861 кв. м. Документов, подтверждающих ее право на весь земельный участок, у нее нет, но по техническому паспорту БТИ, по данным инвентаризации за 1974 г., согласно свидетельству о праве на наследство на жилой дом от 1983 г., плану земельного участка, квитанциям об уплате земельного налога следует, что ей принадлежат 1659 кв. м, которыми она пользуется. Указывая на то, что право пользования земельным участком у нее возникло до 02.01.1992 г., К. просила признать за ней право собственности на участок площадью 1659 кв. м и обязать администрацию передать ей земельный участок площадью 1202 кв. м по договору купли-продажи. Администрация г. Дубны иск не признала, указав, что согласно решению Малого Совета Дубненского горсовета от 17.03.1993 г. предельная норма земельного участка, которая может быть передана жителю города в собственность, составляет 1200 кв. м, поэтому К. могут быть переданы безвозмездно только 1200 кв. м. Решением городского суда от 06.06.2001 г. требования К. удовлетворены, за ней признано право собственности на земельный участок при доме размером 1659 кв. м, кроме того, суд обязал администрацию заключить с К. договор купли-продажи земельного участка площадью 1202 кв. м по договорной цене. Постановлением президиума Московского областного суда от 06.06.2001 г. решение суда отменено в части обязания ответчика заключить договор на земельный участок 1202 кв. м по тому основанию, что суд не проверил, с какого времени семья истицы стала фактически пользоваться земельным участком 2861 кв. м.

Третье дело. Ц. предъявил в суд иск к Инспекции по налогам и сборам о признании права собственности на земельный участок в г. Ногинске, указав, что постановлением главы администрации Ногинского района от 03.06.1996 г. ее матери Ц. был предоставлен безвозмездно в собственность земельный участок площадью 987,5 кв. м, на котором она стала возводить дом. В 1999 г. мать умерла, истица получила свидетельство о праве на наследство на недостроенный дом. Свидетельство о праве собственности на земельный участок истице не было выдано, т.к. свидетельство о праве собственности на землю наследодатель не получала. Решением городского суда от 25.09.2000 г. требования истицы были удовлетворены, за ней признано право собственности на земельный участок площадью 987 кв. м. При этом суд указал, что принятие наследства на дом означает принятие наследства в полном объеме.

Следующее дело. Ж. обратилась в суд с жалобой на действия частного нотариуса, отказавшего ей 25.11.1999 г. в выдаче свидетельства о праве на наследство после смерти 01.11.1993 г. Ж. Свой отказ нотариус мотивировал тем, что постановление о предоставлении Ж. земельного участка было принято главой администрации Одинцовского района 02.11.1993 г., а свидетельство о праве собственности на земельный участок было выдано 05.06.1995 г., т.е. на момент смерти наследодателя земельный участок ему не принадлежал, а поэтому в наследственную массу он не может быть включен. Решением городского суда от 12.01.2000 г. жалоба Ж. признана необоснованной.

Изучение указанных дел дает основание для обсуждения ряда вопросов.

Первый вопрос относится к особенностям приобретения земельных участков гражданами в собственность на возмездной и безвозмездной основе.

В соответствии со ст. 129, 209 ГК РФ собственник владеет, пользуется и распоряжается земельным участком и другими природными объектами недвижимости в той мере, в какой их оборот допускается законодательством о земле. Распоряжение осуществляется собственником свободно, если это не наносит ущерба окружающей среде и не нарушает прав и законных интересов других лиц. Данная конституционная норма нашла свое подтверждение в ст. 260 ГК РФ. Ограничения в оборотоспособности земельных участков установлены ст. 27 ЗК РФ.

Основанием возникновения права собственности на землю у граждан согласно ст. 8 ГК РФ могут быть: акты органов государственной власти и местного самоуправления, сделки, договоры, свидетельства о праве на наследство, решения суда.

Основанием возникновения права собственности юридического лица являются: решения органов государственной власти или местного самоуправления, универсальное правопреемство (реорганизация юридического лица), внесение земельных участков или земельных долей в уставный капитал юридического лица (учредительные документы (договор), сделки, решения суда.

В Российской Федерации предоставление земельных участков в собственность граждан и юридических лиц является возмездным, но может осуществляться и бесплатно в случаях, предусмотренных Земельным кодексом РФ, федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации (п. 2 ст. 28 ЗК РФ).

До 30.10.2001 г. МОРП отказывала в регистрации права собственности на земельный участок, предоставленный физическому лицу бесплатно, если у этого лица не было прав на безвозмездное получение земельного участка. При этом Регистрационная палата, руководствуясь федеральным законодательством, а по вопросам, не урегулированным федеральным законодательством, - законами Московской области в части, не противоречащей федеральному законодательству, ссылалась на следующие доводы.

В ст. 7 Земельного кодекса РСФСР 1991 г., которая действовала до 24.12.1993 г., указано, что бесплатно земельные участки передаются в собственность граждан: для крестьянского (фермерского) хозяйства - в пределах средней земельной доли, сложившейся в данном административном районе в расчете на одного работающего в сельском хозяйстве (включая пенсионеров, ранее работавших в сельском хозяйстве, а также лиц, занятых в социальной сфере на селе); для индивидуального жилищного строительства и личного подсобного хозяйства в сельской местности - в пределах норм, устанавливаемых в соответствии со статьей 36 Кодекса; для садоводства и животноводства - все ранее предоставленные земельные участки, а также вновь предоставляемые для этих целей малопродуктивные сельскохозяйственные угодья и нарушенные земли.

В п. 3 ст. 129 Гражданского кодекса РФ установлено, что земля и другие природные ресурсы могут отчуждаться или переходить от одного лица к другому иными способами в той мере, в какой их оборот допускается законами о земле и о других природных ресурсах.

В соответствии с п. 14 Указа Президента РФ от 27.12.1991 г. N 323 "О неотложных мерах по осуществлению земельной реформы в РСФСР", вступившим в силу 02.01.1992 г., земельные участки, выделенные для личного подсобного хозяйства, садоводства, жилищного строительства в сельской местности, передаются в собственность граждан бесплатно.

Следует подчеркнуть, что речь идет о земельных участках, уже выделенных на момент вступления данного Указа в силу, т.е. до 02.01.1992 г., а не тех, которые могли быть и будут выделены позднее.

В п. 1.6 решения Малого Совета Мособлсовета от 09.12.1992 г. N 9/27 "О порядке регистрации, передачи и закрепления земель в собственность и пожизненное наследуемое владение гражданам в Московской области" в редакции решений Малого Совета Мособлсовета от 23.12.1992 г. N 11/29 (изм. от 17.03.1993 г. N 8/38, от 19.05.1993 г. N 10/46, от 30.06.1993 г. N 7/51), которые имеют силу закона для субъекта Российской Федерации, указано, что передача земель в собственность гражданам производится бесплатно и за плату.

Бесплатно передаются: для индивидуального жилищного строительства и личного подсобного хозяйства, а также под индивидуальные жилые дома и хозяйственные постройки - земельные участки в сельской местности, поселках и городах, предоставленные до 01.01.1992 г., в пределах норм, установленных сельскими, поселковыми, городскими, районными Советами народных депутатов, а также земельные участки в сельской местности, предоставляемые после 01.01.1992 г., в пределах норм, установленных сельскими Советами народных депутатов; для дачного хозяйства - земельные участки, предоставленные до 01.01.1992 г., в пределах норм, установленных Советами народных депутатов в соответствии с их компетенцией; для садоводства и животноводства - все земельные участки, предоставленные до 01.01.1992 г., а также малопродуктивные сельскохозяйственные угодья и нарушенные земли, предоставляемые после 01.01.1992 г. Уровень продуктивности определяется по кадастровой оценке.

За плату по нормативной цене передаются: для садоводства и животноводства - продуктивные сельскохозяйственные угодья, предоставляемые после 01.01.1992 г.; для индивидуального жилищного строительства и личного подсобного хозяйства, а также под индивидуальные жилые дома и хозяйственные постройки - земельные участки в городах и поселках, предоставляемые после 01.01.1992 г., в пределах норм, установленных городскими, поселковыми Советами народных депутатов; для дачного хозяйства - земельные участки, предоставляемые после 01.01.1992 г., в пределах норм, установленных Советами народных депутатов в соответствии с их компетенцией.

За плату по договорной цене не ниже нормативной передаются: для личного подсобного и дачного хозяйства, садоводства, индивидуального жилищного строительства, а также под индивидуальные жилые дома и хозяйственные постройки - земельные участки в сельской местности, городах и поселках, предоставляемые (предоставленные) сверх норм, установленных Советами народных депутатов в соответствии с их компетенцией.

За плату также передаются земельные участки в собственность для крестьянского (фермерского) хозяйства сверх средней земельной доли до норм, устанавливаемых в соответствии со статьей 36 ЗК РФ.

Городские, районные, поселковые Советы народных депутатов вправе устанавливать льготы и освобождать от платы отдельные категории граждан (пенсионеров, очередников на получение жилой площади и других категорий граждан) при передаче им земель для строительства жилых домов усадебного типа.

С 27.11.1997 г. указанное выше решение Малого Совета от 09.12.1992 г. N 9/27 "О порядке регистрации, передачи и закрепления земель в собственность и пожизненное наследуемое владение гражданам в Московской области" в редакции решений Малого Совета Мособлсовета от 23.12.1992 г. N 11/29 (изм. от 17.03.1993 г. N 8/38, от 19.05.1993 г. N 10/46, от 30.06.1993 г. N 7/51) действует только в части, не противоречащей Указу Президента РФ от 26.11.1997 г. N 1263 "О продаже гражданам и юридическим лицам предназначенных под застройку земельных участков, расположенных на территориях городских и сельских поселений, или права их аренды", постановлению Правительства РФ от 05.01.1998 г. N 2 (ред. от 21.08.2000 г.) "Об утверждении порядка организации проведения торгов (аукционов, конкурсов) по продаже гражданам и юридическим лицам земельных участков, расположенных на территориях городских и сельских поселений, или права их аренды" и постановлению Правительства Московской области от 13.07.1998 г. N 64/21 "О категориях граждан, которым на территории Московской области земельные участки для индивидуального жилищного и дачного строительства, садоводства и ведения личного подсобного хозяйства продаются без выставления их на торги" вместе с Перечнем категорий граждан, которым на территории Московской области земельные участки для индивидуального жилищного и дачного строительства, садоводства и ведения личного подсобного хозяйства продаются без выставления их на торги, согласно которым земельные участки, расположенные на территориях городских и сельских поселений, продаются гражданам на торгах либо по нормативной цене.

Таким образом, действующим законодательством предусматриваются три варианта предоставления земельных участков в собственность граждан:

1) путем продажи на торгах (аукционах, конкурсах) по договору купли-продажи в соответствии с постановлением Правительства РФ от 05.01.1998 г. N 2 (ред. от 21.08.2000 г.) "Об утверждении порядка организации проведения торгов (аукционов, конкурсов) по продаже гражданам и юридическим лицам земельных участков, расположенных на территориях городских и сельских поселений, или права их аренды" и нормами статей 447, 448, 454 и 459 ГК РФ;

2) путем продажи по нормативной цене гражданам, имеющим право приобретения земельных участков по нормативной цене без выставления их на торги в соответствии с постановлением Правительства Московской области от 13.07.1998 г. N 64/21 "О категориях граждан, которым на территории Московской области земельные участки для индивидуального жилищного и дачного строительства, садоводства и ведения личного подсобного хозяйства продаются без выставления их на торги" (вместе с Перечнем категорий граждан, которым на территории Московской области земельные участки для индивидуального жилищного и дачного строительства, садоводства и ведения личного подсобного хозяйства продаются без выставления их на торги);

3) путем бесплатного предоставления земельных участков гражданам, имеющим право на данную льготу в соответствии с действующими нормами таких Федеральных законов, как: "О ветеранах" от 12.01.1995 г. N 5-ФЗ, "О воинской обязанности и военной службе" от 28.03.1998 г. N 53-ФЗ, "О статусе военнослужащих" от 27.05.1998 г. N 76-ФЗ, "О применении Положения о службе в органах внутренних дел Российской Федерации в связи с принятием Федерального закона "О внесении изменений и дополнений в Закон РСФСР "О милиции" от 17.07.1999 г. N 177-ФЗ, "О внесении изменений и дополнений в законодательные акты Российской Федерации в связи с реформированием уголовно-исполнительной системы" от 21.07.1998 г. N 117-ФЗ, "О прокуратуре Российской Федерации" от 17.01.1992 г. N 2202-1, "О пожарной безопасности" от 21.12.1994 г. N 69-ФЗ, "Об органах федеральной службы безопасности в Российской Федерации" от 03.04.1995 г. N 40-ФЗ, "О предоставлении социальных гарантий Героям Социалистического Труда и полным кавалерам ордена Трудовой Славы" от 09.01.1997 г. N 5-ФЗ, Закона РФ "О статусе Героев Советского Союза, Героев Российской Федерации и полных кавалеров ордена Славы" от 15.01.1993 г. N 4301-1, Указа Президента РФ "О бесплатном предоставлении земельных участков для индивидуального жилищного строительства гражданам, выезжающим из районов Крайнего Севера и приравненных к ним местностей" от 02.02.1996 г. N 135, постановлений Верховного Совета Российской Федерации "Об утверждении Положения о службе в органах внутренних дел Российской Федерации и текста присяги сотрудника органов внутренних дел Российской Федерации" от 23.12.1992 г. N 4202-1, "Об утверждении Положения о прохождении службы в органах налоговой полиции Российской Федерации" от 20.05.1993 г. N 4991-1 и др.

Кроме того, в соответствии с Законом РФ "О праве граждан Российской Федерации на получение в частную собственность и на продажу земельных участков для ведения личного подсобного и дачного хозяйства" от 23.12.1992 г. N 4196-1, Указом Президента РФ от 27.12.1991 г. N 323 "О неотложных мерах по осуществлению земельной реформы в РСФСР", решением Малого Совета Мособлсовета от 09.12.1992 г. N 9/27 "О порядке регистрации, передачи и закрепления земель в собственность и пожизненное наследуемое владение гражданам в Московской области" в редакции решений Малого Совета Мособлсовета от 23.12.1992 г. N 11/29, от 17.03.1993 г. N 8/38, от 19.05.1993 г. N 10/46, от 30.06.1993 г. N 7/51 граждане Российской Федерации, которые имели земельные участки в пользовании либо пожизненном наследуемом владении до 01.01.1992 г., также получили право на бесплатное получение земли в собственность.

Кроме того, правом бесплатного получения в собственность земельных участков наделены:

1) дети-сироты и дети, оставшиеся без попечения родителей, если ранее земельный участок был предоставлен родителям на праве постоянного (бессрочного) пользования (ст. 8 Федерального закона "О дополнительных гарантиях по социальной защите детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей" от 21.12.1996 г. N 159-ФЗ);

2) лица для ведения крестьянского (фермерского) хозяйства и использования в иных целях в соответствии с законодательством Российской Федерации за счет свободных земельных паев хозяйств и фонда перераспределения земель на условиях, предусмотренных для бесплатной передачи земельных участков или земельных долей гражданам Российской Федерации - сельским товаропроизводителям:

а) руководители и специалисты сельскохозяйственных органов, специалисты сельскохозяйственного профиля органов местного самоуправления и органов государственной власти субъектов Российской Федерации, а также руководители и специалисты, проработавшие в колхозах, совхозах и других сельскохозяйственных организациях не менее пяти лет (п. 7 Указа Президента РФ "О реализации конституционных прав граждан на землю" от 07.03.1996 г. N 337 с изм. от 25.01.1999 г.);

б) дееспособные граждане Российской Федерации, достигшие 18-летнего возраста, имеющие опыт работы в сельском хозяйстве и сельскохозяйственную квалификацию либо прошедшие специальную подготовку. В случае наличия нескольких претендентов преимущественное право на получение земельного участка имеют граждане, проживающие в данной местности (ст. 5-8 Земельного кодекса РСФСР);

3) переселяющиеся семьи граждан Российской Федерации для приусадебного хозяйства на условиях, предусмотренных договором (в том числе бесплатно), который заключается между этими лицами и хозяйством вселения или органом местного самоуправления;

4) семьи, заключившие договоры о переселении в сельскую местность для постоянной работы (постановление Правительства Российской Федерации "О льготах для граждан, переселяющихся для работы в сельскую местность" от 25.05.1994 г. N 533);

5) граждане РФ по спискам реорганизованных сельскохозяйственных организаций (в общую совместную либо в общую долевую собственность) (Указ Президента РФ от 27.12.1991 г. N 323 "О неотложных мерах по осуществлению земельной реформы в РСФСР", постановление Правительства РФ от 04.09.1992 г. N 708 "Положение о реорганизации колхозов, совхозов и приватизации государственных сельскохозяйственных предприятий");

6) граждане РФ, в том числе в составе учрежденных ими юридических лиц, вышедшие из производственных сельскохозяйственных кооперативов или иных сельскохозяйственных коммерческих организаций и получившие объекты недвижимости в сельской местности в счет имущественных паев (Указ Президента РФ от 14.02.1996 г. N 198 "О праве собственности граждан и юридических лиц на земельные участки под объектами недвижимости в сельской местности");

7) граждане РФ, которым земельные участки для садоводства и животноводства выделены из состава малопродуктивных сельскохозяйственных угодий и нарушенных земель (решение Малого Совета Мособлсовета от 09.12.1992 г. N 9/27 "О порядке регистрации, передачи и закрепления земель в собственность и пожизненное наследуемое владение гражданам в Московской области" в редакции решений Малого Совета Мособлсовета от 23.12.1992 г. N 11/29, от 17.03.1993 г. N 8/38, от 19.05.1993 г. N 10/46, от 30.06.1993 г. N 7/51;

8) граждане РФ при передаче им сельскохозяйственных угодий в общую собственность - из состава земель, занятых кустарником, мелколесьем и другими несельскохозяйственными угодьями и расположенных между участками продуктивных земель в границах отводимого земельного массива (п. 8 Указа Президента РФ "О реализации конституционных прав граждан на землю" от 07.03.1996 г. N 337);

9) граждане РФ, получающие земельные участки впервые или дополнительно к имеющимся, - из состава земель, выбывших из сельскохозяйственного оборота, для производства сельскохозяйственной продукции при условии финансирования ими не менее 50 процентов работ по освоению земель (п. 8 Указа Президента РФ от 07.03.1996 г. N 337 "О реализации конституционных прав граждан на землю").

Указанный перечень льготных категорий граждан может периодически корректироваться соответствующими решениями органов государственной власти и местного самоуправления.

До разграничения государственной собственности на землю в случае бесплатного предоставления земельного участка правоустанавливающим документом является акт органа местного самоуправления о предоставлении земельного участка, изданный в рамках его компетенции и в порядке, который установлен законодательством, действовавшим в месте издания такого акта на момент издания, с обязательным указанием основания для бесплатной передачи земли в собственность (п. 1 ст. 17 Федерального закона N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" и п. 10 ст. 3 Федерального закона N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации", ЗК РФ, а также другие федеральные законы и законы Московской области, устанавливающие льготы по бесплатному предоставлению земельных участков в собственность).

Основанием для заключения договора купли-продажи на земельный участок при предоставлении за плату должен быть также акт органа местного самоуправления. Статья 30 Земельного кодекса РСФСР от 1991 г. установила порядок передачи земельных участков в собственность. При передаче земельного участка в собственность бесплатно, при наличии льгот, решение органа местного самоуправления являлось основанием для отвода земельного участка в натуре и выдачи документов, удостоверяющих право собственности на землю. При покупке всего земельного участка или его части в собственность решение органа местного самоуправления является основанием для заключения договора. Заключенный договор и документы об оплате стоимости земельного участка служат основанием для выдачи документа, удостоверяющего право собственности на землю.

Порядок возмездности предоставления земельных участков был подтвержден Законом РСФСР от 23.12.1993 г. N 4196-1 "О праве граждан РФ на получение в частную собственность и на продажу земельных участков для ведения личного подсобного и дачного хозяйства, садоводства и индивидуального жилищного строительства". Завершением регулированного платного предоставления земельных участков в собственность стал Указ Президента РФ от 26.11.1997 г. N 1263 "О продаже гражданам и юридическим лицам предназначенных под застройку земельных участков, расположенных на территориях городских и сельских поселений, или права их аренды", который нормативно определил, что предоставление свободных земельных участков под застройку гражданам и юридическим лицам на территории населенных пунктов как сельских, так и городских возможно только по конкурсу (аукциону).

Принятое во исполнение Указа N 1263 от 26.11.1997 г. постановление Правительства РФ от 05.01.1998 г. N 2 (ред. от 21.08.2000 г.) "Об утверждении порядка организации проведения торгов (аукционов, конкурсов) по продаже гражданам и юридическим лицам земельных участков, расположенных на территориях городских и сельских поселений, или права их аренды" установило право субъекта РФ предоставлять льготы определенным категориям граждан по приобретению земли по договору купли-продажи без проведения торгов.

И такое решение оформлено постановлением Правительства Московской области от 13.07.1998 г. N 64/21 "О категориях граждан, которым на территории Московской области земельные участки для индивидуального жилищного и дачного строительства, садоводства и ведения личного подсобного хозяйства продаются без выставления их на торги". Вступивший в действие Гражданский кодекс РФ установил требования к форме договора по отчуждению недвижимого имущества, его существенные условия и порядок государственной регистрации.

Постановлением Правительства РФ от 05.01.1998 г. N 2 "Об утверждении порядка организации проведения торгов (аукционов, конкурсов) по продаже гражданам и юридическим лицам земельных участков, расположенных на территориях городских и сельских поселений, или права их аренды" утвержден порядок организации проведения торгов по продаже гражданам и юридическим лицам земельных участков, расположенных на территориях городских и сельских поселений, или права их аренды. При этом в качестве продавца земельного участка от имени государства или муниципального образования выступает соответствующий орган государственной власти или орган местного самоуправления.

Продажа земельного участка для ведения личного подсобного и дачного хозяйства, садоводства, индивидуального жилищного строительства, а также под индивидуальные жилые дома и хозяйственные постройки в частную собственность граждан в городах, поселках и сельской местности производится его собственником самостоятельно путем заключения договора с покупателем либо с помощью районного (городского) комитета по земельным ресурсам и землеустройству путем проведения в установленном порядке конкурса или аукциона.

В ст. 20, 21 Земельного кодекса РФ от 30.10.2001 г. предусмотрено, что каждый гражданин имеет право однократно бесплатно приобрести в собственность находящийся в его постоянном бессрочном пользовании, пожизненном наследуемом владении земельный участок.

После 30.10.2001 г. в случае бесплатного предоставления земельного участка из земель, на которые зарегистрировано право государственной собственности Московской области, правоустанавливающим документом является постановление Правительства Московской области (п. 2 ст. 3 Федерального закона N 122-ФЗ).

Если в решении о бесплатном предоставлении земельного участка в собственность заявителю (правообладателю) отсутствует указание на норму о льготном предоставлении, в принявший решение орган направляется соответствующий запрос. Кроме того, заявитель вправе представить документ, подтверждающий наличие у него права на льготу.

Таким образом, в случаях когда бесплатное предоставление земельных участков гражданам и юридическим лицам в период с 01.01.1992 г. до 30.10.2001 г. не предусматривалось, предоставление земельных участков должно было быть осуществлено только за плату (продажа без выставления на торги и продажа на торгах (конкурсах, аукционах).

МОРП отказывала в регистрации права в случае предоставления безвозмездно в указанный период времени земельных участков в собственность, ссылаясь на ранее действующее законодательство. После 30.10.2001 г. безвозмездно в собственность могут быть переданы земельные участки, которые принадлежали лицам на ином вещном праве.

В процессе контроля за соблюдением указанных выше норм Палате не дано право признавать акты органа местного самоуправления недействительными. Согласно ст. 13 ГК РФ это может сделать только суд. Однако Регистрационной палате предоставлено право по результатам правовой экспертизы определять, соответствуют ли сделки, совершенные органами местного самоуправления, по содержанию законодательству, действовавшему в месте издания таких актов на момент их издания (п. 1 ст. 17 Федерального закона N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним"), и в случае несоответствия отказывать в государственной регистрации прав (абзац 4 п. 1 ст 20 Федерального закона N 122-ФЗ).

Если же полагать, что любой акт органа местного самоуправления, даже противоречащий действующему законодательству, является основанием для государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним до тех пор, пока он не признан недействительным по решению суда, то в этом случае теряется сам смысл принятия Государственной Думой более 20 федеральных законов, устанавливающих льготные категории граждан, которые могут получить в собственность земельные участки бесплатно.

Предоставление земельных участков согласно решению Малого Совета Мособлсовета от 09.12.1992 г. N 9/27 "О порядке регистрации, передачи и закрепления земель в собственность и пожизненное наследуемое владение гражданам в Московской области" органами местного самоуправления должно было производиться по нормативной цене земли путем заключения договора купли - продажи.

Возвращаясь к ранее изложенным делам, необходимо отметить, что по делу Р. предоставление ему земельного участка бесплатно без наличия у него льгот на безвозмездное получение в собственность земельного участка не соответствует ранее указанным нормам. В соответствии с решением Малого Совета Мособлсовета N 9/27 от 09.12.1992 г. Р. мог получить земельный участок в собственность бесплатно только в том случае, если он пользовался участком до 01.01.1992 г. или имел льготу, установленную федеральным законом либо законом Московской области. Р. стал пользователем земельного участка только 29.09.2000 г., т.е. после приобретения в собственность дома, расположенного на данном земельном участке, поэтому в собственность земельный участок мог быть ему предоставлен только на возмездной основе. Если бы вопрос о передаче земельного участка в собственность решался после 30.10.2001 г., то его можно было бы передать в собственность безвозмездно. Иными словами, норма ст. 20 ЗК РФ как бы "узаконила" незаконное постановление главы, который на тот момент не имел оснований предоставлять Р. землю в собственность безвозмездно, но поскольку ст. 20 ЗК РФ допускает разовое получение земельного участка, принадлежащего гражданину на ПНВ или П(б)П в собственность безвозмездно, а к С. земельный участок перешел именно на праве П(б)П, то после 30.10.2001 г. он получил право на безвозмездное получение земельного участка в собственность.

Поэтому, несмотря на то, что суды области по аналогичным пятнадцати делам, по которым МОРП отказывала в регистрации прав, с отказом не соглашались и выносили решения, удовлетворяющие требования заявителей, что, в свою очередь, в соответствии со ст. 28 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" являлось основанием для проведения регистрации, после 30.10.2001 г. отменять такие решения в порядке надзора не целесообразно.

По делу К. необходимо отметить, что в соответствии с ранее изложенными нормативными актами она имела право на получение в собственность 1202 кв. м земельного участка не по договорной, а по нормативной цене земли при подтверждении права пользования.

По делу Ц. необходимо отметить, что наследодателю земельный участок принадлежал на праве постоянного бессрочного пользования, при переходе права на строение Ц. как наследник приобрел такое же право пользования земельным участком, как и у наследодателя. Нотариус был вправе отказать в выдаче Ц. свидетельства о праве на наследство на земельный участок, так как последний в собственности у наследодателя не находился. Ц. был вправе обратиться в местную администрацию по вопросу предоставления ему в собственность земельного участка. У суда же не было законом предусмотренных оснований признавать за Ц. право собственности на земельный участок. Однако после 30.10.2001 г. в соответствии со ст. 20 ЗК РФ Ц. приобрел бы право на бесплатное получение земельного участка в собственность.

По делу Ж. необходимо отметить, что действия нотариуса и решение суда отвечают требованиям закона. У наследников Ж. имелось право пользования земельным участком. Они могли приобрести земельный участок в собственность возмездно на общих основаниях или бесплатно, если имели льготу, установленную законом, либо за плату без конкурса (аукциона).

Немало сложностей вызывают споры, касающиеся вопросов предоставления в собственность земельных участков гражданам - членам садоводческих товариществ. При разрешении ситуаций необходимо исходить из следующего. Если садоводческому товариществу как юридическому лицу земля была предоставлена на праве срочного безвозмездного пользования, то передача земельных участков членам садоводческого товарищества по Федеральному закону от 15.04.1998 г. N 66-ФЗ "О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан" возможна двумя путями. Во-первых, безвозмездно, так как на момент оформления технической документации на право срочного безвозмездного пользования юридического лица сразу же могли быть переоформлены земельные участки гражданам в собственность в общем порядке в соответствии с действующим законодательством, т.е. за плату, либо бесплатно при наличии льгот. Это имело место с 15.04.1998 г., т.е. с момента вступления в силу Федерального закона от 15.04.1998 г. N 66-ФЗ "О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединения граждан". Во-вторых, местная администрация по Федеральному закону N 66-ФЗ сразу выделяла земельные участки членам садоводческого товарищества за плату в совместную собственность. По первому случаю получается, что право юридического лица трансформируется в вещное право гражданина. Если право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком у члена товарищества было оформлено в соответствии с действующим законодательством, т.е. произведена регистрация права, то после 30.10.2001 г. на основании ст. 20 ЗК РФ земельный участок лицо может оформить в собственность. А в случае если документы на земельный участок у гражданина на 30.10.2001 г. отсутствовали, то он может оформлять право на земельный участок на общих основаниях, т.е. за плату или бесплатно.

Например, садоводческое товарищество было создано в 2000 г., ему как юридическому лицу в соответствии с Федеральным законом от 15.04.1998 г. N 66-ФЗ "О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан" земельный участок был предоставлен на праве срочного (безвозмездного) пользования. Этот вид права предусмотрен в указанном Законе. Далее садоводческое товарищество формирует списки, а местная администрация готовит проект постановления о предоставлении земельных участков в собственность членам товарищества бесплатно. Если постановление местной администрацией было принято до 30.10.2001 г., то, учитывая, что граждане могли получить землю в ПНВ и в П(б)П, после принятия ЗК РФ передача им в собственность земельных участков стала возможной в соответствии со ст. 20, 21 ЗК РФ, поскольку с позиции сегодняшнего дня ЗК РФ как бы узаконил неправильные действия по возможному предоставлению земельных участков в собственность членам товарищества, признавать незаконной такую передачу земельных участков в собственность нецелесообразно. Если же постановление принято после 30.10.2001 г., то получается, что в собственность бесплатно земельные участки членам кооператива предоставить нельзя, кроме случаев, указанных в ст. 20, 21 ЗК РФ и п. 4 ст. 3 Федерального закона N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации", а также льготникам, имеющим право получить земельные участки в собственность бесплатно.

Ст. 7 ЗК РФ классифицирует земли по категориям в зависимости от их целевого назначения, что позволяет обеспечить дифференцированный подход к правовому регулированию земельных отношений в рамках общего правового режима. Правовой режим земельных участков определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территории. Зонирование - это деление территории, относящейся к той или иной категории земель, на зоны с определением видов использования установленных зон и ограничений на их использование.

Так, К., обратившись в суд, указал, что в период 1993-1994 гг. всем жителям д. Боровково, пожелавшим получить в собственность приусадебные земельные участки при доме, которыми они длительные периоды времени пользовались, по решению поселковой администрации были переданы для целей ведения личного подсобного хозяйства, никому из жителей поселка земельные участки с иным целевым назначением не передавались. Как установил суд, на указанный сельский населенный пункт, равно как и на другие в Ногинском районе, отсутствовали генеральные планы, т.е. проекты планировки и застройки, на которых бы значились земли сельской застройки, в том числе и под жилыми домами. Вся земля д. Боровково по настоящее время значится пашней, относящейся к землям сельскохозяйственного использования, что не соответствует фактическому использованию земли для индивидуального жилищного строительства. Б. и С. в 1971 г. в д. Боровково был предоставлен земельный участок, на котором они возвели жилые строения. При проведении приватизации Б. в 1992 г. земельный участок был передан в собственность для ведения личного подсобного хозяйства, по договору купли-продажи от 13.04.2000 г. наследник Б. произвел отчуждение как дома, так и земельного участка К., которому земельный участок перешел с тем же целевым назначением, т.е. в личное подсобное хозяйство. К. обратился в отдел архитектуры администрации Ногинского района за разрешением на строительство нового дома взамен купленного. В выдаче разрешения ему было отказано и предложено первоначально изменить целевое назначение земельного участка для индивидуального жилищного строительства, в связи с чем заявителю необходимо представить документы, которые могут подготовить специализированные, имеющие лицензию на проведение кадастровых работ организации, за что ему необходимо произвести оплату. Проверив обоснованность жалобы К. на отказ администрации предоставить ему разрешение на строительство дома по мотиву изменения разрешенного использования указанного земельного участка с личного подсобного хозяйства на индивидуальное жилищное строительство, суд признал требования заявителя обоснованными.

Комментарий. Порядок отнесения земель к категориям и перевод их из одной категории в другую установлен ст. 8 Земельного кодекса РФ.

Согласно ст. 5 Земельного кодекса РСФСР 1991 года отнесение земель к категориям и перевод их из одной категории в другую могли осуществляться в связи с изменением целевого назначения земель в случаях, предусмотренных законодательством России, местными Советами народных депутатов.

Новеллой статьи 8 Земельного кодекса РФ является то, что законодатель не определил в ней оснований для отнесения земель к категориям, переводя их из одной категории в другую. Отнесение земель к категориям и их перевод из одной категории в другую регулируются специальными нормами (главы ХIV - ХVIII ЗК РФ). Нарушение императивных норм ст. 8 ЗК РФ по порядку перевода земель из одной категории в другую при совершении сделок с земельными участками может повлечь признание сделок недействительными.

В то же время в Земельном кодексе РФ имеются нормы, в силу которых в определенных случаях изменение категории является обязательным (п. 1 ст. 14 ЗК РФ). Например, если земли подвержены радиационному или химическому загрязнению, они могут переводиться в земли запаса для консервации.

Статьей 8 Земельного кодекса РФ определены субъекты, которые могут осуществлять отнесение земель к категориям, перевод их из одной категории в другую. Кодексом установлены обязательные требования к некоторым видам правовых актов и документов, связанных с указанием в них категории земель, предусмотрены юридические последствия нарушения установленного порядка перевода земель из одной категории в другую.

Возвращаясь к ранее изложенному казусу, необходимо отметить, что допущенные ошибки в указании целевого назначения земельных участков при предоставлении земельных участков гражданам не должны влечь нарушений их прав как собственников, включая права К. Решение суда принято в рамках действующего законодательства. Изменить целевое назначение земельного участка в случае, установленном Федеральным законом "О государственном земельном кадастре", органы местного самоуправления могут сами, уведомив об этом правообладателя.

Использование земель поселений регулируется ст. 83 ЗК РФ, а также Градостроительным кодексом РФ и определяется в соответствии с зонированием территорий этих поселений.

Так, Л., К., Ш. и др. предъявили иск к администрации п. Болшево об устранении препятствий в пользовании земельными участками в садоводческом товариществе "Дружба" в п. Загорянский Щелковского района (ныне п. Болшево), ссылаясь на то, что они пользуются участками с 1970-1990 гг. на основании постановлений поселковой администрации, и им выданы свидетельства о праве на наследство. Администрация п. Болшево иск не признала и предъявила встречный иск о признании указанных постановлений администрации п. Загорянский и свидетельств о праве собственности истцов на земельные участки недействительными, указав, что с 1977 г. спорные участки входили в границы п. Болшево г. Королева, а не Щелковского района. Постановлением Главы Администрации Московской области от 11.03.1994 г. утверждены существующие границы г. Калининграда и административно подчиненных ему поселков Болшево, Первомайский, Текстильщик. По описаниям границ отрезок земли, на котором располагаются спорные земельные участки, входит в п. Болшево. Решением городского суда от 10.04.2000 г. в удовлетворении заявленных требований истцам отказано, встречный иск удовлетворен. Постановлением президиума Мособлсуда от 04.05.2001 г. протест прокурора Московской области об отмене судебных постановлений оставлен без удовлетворения, при этом доводы протеста о том, что суд не учел сроки приобретательной давности, что при изъятии участков гражданам должен быть выплачен ущерб, признаны необоснованными. Как указано в постановлении президиума Мособлсуда, земельные участки как объекты недвижимости вошли в оборот с 1991 г., поэтому к правоотношениям ст. 234 ГК РФ не применима. Кроме того, истцы не имеют никаких правоустанавливающих документов на земельные участки. Глава п. Загорянский Щелковского района вынес свое постановление 01.04.1993 г. о предоставлении истцам земельных участков с превышением своих полномочий, т.к. земли с 1977 г. находились вне пределов Щелковского района. Поэтому, по мнению президиума, суд обоснованно признал выданные истцам свидетельства о праве собственности на землю недействительными.

Комментарий. С судебными постановлениями согласиться трудно. Согласно п. 6 ст. 84 ЗК РФ принцип устойчивости землепользования и прав собственников и иных владельцев земельных участков заключается в том, что в случае включения земельных участков в черту другого поселения права частных лиц не должны нарушаться. Граждане не должны отвечать за действия должностных лиц, превышающих свои полномочия. В данном случае суд должен был исследовать вопрос, имели ли граждане право на получение земельных участков в собственность. И если бы суд установил, что данные граждане являются законными приобретателями земельных участков, то он мог бы установить и факт приобретения права собственности указанными гражданами на данные земельные участки.

Земли особых охраняемых территорий и объектов составляют в соответствии со ст. 7 ЗК РФ следующую категорию, входящую в состав земель в РФ.

Государственный Бородинский музей-заповедник Указом Президента РФ от 20.02.1995 г. объявлен памятником истории и культуры федерального значения, а усадьба музея - особо ценным объектом. Земля усадьбы относится к землям историко-культурного назначения. На территории усадьбы находится жилой поселок музея. И. обратился в суд с жалобой на действия администрации Бородинского музея-заповедника, отказавшей в передаче ему в собственность части жилого дома, в котором он проживает. Решением городского суда от 24.12.1999 г., оставленным без изменения определением судебной коллегии Мособлсуда от 18.04.2000 г., в удовлетворении заявленных требований отказано. Заместитель председателя Верховного Суда РФ принес протест на указанные судебные постановления, указав, что жилой фонд музея в перечень памятников истории и культуры, закрепленных за музеем-заповедником на праве оперативного управления, не включен, поэтому предусмотренных законом оснований к отказу в приватизации жилья лицами, проживающими в домах поселка, не имеется. Постановлением президиума Мособлсуда судебные постановления отменены с указанием на то, что суд не проверил доводов ответчика о том, что факт приватизации жилья влечет за собой получение истцом права собственности и на земельный участок под домом, представляющий единый объект права, в то время как земля музея, включая усадьбу, имеет особый режим.

Комментарий. Применительно к указанному случаю все земли Бородинского музея-усадьбы согласно ст. 94 ЗК РФ относятся к землям историко-культурного назначения, поэтому изменение режима земли возможно согласно ст. 8 ЗК РФ только на основании постановления Правительства РФ. Земельный участок в случае приватизации жилья может быть закреплен за лицом на праве аренды.

Пункт 3 ст. 7 Земельного кодекса в отличие от ст. 4 ЗК РСФСР 1991 года не упоминает о возможности установления особого правового режима для зон охраны памятников истории и культуры и музеев-заповедников. В Земельном кодексе РФ эти земли обозначены как земли историко - культурного назначения и входят в состав земель особо охраняемых территорий и объектов, оборот которых ограничен в соответствии со ст. 27 Земельного кодекса РФ.

К особым видам земельных участков относятся участки лесного фонда, участки леса, не входящие в лесной фонд, обособленные водные объекты и участки недр (Лесной кодекс РФ, Водный кодекс РФ, Федеральный закон "О недрах").

Так, Г. обратился в суд с жалобой на действия администрации Мытищинского района, отказавшей ему в предоставлении в собственность земельного участка площадью 286 кв. м, указав, что он пользуется участком с 1992 г. на основании разрешения ГП "Канал им. Москвы". Решением суда от 16.11.2000 г. жалоба признана необоснованной, т.к. суд установил, что земельный участок расположен на территории зоны отчуждения каналу, в строгой санитарной зоне, земля относится к федеральной собственности. ФГУП "Канал им. Москвы" предоставил Г. земельный участок под огород без права застройки и не возражает против того, чтобы заявитель продолжал пользоваться участком на прежних условиях.

Комментарий. Земли охраняемой территории "Канала им. Москвы" могут находиться только в государственной собственности, имеют особый режим использования, исключающий предоставление физическим лицам земельных участков в собственность. Решение судом принято в соответствии с ограничениями, установленными законодательством.

Следующее дело. О., П., К. и другие предъявили иск к администрации Мытищинского района и ООО "Киприан" о признании недействительными постановления главы администрации от 22.12.2000 г., которым ООО "Киприан" в собственность для размещения яхт-клуба был выделен земельный участок площадью 22770 кв. м возле д. Пирогово, а также договора купли-продажи от 14.02.2001 г. указанного земельного участка за 15842227 руб., заключенного ответчиками. При этом истцы указали на то, что продажа указанного земельного участка, расположенного в прибрежной санитарной зоне Клязьминского водохранилища, противоречит ст. 20 Водного кодекса РФ и нарушает их права на благоприятную окружающую среду, отдых. Из материалов дела видно, что спорный земельный участок расположен в природоохранной зоне, что подтверждается планом земельного участка, а также сведениями, представленными Комитетом по земельным ресурсам и землеустройству по Мытищинскому району Московской области. Как установил суд, вопрос о предоставлении земельного участка ООО "Киприан" в собственность был произведен главой администрации Мытищинского района без согласования с органами управления по использованию и охране водного фонда, органами в области охраны окружающей природной среды. Решением суда от 21.12.2001 г. заявленные требования удовлетворены, постановление главы администрации Мытищинского района от 22.12.2000 г., а также договор купли-продажи земельного участка от 14.02.2001 г., запись в ЕГРП, а также свидетельство о государственной регистрации права от 24.07.2001 г., выданное Московской областной регистрационной палатой, признаны недействительными.

Комментарий. Имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным, лесным, водным законодательством, законодательством о недрах, об охране окружающей среды, специальными федеральными законами (п. 3 ст. 3 ЗК РФ).

Так как земельный участок имеет смежные границы с водохранилищем, которое является водным объектом, необходимо учитывать положения ст. 7 Водного кодекса РФ о том, что дно и берега водного объекта рассматриваются как единый водный объект. В отношении пользования указанным объектом законодательством Российской Федерации и Московской области устанавливается особый режим, в том числе режим общего пользования полосой суши вдоль берега водного объекта - бечевником (ст. 20 Водного кодекса РФ). Поскольку порядок предоставления земельного участка, установленный законом, был нарушен, суд, руководствуясь ст. 13 ГК РФ, признал недействительными постановление главы Мытищинского района, а также и сделку, которая как заключенная с нарушением требований закона является ничтожной. Регистрация права собственности юридического лица по сделке была произведена с нарушением требований Федерального закона N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", поэтому суд признал незаконной и регистрацию права. Однако необходимо отметить, что МОРП, проводя государственную регистрацию договора купли-продажи и перехода права собственности на данный участок земли, не имела сведений о том, что в площадь спорного земельного участка входит площадь бечевника, который, в свою очередь, входит в состав объекта водного фонда. План земельного участка, удостоверенный Комитетом по земельным ресурсам и землеустройству Мытищинского района, не содержал сведений о наличии смежных границ (землепользователей) с водным объектом и был обозначен в плане как земельный участок, отнесенный к землям промышленности без ограничений в пользовании.

Комитет по земельным ресурсам и землеустройству должен указывать, что в площадь земельного участка входит площадь водного объекта. В этом случае в соответствии с Водным кодексом РФ должен решаться вопрос не о выделении земельного участка на каком-либо праве (собственности, аренды), а о водопользовании. Надо получить лицензию на водопользование.

5. Право постоянного (бессрочного) пользования
земельными участками

Так, частным нотариусом г. Лыткарино 23.06.2000 г. было выдано свидетельство о праве на наследство Б. А. по завещанию Б., состоящее из земельного участка площадью 459 кв. м в п. Малаховка, который, как указал нотариус, принадлежал наследодателю на основании свидетельства о праве собственности на землю, выданного администрацией п. Малаховка 01.10.1992 г. Б. Б. предъявил иск в суд о признании указанного свидетельства от 01.10.1992 г. недействительным, т.к. наследодателю земельный участок был предоставлен в бессрочное пользование на основании постановления главы администрации Люберецкого района от 02.09.1992 г. Решением городского суда от 27.02.2001 г. требования Базанова Б. были удовлетворены.

Комментарий. Предоставленное землепользователям право пользования земельным участком без указания титула пользования соответствует предусмотренному праву постоянного бессрочного пользования.

Новый Земельный кодекс РФ содержит ряд новых положений в отношении данного права. В частности, в соответствии со ст. 20 ЗК РФ в постоянное (бессрочное) пользование земельные участки предоставляются государственным и муниципальным учреждениям, федеральным казенным предприятиям, а также органам государственной власти и органам местного самоуправления.

Эти юридические лица пользуются на данном титуле земельными участками, находящимися в государственной или муниципальной собственности. В п. 1 ст. 268 ГК РФ указано, что право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком, находящимся в государственной или муниципальной собственности, предоставляется гражданам и юридическим лицам на основании решения государственного или муниципального органа, уполномоченного предоставлять земельные участки в такое пользование. В данном случае согласно п. 3 ст. 3 Федерального закона N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" при государственной регистрации права постоянного бессрочного пользования правоустанавливающим документом является акт органа местного самоуправления о предоставлении земельного участка.

Право постоянного (бессрочного) пользования отличается от права собственности. Главное заключается в том, что землепользователь (гражданин или юридическое лицо) в отличие от собственника земельного участка не вправе им распоряжаться, т.е. не имеет права продать его, заложить и т.п. независимо от того, получено на это согласие собственника или нет. В соответствии со ст. 270 ГК РФ лицо, которому земельный участок предоставлен в постоянное пользование, вправе передавать его в аренду или безвозмездное срочное пользование только с согласия собственника участка. Однако это правомочие действовало до 30.10.2001 г., т.е. до вступления в действие Земельного кодекса РФ.

Согласно п. 4 ст. 20 ЗК РФ граждане и юридические лица, получившие и пользовавшиеся земельными участками на указанном праве до 30.10.2001 г., не вправе распоряжаться этими участками. Это положение ЗК РФ уменьшает права пользователей по сравнению с предусмотренными в ст. 270 ГК РФ.

Пользователь земельного участка в отличие от собственника не имеет права на получение стоимости земельного участка в случае его выкупа для государственных и общественных нужд. Землепользователь имеет право на компенсацию вложенных затрат на повышение плодородия почв, а также на возмещение убытков, включая упущенную выгоду.

После 30.10.2001 г. гражданам земельные участки в постоянное (бессрочное) пользование предоставляться не будут, однако, если граждане или юридические лица получили свои участки до принятия ЗК РФ, этот вид их права сохраняется. Как ранее указано, граждане, у которых право постоянного бессрочного пользования земельными участками возникло до 30.10.2001 г., имеют право приобрести в собственность такие земельные участки, при этом взимание дополнительных денежных сумм помимо сборов, установленных федеральными законами, не допускается, передача в собственность таких земельных участков сроком не ограничивается.

Возвращаясь к ранее приведенному делу, необходимо отметить, что поскольку земельный участок принадлежал наследодателю Б. на праве постоянного (бессрочного) пользования, он в наследственную массу не мог быть включен. Постоянное (бессрочное) пользование - это иное вещное право. В порядке наследования оно не переходит. Однако с момента возникновения права на дом у наследника возникает право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком. Наследник Б. не лишен права обратиться в орган местного самоуправления с просьбой о предоставлении ему земельного участка в собственность в соответствии со ст. 20 ЗК РФ.

Земля является весьма специфическим природным объектом, особенности которого при определенных условиях могут в некоторой степени влиять на возможность и степень участия данного объекта в гражданском обороте. В данной ситуации согласно одному из общих принципов права приоритет имеют специальные нормы, если они установлены императивной нормой и имеют ясную запись.

Например, физическое лицо продало жилой дом, расположенный на земельном участке, выделенном для строительства и эксплуатации данного жилого дома. Земельный участок был выделен на праве постоянного (бессрочного) пользования. Право возникло в соответствии с действующим законодательством. В соответствии со ст. 35 ЗК РФ покупатель приобрел право на использование всего земельного участка, так как он выделялся именно для строительства и эксплуатации жилого дома в соответствии с действующими градостроительными и землеустроительными нормами. В таком случае право переходит на тех же условиях и в том же объеме, что и у прежнего собственника. Право постоянного (бессрочного) пользования - это вещное право, и объем его устанавливается законом. Данная норма также соответствует п. 2 ст. 271 ГК РФ и п. 3 ст. 552 ГК РФ. Статья 3 Федерального закона N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" устанавливает обязанность юридических лиц переоформить право постоянного (бессрочного) пользования на иное право, предлагаемое Законом, в том числе и при продаже объектов, расположенных на данных земельных участках до 1 января 2004 года. В отношении граждан данная обязанность не установлена.

В связи с вышеизложенным можно сделать вывод о возникновении права постоянного (бессрочного) пользования на земельные участки у покупателя жилого дома с момента возникновения права собственности на жилой дом (дата внесения записи в ЕГРП о праве собственности на жилой дом), несмотря на то, что в ст. 20 ЗК РФ указано, что гражданам на данном праве земельные участки не предоставляются. Данное юридическое действие не является предоставлением земельного участка.

6. Пожизненное наследуемое владение земельным участком

На основании постановления главы администрации Истринского района от 20.10.1993 г. Б. В. для строительства индивидуального жилого дома в пожизненное наследуемое владение был передан земельный участок площадью 706,1 кв. м в г. Истре. Однако в подтверждение указанного права на землю ему 01.11.1993 г. было выдано свидетельство о праве собственности на землю. Решением городского суда от 22.04.1998 г. частично недействительными признаны постановление главы Истринского района от 28.09.1995 г., а также свидетельство о праве собственности на землю от 03.10.1995 г., выданное Ч. За Б. с указанием границ признано право собственности на земельный участок при доме в размере 515 кв. м, а за Ч. - на 512 кв. м. Суд обязал земельный комитет Истринского района выдать Б. свидетельство о праве собственности на землю в размере 512 кв. м. Нотариусом г. Москвы 26.07.2001 г. Б. Ю. выдано свидетельство о праве на наследство после смерти 14.09.1999 г. Б. В. на земельный участок площадью 706,1 кв. м. При этом нотариус сослался на свидетельство о праве собственности от 01.11.1993 г., в котором указано, что земельный участок выделен Б. В. в пожизненное наследуемое владение. Б. Ю. представила все указанные документы на регистрацию ее права собственности в Регистрационную палату.

Комментарий. Впервые вид права - пожизненное наследуемое владение был предусмотрен в Основах гражданского законодательства Союза ССР и союзных республик 1991 г. Согласно ст. 21 Земельного кодекса РФ право пожизненного наследуемого владения земельным участком, находящимся в государственной или муниципальной собственности, приобретенное гражданином до введения в действие Земельного кодекса РФ, т.е. 30.10.2001 г., сохраняется. Предоставление земельных участков гражданам на праве пожизненного наследуемого владения после введения в действие ЗК РФ не допускается. Право пожизненного наследуемого владения прекращается либо со смертью владельца, не имеющего наследников, либо отказом владельца от земельного участка, и тогда земельный участок переходит в распоряжение местной администрации.

С 28.04.2001 г. по 30.10.2001 г. граждане, владевшие земельным участком на указанном праве, могли им распоряжаться ограниченно, т.е. сдавать в аренду, передавать в пользование, запрет был на совершение сделок по отчуждению. В ст. 21 ЗК РФ это право ограничено. Распоряжение земельным участком, находящимся на праве пожизненного наследуемого владения, в том числе ранее указанными способами, не допускается. Однако переход права на земельный участок по наследству возможен.

Возвращаясь к ранее приведенному делу, необходимо указать, что переход права на земельный участок, принадлежавший наследодателю Б. на праве пожизненного наследуемого владения, в порядке правопреемства к его наследнику было возможно как до 30.10.2001 г., так и после вступления в силу Земельного кодекса РФ. Наследование такого земельного участка - это единственный случай перехода и сохранения права пожизненного наследуемого владения на земельный участок у физических лиц после 30.10.2001 г.

Государственная регистрация перехода права пожизненного наследуемого владения земельным участком по наследству проводится на основании свидетельства о праве на наследство.

Согласно ст. 1181 ГК РФ, вступившей в силу с 01.03.2002 г., в состав наследственного имущества включается и наследуется на общих основаниях право пожизненного наследуемого владения земельным участком без получения специального разрешения. Ранее в состав наследственного имущества включались земельные участки, принадлежащие наследодателю на указанном праве.

Граждане, имеющие земельные участки в пожизненном наследуемом владении, согласно ст. 21 ЗК РФ имеет право однократно безвозмездно приобрести в собственность находящийся в их пожизненном наследуемом владении земельный участок, это право сроком не ограничено, при этом взимание дополнительных денежных сумм помимо сборов, установленных федеральными законами, не допускается.

7. Сервитут

По договорам купли-продажи от 30.06.1998 г. С. приобрел у А. в д. Турейка Наро-Фоминского района кирпичный дом за 691656 руб. и земельный участок при доме за 19500 руб. Договор сторонами исполнен. А. обратился в суд с иском к Арефьеву об уменьшении покупной цены по договорам, указав, что в нарушение ст. 460, п. 1 ГК РФ ответчик продал ему имущество, обремененное правами третьих лиц - Наро-Фоминского треста газового хозяйства, проложившего на территории земельного участка газопровод и установившего шкафной регулировочный пункт. Суд установил, что земельный участок был выделен А. для строительства индивидуального дома и к возведенному дому в соответствии с проектом по земельному участку подведены газовые инженерно-технические коммуникации. Приобретая дом, истец знал, что к дому подведен газ. Решением городского суда от 23.11.2000 г. в иске А. отказано.

Комментарий. Сервитут представляет собой право ограниченного пользования чужим земельным участком. Правила установления сервитутов были закреплены в ст. 274-277 ГК РФ. Суть их в следующем. Собственник недвижимого имущества (земельного участка) вправе требовать от сособственника земельного участка, а в необходимых случаях и от собственника другого (соседнего земельного) предоставления права ограниченного пользования соседним участком (сервитута). Сервитут устанавливается по соглашению между лицом, требующим установления сервитута, и иным собственником и подлежит регистрации в порядке, установленном для регистрации прав на недвижимое имущество.

В случае недостижения соглашения об установлении или условиях сервитута спор разрешается судом по иску лица, требующего установления сервитута. Сервитут может быть установлен также в интересах и по требованию лица, которому участок принадлежит на праве пожизненного наследуемого владения или праве постоянного (бессрочного) пользования. Сервитут сохраняется в случае перехода прав на земельный участок, который обременен сервитутом, к другому лицу. В соответствии со ст. 553 ГК, если условия пользования соответствующей частью земельного участка договором о его продаже не определены, продавец сохраняет право ограниченного пользования (сервитутом) той частью земельного участка, которая занята недвижимостью и необходима для использования в соответствии с ее назначением.

Согласно ст. 613 ГК РФ собственник земельного участка при передаче его в аренду другому лицу обязан предупредить арендатора о правах третьих лиц на передаваемый в аренду участок, в том числе и об обременении земельного участка сервитутом. В случае если арендодатель - собственник участка не выполнил этого условия, то арендатор вправе либо потребовать уменьшения арендной платы, либо расторгнуть договор аренды и требовать возмещения причиненных ему убытков.

Сервитут не может быть самостоятельным предметом купли-продажи и не может передаваться каким-либо способом лицам, не являющимся собственниками недвижимого имущества, для обеспечения, использования которого сервитут установлен.

По требованию собственника земельного участка, обремененного сервитутом, сервитут может быть прекращен ввиду отпадения оснований, по которым он был установлен. В случаях когда земельный участок, принадлежащий гражданину или юридическому лицу, в результате обременения сервитутом не может использоваться в соответствии с назначением участка, собственник вправе требовать по суду прекращения сервитута.

Новый Земельный кодекс РФ установил разделение между частным и публичным сервитутом: частный устанавливается на основании соглашения сторон в соответствии с Гражданским кодексом РФ, а публичный - законом или нормативным актом для обеспечения интересов государства, органа местного самоуправления.

Если в отношении участка установлен публичный сервитут, его владелец имеет право требовать соразмерной платы от тех, в чьих интересах этот сервитут установлен, а если для собственника из-за установленного сервитута дальнейшее пользование своим участком стало невозможным, он вправе требовать, чтобы этот участок у него выкупил по рыночной цене тот орган власти, решением которого установлен сервитут.

Возвращаясь к ранее приведенному делу, необходимо отметить, что коммуникации, проложенные по земельному участку, не относятся к обременению, т.к. являются составной частью дома, улучшенного собственником путем подведения к дому газа. Земельный участок и дом - это единое целое, поэтому суд обоснованно отказал А. в иске.

Статьей 131 ГК РФ предусмотрено осуществление государственной регистрации ограничений прав собственности и других вещных прав. Законом "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" определено, что ограничения (обременения) - это наличие установленных законом или уполномоченными органами в предусмотренном законом порядке условий, запрещений, стесняющих правообладателя при осуществлении права собственности либо иных вещных прав на конкретный объект недвижимого имущества. К таким обременениям Закон относит сервитут, ипотеку и другие. Термины "ограничения" и "обременения" использованы как синонимы. Однако вопрос о понятии ограничений (обременений) относится к числу проблем, недостаточно разработанных юридической наукой, поэтому существуют неясности и разночтения при их применении, связанные в том числе и с тем, что ограничения (обременения) различны по правовой природе и своим последствиям.

Наличие ограничений (обременений) означает, что при переходе вещных прав недвижимое имущество переходит к новому правообладателю вместе с соответствующими ограничениями и обременениями. Осуществление государственной регистрации ограничений (обременений) создает условия для того, чтобы приобретатель мог узнать о наличии таких ограничений (обременений). Ограничения (обременения) возникают с момента внесения записи об ограничении (обременении) в Единый государственный реестр прав, ведение которого предусмотрено постановлением Правительства РФ от 18.02.1998 г. N 219 "Об утверждении правил ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (в ред. постановления Правительства РФ от 23.12.1999 г. N 1429), т.е. с момента государственной регистрации.

В качестве самостоятельных обременений вносятся записи об ипотеке, о сервитуте, причем их возникновение законодательством связывается с их государственной регистрацией. При предоставлении земельного участка новый землепользователь, собственник и т.д. должны предупреждаться о наличии обременений на предоставляемый земельный участок.

Так, Л. предъявила иск первоначально к МУП "Водоканал", а затем к Комитету по финансам и налоговой политике администрации Серпуховского района о возмещении материального ущерба и компенсации морального вреда, указав, что в 1989 г. ей был выделен земельный участок в садоводческом товариществе "Дружба", а 11.02.1993 г. местной администрацией ей было выдано свидетельство о праве собственности на указанный земельный участок. Землеотвод был произведен с нарушением требовании закона, т.к. Л. не была предупреждена о том, что под верхним слоем земельного участка проходит магистральный водопровод, который находится с 1971 г. на балансе "Водоканала". По причине происшедшей аварии водопровода в 1994 г. и проведения ремонта на земельном участке истицы были снесены теплица, забор, разрушены дорога, сарай, насаждения. Согласно сведениям отдела главного архитектора Серпуховского района документы от "Водоканала" по ограничению и обременению земельных участков садоводческого товарищества в отдел не поступали. Решением суда от 18.12.1997 г. в иске Л. к МУП "Водоканал" отказано по основанию отсутствия вины. Решением суда от 28.12.2000 г. в ее пользу взыскано 4344 руб. в возмещение материального вреда с Комитета по финансам и налоговой политике администрации Серпуховского района. При этом суд указал, что при предоставлении Л. земельного участка в пользование, а затем в собственность она не была предупреждена о наличии обременений на ее земельном участке, поэтому причиненный ей ущерб подлежит возмещению именно местной администрацией по правилам ст. 16, 1069 ГК РФ.

Комментарий. В целом по изложенной ситуации можно указать следующее. МУП "Водоканал" является самостоятельным хозяйствующим субъектом. Магистральный водопровод наверняка находится у него на балансе. В целях обеспечения своей деятельности, заключающейся в обслуживании этого магистрального водопровода, МУП обязан был установить сервитут, т.е. право ограниченного пользования чужим земельным участком, по которому проходит водопровод. Сервитут мог быть установлен по правилам возникновения публичного сервитута на основании решения органа исполнительной власти Серпуховского района либо по правилам установления частного сервитута путем подписания соглашения об установлении сервитута с собственниками земельных участков, по которым проходит водопровод. В обоих случаях сервитут мог возникнуть только с момента регистрации в ЕГРП. Бремя возмещения материального ущерба правильно возложено на администрацию района, т.к. согласно ст. 27 Градостроительного кодекса РФ отдел архитектуры располагал сведениями о проложенном водопроводе. При обращении МУП "Водоканал" был вправе решить вопрос об установлении частного сервитута. В 1971 г. землеотвод "Водоканалу" был возможен на основании решения Мособлсовета и поэтому документы об этом должны учитываться при осуществлении последующих землеотводов.

8. Самовольный захват земли

Самовольный захват, несмотря на длительные сроки пользования, прав у лиц, захвативших земельные участки, не порождает.

Так, К. и Я. предъявили иск к садоводческому товариществу "Радуга" и администрации Воскресенского района об обязании выдать им свидетельства о праве собственности на земельные участки по фактическому пользованию соответственно на 917 кв. м и 1022,4 кв. м. Представитель товарищества иск не признал, указав, что все члены товарищества имеют участки по 600 кв. м, истцы самовольно захватили земельные участки большего размера из земель общего пользования. Решением городского суда от 08.07.1997 г. в удовлетворении заявленных требований отказано. Определением суда от 20.11.1997 г. решение суда отменено по вновь открывшимся обстоятельствам. Определением суда от 21.11.1997 г. утверждено заключенное сторонами мировое соглашение, по условиям которого администрация Воскресенского района обязалась выдать истцам свидетельства о праве собственности на земельные участки по фактическому пользованию. Постановлением президиума Мособлсуда от 14.06.2001 г. два определения суда отменены по процессуальным основаниям, дело направлено на рассмотрение в суд.

Комментарий. К сожалению, президиум МОС ограничился лишь указаниями на допущенные судом нарушения ГПК РСФСР. Между тем основной проблемой по данному спору является вопрос о праве истцов на земельные участки по фактическому пользованию. Отведение членам садоводческого товарищества земельных участков в определенном размере, т.е. по 600 кв. м, означает отнесение всех других земель к общему пользованию всех членов товарищества. В связи с чем истцы могут получить земельные участки дополнительно к 600 кв. м, только изменив целевое назначение земли, что достижимо только на основании решения местной администрации.

На практике часты споры по искам членов садоводческих товариществ следующего характера.

Так, размер земельного участка, предоставленного в пользование члену товарищества несколько лет тому назад, не соответствует размерам, указанным в постановлении главы местной администрации. Например, всем по 600 кв. м, а у истца фактически 550 кв. м, хотя он платил за 600 кв. м, т.е. меньше нормы, в то время как сосед пользуется участком в 650 кв. м. Истец просит изменить границу и передать ему недостающие 50 кв. м.

Или размер земельного участка истцу изначально был предоставлен фактически в размере 700 кв. м, за которые он как член товарищества производил оплату, но по постановлению органа местного самоуправления должны были отвести 600 кв. м. Истец просит признать право собственности на 700 кв. м, которые он обрабатывает 25 лет.

Комментарий. В первом случае представляется, что требования являются необоснованными, т.к. истец не имел субъективного права на получение земельного участка в размере 600 кв. м, т.к. землеотвод производился в порядке наделения его землей как члена кооператива собственником, которым являлось государство или муниципальное образование. Если имеются доказательства того, что истцу изначально был предоставлен земельный участок 600 кв. м, а затем в результате неправомерных действий соседа земельный участок был уменьшен, то его права подлежат защите и на такие требования о защите нарушенного права его как собственника или как иного владельца об устранении всяких нарушений его прав исковая давность в соответствии со ст. 208 ГК РФ не распространяется. Однако если истцу или его предшественнику отвод земельного участка был произведен в размере 550 кв. м, а соседу 650 кв. м, изначально оснований к удовлетворению заявленных требований не имеется.

Во втором случае, если истец обратится в администрацию района и та закрепит за ним земельный участок на каком-либо праве в размере 700 кв. м, то суду можно признавать право собственности на 700 кв. м, если закрепление произошло на каком-то другом титуле.

Следующее дело. Городской прокурор предъявил в суд заявление в интересах Нахабинской территориальной поселковой администрации к Х. об обязании восстановить границы своего земельного участка, указав, что комиссией специалистов Нахабинской администрации был выявлен факт самозахвата земельного участка площадью 52 кв. м в дополнение к имеющемуся у него в пользовании земельному участку. Учитывая, что Х. земельный участок в 52 кв. м не предоставлялся, своими действиями по самоуправному захвату земельного участка им допущено нарушение земельного законодательства. Прокурор просил суд обязать Х. восстановить границы земельного участка.

Комментарий. При рассмотрении заявленных требований возникают следующие вопросы. В частности, возникло ли у Харламова, который действительно не имеет документов, подтверждающих принадлежность ему 54 кв. м, право на захваченный им участок лишь по той причине, что он пользуется этим земельным участком в течение более чем двадцати лет и за все эти годы он понес значительные затраты по обработке и освоению 54 кв. м.

Признание за гражданином права на земельный участок в силу срока приобретательной давности по нормам ст. 234 ГК РФ было и будет до 2005 года невозможным. Затраты по обработке захваченного земельного участка возмещению не подлежат. Однако представляется, что лицо, самовольно захватившее и длительный период обрабатывающее земельный участок, о чем должна и могла знать местная администрация, имеет преимущественное право на предоставление ему такого земельного участка в установленном порядке, если это не влечет нарушение градостроительных норм и правил. При предоставлении земельных участков для строительства индивидуального жилого дома генеральный план застройки уже включает разбивку территории на земельные участки в конкретных размерах. Если по фактическому пользованию в действительности имеет место отступление от нормативов предоставления на 2-3 сотки, то землю гражданину возможно предоставить по нормативу бесплатно, например, для ведения личного подсобного хозяйства, а разницу между нормой и фактическим предоставлением желательно передавать в аренду, чтобы избежать торгов на эту разницу, ибо по предоставлению земли на основании договора аренды торги не предусмотрены.

Личное подсобное хозяйство - это иные цели, которые не исключают строительство индивидуального жилого дома. При предоставлении с таким видом разрешенного использования земельный участок предоставляется без выставления на торги и бесплатно.

Вопросы о признании права по основанию приобретательной давности на земельные участки законом четко не урегулированы. Как правило, суды отказывают по таким требованиям, мотивируя отказы по-разному.

Так, А. предъявила иск к К. и администрации Мытищинского района о признании постановления главы администрации от 14.09.1999 г. о выделении ответчику для ведения личного подсобного хозяйства в собственность земельного участка площадью 700 кв. м и отказе в предоставлении этого участка в аренду дополнительно к имеющемуся, указав, что этим участком с 1978 г. пользовались еще ее родители и участок находится в ее пользовании до настоящего времени. Городской суд 07.06.2001 г., отказывая в иске, указал, что до 1990 г. право государственной собственности на землю было общеизвестным фактом, пользователи не могли не знать, что используют государственные земли. Поэтому истица не могла до 1990 г. владеть земельным участком как своим собственным, а значит, приобрести на него право по основаниям ст. 234 ГК РФ.

Возможно с принятием Федерального закона о разграничении государственной, т.е. федеральной и субъектов Федерации, а также муниципальных образований собственности на землю, а также по истечении необходимого срока давности, который был впервые предусмотрен в 1990 г., эта практика в будущем и претерпит изменения.

Далее: Московский областной прокурор предъявил заявление в интересах администрации Истринского района к ЗАО "Гудвин-3" и МОРП и П., И. и другим, всего к 49 лицам, о признании недействительными государственной регистрации права на не завершенные строительством объекты, свидетельств о праве собственности на жилые дома и признании домов самовольно возведенными постройками, указав, что 15.08.1997 г. Мособлкомимуществом и ЗАО "Гудвин-3" был заключен договор аренды земельного участка площадью 20 га для строительства жилых домов, Земельным комитетом района был произведен отвод земельного участка на местности, однако ЗАО самоуправно произвело вырубку леса на территории не 20 га, а 45 га и застроило территорию. Определением Арбитражного суда Московской области от 15.12.2000 г. было утверждено мировое соглашение, заключенное Истринским лесхозом и ЗАО "Гудвин-3", в соответствии с которым ЗАО обязалось выплатить лесхозу за незаконную вырубку леса на территории 25 га 2623000 руб. Разрешая спор, суд признал установленным, что действительно помимо домов, построенных на 20 га, отведенных для строительства, на самовольно захваченных землях ЗАО построило 12 домов, передало их конкретным лицам, которые участвовали в строительстве своими средствами, начиная с 1999 г. МОРП произведена регистрация права собственности граждан на эти дома и земельные участки. Решением Истринского городского суда от 30.01.2001 г. заявление прокурора было удовлетворено частично, самовольно возведенными признаны 12 возведенных домов на 25 га захваченного земельного участка. В удовлетворении заявленных прокурором требований о признании самовольно возведенными всех домов, в том числе и расположенных на отведенном земельном участке по причине нарушений, допущенных при отводе земли, суд отказал. Определением судебной коллегии МОС от 14.06.2001 г. решение суда отменено по процессуальным основаниям.

Комментарий. Факт самовольного захвата земельного участка строительной организацией очевиден. Гражданами внесены средства на строительство домов, они, если не будет доказано иное, согласно ст. 10 ГК РФ являются добросовестными приобретателями. Тем не менее, для решения вопроса о передаче самовольно захваченного земельного участка на каком-либо праве согласно ст. 8 ЗК РФ необходимо постановление Правительства РФ об изменении категории земельного участка лесного фонда на иную категорию. Участки лесного фонда предоставляются гражданам и юридическим лицам только на правах пользования: аренды, безвозмездного пользования, коммерческой концессии и краткосрочного пользования (ст. 22 Лесного кодекса РФ). Перевод лесных земель в нелесные для использования их в целях, не связанных с ведением лесного хозяйства, и (или) изъятие земель лесного фонда осуществляются, как ранее было указано, Правительством РФ на основе постановления Правительства РФ N 1200 от 19.09.1997 г. "О порядке перевода лесных земель в нелесные земли для использования их в целях, не связанных с ведением лесного хозяйства и пользованием лесным фондом, и (или) изъятия земель лесного фонда".

9. Прекращение права собственности на земельный участок

Право собственности на земельный участок согласно ст. 44 ЗК РФ прекращается при отчуждении собственником своего земельного участка другим лицам, отказе собственника от права собственности на земельный участок, в силу принудительного изъятия у собственника его земельного участка в порядке, установленном гражданским законодательством.

ЗК РСФСР от 25.04.1991 г. в ст. 39 предусматривал возможность прекращения права собственности на земельный участок и в случае использования земельного участка не по назначению, при снижении плодородия почв и в др. случаях. Однако Указом Президента РФ N 2287 от 24.12.1993 г. эта статья ЗК РСФСР была признана недействующей как не соответствующая Конституции РФ.

Так, Б. предъявила иск к администрации Мытищинского района, а также Г., К. о признании недействительными решения исполкома от 21.01.1980 г., постановления главы администрации района от 03.12.1993 г. "О сносе строений на муниципальном участке, о предоставлении земельного участка под индивидуальное жилищное строительство", договора купли-продажи земельного участка от 24.06.1996 г. ответчикам и о признании права на земельный участок, указав, что изъятым у нее земельным участком площадью 1411 кв. м пользовались ее родители начиная с 1925 г., после их смерти пользовалась она, в 1975 г. дом сгорел, но она до 1980 г. продолжала оплачивать налоги на землю. Как установил суд, истица в нарушение ст. 89 ЗК РСФСР 1970 г. не восстановила сгоревший дом в течение двух лет, поэтому в 1980 г. Мытищинский исполком прекратил регистрацию ее права собственности на 1/6 часть сгоревшего дома, что соответствовало требованиям ст. 138 ГК РСФСР 1964 г. В 1993 г. земельный участок был предоставлен в аренду К. и С., а в 1994 г. передан им в собственность.

Комментарий. Возможность изъятия земельного участка в связи с неиспользованием предусматривалась действовавшим на период 1975-1980 гг. законодательством. Возможность прекращения права постоянного бессрочного пользования и пожизненного наследуемого владения земельными участками, но не права собственности, в связи с неиспользованием по назначению в течение трех лет предусмотрена и ст. 45 ЗК РФ.

Второе дело. Садоводческое товарищество "Ивушка" предъявило иск к К., Б., С., И., Н., З. о признании свидетельств о праве собственности на земельные участки в садоводческом товариществе, выданных им на основании постановления главы администрации Орехово-Зуевского района от 28.10.1992 г., недействительными по тем основаниям, что ответчики полностью устранились от выполнения обязанностей членов товарищества, не вносят членские и целевые взносы, а в 2000 г. обратились с заявлениями об исключении их из членов кооператива, решением общего собрания от 18.12.2000 г. ответчики были исключены из товарищества. Решением городского суда от 12.02.2001 г. заявленные требования удовлетворены, при этом суд, руководствуясь ст. 170, 235 ГК РФ, указал, что ответчики получили свидетельства без намерения обрабатывать земельные участки.

Комментарий. С решением суда согласиться трудно, т.к. ответчики могли выйти из состава кооператива, но это не влечет прекращения их права собственности на земельные участки. Право собственности на земельные участки могло быть прекращено у ответчиков лишь в порядке, предусмотренном гражданским законодательством. Суд же прекратил право собственности физических лиц по не предусмотренным законом основаниям.

Пичкасова обратилась с иском к Дирекции строящихся объектов N 9 Госстроя РФ о предоставлении ей земельного участка 1536 кв. м взамен изъятого у нее для государственных нужд в г. Видное в связи со строительством дороги. Решением суда от 16.06.1998 г. иск удовлетворен, суд обязал ДСО N 9 предоставить истице равноценный земельный участок. Определением суда от 18.11.1999 г. был изменен способ исполнения решения суда, с ДСО N 9 в пользу П. взыскано 116736 руб., т.е. стоимость земельного участка исходя из нормативной цены земли в г. Видное по 76 руб. за один кв. м. Постановлением президиума Мособлсуда от 03.10.2001 г. удовлетворен протест заместителя председателя Верховного Суда РФ об отмене определения от 18.11.1999 г. по той причине, что суд не применил закон, определяющий порядок и условия выкупа земельного участка для государственных и муниципальных нужд. Право гражданина на получение равноценного возмещения гарантировано ст. 35 Конституции РФ. Выкупная цена земельного участка, изымаемого для государственных и муниципальных нужд, определяется соглашением с собственником участка. Соглашение включает обязательство субъекта РФ или муниципального образования уплатить выкупную цену, включающую рыночную стоимость участка.

Комментарий. Нормативная цена земли применяется в случае возмездного предоставления земельного участка в собственность, но изъятие земельного участка носит компенсационный характер, поэтому при изъятии применяется договорная, рыночная стоимость участка.

В случае добровольного отказа собственника от земельного участка орган местного самоуправления должен принять по этому поводу ненормативный акт. Однако на практике часты случаи фактического, а не юридического отказа собственников от земельных участков, которые годами о себе не заявляют, и местонахождение этих лиц неизвестно. При этом возможны ситуации, когда на земельном участке имелся дом, который частично сохранился (например, фундамент). Представляется, что в таких случаях должен быть решен вопрос о признании бесхозяйным части дома и земельного участка.

10. Обязательственные права на землю. Срочное
безвозмездное пользование земельным участком

Этот вид пользования земельным участком, относящийся к обязательственному имущественному праву, предусмотрен Земельным кодексом РФ впервые. В соответствии со ст. 24 Земельного кодекса РФ в безвозмездное срочное пользование могут предоставляться земельные участки:

1) из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, исполнительными органами государственной власти или органами местного самоуправления в пределах своей компетенции на срок не более чем один год;

2) из земель, находящихся в собственности граждан или юридических лиц, иным гражданам и юридическим лицам на основании договора;

3) из земель организаций, гражданам в виде служебного надела.

Служебные наделы предоставляются в безвозмездное срочное пользование работникам организаций отдельных отраслей экономики, в том числе организаций транспорта лесного хозяйства, лесной промышленности, охотничьих хозяйств, государственных природных заповедников и национальных парков. Категории работников организаций таких отраслей, имеющих право на получение служебных наделов, условия их предоставления устанавливаются законодательством Российской Федерации и законодательством субъектов Российской Федерации. Служебные наделы предоставляются работникам таких организаций на время установления трудовых отношений на основании заявлений работников по решению соответствующих организаций из числа принадлежащих им земельных участков.

Так, дом в п. Дорохово Рузского района принадлежал Рузской ветстанции по борьбе с болезнями животных. В одной половине дома расположена жилая квартира, которую с 1971 г. занимает семья В., вторая половина дома используется станцией под производственное помещение. На основании судебного решения администрация ветстанции в декабре 1993 г. по договору передала квартиру в собственность В. 21.02.1994 г. В. обратилась к администрации п. Дорохово о закреплении за ней земельного участка 0,250 га, расположенного при доме, указав, что она пользуется им с 1971 г. Решением городского суда от 01.06.1994 г. отказы поселковой администрации, а также ветстанции в передаче в пользование истице В. земельного участка были признаны неправомерными, вопрос о предоставлении ей земельного участка суд не рассматривал. Постановлением президиума Московского областного суда от 24.01.2001 г. решение суда отменено, при этом указано, что суд руководствовался ст. 37 ЗК РСФСР 1991 г., в соответствии с которой при переходе права собственности на строение переходит и право пожизненного наследуемого владения или право пользования земельным участком. Суд указал, что истица пользуется земельным участком при доме с 1971 г., поэтому он должен быть передан ей в собственность. По мнению президиума МОС, суд не учел, что право пользования земельным участком производно от права собственности на строение, но В. проживала в квартире и пользовалась земельным участком как квартиросъемщик, поэтому может претендовать только на тот земельный участок, который ей может быть выделен поселковой администрацией.

Комментарий. В данной ситуации заявительница претендует на получение земельного участка, примыкающего к ее части дома и расположенного на территории ветстанции. Ситуация очень близка к "служебному наделу". Однако события имели место до 30.10.2001 г., и вопрос о предоставлении Васеневой земельного участка на указанном праве не решался. Необходимо отметить, что после 30.10.2002 г., если ветстанция пользовалась земельным участком на праве (постоянного) бессрочного пользования, она не вправе была бы предоставить истице земельный участок в пользование или аренду, иное бы противоречило ст. 20 ЗК РФ. Вопрос о предоставлении заявительнице земельного участка могла решить только местная администрация при условии добровольного отказа ветстанции от части земельного участка, принадлежащего ей на праве П(б)П. Довод же президиума о производном характере права собственности на земельный участок от права собственности на строение с требованиями ни ранее действовавшего законодательства, ни нынешнего не согласуется.

Возможность заключения сделок по аренде земельных участков впервые была предусмотрена в Основах законодательства Союза ССР и союзных республик об аренде от 23.11.1989 г., затем в Земельном кодексе РСФСР 1991 г. Затем отношения по аренде стали регулироваться Гражданским кодексом РФ. После 30.10.2001 г. особенности сдачи земельных участков в аренду регулируются ст. 22 ЗК РФ.

Арендные отношения возникают из договора между арендатором и арендодателем. По договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение или во временное пользование. Арендатор как пользователь приобретает по закону и в соответствии с договором аренды право собственности на плоды, продукцию и доходы, полученные им в результате использования земли. За собственником же остается право распорядиться земельным участком, но с условием соблюдения законодательных договорных требований, предъявляемых к арендодателю.

По законодательству арендатором, как и арендодателем, может быть любое юридическое или физическое лицо, обладающее земельной правоспособностью.

Чтобы стать объектом аренды, земельный участок должен быть обозначен в натуре и его границы должны быть отражены на плане.

При предоставлении земель в аренду целевое назначение земель не изменяется. Арендатор, как и собственник, должен соблюдать установленный законом особый режим использования этих земель.

Договор аренды земельного участка заключается в письменной форме при сроке больше года и должен быть зарегистрирован в Регистрационной палате. Договор аренды земельного участка заключается на определенный срок. Арендатор вправе заложить право аренды.

Земельный кодекс внес дополнительные основания к расторжению договора аренды земельного участка, которые необходимо учитывать при рассмотрении дел.

В соответствии со ст. 46 ЗК РФ аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя в случае:

1) использования земельного участка не в соответствии с его целевым назначением и принадлежностью к той или иной категории земель, предусмотренными ст. 8 Земельного кодекса РФ;

2) использования земельного участка, которое приводит к существенному снижению плодородия сельскохозяйственных земель или значительному ухудшению экологической обстановки;

3) неустранения совершенного умышленно земельного правонарушения, выражающегося в отравлении, загрязнении, порче или уничтожении плодородного слоя почвы вследствие нарушения правил обращения с удобрениями, стимуляторами роста растений, ядохимикатами и иными опасными химическими или биологическими веществами при их хранении, использовании и транспортировке, повлекших за собой причинение вреда здоровью человека или окружающей среде;

4) неиспользования земельного участка, предназначенного для сельскохозяйственного производства либо жилищного или иного строительства, в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом или договором аренды земельного участка, за исключением времени, необходимого для освоения земельного участка, а также времени, в течение которого земельный участок не мог быть использован по назначению из-за стихийных бедствий или ввиду иных обстоятельств, исключающих такое использование;

5) изъятия земельного участка для государственных или муниципальных нужд в соответствии с правилами, установленными ст. 55 ЗК РФ;

6) реквизиции земельного участка в соответствии с правилами, установленными ст. 51 ЗК РФ.

Прекращение аренды земельного участка не допускается:

1) в период полевых сельскохозяйственных работ;

2) в иных установленных федеральными законами случаях.

Как ранее указано, согласно ст. 65 ЗК РФ использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог и арендная плата. Порядок исчисления и уплаты земельного налога устанавливается законодательством Российской Федерации о налогах и сборах.

За земли, переданные в аренду, взимается арендная плата. Порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления. Размер арендной платы является существенным условием договора аренды земельного участка. Порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земельные участки, находящиеся в частной собственности, устанавливаются договорами аренды земельных участков (ст. 65 ЗК РФ).

Так, Одинцовский городской прокурор обратился в суд с заявлением о признании договора аренды участка лесного фонда, заключенного 21.12.1998 г. "Москворецким леспаркхозом МЛТПО "Мослеспарк" с Г. и А., недействительным, противоречащим ст. 32-35 Лесного кодекса РФ, а также Положению об аренде участков лесного фонда, утвержденному постановлением Правительства РФ от 24.03.1998 г., предусматривающих возможность предоставления лесных участков в аренду по результатам лесных конкурсов лицам, длительное время осуществлявшим деятельность на данной территории и имеющим производственные мощности для заготовки и переработки древесины и других лесных ресурсов. Решением городского суда от 26.06.2001 г. требования прокурора удовлетворены. Судебная коллегия МОС, отменяя решение суда, в определении от 06.09.2001 г. указала, что согласно подп. "е" п. 3 ранее указанного постановления в аренду лесные участки могут сдаваться арендаторам для таких целей как культурно-оздоровительные, туристические, спортивные. Ответчикам земельный участок площадью 1 га был предоставлен в аренду в коллективно-совместное пользование распоряжением заместителя Главы Администрации области от 18.11.1998 г., в материалах дела имеется согласие о передаче участка лесного фонда ответчикам Московского управления лесами. По мнению коллегии, суд при рассмотрении дела не проверил возможность предоставления ответчикам земельного участка в аренду, а также соблюдение ими порядка получения в аренду лесных земельных участков. На определение судебной коллегии принесен протест об отмене и оставлении решения суда без изменения, в котором указано, что согласно ст. 35 Лесного кодекса участки лесного фонда предоставляются в аренду по результатам лесных конкурсов, кроме случаев, предусмотренных в ст. 34, п. 3 Лесного кодекса РФ, согласно которой на основании постановления органа государственной власти на срок от 1 до 5 лет участок можно использовать лицами, длительное время осуществляющими свою деятельность на данной территории и имеющими производственные мощности для заготовки древесины, а также сельскохозяйственными организациями, расположенными на данной территории.

Второе дело. С 1947 г. собственницей жилого дома и пользователем земельного участка являлась М., которая в 1976 г. подарила дом исполкому. В доме был размещен цех по изготовлению предметов ритуальных услуг. Часть земельного участка при доме с 1977 г. на основании ордеров была предоставлена исполкомом тремя частями (318 кв. м, 590 кв. м, 514 кв. м) трем лицам, которые пользовались земельными участками на праве индивидуального пользования для выращивания овощей, помимо овощей они посадили деревья и возвели постройки. Последний раз им ордера были выданы в 1991-1992 гг. сроком на три года. В 1995-1996 гг. сроки договоров истекли, лица обратились в администрацию района по вопросу о продлении пользования. В юридическом оформлении договоров им было отказано под предлогом подождать, однако они продолжали по-прежнему пользоваться землей. В декабре 1996 г. по договору органом местного самоуправления дом был продан И. 05.01.1997 г. главой района было вынесено постановление о передаче в собственность И. 1265 кв. м земли (за домом с 1947 г. значился земельный участок площадью 920 кв. м, хотя М. пользовалась фактически 1800 кв. м). В результате такого землеотвода два участка истцов были поглощены полностью, а третий частично. Все трое обратились с жалобой в феврале 1997 г. к главе администрации, узнав, что дом продан, 26.02.1997 г. они обратились в суд о защите нарушенного права. Дело до настоящего времени в суде, рассматривалось трижды, истцы до сих пор пользуются земельным участком, хотя налог был ими уплачен только по 1996 г. включительно.

Комментарий. Лица пользовались земельными участками на основании аренды. Как по ранее действовавшему законодательству, так и согласно ст. 22 ЗК РФ истцы как арендаторы при прочих равных условиях имели преимущественное право на продление с ними договорных отношений. Однако после окончания срока аренды местная администрация была вправе предоставить эти земельные участки ответчику под индивидуальный жилой дом.

Предоставление в аренду ранее указанного земельного участка, относящегося к особым видам земельных объектов, осуществляется в соответствии с особенностями, установленными нормативными актами, предусматривающими возможность предоставления лесных участков по результатам лесных конкурсов в аренду лицам, длительное время осуществлявшим деятельность на данной территории. Судом дана надлежащая оценка обстоятельствам дела и правильно применен нормативный акт, в связи с чем с доводами судебной коллегии согласиться невозможно.

По договору ренты земельного участка в соответствии со ст. 583 ГК РФ получатель ренты передает свой земельный участок в собственность другому лицу, в свою очередь, лицо, получившее земельный участок, обязуется периодически выплачивать бывшему собственнику ренту в виде определенной денежной суммы либо предоставления средств на его содержание в иной форме. Право собственности рентодателя всегда обременено рентой, т.е. рентодатель может продать, обменять, сдать в залог земельный участок только с согласия рентополучателя. В свою очередь, новый собственник обязан выплачивать ренту. Эти отношения являются длящимися, а поэтому договор может быть расторгнут сторонами по основаниям, предусмотренным ст. 450, 451 ГК РФ. Согласно ст. 584 и 596 ГК РФ договор ренты, пожизненного содержания с иждивением подлежит обязательному нотариальному удостоверению и государственной регистрации.

Так, Р. обратился в суд с жалобой на действия МОРП, отказавшей ему в регистрации заключенного им 24.06.1999 г. и нотариально удостоверенного договора о пожизненном содержании с иждивением Г., которая, в свою очередь, передала ему в собственность земельный участок 950 кв. м и 24/100 жилого дома в г. Дедовске. Договор своевременно зарегистрирован не был, в феврале 2000 года Г. умерла, в связи с чем Истринское представительство МОРП в регистрации договора отказало. В письменных возражениях МОРП сослалась на то, что, поскольку Р. обратился по вопросу регистрации после смерти Г., договор является недействительным, т.к. мог считаться заключенным лишь с момента его регистрации. В соответствии с п. 3 ст. 596 ГК РФ договор, устанавливающий пожизненную ренту в пользу гражданина, который умер к моменту заключения договора, ничтожен. Определением городского суда от 06.07.2000 г. жалоба Р. оставлена без движения, заявителю была разъяснена возможность обратиться в суд с требованиями о признании права собственности в общеисковом порядке, т.к. для признания права собственности на дом истцу надо было доказать, что условия сделки по содержанию им выполнялись и он пользовался квартирой как собственник. Решением городского суда от 13.09.2000 г. Р. в иске к МОРП и Налоговой инспекции по г. Истре о признании за ним права собственности на земельный участок и дом, принадлежавшие Г., отказано по основаниям, указанным в письменных возражениях МОРП и изложенным ранее.

Комментарий. С решением суда об отказе в иске по указанным доводам согласиться можно лишь в случае, если доводы истца Р. о том, что сделка сторонами была фактически исполнена, т.е. он содержал Г. до смерти, а сам же пользовался переданным ему имуществом как собственник, не нашли своего подтверждения в суде. В случае если доводы истца были подтверждены доказательствами, суд был вправе на основании ст. 165 ГК РФ признать сделку действительной, а право - возникшим.

11. Определение порядка пользования земельным участком,
раздел земельного участка, необходимость
установления сервитута

Споры сособственников об определении порядка пользования земельным участком являются наиболее распространенной категорией гражданских дел. Установление порядка пользования не влечет прекращение права общей собственности на земельный участок, поэтому регистрации не подлежит. Новый Земельный кодекс РФ в ст. 35 закрепил правило, согласно которому в случае перехода права собственности на строение к нескольким сособственникам порядок пользования земельным участком определяется с учетом долей в праве собственности на здание или сложившегося порядка пользования земельным участком. Стороны вправе определить порядок пользования и в случае, если земельный участок является неделимым, т.е. по причине небольшого размера он не может быть разделен. К сожалению, часты случаи, когда суды, разрешая заявленные требования о разделе земельного участка, а возможность раздела предусмотрена в ст. 6 ЗК РФ, в резолютивной части решения указывают на раздел, а, по сути, устанавливают порядок пользования земельным участком, т.к. часть земельного участка оставляют в общем пользовании сторон, например, дорожку для подхода к частям дома сособственников либо к их частям земельного участка. При этом не учитывается положение ст. 274 ГК РФ, а с 30.10.2001 г. ст. 23 ЗК РФ о возможности установления сервитутного права пользования такими дорожками с осуществлением раздела земельного участка между сособственниками.

Так, земельный участок площадью 954 кв. м был выделен П. для строительства жилого дома, который был возведен в период брака с П., в 1993 г. ему этот земельный участок был передан в собственность. В 1998 г. П. умер. Его жена П. получила свидетельство о праве собственности на дом как пережившая супруга, и после отказа от наследования своей доли дочерью М. она получила как наследница еще право на свою и ее доли, т.е. всего на 2/3 доли дома. Кроме того, ей было выдано свидетельство о праве собственности на 2/3 части земельного участка. Дочь умершего П. получила свидетельства о праве собственности на 1/6 доли дома и 1/3 часть земельного участка. Решением суда от 31.05.2000 г. между сторонами был произведен раздел дома и надворных построек. После чего П. предъявила иск к матери П. о разделе земельного участка. Суд признал установленным, что истица пользуется тремя определенными частями земельного участка: одну часть, пригодную для огородных нужд, она использует для выращивания овощей, на второй части участка расположены ее гаражи и автостоянка; кроме того, как указал суд, в ее пользовании находится и третий земельный участок. Суд признал, что 1/3 часть земельного участка, на которую вправе претендовать истица, не должна превышать 319 кв. м, поэтому суд выделил истице две части земельного участка площадью 105,37 кв. м и 186,871 кв. м. Дорожка длиной 17,3 и шириной 1 м оставлена в общем пользовании сторон, ее площадь составляет 17,3 кв. м, из этой площади 5,77 кв. м приходится на долю истицы. Судьба оставшейся части земельного участка судом не определена.

Комментарий. Земельный участок может быть делимым и неделимым. Делимым является земельный участок, который может быть разделен на части, каждая из которых после раздела образует самостоятельный земельный участок, разрешенное использование которого может осуществляться без перевода его в состав земель иной категории, за исключением случаев, установленных федеральными законами (ст. 6 ЗК РФ).

Площадь земельного участка не может превышать или быть меньше предельных размеров, установленных органами государственной власти или местного самоуправления для участков различного разрешенного использования либо вида вещного права (ст. 33 ЗК РФ, решение Малого Совета Мособлсовета от 16.12.1992 г. N 4/28 "О предельных размерах земельных участков, предоставляемых гражданам на территории Московской области").

Если расхождение площадей земельного участка, указанных на плане участка и в правоустанавливающих документах, превышает техническую погрешность измерения, то в правоустанавливающий документ должны быть внесены соответствующие изменения (инструкция по межеванию земель Роскомзема от 08.04.1996 г. N 07-02-516-96 от 28.06.1998 г. Минюста России).

В ранее изложенном деле суд, по сути дела, определил порядок пользования, т.к. 17,3 кв. м оставлены в общем пользовании, а земельные участки площадью 105,37 кв. м и 186,87 кв. м переданы в пользование истице. Суд произвел не раздел земельного участка, а установил порядок пользования, поэтому земельный участок остался в общей собственности.

Ранее действовавшим Законом участок определялся в замкнутых границах. Сейчас Федеральный закон "О государственном земельном кадастре" дает иное понимание земельного участка как объекта кадастрового учета. Это дает возможность утверждать, что если одному из сособственников на территории общего земельного участка выделены две или более части на территории одного земельного участка в различных местах, то их можно описать как единый земельный участок, состоящий из этих частей. Изменение категории земли при этом не происходит.

Следующее дело. С. предъявила иск к своему брату П. о разделе земельного участка. Из материалов дела видно, что в 1996 г. отец сторон подарил им на основании нотариально удостоверенных договоров по 1/2 доли дома и с указанием границ по 800 кв. м земельного участка в с. И. Полагая свои права нарушенными действиями ответчика, который снес сараи и возвел гараж, истица просила разделить земельный участок при доме. Решением городского суда от 22.08.2000 г. суд произвел раздел участка по варианту N 1 заключения технической экспертизы и передал каждому с указанием земельные участки площадью 790 кв. м, признал частично недействительными договоры от 27.11.1996 г. и свидетельства о праве собственности на землю от 01.06.1996 г. и от 07.04.1997 г. в части указания границ земельных участков. Земельный участок площадью 20 кв. м суд передал в общее пользование сторон по той причине, что земельный участок ответчика является проходным, не имеющим самостоятельного выхода на улицу.

Комментарий. В данном случае суду необходимо было решить вопрос об установлении сервитутного права пользования Перепечкиным частью земельного участка Смужевич. Предоставив сторонам часть земельного участка 20 кв. м в общее пользование, суд тем самым не разделил, а определил порядок пользования земельным участком.

При разделе земельного участка с целью отчуждения либо слиянии его с другим земельным участком образуются новые земельные участки как отдельные объекты недвижимости, о которых вносятся новые записи в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП) и права на которые подлежат государственной регистрации (п. 9 ст. 12 Федерального закона N 122-ФЗ). Только после этого они могут быть включены как объекты недвижимости в гражданский оборот.

Так, между сособственниками дома и земельного участка, находящимися в общей долевой собственности, возник спор о разделе земельного участка. Возражая против раздела, ответчик утверждал, что земельный участок вообще разделу не подлежит, т.к. на нем растут реликтовые деревья, относящиеся в соответствии со ст. 130 ГК РФ к недвижимому имуществу, предполагающему единство использования и охраны, что в данном случае является обременением права пользования земельным участком, препятствующим его разделу.

Комментарий. С доводами ответчика вряд ли можно согласиться, т.к. раздел земельного участка предусмотрен ст. 6 ЗК РФ. В том случае, если после раздела образуются самостоятельные земельные участки, разрешенное использование которых осуществляется без перевода его из одной категории в другую, то нахождение на земельном участке реликтовых деревьев не является препятствием к разделу участка. В настоящее время практика регистрации прав на многолетние насаждения отсутствует в связи с отсутствием органа, уполномоченного проводить технический (кадастровый) учет данных объектов. Любой объект недвижимости согласно ст. 554 ГК РФ должен иметь описание, а на деревья отсутствуют документы, необходимые при регистрации прав как на любой объект недвижимого имущества.

В случае когда суд принимает решение о разделе земельного участка и при этом не указывает на принадлежность конкретным сособственникам определенных конкретных строений, расположенных на частях разделенного земельного участка, т.к. строения предметом спора не являлись, а МОРП при регистрации прав на земельный участок не требует информации о наличии недвижимости на земельном участке и о ее принадлежности, то в БТИ строения продолжают учитывать как общую долевую собственность.

Это приводит к тому, что БТИ в канун каждого календарного года направляет в налоговую службу сведения о стоимости объектов налогообложения (объекты собственности физических лиц). При этом БТИ определяет оценку в целом по дому и надворным строениям, делит всю стоимость всех объектов в соответствии с долями сособственников. Налоговая инспекция, в свою очередь, устанавливает сумму налога также в соответствии с указанными БТИ долями и стоимостью. В то время как в действительности после раздела земельного участка принадлежность и пользование надворными постройками и частями дома могут быть иными, не соответствующими долям сособственников на дом, но у них нет спора по строениям, хотя у кого-то больше, у кого-то меньше строений, но юридически доли они не изменяли. После начисления налогов, которые в конечном итоге насчитываются по долям в праве собственности на дом, сособственники начинают предъявлять претензии к БТИ, которое якобы направило налоговой инспекции неправильные сведения.

По мнению Московского областного БТИ, в таких случаях судам и Регистрационной палате необходимо указывать, что на разделенном земельном участке (конкретных частях этого участка) находятся объекты недвижимости, которые реально не разделены.

12. Обжалование актов государственных или муниципальных
органов ненормативного характера по земле

Отводы земельных участков, передача их в собственность или на ином вещном праве, раздел земельных участков между сособственниками и т.д. производят органы местного самоуправления. Согласно ст. 10 ГК РФ такие акты ненормативного характера являются основанием для возникновения прав и обязанностей.

Статья 46 Конституции предоставляет гражданину и юридическому лицу право обжаловать в суд решения и действия (или бездействие) органов государственной власти, органов местного самоуправления и должностных лиц.

Согласно ст. 13 ГК РФ акты государственных органов и органов местного самоуправления могут быть признаны незаконными только судом.

Судебный контроль за законностью актов и защита субъектов гражданских прав от произвола государственных органов, органов местного самоуправления и их должностных лиц служит одной из гарантий осуществления и соблюдения гражданских прав.

Наряду со ст. 13 ГК действует Закон РФ от 27 апреля 1993 г. "Об обжаловании в суд действий и решений, нарушающих права и свободы граждан" с изменениями и дополнениями, внесенными Федеральным законом от 14 декабря 1995 г. "О внесении изменений и дополнений в Закон Российской Федерации "Об обжаловании в суд действий и решений, нарушающих права и свободы граждан".

Возможность обжалования и признания недействительным акта исполнительного органа государственной власти или акта органа местного самоуправления предусмотрена и ст. 61 Земельного кодекса РФ от 30.10.2001 г.

Основанием для принятия судом решения о признании акта государственного органа и органа местного самоуправления недействительным являются одновременно несоответствие акта закону или иному правовому акту и нарушение гражданских прав и охраняемых законом интересов гражданина или юридического лица. Под охраняемым законом интересом обычно понимается юридический интерес. В частности, применительно к тематике обобщения охраняемый интерес - это получение земельного участка, предоставление которого осуществляют органы государственной власти и органы местного самоуправления, передача его в собственность лицам, пользовавшимся земельным участком на ином праве, раздел земельного участка.

Так, администрация Ново-Ивановского сельского округа 20.12.1993 г. заключила договор-соглашение с ООО "Корпорация "Союз - Возрождение" и жителями дома барачного типа "ДОС-2" в д. Марфино Одинцовского района Б., Г., Л., М., по условиям которого администрация передала ООО "Корпорация "Союз - Возрождение" в бессрочное безвозмездное пользование земельный участок площадью 3,9 га, а общество обязалось удовлетворить потребность в жилье указанных граждан, кроме того, в договоре было указано, что администрация Одинцовского района выступает гарантом перед гражданами по их обеспечению жильем. Во исполнение договора главой Ивановской поселковой администрации 05.01.1994 г. было принято постановление о передаче ООО в собственность земельного участка 3,9 га. На основании этого постановления был выдан государственный акт на право бессрочного пользования земельным участком. Глава Одинцовского района в интересах муниципального образования "Одинцовский район" предъявил к Ивановской поселковой администрации, ООО "Корпорация "Союз - Возрождение", а также к указанным гражданам иск о признании постановления, договора и акта недействительными. Решением городского суда от 05.09.2001 г. заявленные требования удовлетворены. Как указал суд, на момент принятия Ивановской поселковой администрацией постановления действие ст. 23, 28 ЗК РСФСР было прекращено Указом Президента N 2287 в связи с принятием Конституции РФ. Отвод земли мог быть произведен лишь администрацией района с предварительного разрешения Совета. Поскольку постановление от 05.01.1994 г. являлось неотъемлемой частью договора от 20.12.1993 г., то договор в соответствии со ст. 168 ГК РФ признан ничтожным как противоречащий требованиям закона. Титул передачи земельного участка не совпадал в договоре и постановлении. Гарантом назван район, в то время как он стороной в договоре не являлся.

Комментарий. Акт органа местного самоуправления не соответствовал закону, был принят по вопросам, которые не относились к компетенции поселковой администрации, чем было нарушено право муниципального образования, поэтому суд признал его незаконным. Кроме того, необходимо отметить, что в правоустанавливающих и правоудостоверяющих документах постоянно наблюдается смешение в определении вещного права - права собственности и иного вещного права - права постоянного (бессрочного) пользования. Земельный участок на праве постоянного пользования юридическому лицу мог быть предоставлен, тогда как в собственность такое предоставление было невозможным.

Следующее дело. Дом в г. Клину принадлежал на праве общей долевой собственности Н. в размере 68/147 доли, Д. - 34/147 доли и М.- 15/49 доли. При доме имеется земельный участок площадью 1762 кв. м. Постановлениями главы администрации Клинского района от 21.01.1993 г. и от 02.02.1994 г. был произведен раздел указанного земельного участка, за сособственниками были закреплены земельные участки следующих размеров: за М. - 539 кв. м, Н. - 815 кв. м, Д. - 408 кв. м. На основании договора купли - продажи от 12.06.1995 г. М. продала свою долю в домовладении Л. Указывая, что фактический размер земельного участка составляет не 1762 кв. м, а 1613 кв. м и фактически размер проданного ей земельного участка составляет не 539 кв. м, а 586 кв. м, Д. обратилась в суд о признании за ней права на земельный участок размером 586 кв. м. Ответчики предъявили встречный иск о признании недействительным постановления главы администрации от 21.03.1993 г., признании договора купли-продажи от 12.06.1995 г. частично недействительным и об определении порядка пользования земельным участком. По делу была проведена техническая экспертиза, которой установлено, что фактически при домовладении имеется земельный участок 1613 кв. м, в пользовании Н. и Л. находится земельный участок 928 кв. м, а в пользовании Д. - 685 кв. м. Решением Клинского городского суда от 17.01.2001 г. в соответствии со сложившимся в течение многих лет порядком пользования земельным участком и наибольшим приближением к долям в праве собственности на дом сособственниками свидетельства о праве собственности на земельные участки от 1993-1994 гг. признаны необоснованными. Д. выделен земельный участок площадью 685 кв. м, Н. и Д. в совместное пользование передан земельный участок 928 кв. м. Определением судебной коллегии Мособлсуда от 28.10.1999 г. решение суда оставлено без изменения. Прокурор области принес протест на состоявшиеся судебные постановления, указав, что определять порядок пользования земельным участком в соответствии со сложившимся порядком допустимо только в случае, если земельный участок не приватизирован. По делу же установлено, что участок с 1993 г. находится в долевой собственности, поэтому суду следовало исходить при разделе из размера долей в праве собственности на земельный участок, а не на дом, т.е. 539 кв. м, 815 кв. м, 408 кв. м., и в случае невозможности разделить участок в строгом соответствии с долями в счет уменьшения доли сособственнику должна быть присуждена денежная компенсация. Кроме того, суд передал 928 кв. м в общее пользование, в то время как Н. против этого возражала. Постановлением президиума Мособлсуда от 17.01.2001 г. судебные постановления отменены. Определением Верховного Суда РФ от 03.09.2001 г. постановление президиума Мособлсуда, а также решение суда и определение судебной коллегии отменены с указанием на ошибочность доводов, изложенных в постановлении президиума МОС, а также на то, что суд не проверил еще один довод истицы о недействительности сделки по основанию ее оспоримости.

Комментарий. С доводами протеста прокурора и доводами постановления президиума МОС, отмененного Верховным Судом РФ, согласиться невозможно, т.к. требования Дюбиной именно и состояли в том, что постановлением главы администрации, т.е. актом должностного лица органа местного самоуправления, было нарушено ее право на получение в собственность земельного участка большего размера. Несмотря на то, что при передаче земельного участка в собственность составляется акт о границах участков, с которым землепользователи знакомятся и даже его подписывают, это не лишает их права обжаловать постановление органа местного самоуправления о передаче им в собственность земельного участка конкретного размера. Предоставленное право - это мера свободы, и реализовать ее можно по-разному, т.е. сразу в полном объеме или первоначально не в полном объеме предоставленных возможностей, в том числе и по причине заблуждения, но затем, определив, что право могло быть реализовано в большем объеме, лицо может обжаловать акт о предоставлении земельного участка, требовать предоставления земельного участка в большем размере.

13. Права супругов на земельные участки

Так, К. на основании постановления главы администрации сельского округа от 06.09.1993 г. был выделен земельный участок размером 0,15 га в д. Юкино под индивидуальное жилищное строительство, 14.07.1994 г. ему же на основании свидетельства указанный участок был предоставлен в собственность. Л. обратилась в суд с иском к Комитету по земельным ресурсам и землеустройству Орехово-Зуевского района о признании за ней права собственности на 1/2 доли земельного участка, расположенного в д. Юкино, ссылаясь на то, что данный участок приобретен ею вместе с мужем К., с которым она состояла в браке с 1993 г. и который умер 26.04.1998 г., но нотариус отказал ей как пережившей супруге выдать свидетельство о праве собственности на половину спорного участка. Решением городского суда от 11.05.2000 г. иск К. удовлетворен. Постановлением президиума Мособлсуда от 28.03.2001 г. решение суда отменено, при этом указано, что суд не проверил утверждения истицы о том, что суд ошибочно руководствовался требованиями ст. 532 ГК РСФСР, которая возникшие правоотношения не регулирует, поскольку истица претендует на половину земельного участка не как наследница, а как пережившая супруга, в связи с чем данное требование должно разрешаться с учетом норм семейного законодательства.

Комментарий. В соответствии со ст. 244 ГК РФ, ст. 256 ГК РФ имущество, приобретенное супругами во время брака, является их общей совместной собственностью, если договором между ними не установлен иной режим этого имущества.

В ст. 34 Семейного кодекса РФ определен перечень видов имущества, которое может относиться к приобретенному в период брака.

В то же время согласно ст. 36 Семейного кодекса РФ собственностью каждого из супругов является имущество, принадлежащее каждому из супругов до вступления в брак, а также имущество, полученное одним из супругов во время брака в дар, в порядке наследования или по иным безвозмездным сделкам.

При приобретении по возмездному договору земельного участка на имя одного из супругов в период брака такой земельный участок поступает в совместную собственность супругов. В случае если земельный участок был до 30.10.2001 г. предоставлен одному из супругов в период брака в постоянное безвозмездное пользование или пожизненное наследуемое владение, а затем ему же был передан в собственность не на основании безвозмездной сделки, а на основании акта государственного или муниципального органа, который согласно ст. 10 ГК РФ является основанием возникновения прав и обязанностей, то такой земельный участок необходимо признавать общим совместным имуществом. Выделенный в период брака из муниципальных или государственных земель участок поступает в общее пользование, а не в индивидуальное пользование супругов. Супруги вкладывают в освоение участка совместный труд, выращивают насаждения, возводят постройки, поэтому земельный участок становится общим совместным имуществом.

Предоставление земельного участка одному из супругов нельзя отождествлять с отношениями по приватизации жилых помещений. Как известно, Законом Российской Федерации "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации" от 04.07.1991 г. N 1541-1 с дополнениями от 15.05.2001 г. N 54-ФЗ установлено, что приватизация жилья является бесплатной передачей в собственность граждан Российской Федерации на договорной основе занимаемых ими жилых помещений. То есть при передаче жилых помещений требуется волеизъявление всех лиц, пользующихся жилым помещением, на получение этого имущества в собственность.

В данном случае имеет место безвозмездная сделка, и такое имущество в долевом выражении становится собственностью каждого из супругов.

Земельным законодательством не предусмотрено получение согласия от супруга на передачу в собственность гражданину земельного участка, т.к. приватизация, как ранее было указано, производится не на основании сделки, а на основании акта органа местного самоуправления.

Поэтому, учитывая особенность земли как объекта недвижимого имущества, в случаях передачи гражданину, состоящему в браке, в собственность земельного участка как за плату, так и бесплатно это имущество поступает в общую совместную собственность супругов.

Учитывая вышеизложенное, нотариальная, судебная и регистрационная практика области исходит из того, что для совершения одним из супругов сделки по распоряжению земельным участком необходимо получить согласие другого супруга, предусмотренное статьей 35 Семейного кодекса РФ.

Так, Ф. предъявила иск к своему мужу Ф. и Ю. о признании недействительным договора купли-продажи дома в д. Мамыри Наро-Фоминского района и земельного участка площадью 1900 кв. м, удостоверенного 04.06.1998 г. частным нотариусом г. Апрелевки, указав, что выделенный, а затем оформленный на имя мужа земельный участок в период брака стал общим совместным имуществом и согласие на его отчуждение она не давала, сделку от имени мужа заключал по доверенности Б., который указал нотариусу, что у продавца нет супруги. Решением городского суда от 05.09.2000 г. требования Ф. были удовлетворены, сделка признана недействительной, суд обязал Ю. передать дом и земельный участок в совместную собственность Ф.

Комментарий. Сделка была заключена с нарушением требований закона, т.е. без согласия супруги, поэтому является ничтожной с момента ее заключения.

В случае если земельный участок был получен одним из супругов до брака первоначально в собственность, то он признается собственностью этого супруга. Однако если после вступления в брак на таком земельном участке супруги на общие совместные средства возвели дом, другие строения и при разделе каждый из них вправе претендовать на получение в собственность по 1/2 доли дома, то у второго супруга согласно ст. 35 ЗК РФ возникает преимущественное право на приобретение части земельного участка в собственность по основаниям ст. 250 ГК РФ, в случае, если супруг - собственник земельного участка решит произвести возмездное отчуждение своей части дома и всего земельного участка, а в случае безвозмездной сделки - иное, например, сервитутное право пользования частью земельного участка.

14. Права на земельные доли и долевой земельный участок,
полученные при реорганизации сельскохозяйственных
предприятий. Регулирование отношений
по землям сельхозназначения

В судебной практике области к особо сложным спорам относятся дела из отношений, сложившихся при реорганизации в аграрном секторе, в частности, по искам бывших членов колхозов или совхозов о предоставлении им земельной доли в натуре.

Как известно, реорганизация колхозов и совхозов началась с Указа Президента РФ от 27.12.1991 г. N 323 "О неотложных мерах по осуществлению земельной реформы в РСФСР" и постановления Правительства РФ от 29.12.1991 г. N 86 "О порядке реорганизации колхозов и совхозов", которыми в оборот были активно включены земли сельскохозяйственного назначения. Началась приватизация сельскохозяйственных земель.

Данный Указ обязал местные администрации обеспечить выдачу гражданам, ставшим собственниками земли, соответствующих свидетельств на право собственности на землю (земельные доли). Указы Президента РФ от 25.03.1992 г. N 301, от 14.10.1992 г. N 1229, от 27.10.1993 г. N 1767, от 22.07.1994 г. N 1535 (в редакции Указа от 16.04.1998 г.), от 14.02.1996 г. N 198, от 16.05.1997 г. N 485 определили порядок приобретения в собственность земли гражданами и юридическими лицами и соответственно совершения ими сделок с землей.

Согласно постановлению Правительства РФ от 01.02.1995 г. N 96 "О порядке осуществления прав собственников земельных долей и имущественных паев" момент возникновения права собственности на земельный участок (земельную долю) определялся датой принятия органами местного самоуправления решения о передаче земель в общую долевую собственность участников сельскохозяйственных организаций.

Право собственности на землю, возникшее при передаче земель в общую долевую собственность участников сельскохозяйственной организации, могло быть оформлено в двух вариантах:

1. Как доля в праве общей собственности на весь переданный бывшим членам колхоза или совхоза земельный участок без выделения этой доли на местности (далее - земельная доля).

2. Как право собственности на земельный участок, соответствующий по площади и качеству земельной доле, но реально выделенный на местности (далее - долевой земельный участок, который выделяется в счет земельной доли).

Собственник земельной доли согласно ст. 252 ГК РФ имеет право по соглашению с другими участниками долей собственности зарегистрировать право собственности на земельный участок, то есть выделить его в счет своей доли из общего имущества.

При недостижении участниками долевой собственности соглашения о выделе доли решение принимается либо органами местного самоуправления при участии Комитета по земельным ресурсам и землеустройству (Указ Президента РФ от 07.03.1996 г. N 337 (ред. от 25.01.1999 г.) "О реализации конституционных прав граждан на землю"), либо в судебном порядке в соответствии со ст. 252 ГК РФ.

У сособственников земель, находящихся в пользовании сельскохозяйственных организаций, реорганизация которых проведена по особым условиям, предусмотренным пп. 20-23, 26 Положения о реорганизации колхозов, совхозов и приватизации государственных сельскохозяйственных предприятий, утвержденного постановлением Правительства РФ от 04.09.1992 г. N 708, а также сельскохозяйственных организаций, производственная деятельность которых целесообразна как единое целое без выделения долей земельных участков и имущественных паев, о чем указано в постановлении Главы Администрации Московской области от 24.09.1996 г. N 466-ПГ (ред. от 26.03.2001 г.) "О перечне сельскохозяйственных предприятий, производственная деятельность которых целесообразна как единое целое без выделения в натуре земельных долей и имущественных паев", может быть произведена только регистрация права общей собственности.

При выходе из состава таких организаций собственники земельных долей имеют право только на денежную компенсацию стоимости земельной доли по нормативной цене земли.

Собственник земельного участка, выделенного в счет земельной доли, в соответствии с Указом Президента РФ от 07.03.1996 г. N 337 "О реализации конституционных прав граждан на землю" имеет право по своему усмотрению, что соответствует ст. 246 ГК РФ, использовать этот участок: для организации КФХ; для расширения личного подсобного хозяйства; для передачи в аренду сторонним сельскохозяйственным и другим организациям; для передачи в залог; для отчуждения иным способом без изменения целевого назначения земель.

При совершении сделок с земельными долями должно соблюдаться преимущественное право покупки остальными участниками долевой собственности применительно к ст. 250 ГК РФ. Сделки с земельными участками осуществляются собственником самостоятельно.

Сделки по отчуждению земельных долей, а также земельных участков подлежат обязательной государственной регистрации, которая имеет свои особенности, а именно:

При регистрации права собственности на земельную долю объектом собственности является весь земельный участок, предоставленный всем гражданам в соответствии со списком, утвержденным правоустанавливающим документом о реорганизации сельскохозяйственного предприятия.

В реестр вносятся данные о земельном участке (участках), предоставленном членам реорганизованного сельскохозяйственного предприятия. Кадастровый номер у такого участка, как правило, отсутствует. Земельная доля в реестре в графе "Доля" выражается в виде дроби, в числителе которой указывается единица, а в знаменателе - число правообладателей, указанное в списке.

Для государственной регистрации права собственности на земельную долю представляются: заявление о государственной регистрации права собственности на земельную долю; документы, удостоверяющие личность заявителя; правоустанавливающие документы (решение о реорганизации сельскохозяйственного предприятия со списком участников долевой собственности, решение органов местного самоуправления о передаче земельного участка в долевую собственность с планом земельного участка); подлинные платежные документы, подтверждающие внесение платы за регистрацию.

Для государственной регистрации права собственности на земельный участок, выделенный в счет земельной доли, представляются: заявление о государственной регистрации права собственности на долевой земельный участок; документы, удостоверяющие личность заявителя; протокол соглашения участников долевой собственности о выделении долевого земельного участка (либо соответствующее решение органа местного самоуправления, либо решение суда) с приложением плана участка, удостоверенного органом кадастровых работ, подлинные платежные документы, подтверждающие внесение платы за регистрацию.

Необходимо учитывать, что собственник земельной доли без согласия других участников долевой собственности имеет право завещать свою земельную долю, т.е. передавать по наследству любому физическому или юридическому лицу, а также государству, т.е. в таких случаях осуществляется переход (передача) земельной доли по наследству по закону или по завещанию.

Государственная регистрация права на наследуемую земельную долю (ее часть) каждого наследника является юридическим актом, удостоверяющим переход права собственности на земельную долю от наследодателя к наследникам.

Для осуществления государственной регистрации права на наследуемую земельную долю каждый из наследников представляет в Регистрационную палату следующие документы: заявление о государственной регистрации доли в праве общей долевой собственности; свидетельство о праве собственности наследодателя на земельную долю; свидетельство о праве на наследство; документ, удостоверяющий личность наследника; справку из сельскохозяйственной организации о том, что земельная доля не была внесена наследодателем в уставный (складочный) капитал или в паевой фонд; справку из местного комитета по земельным ресурсам и землеустройству о том, что наследодатель не распорядился своей земельной долей иным способом; подлинные платежные документы, подтверждающие внесение платы за регистрацию.

Продажа земельной доли производится с соблюдением правил статьи 250 ГК РФ, согласно которой при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях.

Продавец доли обязан известить остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю с указанием цены и других условий, на которых ее продает. Если остальные участники долевой собственности откажутся от покупки или не приобретут продаваемую земельную долю, продавец вправе продать ее любому лицу.

Если продавец земельной доли нарушит условия преимущественного права покупки, то любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.

При регистрации и отчуждении земельной доли не требуется составления передаточного акта, так как передача реального объекта отсутствует. В данном случае предоставляется общий план земельного участка. Момент перехода доли в праве общей долевой собственности по договору купли-продажи подлежит государственной регистрации, а право на долю переходит к приобретателю с момента такой регистрации, на что указано в п. 2 ст. 223 ГК РФ. После государственной регистрации договора купли-продажи земельной доли покупателю выдается свидетельство о государственной регистрации доли в праве.

Собственник земельной доли без согласия других участников долевой собственности может подарить свою земельную долю родственникам и другим лицам, а также государству, муниципальному образованию или юридическому лицу. Получателями дара могут быть как члены сельскохозяйственной организации, так и посторонние лица, на что содержится указание в Указе Президента РФ от 27.10.1993 г. N 1767 (ред. от 25.01.1999 г.) "О регулировании земельных отношении и развитии аграрной реформы в России".

Договор дарения подлежит государственной регистрации. После государственной регистрации договора дарения проводится государственная регистрация перехода права собственности на земельную долю, при этом правоустанавливающим документом является договор дарения.

Собственник земельной доли имеет право передать земельную долю в собственность любому юридическому и физическому лицу на условиях договора пожизненной или постоянной ренты либо пожизненного содержания с иждивением. Сделка заключается в том, что собственник земельной доли (получатель ренты) передает другому лицу (плательщику ренты) в собственность земельную долю, а плательщик ренты обязуется в обмен на полученную земельную долю периодически выплачивать получателю ренты определенную денежную сумму либо предоставлять средства на его содержание в иной форме. Получатель ренты может передать земельную долю плательщику ренты бесплатно без согласия других участников долевой собственности либо за плату - но в этом случае получатель ренты обязан выполнить условия преимущественного права покупки договора ренты остальными участниками долевой собственности. Договор пожизненной или постоянной ренты либо пожизненного содержания с иждивением подлежит нотариальному удостоверению и государственной регистрации. После государственной регистрации договора проводится государственная регистрация перехода права собственности на земельную долю, при этом правоустанавливающим документом является договор ренты.

Собственник земельной доли или земельного участка, полученного в счет земельной доли, вправе внести их в уставный (складочный) капитал или паевой фонд сельскохозяйственной организации.

Передача земельной доли в уставный (складочный) капитал или паевой фонд сельскохозяйственной организации отражается в учредительных документах сельскохозяйственной организации, принимающей земельные доли в качестве паевых или учредительных взносов для использования с целью производства сельскохозяйственной продукции.

При передаче земельной доли в уставный (складочный) капитал или паевой фонд сельскохозяйственной организации в ее учредительных документах должны быть определены условия передачи земельной доли, порядок оценки земельной доли в стоимостном выражении, а также порядок и последствия выхода участника из состава сельскохозяйственной организации, порядок, условия и сроки компенсации доли участия (пая) при выходе из состава хозяйственного общества, хозяйственного товарищества, кооператива.

При передаче земельной доли в уставный (складочный) капитал или паевой фонд сельскохозяйственной организации может заключаться отдельный договор между сельскохозяйственной организацией и собственником земельной доли, который государственной регистрации не подлежит. После регистрации в установленном порядке учредительных документов сельскохозяйственная организация как юридическое лицо, к которому перешла сумма земельных долей, внесенных в качестве вклада, становится собственником части земли, выделенной при реорганизации сельскохозяйственного предприятия. Она вправе ходатайствовать об установлении местоположения и выносе в натуре границ земельного участка, соответствующего по площади и качественной оценке сумме земельных долей, внесенных гражданами в качестве вклада.

Для регистрации права собственности юридического лица на выделенный в счет земельных долей земельный участок должно быть предоставлено решение сособственников о выделе границ участка в натуре или соответствующее решение органов местного самоуправления, на что было указано в Указе Президента РФ от 07.03.1996 г. N 337 (ред. от 25.01.1999 г.) "О реализации конституционных прав граждан на землю".

При передаче земельной доли в качестве вклада бывший собственник земельной доли становится участником (членом) хозяйственного общества (товарищества) и получает акцию (долю) в его уставном (складочном) капитале.

При внесении земельной доли в качестве взноса в паевой фонд сельскохозяйственного кооператива по соглашению сторон может заключаться отдельный договор между кооперативом и собственником земельной доли. Земельная доля в качестве паевого взноса вносилась с условием и без условия ее возврата в натуре в случае выхода члена из состава кооператива. Право собственности на земельную долю переходило к кооперативу как юридическому лицу. Учредительным документом, регулирующим взаимоотношения членов сельскохозяйственного производственного кооператива, являлся его устав, утвержденный общим собранием кооператива.

При внесении в устав кооператива положения о невозможности изъятия земельной доли в натуре при выходе члена кооператива из его состава ему выплачивалась денежная компенсация. При внесении в устав кооператива положения о возможности изъятия земельной доли в натуре при выходе члена кооператива из его состава он был обязан письменно уведомить орган управления кооператива о своем намерении в срок, установленный уставом.

Данный порядок применялся к правоотношениям, возникшим до введения в действие Земельного кодекса Российской Федерации, т.е. до 30.10.2001 г.

До введения в действие федерального закона об обороте земель сельскохозяйственного назначения субъекты Российской Федерации, оборот земель в которых до введения в действие Земельного кодекса Российской Федерации регулировался соответствующими законами указанных субъектов Российской Федерации, продолжают осуществлять оборот земель сельскохозяйственного назначения в соответствии с законами указанных субъектов Российской Федерации. Как было указано ранее, такой закон в Московской области имеется.

Земельный кодекс РФ в п. 3 ст. 3 установил приоритет гражданского законодательства в регулировании имущественных отношений по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними.

На основании ст. 129, 209, 260 Гражданского кодекса Российской Федерации, а также Федерального закона от 16.04.2001 г. N 45-ФЗ "О внесении изменений в Гражданский кодекс Российской Федерации" и Федерального закона "О введении в действие части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" можно сделать вывод, что оборот земельных участков сельскохозяйственного назначения, находящихся в собственности, осуществляется свободно собственниками с учетом требований об обязанности сохранения категории земель.

При этом необходимо отметить, что положение п. 1 ст. 260 ГК РФ не относится к обороту земель, входящих в состав земель сельскохозяйственного назначения, на которых расположены земельные участки сельскохозяйственных угодий (ст. 1 Федерального закона "О внесении изменений в Гражданский кодекс Российской Федерации и Федеральный закон "О введении в действие части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" от 16.04.2001 г. N 45-ФЗ), до введения в действие Земельного кодекса РФ (30.10.2001 г.) Данная норма в соответствии с п. 1 ст. 129 ГК РФ распространяется и на переход права в порядке наследования.

Кроме того, необходимо отметить, что данный порядок после вступления в действие Земельного кодекса РФ не относился к долевой собственности на земельный участок реорганизованного сельскохозяйственного предприятия, то есть доля в праве (идеальная земельная доля) может переходить по наследству, вноситься в уставный капитал предприятий, организаций, отчуждаться в соответствии с требованиями по продаже доли в праве общей собственности, т.к. эти земельные доли, полученные по ранее изложенным правилам, относятся к вторичному рынку земельных прав.

Возвращаясь к вопросам регистрации прав на доли и земельные участки, необходимо указать следующее.

Признание земли объектом недвижимости повлияло на ее статус как гражданско-правового института. Руководствуясь положениями гражданского права, по которым объект, вовлеченный в гражданский оборот, должен иметь соответствующие характеристики, позволяющие его однозначно идентифицировать и классифицировать для того, чтобы, в конечном счете, иметь возможность определить стоимостной эквивалент объекта, появилась реальная необходимость введения государственной регистрации правоустанавливающих документов в регистрационной (поземельной) книге, отраженной в Указе Президента Российской Федерации от 27.10.1993 г. N 1767 "О регулировании земельных отношений и развитии аграрной реформы в России". С момента вступления данного Указа в силу гражданам - работникам реорганизованных с/х предприятий были выданы свидетельства на право собственности на земельную долю, хотя норма Указа о выдаче свидетельства относилась только к собственникам земельных долей, которые не распорядились своим правом, а не ко всем гражданам - работникам с/х предприятий. В связи с нечетким пониманием нормы Указа соответствующими комитетами по земельным ресурсам и землеустройству возникла серьезная правовая проблема, которая сегодня может быть решена путем формирования судебной практики, основанной на применении законодательства. Проблема состоит в том, что свидетельства комитетами по земельным ресурсам и землеустройству выдавались гражданам после того, как они в соответствии с Указом Президента РФ от 27.12.1991 г. N 323 "О неотложных мерах по осуществлению земельной реформы в РСФСР", постановлениями Правительства от 29.12.1991 г. N 86 "О порядке реорганизации колхозов и совхозов" и от 04.09.1992 г. N 708 "О реорганизации колхозов, совхозов и приватизации государственных сельскохозяйственных предприятий" уже распорядились своими правами на землю (земельную долю) различными способами либо внесли ее в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ, либо в паевой фонд кооператива, то есть утратили свое право на землю. Кроме того, ряд граждан - работников сельскохозяйственных предприятий иным путем приобрели права на землю, когда в соответствии со ст. 69 Земельного кодекса РСФСР от 25.04.1991 г. земля была получена в собственность юридическим лицом (колхозом, сельскохозяйственным кооперативом, акционерным обществом).

В результате на практике возникают ситуации, когда:

1. Земельный участок реорганизованному сельскохозяйственному предприятию был передан в собственность в порядке, установленном ст. 69 Земельного кодекса РСФСР, а именно, когда колхозы, сельскохозяйственные кооперативы, акционерные общества получили землю в собственность, когда совхозы и другие государственные сельскохозяйственные предприятия, учреждения и организации получили землю в бессрочное (постоянное) пользование для ведения общественного сельскохозяйственного производства. Данная норма действовала с 25.04.1991 г. по 24.12.1993 г.

2. Земельный участок передавался в собственность (совместную или долевую) работникам реорганизованного сельскохозяйственного предприятия, а также другим гражданам, имеющим право на получение в собственность земельной доли.

В соответствии с Указом Президента Российской Федерации от 27.10.1993 г. N 1767 "О регулировании земельных отношений и развитии аграрной реформы в России", который определил необходимость введения государственной регистрации правоустанавливающих документов в регистрационной (поземельной) книге, было установлено, что каждому члену коллектива сельскохозяйственного предприятия, которому земля принадлежит на праве общей совместной или общей долевой собственности, выдается свидетельство на право собственности на землю с указанием площади земельной доли (пая) без выдела в натуре. Сельскохозяйственные предприятия, членам коллективов которых земля принадлежит на праве общей совместной или общей долевой собственности, в 2-недельный срок с момента подачи членом коллектива заявления о выдаче свидетельства представляют в органы местной администрации списки собственников с указанием размеров принадлежащих им земельных долей (паев). Таким образом, с момента вступления данного Указа в силу гражданам - работникам реорганизованных сельскохозяйственных предприятий были выданы свидетельства на право собственности на земельную долю, хотя норма Указа о выдаче свидетельства относилась только к собственникам земельных долей, которые не распорядились своим правом, а не ко всем гражданам - работникам сельскохозяйственных предприятий. Как ранее показано, проблема состоит в том, что свидетельства комитетами по земельным ресурсам и землеустройству выдавались гражданам после того, как они уже распорядились своими правами на землю (земельную долю) различными способами: либо внесли ее в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ, либо в паевой фонд кооператива, то есть утратили свое право на землю. Кроме того, ряд граждан - работников сельскохозяйственных предприятий иным путем приобрели права на землю, когда в соответствии со ст. 69 Земельного кодекса РСФСР от 25.04.1991 г. земля была получена в собственность юридическим лицом (колхозом, сельскохозяйственным кооперативом, акционерным обществом).

Так, 21.06.2001 г. Серпуховской городской суд рассмотрел дело по заявлению Серпуховского городского прокурора в интересах граждан - бывших работников совхоза "Заокский" и ряда самих бывших работников совхоза "Заокский" к Комитету по земельным ресурсам и землеустройству Серпуховского района, администрации Серпуховского района, конкурсным управляющим АОЗТ "Заокское" о признании недействительным свидетельства о праве собственности на землю от 26.03.1993 г., выданного АОЗТ "Заокское", постановления главы администрации Серпуховского района от 13.03.1992 г. N 220 "О передаче земли бесплатно в собственность АОЗТ "Заокское", постановления главы администрации Серпуховского района от 24.04.2001 г. N 458 "Об утверждении планово-картографических материалов сельскохозяйственных земель АОЗТ "Заокское", свидетельства о государственной регистрации права собственности на землю АОЗТ "Заокское" от 28.04.2001 г., выданного Московской областной регистрационной палатой, а также по встречному иску конкурсных управляющих АОЗТ "Заокское" к администрации Серпуховского района о признании недействительным постановления главы администрации Серпуховского района от 02.08.1996 г. N 634 "О выдаче свидетельств на право общей долевой собственности на землю членам ТОО "Заокское".

В ходе судебного заседания было установлено, что 05.03.1992 г. состоялось собрание уполномоченных трудового коллектива совхоза "Заокский", на котором было принято решение о реорганизации его в АОЗТ "Заокское". На этом же собрании был утвержден выбор формы собственности на землю (долевая), определен круг лиц, имеющих право на получение земельных и имущественных долей, а также количество граждан, имеющих право на получение земельной доли. В соответствии с ходатайством хозяйства глава Серпуховского района издал постановление от 13.03.1992 г. N 220, в котором установил площадь передаваемого в собственность земельного массива - 6706 га.

Постановлением главы администрации Серпуховского района от 25.12.1997 г. N 1599 было внесено изменение в постановление N 220 от 13.03.1992 г., где уточнялось, что земля передается в собственность не АОЗТ "Заокское", а гражданам - работникам совхоза "Заокский".

Таким образом, как счел суд, в результате реорганизации совхоза "Заокский" в АОЗТ "Заокское" работники бывшего совхоза, в том числе и истцы по делу, были наделены земельными и имущественными паями в установленном законодательством порядке.

Свидетельства о праве собственности на земельную долю были выданы бывшим работникам совхоза "Заокский" Комитетом по земельным ресурсам и землеустройству Серпуховского района на основании постановления главы Серпуховского района от 02.08.1996 г. N 634. Причем хотя в учредительном договоре АОЗТ "Заокское" имеется запись о том, что акционеры, желающие вступить в общество, обязаны внести свои земельные паи в качестве взноса в уставный фонд в течение 10 дней со дня издания приказа о реорганизации совхоза, суд счел, что граждане - собственники земельных долей, подписавшие данный учредительный договор, а также подавшие заявления о приеме их в АОЗТ "Заокское" с имущественным и земельным паем, никаким образом не распорядились выделенными им земельными долями, и так как у вышеуказанных граждан не было в установленном порядке оформлено право собственности, волеизъявление на отчуждение земельных долей не было оформлено согласно нормам ст. 250 ГК РФ и Указа Президента РФ от 07.03.1996 г. N 337 "О реализации конституционных прав граждан на землю". Истцы, как определил суд, всего лишь передали АОЗТ "Заокское" право пользования земельными долями.

Иной позиции придерживалось руководство АОЗТ "Заокское" и администрация района.

Администрацией Серпуховского района для разрешения сложившейся ситуации была создана совместная комиссия, куда вошли представители АОЗТ "Заокское", администрации района и Комитета по земельным ресурсам и землеустройству Серпуховского района. Согласно протоколу данной комиссии от 13.04.2001 г. общее количество граждан, не распорядившихся своими земельными долями (подписи которых отсутствовали в учредительном договоре АОЗТ "Заокское" и на заявлениях о принятии в АОЗТ "Заокское" со своими земельными и имущественными паями), составило 280 человек, и, следовательно, площадь земельного участка, находящегося в собственности АОЗТ "Заокское", равна сумме внесенных земельных долей, составляет 6048 га. Постановлением от 24.04.2001 г. N 458 глава Серпуховского района в соответствии с п. 10 Указа Президента РФ от 07.03.1996 г. N 337 утвердил границы земельного участка площадью 6048 га, выделенного в счет земельных долей, внесенных гражданами в уставный фонд АОЗТ "Заокское". Кроме этого, глава Серпуховского района этим же постановлением утвердил границы земельных массивов общей площадью 812 га, которые соответствуют объему невостребованных земельных долей и земельных долей, собственники которых не реализовали свои права по распоряжению ими.

Право собственности АОЗТ "Заокское" на земельный массив площадью 6048 га было зарегистрировано Московской областной регистрационной палатой, что подтверждается свидетельством от 28.04.2001 г.

Однако суд счел, что данная государственная регистрация и вышеуказанное постановление главы Серпуховского района об утверждении планово-картографических материалов земель АОЗТ "Заокское" вынесены с нарушением действующего законодательства, так как нарушают права истцов по делу, а государственная регистрация произведена в период рассмотрения судом спора о данном земельном участке.

Таким образом, суд удовлетворил частично иски к первоначальным ответчикам: признал частично недействительными свидетельство о праве собственности на землю, выданное АОЗТ "Заокское", N МО-32-15-4П, постановление главы Серпуховского района от 24.04.2001 г. N 458, свидетельство о государственной регистрации права собственности АОЗТ "Заокское", выданное Московской областной регистрационной палатой 28.04.2001 г., в части исключения из общего земельного массива части, соответствующей суммарной земельной доле истцов; во встречном иске суд отказал.

Определением судебной коллегии по гражданским делам Мособлсуда от 08.08.2001 г. решение Серпуховского городского суда оставлено без изменений, а кассационные жалобы главы Серпуховского района и представителя конкурсных управляющих АОЗТ "Заокское" оставлены без удовлетворения.

Комментарий. В данном случае судом не изучены обстоятельства дела в полном объеме, решение принято с нарушением и неправильным применением норм материального права.

Суд не принял во внимание положения устава АОЗТ "Заокское", утвержденного 13.11.1992 г. на конференции уполномоченных представителей трудового коллектива и зарегистрированного постановлением главы администрации Серпуховского района от 05.03.1993 г. N 258, а именно п. 3.4, который гласит, что "общество является собственником земли и имущества, сложившегося из долей акционеров".

Судом не были учтены положения Пленума ВС РФ и ВАС РФ от 01.07.1996 г. N 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", согласно которым при разрешении споров по поводу имущества, возникающих между хозяйственным обществом и его учредителями, следует исходить из того, что имущество в натуре, внесенное учредителем (участником) в уставный (складочный) капитал хозяйственного товарищества или хозяйственного общества, принадлежит последним на праве собственности. Исключение составляют лишь случаи, когда в учредительных документах хозяйственного товарищества (хозяйственного общества) содержатся положения, свидетельствующие о том, что в уставный (складочный) капитал учредителем (участником) передавалось не имущество в натуре, а лишь права владения и (или) пользования соответствующим имуществом. В учредительных документах АОЗТ "Заокское" отсутствует оговорка о передаче участниками права пользования земельными долями.

Следовательно, вывод суда о том, что истцы не вносили земельные доли в уставный фонд общества, а лишь передавали право пользования ими, не соответствует фактическим обстоятельствам дела и не подтвержден документами, прямо на это указывающими.

Нельзя согласиться с позицией суда и относительно того положения, что поскольку граждане - бывшие работники совхоза "Заокский" не оформили свое право собственности на земельные доли в 1992-1993 гг., то поданные ими заявления о приеме в АОЗТ "Заокское" с имущественными и земельными паями не являются документами, подтверждающими внесение пая в уставный фонд общества, и волеизъявления граждан на отчуждение земельных долей (паев) оформлено не было.

В соответствии со ст. 14 Закона РСФСР от 24.12.1990 г. "О собственности в РСФСР", действовавшего на момент создания АОЗТ "Заокское", который суд при рассмотрении дела не применил, хозяйственные общества и товарищества, кооперативы, коллективные и иные предприятия, созданные в качестве собственников имущества и являющиеся юридическими лицами, обладают правом собственности на имущество, переданное им в качестве вкладов и других взносов их участниками. Причем в соответствии с п. 2 ст. 7 вышеуказанного Закона право собственности у приобретателя имущества возникает с момента передачи вещи, если иное не предусмотрено законом или договором. Земля АОЗТ "Заокское" фактически была передана, общество ею пользовалось, несло бремя собственника земли, в том числе и по уплате налогов на землю, в то время как истцы такие обязанности собственника не исполняли.

Решение суда содержит ряд противоречий. Например, положение "Судом установлено, что в результате реорганизации совхоза "Заокский" в АОЗТ "Заокское" работники бывшего совхоза были наделены земельными и имущественными паями, в том числе и истцы по делу, в установленном законодательством порядке" противоречит утверждению суда о том, что "граждане не могли и заключить предусмотренные законодательством РФ того времени договоры о передаче земельных паев в уставный фонд АОЗТ "Заокское", так как не являлись собственниками земельных паев, с оформлением права собственности на землю в установленном законодательством порядке".

Отсутствие у истцов на день подачи заявления о вступлении в АОЗТ свидетельств о праве собственности на землю не может являться препятствием для реализации гражданами конституционных прав на землю и, следовательно, быть основанием для признания судом недействительными сделок, совершенных по распоряжению принадлежащей им землей, поскольку главная задача - реорганизация совхозов и колхозов - была выполнена, все ее участники так или иначе получили и распорядились своей землей.

У граждан, список которых был утвержден протоколом N 3 от 05.03.1992 г. конференцией трудового коллектива совхоза "Заокский", возникло право долевой собственности на земельный участок в соответствии с постановлением Правительства РФ N 86 от 29.12.1991 г. Причем данные права долевой собственности не требовали на тот момент регистрации в Комитете по земельным ресурсам и землеустройству. Данное требование предъявлялось только к документам, подтверждающим права собственности или пользования на землю, оформленным после вступления в действие Указа Президента РФ от 27.10.1993 г. N 1767 (ред. от 25.01.1999 г.) "О регулировании земельных отношений и развитии аграрной реформы в России".

Таким образом, законодательством, регулирующим процесс приватизации колхозов (совхозов) на момент создания АОЗТ "Заокское", не была предусмотрена выдача свидетельств на земельную долю (пай) при внесении ее в реорганизуемое на базе прежнего сельскохозяйственного предприятия.

При таких обстоятельствах вывод суда о том, что истцы были не вправе распоряжаться выделенными земельными долями (паями) без получения соответствующих свидетельств, является ошибочным.

Согласно п. 10 постановления Правительства РФ "О порядке реорганизации колхозов и совхозов" от 29.12.1991 г. N 86 владелец пая обязан был подать заявление во внутрихозяйственную комиссию и указать в нем одну из форм использования своего пая, в том числе передачу пая в качестве учредительного взноса в акционерное общество, что и было сделано истцами в соответствии с пп. 2.1, 2.2 учредительного договора АОЗТ "Заокское".

Истцы в ходе судебного рассмотрения дела подтвердили, что они обращались с заявлениями о принятии их в АОЗТ с земельным и имущественным паями, при этом никто из них не оспаривал с 1993 года правомерности внесения в уставный фонд АОЗТ имущественного и земельного паев.

Просьба истцов о принятии их в АОЗТ "Заокское" была удовлетворена. Граждане, внесшие земельный и имущественный паи, стали акционерами АОЗТ, которым в соответствии с п. 2.6 учредительного договора до выдачи акций были выданы свидетельства собственности на земельный и имущественный паи.

Все граждане, распорядившиеся земельными паями, став акционерами АОЗТ, участвовали в управлении обществом, принимали решения по управлению имуществом, внесенным в уставный фонд АОЗТ, в том числе и землей, тем самым подтвердили ранее совершенные ими действия по передаче АОЗТ своих земельного и имущественного паев.

Кроме того, суд не вправе был применять нормы ГК РФ 1995 г. и Указа Президента РФ от 07.03.1996 г. N 337 к правоотношениям, возникшим в 1992-1993 гг. по вопросу об имуществе общества, в том числе и о земле.

При рассмотрении вопроса о законности государственной регистрации права собственности на земельный участок АОЗТ "Заокское", произведенной 28.04.2001 г. Московской областной регистрационной палатой, в своем решении суд ссылался на порядок государственной регистрации прав на земельные участки комитетами по земельным ресурсам и землеустройству, действовавший на территории Московской области до введения в действие Федерального закона от 21.07.1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", в то время как с 31.01.1998 г. государственную регистрацию прав на земельные участки и сделок с ними на территории Московской области в соответствии с вышеуказанным Федеральным законом осуществляет Московская областная регистрационная палата.

Второе дело. Дмитровский городской суд 29.11.2001 г. рассмотрел дело по иску М. и Е., которые обратились с заявлениями о признании неправомерным отказ Московской областной регистрационной палаты в государственной регистрации права собственности на земельную долю, полученную М. при реорганизации совхоза "Костинский", и на земельную долю, перешедшую по наследству после смерти матери Ш. - бывшего работника совхоза "Костинский" - к Е., а также перехода права на земельную долю на основании договора купли-продажи, заключенного между М. и ООО "Агро-Век". Одновременно истицами были заявлены требования о признании недействительными учредительных документов ТОО "Костино" в части внесения учредителями в уставный капитал земельных долей, полученных при реорганизации совхоза "Костинский", а также о признании недействительным свидетельства о государственной регистрации права собственности ТОО "Костино" на земельный участок общей площадью 1101 га, выданного Московской областной регистрационной палатой.

Суд решил, что данные исковые требования не подлежат удовлетворению. Как было установлено в ходе судебного заседания, совхоз "Костинский" в декабре 1992 - январе 1993 года был реорганизован в ТОО "Костино". Договор учредителей был подписан 02.12.1992 г., устав ТОО "Костино" был утвержден общим собранием участников 20.02.1993 г. и зарегистрирован постановлением главы администрации Дмитровского района от 25.12.1992 г. N 4153. При этом согласно учредительному договору участники товарищества внесли в качестве взноса в уставный капитал свои земельные доли, размер которых был определен при реорганизации совхоза "Костинский".

На основании решения администрации Дмитровского района от 12.02.1993 г. ТОО "Костино" 05.04.1993 г. было выдано свидетельство N 4828 о праве собственности на землю, общая площадь которой складывалась из земельных долей его участников.

Однако в период 1996-1997 гг. Комитет по земельным ресурсам и землеустройству Дмитровского района производил выдачу свидетельств о праве на земельные доли учредителям ТОО "Костино" на основании постановления главы Дмитровского района от 05.07.1996 г. N 1194. В соответствии с вышеуказанным постановлением 10.12.1996 г. М. было получено свидетельство на право собственности на земельную долю, 05.02.1997 г. свидетельство о праве собственности на земельную долю получает Ш., а после ее смерти, в 1999 году, свидетельство о праве на наследство по завещанию на указанную земельную долю 14.11.2000 г. получает ее дочь - Е.

При обращении в Московскую областную регистрационную палату М. и Е. было отказано в государственной регистрации права собственности на земельные доли, а также перехода права на земельную долю по договору купли-продажи, заключенному между М. и ООО "Агро-Век".

Суд признал отказ в государственной регистрации обоснованным и не противоречащим закону и фактическим обстоятельствам дела. Материалами дела установлено, что реорганизация совхоза "Костинский" проводилась в соответствии с действовавшим на тот момент законодательством. Требования, установленные в постановлении Правительства РФ от 29.12.1991 г. N 86 "О порядке реорганизации колхозов и совхозов", были соблюдены. Согласно учредительному договору ТОО "Костино" М. и Ш. распорядились своей земельной долей путем внесения ее в качестве взноса в уставный капитал товарищества. Таким образом, со дня государственной регистрации, т.е. с 25.12.1992 г., ТОО "Костино" являлось собственником земельных долей, внесенных учредителями, в том числе М. и Ш.

С учетом этого свидетельства, выданные 10.12.1996 г. М. и 05.02.1997 г. Ш. как лицам, внесшим свою долю в уставный капитал ТОО "Костино", юридической силы не имели и подлежат признанию недействительными. Е. как наследница после Ш. вправе была получить свидетельство о праве на наследство в виде доли в уставном капитале ТОО "Костино". Выдача же свидетельства о праве на наследство на земельный пай произведена в нарушение закона, и данное свидетельство также подлежит признанию недействительным.

Оснований для признания недействительными учредительных документов ТОО "Костино" в части внесения в уставный капитал земельных долей суд не установил.

Встречные исковые требования ответчика ТОО "Костино" о признании недействительными свидетельств о праве собственности на земельные доли, выданных М. и Ш., а также свидетельства о праве на наследство по завещанию на земельную долю, выданного Е., решением суда удовлетворены.

Комментарий. В данном случае судом изучены обстоятельства дела и основания для отказа в регистрации, изложенные Московской областной регистрационной палатой, и ее позиция по данному вопросу признана правильной.

Следует отметить вывод суда о том, что волеизъявление граждан оформлено учредительными документами товарищества, подписанными его участниками. При этом отсутствие письменных заявлений бывших работников совхоза "Костинский" о передаче земельных долей товариществу не является основанием для отмены учредительных документов товарищества. Кроме того, передача права пользования земельными долями должна была оформляться каким-либо документом (договором), где бы оговаривались условия передачи, срок пользования, плата за пользование и т.д., что полностью совпадает с позицией Верховного Суда РФ и Высшего Арбитражного Суда РФ, высказанной в постановлении Пленума ВС РФ и ВАС РФ от 01.07.1996 г. N 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации".

Третье дело. Г., К. и др. акционеры ЗАО "Истро-Сенежское производственное птицеводческое объединение" обратились в суд с требованиями к администрации Солнечногорского района о передаче в общую собственность коллектива ЗАО "Истро-Сенежское ППО" земли, ранее закрепленной за государственным предприятием "Истро-Сенежское ППО", выдаче им свидетельств о праве собственности на землю; к Комитету по земельным ресурсам и землеустройству Солнечногорского района о выдаче им свидетельства о праве собственности на земельную долю, обеспечении заключения договоров о передаче земельных долей в пользование ЗАО "Истро-Сенежское ППО", а также о признании недействительными учредительных документов ЗАО "Истро-Сенежское ППО" в части, касающейся закрепления прав на землю.

Решением Солнечногорского городского суда от 18.07.2001 г., оставленным без изменения определением судебной коллегии Мособлсуда от 12.09.2001 г., исковые требования акционеров были частично удовлетворены, а именно: признаны незаконными положения устава ЗАО "Истро-Сенежское ППО", утвержденного решением собрания акционеров от 04.03.1997 г. и зарегистрированного 11.04.1997 г., предусматривающие включение земельного фонда в уставный фонд акционерного общества; администрация Солнечногорского района обязывалась принять решение о передаче в общую собственность коллектива ЗАО "Истро-Сенежское ППО" земли, находившейся ранее в постоянном (бессрочном) пользовании ГП "Истро-Сенежское ППО", и выдаче акционерам общества свидетельств о праве собственности на земельные доли.

Принесенный протест на предмет отмены данных решений суда президиум Мособлсуда удовлетворил и указал, что при подготовке дела к судебному разбирательству суд не определил юридически значимые по делу обстоятельства, не определил закон, подлежащий применению, выводы суда носят противоречивый характер и не учитываются без учета конкретных обстоятельств дела.

Как установлено в ходе судебного разбирательства, ЗАО "Истро-Сенежское ППО" было создано в 1993 году в процессе реорганизации государственного предприятия производственного птицеводческого объединения "Истро-Сенежское" на основании решения Комитета по управлению имуществом Московской области от 26.04.1993 г. N 351 и конференции работников предприятия.

На учредительной конференции АО "Истро-Сенежское ППО" от 24.08.1993 г. было принято решение об определении имущественных и земельных паев в стоимостном выражении. Это решение нашло свое отражение в учредительном договоре и уставе общества, принятых и утвержденных на конференции. Устав АО "Истро-Сенежское ППО" был зарегистрирован 27.10.1993 г.

В соответствии с учредительными документами право владения, пользования и распоряжения имуществом и землей принадлежит обществу. Учредители общества не обладают обособленными правами на отдельные объекты имущества и землю общества. Таким образом, фактически учредители добровольно внесли свои земельные доли в качестве взноса в создаваемое общество, что не противоречило требованиям действовавшего законодательства, и с момента объединения долей их собственником стало общество.

Кроме того, согласно уставу общества земельный участок, равный по размерам сумме земельных долей учредителей общества, включен в уставный земельный базовый фонд.

Судом не было учтено, что институт права собственности включает в себя совокупность прав по владению, пользованию и распоряжению имуществом. Именно этими правами на землю и обладало общество с момента его создания, что закреплено в учредительных документах. Воля работников предприятия на передачу упомянутых прав акционерному обществу хотя и не нашла отражения в письменных заявлениях каждого из участников общества, но в то же время она была выражена в решении конференции трудового коллектива от 24.08.93, единогласно принявшей устав общества.

Суд в своем решении оставил без внимания данные факты, кроме того, не учел то обстоятельство, что с 1993 года ЗАО "Истро-Сенежское ППО" на основании учредительных документов распоряжалось землей как самостоятельный хозяйствующий субъект, и учредители общества до 1998 года ни устава, ни учредительного договора общества, ни решения конференции не оспаривали.

Кроме того, сделав вывод о том, что с момента создания общества свидетельство о праве собственности на землю общества не выдавалось, суд не учел, что в выдаче такого свидетельства обществу не отказывалось, и оно является фактическим собственником земли с 1993 года. Закон не связывает момент возникновения права с моментом выдачи свидетельства о праве.

Президиум Мособлсуда ранее принятое решение Солнечногорского городского суда и определение судебной коллегии по гражданским делам Мособлсуда отменил и направил дело на новое рассмотрение.

Комментарий. Президиумом Мособлсуда изучены обстоятельства дела в полном объеме, дана надлежащая оценка решению Солнечногорского городского суда и определению судебной коллегии по гражданским делам Мособлсуда. Следует обратить внимание на вывод президиума о том, что волеизъявление граждан оформлено учредительными документами общества, подписанными его участниками. При этом отсутствие письменных заявлений бывших работников предприятия о передаче земельных долей обществу не является основанием для отмены учредительных документов общества. Кроме того, заслуживает внимания то, что президиумом Мособлсуда признается тот факт, что общество является фактическим собственником земли с 1993 года, т.е. с момента утверждения учредительных документов и регистрации самого общества, и оно не лишено возможности обратиться в компетентные органы по вопросу юридического оформления своего титульного права на землю.

При рассмотрении судебных споров, связанных с правами граждан на земельные доли, полученными ими при регистрации сельскохозяйственных предприятий, заслуживает внимания мнение нотариусов, которые сталкиваются с данной проблемой, в частности, при оформлении и выдаче свидетельств о праве на наследство.

Часты случаи, когда в процессе подготовки наследственных дел нотариус направляет запрос в соответствующую сельскохозяйственную организацию (бывшее реорганизованное сельскохозяйственное предприятие) с просьбой сообщить, отчуждалась ли земельная доля при жизни наследователя, вносилась ли она в уставный капитал (фонд) реорганизованного сельскохозяйственного общества, и получает ответ, что земельная доля действительно вносилась наследодателем в имущественный фонд общества и земля в настоящий момент находится в собственности этого общества.

Причем волеизъявление бывших работников реорганизованного сельскохозяйственного предприятия о внесении своих земельных долей в уставный капитал (фонд) общества оформлялось либо подписанием учредительного договора о создании общества и принятии устава общества, где содержатся соответствующие записи о создании земельного фонда общества, либо подачей заявлений с просьбой о принятии в общество со своей земельной долей. Учредительные документы общества никем из его учредителей не оспаривались в части внесения земельных долей и создания земельного фонда общества.

Следовательно, сельскохозяйственное общество фактически является собственником земли с момента реорганизации, хотя и не имеет какого-либо документа, удостоверяющего это право (свидетельства о праве на землю или государственного акта). Но это не лишает его права и возможности обратиться в любой момент в компетентные органы по вопросу юридического оформления своего титульного права на землю.

В то же время на руках у наследников имеется свидетельство о праве на земельную долю, выданное наследодателю Комитетом по земельным ресурсам и землеустройству района (города) уже после того, как наследодатель при жизни распорядился данной земельной долей, внеся ее в качестве взноса в уставный капитал (фонд) сельскохозяйственного общества. Проблема как раз и состоит в том, что данные свидетельства по сути не обладают юридической силой, но в то же время они никем не признаны недействительными и могут являться основаниями для оформления прав наследников.

В таких случаях нотариусу приходится осуществлять длительную процедуру выяснения всех обстоятельств дела, в результате чего оформление и выдача свидетельств о праве на наследство на земельные доли приостанавливаются, а по отдельным наследственным делам нотариусы вынуждены отказывать в выдаче свидетельств о праве на наследство на земельные доли.

Так, например, у нотариусов возникают вопросы по оформлению наследственных прав на земельные доли бывших работников совхоза "Крекшино" в Наро-Фоминском районе. С одной стороны, согласно п. 5 учредительного договора АОЗТ "Крекшино" от 15.12.1992 г., подписанного всеми учредителями общества, в счет своей доли учредители внесли в уставный капитал общества свои земельные паи, полученные при реорганизации совхоза "Крекшино". В то же время в уставе АОЗТ "Крекшино", утвержденном на общем собрании учредителей от 22.12.1992 г. и зарегистрированном постановлением главы администрации Наро-Фоминского района от 18.08.1993 г. N 1112, имеется запись о том, что "земли общества находятся в коллективной совместной собственности". Данная запись отражена и в последней редакции устава ЗАО "Крекшино", утвержденного общим собранием акционеров от 27.05.2000 г. Кроме этого, на руках у акционеров ЗАО "Крекшино" находятся свидетельства о праве собственности на земельные доли, выданные в 1994 году Комитетом по земельным ресурсам и землеустройству Наро-Фоминского района. Однако АОЗТ "Крекшино" в свое время в 1993 году также был выдан государственный акт на право собственности на землю. В итоге на сегодняшний день на один и тот же земельный участок (массив) на руках у разных правообладателей (физических лиц - акционеров общества и самого общества) находятся правоудостоверяющие документы на право собственности.

В данном случае представляется, что нотариусы должны из-за взаимоисключающих, противоречивых документов отказывать в выдаче свидетельств о праве на наследство и разъяснять заинтересованным лицам их право обратиться в суд за защитой своих наследственных прав.

Аналогичная ситуация сложилась и в ЗАО "Первомайское" Наро-Фоминского района. Реорганизация госплемзавода "Первомайский" в ЗАО "Первомайское" производилась в 1994-1995 гг. по особым условиям приватизации, предусмотренным постановлением Правительства РФ от 04.09.1992 г. N 708. В связи с этим уже изначально земля, находившаяся ранее в постоянном (бессрочном) пользовании у госплемзавода, после реорганизации должна была составить единый неделимый фонд, и таким образом земельные доли не подлежали выделу в натуре.

Земля, находившаяся ранее в постоянном (бессрочном) пользовании у госплемзавода, была включена в план приватизации АОЗТ "Первомайское", где определялось, что земля передается в коллективную собственность акционеров.

В учредительном договоре АО "Первомайское" отсутствует четкая формулировка о внесении акционерами своих земельных долей в уставный капитал общества. Однако к нему прилагался список учредителей общества с записью о размере земельной доли и ее стоимостном выражении. Учредительный договор общества был подписан всеми его учредителями. На этом основании можно сделать вывод, что земельные доли передавались обществу, а их стоимостная оценка включена в размер уставного капитала.

Это подтверждается и п. 9.4 устава АОЗТ "Первомайское", утвержденного учредительным собранием трудового коллектива от 10.02.94 и зарегистрированного администрацией Наро-Фоминского района от 13.02.1995 г.: "Учредители общества не обладают обособленными правами на отдельные объекты имущества и земли общества. При выходе из общества имущественный и земельный пай в натуральном выражении не выделяются, а производится выдача стоимости имущественного пая в денежном выражении или передается по наследству".

Впоследствии были внесены изменения и дополнения в учредительные документы общества, и в новой редакции устава ЗАО "Первомайское" вышеуказанная запись выглядит следующим образом: "Земельный базовый фонд общества составляет... - 2066 га. Учредители общества не обладают обособленными правами на отдельные объекты имущества и землю. При выходе из общества имущественный пай и земельная доля в натуральном выражении не выделяются, а производится выдача стоимости имущественного пая и земельной доли в денежном выражении" (п. 4.1).

В то же время в п. 5.10 устава определено, что "земельный пай может быть передан в порядке наследования и дарения". Данная запись противоречит в целом другим положениям учредительных документов общества.

На запрос нотариуса, оформляющего свидетельства о праве на наследство на земельные доли в ЗАО "Первомайское", руководство ЗАО "Первомайское" подтвердило факт внесения акционерами своих земельных долей в земельный фонд общества. Однако на руках у граждан - акционеров имеются свидетельства на право собственности на земельную долю, выданные Комитетом по земельным ресурсам и землеустройству Наро-Фоминского района.

Комментарий. В связи с вышеизложенным нотариусы также вынуждены приостановливать оформление или отказывать в выдаче свидетельств о праве на наследство на земельные доли по ЗАО "Первомайское".

Возникновение таких ситуаций не редкость и в других районах Московской области. Приостановление оформления наследственных прав на земельные доли в реорганизованных сельскохозяйственных предприятиях в подобных случаях не решит в целом данной проблемы. Очень часто документы по реорганизации того или иного сельскохозяйственного предприятия в ряде случаев не соответствуют действовавшему на момент реорганизации законодательству, не содержат условия и порядок приватизации земельных участков. Сами сельскохозяйственные организации и предприятия выступают с инициативой об оказании им юридической помощи по приведению в соответствие с действующим законодательством учредительных документов, а также по оформлению прав на землю. Поскольку данная проблема затрагивает интересы большого количества граждан - работников реорганизованных сельскохозяйственных предприятий, число которых только на одном из них может достигать порядка тысячи человек, а также то, что предметом спора является такой стратегически важный природный ресурс, как земли сельскохозяйственного назначения, к решению данной проблемы на территории Московской области помимо Мособлсуда, обобщающего судебную практику по подобным делам, должны быть привлечены органы Прокуратуры области, органы, ответственные за кадастровый учет земель и проводившие государственную регистрацию прав на землю до вступления в действие Федерального закона от 21.07.1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (Комитет по земельным ресурсам и землеустройству Московской области), а также Московская областная регистрационная палата.

Следующее дело. Так, Красногорским городским судом принято к рассмотрению исковое заявление от граждан - бывших работников племзавода - колхоза "Завет Ильича" к его правопреемнику - СПК (племзавод - колхоз) "Завет Ильича" (далее - СПК), которые считают, что ответчиком нарушены их имущественные права.

Суть дела в том, что колхоз "Завет Ильича" был реорганизован в СПК (племзавод - колхоз) "Завет Ильича" на основании решения общего собрания трудового коллектива от 29.04.1998 г. Устав СПК был также принят на общем собрании трудового коллектива от 29.04.1998 г. Однако истцы считают, что их права нарушены тем, что в тексте устава отсутствует положение об ассоциированном членстве в СПК.

На общем собрании членов СПК от 05.06.2000 г. были приняты изменения и дополнения к уставу СПК, а именно: устав дополнился положением "Ассоциированное членство в кооперативе". Данное изменение было зарегистрировано в Московской областной регистрационной палате в соответствии с действующим законодательством.

Как утверждают истцы, правление СПК потребовало от них подать заявления об ассоциированном членстве в СПК, но без договора, на основании которого определяется размер паевого взноса ассоциированных членов кооператива и условия выплаты по ним дивидендов. Правлением СПК было обещано оформить данный договор уже после вступления граждан в ассоциированные члены кооператива, что нарушало п. 4 ст. 14 Федерального закона "О сельскохозяйственной кооперации".

Истцы также утверждают, что нарушены их имущественные права, так как правление СПК отказывается выдать им свидетельства о праве собственности на земельные доли, полученные при реорганизации колхоза "Завет Ильича".

В связи с этим истцы просили, чтобы суд признал незаконным протокол N 2 от 29.04.1998 г. общего собрания трудового коллектива колхоза "Завет Ильича", а также обязал правление СПК провести общее собрание для принятия нового устава СПК, обязал СПК зарегистрировать право собственности на земельные доли в Московской областной регистрационной палате и выдать свидетельства каждому колхознику, получившему долю.

Комментарий. Согласиться со всеми требованиями истцов нельзя. В частности, требование об обязании СПК зарегистрировать права граждан на земельные доли в Московской областной регистрационной палате не соответствует п. 1 ст. 16 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", где говорится, что с заявлением о государственной регистрации может обратиться либо сам правообладатель, либо уполномоченное им лицо при наличии у него надлежащим образом оформленной доверенности. Требования о признании незаконным одного из документов, послуживших основанием для реорганизации колхоза "Завет Ильича", затрагивают интересы других граждан - членов СПК, согласных с порядком реорганизации колхоза. Кроме того, требование об обязании принятия нового устава СПК впрямую противоречит нормам Конституции РФ, Гражданского кодекса РФ, определяющих самостоятельность юридического лица при осуществлении им хозяйственной деятельности.

Что же касается вопроса о правах на земельные доли, полученные бывшими работниками колхоза "Завет Ильича" при его реорганизации, то здесь следует учесть следующее. На основании постановления главы администрации Красногорского района Московской области от 24.03.1998 г. N 224/3 работникам колхоза "Завет Ильича" земля, используемая для сельскохозяйственного производства, была предоставлена в долевую собственность. При реорганизации колхоза в кооператив общим собранием трудового коллектива было решено внести свои земельные доли в качестве паевого взноса при приеме в члены кооператива. Причем, определялся размер земельной доли как в натуральном, так и в стоимостном выражении. Кооператив стал собственником того имущества, что было передано ему в качестве паевых взносов. Данные положения отражены в уставе СПК, принятом на общем собрании трудового коллектива 29.04.1998 г. Таким образом, члены СПК не обладают правом собственности на земельные доли. Они имеют лишь право на получение дивидендов в соответствии с размером своего паевого взноса, определенного в стоимостном выражении. Тем более что СПК зарегистрировал свое право собственности на земельный участок, по площади равный сумме внесенных земельных долей, 10.12.1998 г. в Московской областной регистрационной палате. Поэтому прежде чем требовать получения свидетельств о праве собственности на земельные доли, истцы по данному делу должны оспорить уже произведенную государственную регистрацию права собственности на землю СПК.

15. Особенности возникновения и регистрации прав
собственности на земельные участки (земельные доли)
в крестьянских (фермерских) хозяйствах

Так, К., являющийся главой крестьянского фермерского хозяйства "Молоденово", и П., а также Б. заключили 04.04.2000 г. предварительный договор, в соответствии с которым К. обязался продать ответчикам КФХ земельные участки N 1, 2, 4 вместе с сооружениями и материалами за сумму, эквивалентную 20000 долларов США. В обеспечение этого соглашения ответчики выплатили задаток в размере 1000 долларов США, а также 130059 руб. в качестве оплаты 02.07.2001 г. за кадастровые планы. Как установил суд, земельный участок N 1 находился в собственности у К., участок N 2 - в пожизненном наследуемом владении, участок N 4 - в постоянном бессрочном пользовании. Однако на момент рассмотрения дела в суде все три земельных участка находились в собственности К., но он от заключения договора отказался, полагая, что цена по договору является недостаточной. Признав уклонение К. от заключения договора неправомерным, Одинцовский городской суд 30.07.2001 г. постановил решение, которым обязал главу КФХ "Молоденово" К. заключить с П. и Б. договор купли-продажи крестьянского фермерского хозяйства "Молоденово", расположенного на земельных участках общей площадью 3,97 га. В протесте, принесенном в порядке надзора, указано, что суд не определил категорию земель этих участков, а также возможна ли продажа земель данной категории.

Комментарий. В соответствии со статьями 58, 59 Земельного кодекса, Законом РФ "О крестьянском (фермерском) хозяйстве" гражданам, изъявившим желание вести крестьянское (фермерское) хозяйство (далее - КФХ), земельные участки могут передаваться: в собственность главе КФХ в случае отсутствия других членов КФХ; в совместную собственность членов КФХ; в долевую собственность членов КФХ.

Для ведения КФХ земельные участки передавались: с 22.11.1990 г. по 29.10.1993 г. в соответствии с решениями органов местного самоуправления на основании полномочий, установленных решениями районных (городских) Советов народных депутатов (Закон РСФСР "О дополнительных полномочиях местных Советов народных депутатов в условиях перехода к рыночным отношениям" от 21.11.1990 г. N 343-1, Закон РФ "О местном самоуправлении в Российской Федерации" от 06.07.1991 г. N 1550-1); с 30.10.1993 г. до момента регистрации устава соответствующего муниципального образования - в соответствии с решениями городских (районных) и сельских администраций (Указ Президента РФ "О реформе местного самоуправления в Российской Федерации" от 26.10.1993 г. N 1760); с момента регистрации устава соответствующего муниципального образования - в соответствии с решениями органов местного самоуправления на основании полномочий, установленных в соответствующем уставе либо Положении (Указ Президента РФ "О приведении земельного законодательства Российской Федерации в соответствие с Конституцией Российской Федерации" от 24.12.1993 г. N 2287).

Земельные участки, предоставленные для ведения КФХ, разделу не подлежат (ст. 258 ГК РФ).

При выходе одного из членов КФХ все права собственности на его земельный участок переходят оставшимся членам КФХ в равной степени (при долевой собственности - в равных долях), если иной порядок перераспределения права собственности не установлен отдельным договором (соглашением) между членами КФХ. Указанный договор государственной регистрации не подлежит, но является основанием для государственной регистрации изменений доли в праве собственности на землю в КФХ.

В случае смерти кого-либо из членов КФХ его доля в праве собственности на земельный участок может передаваться по наследству: при наличии наследников среди членов этого КФХ - только одному из них на основании единогласного решения всех членов КФХ; при отсутствии наследников среди членов КФХ право на земельный участок передается одному из наследников имущества умершего, изъявившему желание вести крестьянское хозяйство. При наличии нескольких наследников выбор производится на конкурсной основе органами местного самоуправления. В этом случае наследник признается предпринимателем, осуществляющим предпринимательскую деятельность без образования юридического лица (ст. 23 ГК РФ). Распоряжение земельным участком КФХ (купля-продажа, мена, дарение, внесение в уставный капитал и т.д.) производится в соответствии с действующими нормативными правовыми актами Российской Федерации и Московской области без изменения целевого назначения земель.

Возвращаясь к ранее изложенному делу, необходимо отметить, что согласно ст. 8 Федерального закона N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" до введения в действие федерального закона об обороте земель сельскохозяйственного назначения оборот земельных участков сельскохозяйственного назначения осуществляется в соответствии с гражданским законодательством и Земельным кодексом РФ с учетом лесного законодательства, законодательства об охране окружающей среды, специальных федеральных законов, содержащих нормы земельного права о данной категории земель. Закон "О крестьянском (фермерском) хозяйстве" запрещений на оборот земельных участков не содержит, этим Законом оборот земельных участков вообще не урегулирован, поэтому вопрос должен быть разрешен в соответствии с общими нормами ГК РФ с учетом ограничений, установленных ЗК РФ, т.е. без изменения целевого назначения и целостности земельного участка КФХ. Закон Московской области от 11.10.2001 г. N 151/2001-ОЗ "О внесении изменений и дополнений в Закон Московской области "О распоряжении земельными участками, находящимися в государственной собственности и используемыми для ведения предпринимательской деятельности на территории Московской области" предусматривает возможность оборота земель сельхозназначения. Решение о понуждении заключить договор суд вынес 30.07.2001 г., как видно из решения суда, категория использования земли для КФХ истцами к изменению не предполагалась. Поэтому в случае сохранения категории, т.е. для КФХ, препятствий к продаже земельных участков не имеется.

16. Сделки с землей. Форма договоров по отчуждению
земельных участков

Так, Т. обратился в суд с требованиями о признании неправомерными действий нотариуса Е. по отказу в совершении нотариальных действий по выдаче свидетельства о праве на наследство по завещанию на земельный участок и жилой дом, расположенные в г. Егорьевске. Нотариус мотивировала отказ тем, что договор купли-продажи земельного участка с жилым домом не отвечает требованиям, предъявляемым к сделкам с недвижимостью, не соблюдена установленная законом нотариальная форма сделки для такого вида сделок, на момент совершения сделки купли-продажи не была удостоверена правоспособность продавца Б. и поэтому покупатель Г. не могла как надлежащий собственник распоряжаться указанным имуществом. Суд пришел к выводу, что фактически имеется спор о праве собственности на недвижимость. Определением Егорьевского городского суда от 06.07.2001 г. жалоба Т. оставлена без рассмотрения. Т. судом разъяснено, что он вправе обратиться в суд в установленном порядке с иском о признании права собственности на вышеуказанную недвижимость.

Второе дело. Ш. просила признать незаконным отказ нотариуса в удостоверении договора купли-продажи земельного участка с расположенным на нем жилым домом, находящимся в д. Скриплево Дмитровского района, а также признать действительным договор купли-продажи земельного участка, заключенный 20.02.2001 г. между администрацией Якотского сельского округа Дмитровского района и ею. Нотариус мотивировал отказ в совершении нотариального действия тем, что представленный в качестве правоустанавливающего договор купли-продажи нотариально удостоверен не был, и тем, что в нем нет ссылки на документ, подтверждающий принадлежность данного земельного участка продавцу. Определением Дмитровского городского суда от 08.06.2001 г. жалоба заявительницы оставлена без рассмотрения, и ей разъяснено право предъявить иск на общих основаниях.

Третье дело. Е. обратилась в суд с требованиями признать неправомерными действия нотариуса по отказу в совершении нотариальных действий по удостоверению договора дарения земельного участка. Нотариус мотивировал свой отказ тем, что представленный в качестве правоустанавливающего договор купли-продажи земельного участка не отвечает требованиям, предъявляемым к сделкам с земельными участками, и не соблюдена установленная законом нотариальная форма для такого вида сделок, не удостоверена правоспособность продавца в части наличия у него права собственности на отчуждаемое имущество. Суд пришел к выводу, что Е. не могла как надлежащий собственник распорядиться указанным имуществом, фактически имеется спор о праве собственности на земельный участок.

Определением Дмитровского федерального суда от 31.05.2001 г. жалоба Е. оставлена без рассмотрения, и заявительнице разъяснено право обратиться в суд в установленном порядке с иском о признании права собственности на указанный участок.

Комментарий. Сомнения нотариусов в законности ранее заключенных сделок не свидетельствуют об их недействительности, но свидетельствуют о том, что вопросы о форме сделок по отчуждению земельных участков вызывали определенное непонимание. Объяснялось это коллизией норм, в частности, Закона РФ от 23.12.1992 г. N 4196-1 "О праве граждан Российской Федерации на получение в частную собственность и на продажу земельных участков" и норм Гражданского кодекса РФ 1994 г.

Как известно, согласно ст. 160, 161 ГК РФ после введения 31.01.1998 г. в действие Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" договоры, связанные с отчуждением недвижимого имущества, в том числе и земельных участков, могут совершаться в простой письменной форме.

Это новелла Гражданского кодекса РФ. С ее принятием утратили силу правила об обязательном нотариальном удостоверении сделок с недвижимостью. Обязательная нотариальная форма сохранена для следующих сделок с недвижимостью: договор ипотеки (залога недвижимости) (п. 2 ст. 339 ГК РФ, п. 1 ст. 10 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)"); договор ренты, пожизненного содержания с иждивением (ст. 584 ГК РФ); договор уступки требования по нотариально удостоверенной сделке (п. 1 ст. 389 ГК РФ); соглашение об изменении и расторжении нотариально удостоверенного договора (п. 1 ст. 452 ГК РФ); предварительный договор, если основной договор в последующем будет заключаться в нотариальной форме (п. 2 ст. 429 ГК РФ); соглашение между залогодателем и залогодержателем об обращении взыскания на заложенное имущество во внесудебном порядке (п. 1 ст. 55 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)"); брачный договор, определяющий режим собственности супругов, разграничивающий их права на отдельные виды недвижимого имущества (ст. 41 Семейного кодекса РФ).

В отношении других сделок с недвижимостью стороны согласно ст. 163 ГК РФ лишь по собственному желанию могут придать им нотариальную форму.

Как известно, в случае коллизии законов необходимо руководствоваться принципом иерархии законов, закрепленным в ст. 3 ГК РФ. Гражданский кодекс РФ является кодифицированным законом, а поэтому более значимым. В ст. 3 ГК РФ закреплен абсолютный приоритет Кодекса в правовом регулировании гражданско-правовых отношений. Любые другие нормы не подлежат применению в случаях их противоречия нормам ГК РФ, если регулирование отношений относится к предмету гражданского права.

В соответствии со ст. 130 п. 1, 163, 550 ГК РФ и ст. 13 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" сделки купли-продажи недвижимости могут быть заключены в простой письменной форме. Право собственности, возникающее в результате перехода права, может быть оспорено только в судебном порядке.

В более подробном изложении можно привести и дополнительные доводы.

Статьей 47 Гражданского кодекса РСФСР (1964 г.) об обязательности нотариальной формы и последствий ее несоблюдения предусматривалось, что нотариальное удостоверение сделок обязательно лишь в случаях, указанных в законе.

Таким законом являлась статья 239 ГК РСФСР (1964 г.) о форме договора купли-продажи жилого дома. Указанная норма требовала нотариального удостоверения только договоров купли-продажи жилого дома (части дома), находящегося в городе или поселке городского типа, если одной из сторон договора являлся гражданин, и последующей регистрации в исполнительном комитете районного, городского Совета депутатов трудящихся. Договоры в отношении домов, находящихся в сельском населенном пункте, должны были совершаться в простой письменной форме и также подлежали регистрации в соответствующем исполнительном комитете сельского Совета народных депутатов трудящихся. Эта норма распространялась на мену и дарение домов (ст. 255, 257 ГК РСФСР).

Закон РСФСР "О праве граждан Российской Федерации на получение в частную собственность и на продажу земельных участков для ведения личного подсобного и дачного хозяйства, садоводства и индивидуального жилищного строительства" от 23.12.1992 г. N 4196-1 развил положения статьи 52 Земельного кодекса РСФСР, предоставив собственнику земельного участка возможность продавать его другим гражданам Российской Федерации, и установил, что договоры купли-продажи подлежат нотариальному удостоверению и регистрации в соответствующем комитете по земельных ресурсам и землеустройству.

В статье 130 Гражданского кодекса РФ земельные участки включены в перечень недвижимых вещей, являющихся объектами гражданских прав. Согласно ст. 4 Федерального закона "О введении в действие части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" от 30.11.1994 г. N 52-ФЗ законы Российской Федерации впредь до приведения в соответствие с частью первой ГК РФ применяются постольку, поскольку они не противоречат части первой Кодекса. Согласно ст. 163 ГК РФ нотариальному удостоверению подлежат сделки в случаях, указанных в законе.

Таким образом, названный Закон N 4196-1 от 12.12.1991 г. в части нотариального удостоверения договоров купли-продажи земельных участков между гражданами Российской Федерации и регистрации в комитете по земельным ресурсам и землеустройству подлежал применению до 31.01.1998 г.

Ст. 550 ГК РФ предусмотрено заключение договора купли - продажи недвижимости в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. Нотариального удостоверения договора купли- продажи земельного участка указанная статья не требует.

В ст. 4 Федерального закона "О введении в действие части второй Гражданского кодекса Российской Федерации" от 26.01.1996 г. N 15-ФЗ содержится норма, аналогичная норме ст. 4 Федерального закона N 45-ФЗ "О внесении изменений в Гражданский кодекс Российской Федерации и Федеральный закон "О введении в действие части первой Гражданского кодекса Российской Федерации". Таким образом, Закон N 4196-1 от 23.12.1992 г. не подлежал применению и в части нотариального удостоверения договоров купли-продажи недвижимости. Не противоречило закону его положение о регистрации такого договора в комитете по земельным ресурсам и землеустройству.

Законодатель в ст. 7 Федерального закона "О введении в действие части второй Гражданского кодекса Российской Федерации" до введения в действие части второй ГК РФ сохранил силу положению закона об обязательном нотариальном удостоверении договоров, предусмотренных статьями 550, 560 и 574 ГК РФ, и обусловил этот момент введением в действие Федерального закона о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. С момента вступления в силу Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", т.е. с 31.01.1998 г., Закон N 4196-1 от 23.12.1992 г. фактически утратил силу в части обязательного нотариального удостоверения договоров купли-продажи земельных участков и их регистрации в комитетах по земельным ресурсам и землеустройству, он не подлежал применению как противоречащий части второй ГК РФ.

Федеральным законом "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" от 25.10.2001 г. N 137-ФЗ Закон N 4196-1 признан утратившим силу. Поэтому заключение договоров купли-продажи земельных участков в простой письменной форме в период с 31.01.1998 г. по 30.10.2001 г. соответствовало требованиям законодательства. Изложенная позиция не противоречит ст. 129 ГК РФ, которая содержит положение об особенностях отчуждения земель и других природных ресурсов в соответствии с возможностями их оборота, допускаемого законами о земле, так как оно не содержит указаний на форму такого отчуждения.

Согласно п. 1 Указа Президента РФ "О регулировании земельных отношений и развитии аграрной реформы в России" от 27.10.1993 г. N 1767 совершение сделок с земельными участками регулируется гражданским законодательством с учетом земельного, лесного, природоохранительного, иного специального законодательства и названного Указа.

Изложенное не исключает право граждан по соглашению нотариально удостоверить договор по отчуждению земельного участка. В соответствии со ст. 164 ГК РФ сделки с землей подлежат государственной регистрации.

17. Недействительность сделок с землей

Сделка действительна при наличии одновременно условий о том, что содержание сделки не должно противоречить закону, стороны должны обладать дееспособностью, понимать значение своих действий и ими руководить, воля и волеизъявление должны совпадать, должно иметь место соблюдение требований о форме сделок. Несоблюдение этих условий влечет признание сделки недействительной, т.е. она не порождает правовых последствий. Недействительные сделки, в том числе и с землей, по степени нарушения закона разделяются на ничтожные, т.е. недействительные с момента совершения, и оспоримые, т.е. недействительность сделки может быть признана судом по основаниям, указанным в законе.

При удовлетворении иска о признании сделки недействительной в мотивировочной части решения суда должно быть указано, что сделка является ничтожной. Указание на это содержится в п. 32 постановления Пленумов ВС РФ и ВАС РФ N 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации".

Различие между оспоримыми и ничтожными сделками существенно и проявляется в различных правовых последствиях их недействительности (ст. 167-179 ГК РФ), разном определении круга лиц, имеющих право предъявлять требования по поводу таких сделок (п. 2 ст. 166 ГК РФ), а также в различных сроках исковой давности, установленных для требований, предъявляемых в связи с недействительностью сделок (ст. 181 ГК).

Недействительность и последствия сделки вследствие несоблюдения установленной для нее формы определяются в ст. 162, 165 ГК РФ.

В случае несоблюдения нотариальной формы, а также государственной регистрации сделка согласно ст. 165 ГК РФ является ничтожной. В отношении государственной регистрации это правило действует, если такая регистрация установлена законом, но не другими законодательными актами.

Так, Д., собственник дома и земельного участка, расположенных в п. Жилево Ступинского района, 20.10.1998 г. выдал Ш. доверенность на право продажи его имущества. 08.12.1998 г. Д. умер. 11.12.1998 г. Ш. продал дом и земельный участок своей сестре Л., а 08.01.1999 г., представив паспорт умершего в Регистрационную палату, получил 16.03.1999 г. свидетельство о регистрации сделки и права. Дети Д., являясь наследниками, обратились в суд с иском к Ш. и Л. и просили признать недействительными договор купли-продажи имущества и свидетельство о государственной регистрации прав на недвижимое имущество, а также признать за ними право собственности на наследственное имущество. Решением Ступинского городского суда от 27.06.2001 г. требования Д. удовлетворены в полном объеме.

Комментарий. Сделка является ничтожной, т.к. моментом смерти Д. действие доверенности прекращено. Суд, к сожалению, ограничился признанием недействительным сделки и свидетельства о праве собственности по сделке, но не признал недействительной запись в Едином государственном реестре прав.

Иногда судебные инстанции приходят к различным выводам о значении государственной регистрации на права и обязанности сторон по заключенной сделке. При этом необходимо учитывать следующее. Сам по себе отказ Регистрационной палаты в регистрации не исключает возможности признания права собственности на земельный участок по сделке в судебном порядке, это вытекает из содержания ст. 165 ГК РФ и ст. 26 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", т.к. причиной отказа в регистрации может являться отсутствие одной из сторон по сделке при наличии требований о явке всех сторон по сделке при ее регистрации.

Подчас при рассмотрении дела суды исходят из буквального значения ч. 1 ст. 165 ГК РФ о последствиях несоблюдения регистрации сделки, т.е. о ее недействительности, ничтожности. Правильной является позиция, которая сводится к тому, что необходимо при оценке фактических обстоятельств исходить из анализа ст. 165 ГК РФ в целом.

При ином подходе в разряд недействительных попадают все сделки с недвижимостью, так как между моментом их заключения и регистрацией всегда имеется разрыв во времени. Установленный Федеральным законом "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" месячный срок для проведения регистрации касается только регистрационного учреждения, непосредственного отношения к участникам сделки он не имеет. Они вправе обратиться за регистрацией в любое время с учетом требований разумности применительно к требованиям ст. 314 ГК РФ.

Поэтому положения ч. 1 ст. 165 ГК РФ о ничтожности сделок по мотиву отсутствия их регистрации и прав по ним следует отличать от других аналогичных по названию сделок, не порождающих правовых последствий, начиная с момента их заключения и заканчивая регистрацией, даже если таковая была проведена.

В п. 3 ст. 165 ГК РФ речь идет о ничтожности сделки в смысле ее "недозаключения" или "недозавершения", т.е. только об одном из обязательных элементов, относящихся к форме сделок с недвижимостью, - регистрации, который может быть восполнен в судебном порядке.

Поэтому если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о признании этой сделки действительной. В этом случае сделка и право регистрируются в соответствии с решением суда на основании ст. 28 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".

Своеобразие ситуации по сделкам, не прошедшим государственную регистрацию, состоит в том, что приобретатель находится в положении фактического владельца и пользователя имущества, а юридическим собственником остается продавец либо иной правоотчуждатель. Однако последний как при жизни не мог повторно распорядиться этим имуществом, так как оно уже являлось предметом исполненного обязательства, так и после смерти на это имущество не могут претендовать его наследники. Иное означало бы не только нарушение требований, относящихся к заключению сделок, но и злоупотребление своими правами, что недопустимо в силу ст. 10 ГК РФ.

Возвращаясь к п. 1 ст. 165 ГК РФ, необходимо отметить, что согласно этой норме сделка с недвижимостью признается недействительной при несоблюдении требований о ее регистрации или прав по ней только в случаях, установленных законом. Так, в ст. 339 ГК РФ о залоге имущества и в ст. 1017 ГК РФ о договоре доверительного управления имуществом прямо указано, что несоблюдение требования о государственной регистрации влечет недействительность договора, поэтому в судебном порядке "восполнить" эти сделки невозможно.

Во всех остальных случаях сделки с недвижимым имуществом согласно ст. 443 ГК РФ считаются заключенными после их регистрации, т.е. несоблюдение требования об элементе формы сделки - ее регистрации по таким договорам не поставлено под угрозу их недействительности. Например, в ст. 574 ГК РФ о договоре дарения недвижимого имущества, ст. 550 ГК РФ о купле-продаже недвижимого имущества и т.д. не содержится указаний о недействительности договоров по причине отсутствия их регистрации или прав по ним. Поэтому судебная практика и пошла по пути "дозаключения", "исцеления" таких сделок, распространив положения п. 3 ст. 165 ГК РФ на все случаи заключения договоров, не прошедших государственную регистрацию.

Таким образом, если сделка с недвижимостью совершена в надлежащей форме, ничего противозаконного не содержит, сторонами фактически исполнена, но не прошла государственную регистрацию, то по иску заинтересованного лица она может быть признана действительной с последующей регистрацией самой сделки или прав по ней на основании вступившего в силу решения суда в соответствии со ст. 28 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".

Недействительность сделки следует отличать от расторжения договора, которое возможно как по соглашению участвующих в нем сторон, так и в силу требования одного из контрагентов, когда это допускается законом или соглашением сторон (ст. 450 ГК РФ).

Различие между недействительностью и расторжением сделки (договора) состоит в следующем:

а) основанием первого является неправомерность сделки, а второго - различные обстоятельства, требующие прекращения договора несмотря на его законность;

б) расторжение договора возможно только на будущее и не устраняет признание взаимных прав и обязанностей, возникших в период его действия;

в) для применения института недействительности сделки установлены специальные давностные сроки (ст. 181 ГК РФ), а возможность требовать расторжения договора какими-либо сроками не ограничена и допустима в течение всего периода его действия.

Недействительная сделка не порождает юридических последствий, достижения которых добивались совершившие ее стороны, а влечет последствия ее недействительности, которые установлены законом и для участников недействительной сделки по общему правилу неблагоприятны. При этом недействительность сделки, если к тому имеются надлежащие правовые основания, по общему правилу наступает с момента ее совершения.

Так, например, приобретение земельного участка в нарушение конкурсной (аукционной) процедуры, установленной Указами Президента РФ от 27.12.1991 г. N 323 "О неотложных мерах по осуществлению земельной реформы в РСФСР" и от 26.11.1997 г. N 1263 "О продаже гражданам и юридическим лицам предназначенных под застройку земельных участков, расположенных на территориях городских и сельских поселений, или права их аренды", а также Земельным кодексом РФ, влечет недействительность договора.

Оспоримая сделка может быть признана судом недействительной как с момента ее совершения, так и на будущее с момента вынесения решения.

Как правило, общим последствием недействительности сделки, относящимся как к оспоримым, так и к ничтожным сделкам, является возврат каждой из сторон всего полученного по сделке, именуемый реституцией.

На практике наиболее распространены дела по искам о признании сделки с землей недействительной в случае нарушения существенных условий договора, а именно: не определен предмет сделки, нарушены требования о цене сделки (в случае первичной продажи земельного участка по цене ниже нормативной, если продается земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности), договор составлен лицом, которое имеет права, ограниченные определенными условиями, без указания этих условий и т.д.

Сделка, не соответствующая требованиям норм права, является по общему правилу ничтожной (ст. 168 ГК РФ). Это аксиомное положение вытекает из сущности и назначения правовой регламентации сделок, ибо при ином решении нормы права утрачивают свое регулирующее воздействие и могут не соблюдаться.

В ГК РФ содержатся прямые указания о возможности оспаривания или о ничтожности сделки в случае, если они противоречат нормам ГК РФ. Так, например, указания о ничтожности сделки предусмотрены в ГК РФ при нарушении требований, установленных для договоров дарения (п. 3 ст. 572 ГК РФ), аренды и субаренды (п. 2 ст. 618 ГК РФ).

Нормы о недействительности определенных категорий сделок, не соответствующих требованиям законодательства, помимо ГК РФ, содержатся в том числе в Водном (ст. 132) и Лесном (ст. 112) кодексах, а также в Семейном кодексе.

Земельный кодекс РФ в ст. 37 также содержит положения о недействительных условиях только договоров купли-продажи и мены земельного участка.

Норма п. 1 ст. 260 ГК РФ о праве собственности на землю позволила устранить имеющиеся ранее разночтения по существу ограничений, вводимых на оборот земли на основании п. 3 ст. 129 ГК РФ. До введения в действие главы 17 ГК РФ, т.е. до 28.04.2001 г., существовало достаточно распространенное мнение, сформированное из прямого прочтения п. 3 ст. 129, о том, что только те земельные участки могут находиться в обороте, оборот которых допускается законами о земле и других природных ресурсах, без учета общего правила (п. 2 ст. 129 ГК РФ), а также о том, что виды объектов гражданских прав, в том числе и на земельные участки, могут свободно отчуждаться (продаваться, дариться, обмениваться и т.п.) либо переходить от одного лица другому в порядке универсального правопреемства (наследование, реорганизация юридического лица) без каких-либо запретов или ограничений или иным способом, исключения могут устанавливаться только законом.

То есть до введения в действие главы 17 Гражданского кодекса РФ порядок перехода прав на земельные участки от одного лица к другому, кроме перехода права в порядке универсального правопреемства, устанавливался специальными нормами отраслевого (земельного и другого) законодательства.

После вступления в действие главы 17 Гражданского кодекса РФ данный порядок регулируется по общему правилу, установленному ст. 129 Гражданского кодекса РФ, в полном объеме с учетом ст. 260 Гражданского кодекса РФ, подтвердившей распространение действия пп. 1 и 2 ст. 129 применительно к такому специальному объекту гражданско-правовых отношений, как земельный участок.

Однако необходимо отметить, что применение п. 1 ст. 260 ГК РФ не относится к обороту земель, входящих в состав земель сельскохозяйственного назначения, на которых расположены земельные участки сельскохозяйственных угодий (ст. 1 Федерального закона "О внесении изменений в Гражданский кодекс Российской Федерации и Федеральный закон "О введении в действие части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" от 16.04.2001 г. N 45-ФЗ), до введения в действие Земельного кодекса Российской Федерации (30.10.2001 г.)

Сделки с земельными участками, как ранее было указано, подлежат государственной регистрации. Порядок государственной регистрации и основания для отказа в регистрации установлены Федеральным законом N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", вступившим в действие 31.01.1998 г.

Указанный Федеральный закон признает юридически действительными права, возникшие у надлежащих правообладателей до введения Закона в действие.

Согласно ст. 6 Закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" права на недвижимое имущество, возникшие до вступления в силу Закона, признаются юридически действительными, если сделка, заключенная до 31.01.1998 г., была зарегистрирована, вернее, учтена, в порядке, установленном ранее действовавшим законодательством. Так, правоустанавливающие документы на жилые дома подлежали регистрации в органах БТИ, а в сельской местности в соответствии со ст. 239, 257 ГК РСФСР 1964 г. регистрация осуществлялась в исполнительных комитетах местных Советов. Правоустанавливающие документы на земельные участки в период с 25.04.1991 г. по 27.10.1993 г. нигде не регистрировались. В указанный период времени земельные участки предоставлялись гражданам местными Советами народных депутатов постановлениями, причем, в период с 19.03.1992 г. выдавались также свидетельства по форме, утвержденной постановлением Правительства РФ N 177 от 19.03.1992 г. "Об утверждении форм свидетельства о праве собственности на землю, договора аренды земель сельскохозяйственного назначения и договора временного пользования землей сельскохозяйственного назначения". После 27.10.1993 г. в соответствии с Указом Президента РФ N 1767 от 27.10.1993 г. "О регулировании земельных отношений и развитии аграрной реформы в России" документы, подтверждающие право собственности на земельные участки, подлежали регистрации в комитетах по земельным ресурсам и землеустройству, без регистрации в комитетах эти документы являлись недействительными; правоустанавливающие документы на нежилые строения и сооружения хотя и могли быть зарегистрированы каким-либо органом, но после вступления в силу Закона, т.е. после 31.01.1998 г., необходимо уточнять полномочия такого органа на осуществление регистрации и значение проведенной регистрации для признания прав на недвижимое имущество. Кроме того, в Московской области государственная регистрация прав на недвижимое имущество осуществлялась специализированным органом - Регистрационной палатой на основании Закона Московской области от 01.02.1996 г. N 3/96-ОЗ "О единой системе государственной регистрации субъектов предпринимательской деятельности, имущественных прав и сделок на территории Московской области".

Если указанные требования были соблюдены, права на недвижимое имущество, возникшие до вступления в соответствии с п. 1 ст. 6 Закона, признаются юридически действительными при отсутствии их государственной регистрации, введенной Законом. Государственная регистрация таких прав проводится по желанию их обладателей.

Момент возникновения права по сделке, заключенной до 31.01.1998 г., совпадает с моментом регистрации этой сделки до 31.01.1998 г. В таком случае правообладатель пользуется своими полномочиями без дополнительной регистрации по новому Закону.

В то же время в соответствии с требованиями п. 2 ст. 6 и п. 2 ст. 13 Закона это право должно быть зарегистрировано в тех случаях, когда собственник решил распорядиться своим недвижимым имуществом, т.е. заключить договор купли-продажи, дарения, мены, залога и т.д. Иными словами, при совершении сделки с земельным участком ранее возникшие права на него должны быть зарегистрированы (перерегистрированы), но уже по правилам нового Закона N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".

Если сделка, совершенная до 31.01.1998 г., не была зарегистрирована до этого времени по ранее действовавшим правилам, то в таком случае в соответствии с п. 1 ст. 6 Закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" лицо становится правообладателем по сделке лишь после ее регистрации по новому Закону. Момент перехода права на другое лицо наступит лишь при регистрации сделки и права по правилам нового Закона. Однако для проведения регистрации по Закону необходимо подтверждение этих сделок и прав в судебном порядке путем предъявления таких исков как о признании права собственности, об установлении факта владения недвижимостью на праве собственности, о признании сделки действительной и т.д.

Если сделка, подлежащая обязательной государственной регистрации, заключена после 31.01.1998 г., то и сделка, и переход права по ней подлежат обязательной государственной регистрации в соответствии с требованиями ст. 4 Закона. Момент возникновения права или его переход по сделке совпадает с моментом регистрации.

Указ Президента Российской Федерации от 25.01.1999 г. N 112 "О признании утратившими силу и об изменениях некоторых актов Президента Российской Федерации" в соответствии с требованиями Гражданского кодекса РФ, Земельного кодекса РСФСР, Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок ним" установил единые требования к документам, которые должны представляться на государственную регистрацию прав, и к документам, подтверждающим возникновение, переход и прекращение прав на земельные участки. Учитывая то, что государственная регистрация прав на земельные участки и сделок с ними на территории Московской области с выдачей свидетельств о государственной регистрации прав началась с 31.01.1998 г., следует признать юридически действительными свидетельства, государственные акты, удостоверенные Комитетом по земельным ресурсам и землеустройству, выданные до 31.01.1998 г.

Вопросы возникновения прав на недвижимое имущество и вопросы регистрации таких сделок или прав по ним имеют практическое значение, т.к. вызывают разное понимание при рассмотрении требований о действительности сделок судами области.

Так, по нотариально удостоверенному договору купли-продажи от 04.08.2000 г. К. приобрела у Ш. земельный участок в д. Островцы Раменского района, перешедший к нему 06.04.1999 г. в порядке наследования на основании свидетельства о праве на наследство, зарегистрированного в МОРП по свидетельству от 27.05.1999 г., договор был полностью исполнен сторонами, т.к. земельный участок был передан по передаточному акту, произведены расчеты по сделке. После передачи документов в Регистрационную палату для проведения регистрации Ш. 25.07.2000 г. умер, К. сообщила об этом в Палату, которая 25.10.2000 отказала К. в проведении государственной регистрации сделки, сославшись на то, что после смерти отчуждателя регистрация перехода от него права стала невозможной. К. обратилась в суд с жалобой на действия Регистрационной палаты, затем она изменила свои требования и просила признать договор купли-продажи от 04.08.2000 г. действительным. Решением Раменского городского суда от 10.05.2001 г. заявленные требования удовлетворены.

Комментарий. Решение суда является правильным, соответствующим требованиям ст. 165 ГК РФ.

Однако по аналогичным требованиям другие суды области принимали противоположные решения.

Так, К. В. предъявил иск к К-ым о признании недействительным договора дарения дома и земельного участка в г. Ногинске, указав на то, что по нотариально удостоверенному договору дарения от 11.11.1997 г. он подарил своей матери К. 1/2 доли дома и 594 кв. м земельного участка, договор и права по нему не были зарегистрированы, а 01.02.2000 г. К. умерла. Ответчики иск признали.

Решением Ногинского городского суда от 18.10.2000 г. иск удовлетворен по основаниям, указанным в нем, т.е. суд указал, что поскольку договор и права по нему не были зарегистрированы, то договор не вступил в законную силу и является недействительным.

Комментарий. Учитывая явочный характер при осуществлении регистрации, Регистрационная палата была вправе отказать К., т.к. регистрация договора от 11.11.1997 г. по ранее действовавшему законодательству не была произведена, а в связи со смертью К. регистрация стала невозможной. Однако в данном случае Козюкову необходимо было получить подтверждение своего права собственности на дом в судебном порядке, а принятое решение суда могло явиться в соответствии со ст. 28 Закона основанием для регистрации ее прав на дом.

Р. предъявила иск к А. о признании недействительным договора купли-продажи земельного участка в д. Малышево, заключенного и удостоверенного нотариусом Раменского района 05.03.1998 г., сославшись на то, что ответчик не передал ей деньги в сумме 15000 руб. за земельный участок, кроме того, договор и права по нему не зарегистрированы в Регистрационной палате. Из текста договора купли-продажи усматривается, что расчет по договору стороны произвели полностью до подписания договора. Решением Раменского городского суда от 11.11.2000 г., рассмотревшего дело в отсутствии ответчика, требования Р. удовлетворены, суд вернул стороны в первоначальное положение.

Комментарий. С решением суда согласиться трудно, суд свои выводы в решении никак не мотивировал. Сделка сторонами была исполнена, закону не противоречила. У суда не было доказательств иному. Отсутствие регистрации могло быть восполнено решением суда о признании сделки действительной.

Изучение дел о признании сделок с недвижимым имуществом недействительными убеждает в том, что суды очень часто без достаточных к тому оснований признают сделки с земельными участками недействительными, подменяя принцип верховенства закона принципом целесообразности, удовлетворяя требования истцов, которые "сожалеют" о заключенных ими сделках или "считают" действия наследодателей, их заключивших, неправильными, т.к. их права как наследников остаются обойденными, или истцы ссылаются на свой возраст и т.д. Истцам, подчас, вторят и ответчики, т.е. вторые стороны по сделкам.

Так, О-ва заключила с О-вым 14.07.1999 г. нотариально удостоверенный договор купли-продажи земельного участка в д. Троицкое Клинского района. Однако договор и права по нему не были зарегистрированы в Регистрационной палате. В феврале 2000 г. О-ва предъявила в суд иск о применении последствий недействительности сделки, указав, что она не получила от ответчика платы за участок в размере 7500 руб., ответчик иск признал. Решением Химкинского городского суда от 27.03.2000 г. заявленные требования удовлетворены, договор признан недействительным по причине отсутствия государственной регистрации и не влекущим каких-либо юридических последствий.

Комментарий. Решение суда означает лишь одно - неоправданную помощь суда сторонам по сделке в том, как исправить непротиворечащую и предусмотренную законом ситуацию, которую стороны добровольно создали и которую они по закону могут и должны изменить в порядке, установленном законом, а именно: заключить другую сделку по передаче земельного участка от Огуречниковой Огуречникову, что, естественно, сопряжено с денежными затратами.

Комментарий. При рассмотрении дела суд не учел, что сторонами договор полностью исполнен, истец передал ответчице земельный участок, сделка была учтена в Земельном комитете района.

Так, К. предъявил иск к Ш. о признании недействительным договора купли-продажи земельного участка площадью 483 кв. м в садоводческом товариществе "Кооператор", заключенного 04.11.1994 г., указав на то, что ответчица не выполняет условие договора, включенное по ее инициативе, о том, что супруги К. будут продолжать пользоваться земельным участком. Решением Истринского городского суда от 18.12.2000 г., оставленным без изменения определением судебной коллегией Московского областного суда от 06.02.2001 г., в удовлетворении требований отказано. При этом суд указал, что истец в пользовании участком не нуждается, по причине болезни истец был только дважды на земельном участке в 1997-1998 гг.

Комментарий. Сторонами был заключен договор купли-продажи земельного участка, по форме и содержанию соответствующий требованиям действующего законодательства. В нем содержались все существенные условия договора, а именно: стороны, предмет, цена, а также порядок передачи земельного участка, требование о государственной регистрации договора и перехода права. При этом стороны в договоре купли-продажи предусмотрели, что продавец продолжает пользоваться всем земельным участком, на который право собственности перешло к покупателю. Наличие таких условий в договоре не влечет его недействительность, и они не могут повлечь недействительность договора купли-продажи, если условие о сохранении пользования прежним правообладателем не исполняется, т.к. договор купли-продажи земельного участка заключен и исполнен, а право пользования земельным участком может возникнуть по основаниям, прямо указанным в законе.

18. Доказательства по земельным спорам. Процессуальное
положение регистрирующего органа. Судебное решение,
мировое соглашение

При рассмотрении споров, связанных с землей, судам необходимо истребовать документы, подтверждающие права на земельный участок. Документами, подтверждающими права на землю, могут являться: акты, изданные органами государственной власти или органами местного самоуправления в рамках их компетенции и в порядке, установленном действующим законодательством РФ; договоры купли-продажи (мены, дарения) земельного участка; свидетельства о праве на наследство (по закону и завещанию), судебные решения, вступившие в законную силу, и другие. Документами, удостоверяющими права на землю, являются: государственный акт на право пожизненного наследуемого владения, бессрочного (постоянного) пользования землей, по форме, утвержденной постановлением Совета Министров РСФСР от 17.09.1991 г. N 493 "Об утверждении форм государственного акта на право собственности на землю, пожизненное наследуемое владение, постоянное (бессрочное) пользование землей"; свидетельство о праве собственности на землю по форме, утвержденной постановлением Правительства РФ от 19.03.1992 г. N 177 "Об утверждении форм свидетельства о праве собственности на землю, договора аренды земель сельскохозяйственного назначения и договора временного пользования землей сельскохозяйственного назначения"; свидетельство о праве собственности на землю по форме, утвержденной Указом Президента РФ от 27.10.1993 г. N 1767 "О регулировании земельных отношений и развитии аграрной реформы в России"; свидетельство о государственной регистрации права по форме, утвержденной постановлением Правительства РФ от 18.02.1998 г. N 219 "Об утверждении правил ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним". Согласно ст. 131 ГК РФ и ст. 4 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" право собственности и другие вещные права на земельные участки подлежат обязательной государственной регистрации в Едином государственном реестре прав.

Так, постановлением частного нотариуса г. Одинцово от 15.08.2000 г. было отказано в совершении нотариального действия - в выдаче свидетельства о праве на наследство после смерти отца Б. на земельный участок 1200 кв м, который был ему предоставлен на основании постановления главы Кубинской поселковой администрации от 03.11.1993 г. и выданного в этот же день свидетельства о праве собственности на землю. При этом нотариус мотивировал свой отказ тем обстоятельством, что 27.10.1993 г. в силу вступил Указ Президента РФ N 1767 "О регулировании земельных отношений и развитии аграрной реформы в России", в соответствии с которым свидетельство о праве на земельный участок наследодателю вправе был выдать только районный Комитет по земельным ресурсам и землеустройству, а глава поселковой администрации этим правом на 03.11.1993 г. уже не обладал. С. обжаловала отказ нотариуса в суд, но решением Одинцовского городского суда от 13.11.2000 г. в удовлетворении требований С. было отказано, суд признал действия нотариуса обоснованными.

Комментарий. Представленный документ не мог быть принят ни нотариусом, ни Регистрационной палатой, т.к. он не соответствовал закону. В установленных законом случаях иные документы, представляемые на регистрацию, должны быть нотариально удостоверены, скреплены печатями, должны иметь надлежащие подписи сторон или определенных законодательством должностных лиц. Тексты документов должны быть написаны разборчиво, наименования юридических лиц - без сокращения, с указанием их мест нахождения. Фамилии, имена и отчества физических лиц, адреса их мест жительства должны быть написаны полностью.

К документам, которые необходимо представить в МОРП для оформления прав после введения в действие 31.01.1998 г. Федерального закона о государственной регистрации, относится план земельного участка. Этот план удостоверяется в Земельном комитете местной администрации. В связи с этим на практике также возникают споры.

Так, С. и Я. являются сособственниками земельного участка в садоводческом товариществе "Первомаец" на основании договора дарения земельного участка площадью 842 кв. м и размещенного на нем садового дома от 06.11.1998 г., удостоверенного нотариусом. На основании проведенной регистрации в государственном реестре указанным лицам были выданы свидетельства о праве собственности на земельный участок, земельным участкам присвоены кадастровые номера. С. обратился в суд с иском к Я. о разделе земельного участка. Определением Ногинского городского суда от 24.04.2001 г. утверждено заключенное сторонами мировое соглашение о реальном разделе земельного участка в соответствии с вариантом, предложенным техническим экспертом, с указанием границ, каждому выделен земельный участок площадью 421 кв. м. При проведении экспертизы был использован план земельного участка, выданный БТИ. Определение суда вступило в законную силу. При обращении в Регистрационную палату за получением свидетельств о праве собственности у С. был истребован план земельного участка, который он должен был получить в Комитете по земельным ресурсам и землеустройству. Однако в Комитете С. в выдаче плана было отказано и предложено предварительно провести межевание земельного участка, за что ему необходимо произвести оплату лицензионному органу, который может изготовить план земельного участка, в размере более 3000 руб., после чего ему выдадут необходимый план его земельного участка. С. обратился в суд с жалобой на действия Комитета по земельным ресурсам и землеустройству, указав, что отказ на нормах закона не основан и проведение кадастрового учета при разделе приватизированного земельного участка законом не предусмотрено, тем более, что земельный участок уже имеет кадастровый номер.

Комментарий. В связи с изложенным делом возникают вопросы: какой план земельного участка должен принимать суд при назначении технической экспертизы, т.е. выданный БТИ или земельным комитетом; можно ли ставить исполнение утвержденного судом мирового соглашения, получившего силу судебного решения, в зависимость от действий земельного комитета, озабоченного в связи с принятием указанного Федерального закона "О государственном земельном кадастре" произвести межевание всех земельных участков в области.

При разрешении этих вопросов надо исходить из того, что в соответствии со ст. 18 Федерального закона N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" план земельного участка должен быть удостоверен органом, ответственным за проведение кадастровых работ, т.е. Комитетом по земельным ресурсам и землеустройству (Федеральный закон "О государственном земельном кадастре").

Возвращаясь к изложенному делу по жалобе С., необходимо отметить, что поскольку спорный земельный участок прошел кадастровый учет, то согласно ст. 7 Федерального закона N 28-ФЗ от 02.01.2000 г. "О государственном земельном кадастре" государственный кадастровый учет земельных участков, проводившийся в установленном порядке на территории Российской Федерации до вступления в силу настоящего Федерального закона, является юридически действительным, поэтому основания считать доводы С. обоснованными имеются.

В соответствии со статьей 17 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" вступившее в законную силу судебное решение является основанием для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на земельный участок как на недвижимое имущество.

Представляемое на государственную регистрацию прав решение суда должно отражать информацию, необходимую для регистрации прав на недвижимое имущество в ЕГРП, т.е. должно содержать описание земельного участка как объекта недвижимого имущества, вид регистрируемого права.

Однако это не всегда учитывается судом, в результате постановленное решение подчас невозможно исполнить.

Согласно ст. 34 ГПК РСФСР стороны могут окончить дело мировым соглашением. Суд не утверждает мировое соглашение, если эти действия противоречат закону или нарушают права и охраняемые законом интересы других лиц.

Так, определением Серпуховского городского суда от 01.05.2000 г. утверждено заключенное сторонами мировое соглашение, по условиям которого признаны частично недействительными договор купли-продажи земельного участка площадью 600 кв. м, заключенный наследодателем Ц. и К. и удостоверенный нотариусом 18.09.1999 г., а также свидетельство о праве на наследство на земельный участок площадью 300 кв. м, выданное Д. частнопрактикующим нотариусом 06.08.1998 г., за Д. признано право собственности на часть земельного участка площадью 600 кв. м, за Ц. - на 300 кв. м, установлены размеры долей в праве собственности на земельный участок соответственно 2/3 и 1/3.

Комментарий. Указанное мировое соглашение является допустимым, т.к. имеет силу решения суда, условия мирового соглашения могут быть исполнены. Регистрация прав сторон будет произведена регистрирующим органом на основании ст. 28 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".

Второй пример. Определением суда от 02.10.2000 г. утверждено заключенное сторонами мировое соглашение, по условиям которого П. обязуется подарить Ц. принадлежащую ей 1/2 доли земельного участка общей площадью 2400 кв. м после получения Пивоваровой в Регистрационной палате на свое имя свидетельства о праве собственности на указанную долю земельного участка. После представления П. своего свидетельства Ц. примет в дар от П. указанную долю участка, после того как Ц., в свою очередь, произведет по договору купли-продажи отчуждение принадлежащей ей однокомнатной квартиры в пользу дочери П. - Ю-й за сумму, эквивалентную трем тысячам долларов США.

Комментарий. Мировое соглашение составлено таким образом, что понудить стороны его исполнить не представляется возможным. Указанное мировое соглашение включает в себя отлагательное условие в виде совершения Ц. сделки по распоряжению квартирой. Наступление такого условия зависит не только от воли Ц., но и от воли Ю., что свидетельствует о том, что оно относится к числу условных. Несмотря на то, что сделки под условием возможны в соответствии со ст. 157 ГПК РСФСР, такие условия нельзя предусматривать в мировых соглашениях, т.к. мировое соглашение, заключенное в рамках гражданского судопроизводства, будучи утвержденным судом, разрешает возникший спор и подлежит наравне с решением суда в соответствии со ст. 7 Федерального закона от 21.07.1997 г. "Об исполнительном производстве" принудительному исполнению.

В соответствии со ст. 5 Закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" участниками отношений, возникающих при государственной регистрации прав, являются физические и юридические лица, с одной стороны, и Регистрационная палата, осуществляющая государственную регистрацию, с другой.

Территориальные подразделения Палаты не могут являться участниками гражданского процесса, поскольку государственными органами не являются и, следовательно, не являются участниками отношений по регистрации прав. Территориальные подразделения Палаты не являются юридическими лицами и, следовательно, не обладают гражданской процессуальной правоспособностью и дееспособностью в соответствии со ст. 31, 32 ГПК РСФСР.

Должностные лица Палаты, подписывающие в соответствии со своими должностными обязанностями от имени МОРП отказы в государственной регистрации, выписки из Единого государственного реестра и др., также не являются органами Регистрационной палаты и, следовательно, также не могут выступать в спорах, связанных с государственной регистрацией в качестве участников процесса.

Московская областная регистрационная палата не должна привлекаться к участию в деле в качестве ответчика, поскольку не является объектом спорных материальных правоотношений.

Отличительной чертой искового производства является спор о праве, который ведется между сторонами. При этом предполагается, что стороны являются субъектами спорного материального правоотношения, а ответчик - нарушителем прав и законных интересов истца.

Палата, являясь государственным органом, осуществляющим государственную регистрацию прав, не является субъектом материальных правоотношений, связанных с правами на недвижимое имущество и сделками с недвижимым имуществом, поскольку не владеет, не пользуется, не распоряжается спорным имуществом и не является стороной, например, по оспариваемым сделкам. Следовательно, Палата не является ответчиком по данной категории споров.

Поэтому в случае указания гражданами в исковых заявлениях Палаты в качестве ответчика по данным спорам, суду необходимо установить, кто является субъектом спорных материальных правоотношений, и произвести замену Палаты на надлежащего ответчика, а в случае несогласия истца на замену - все равно привлекать к участию в деле надлежащих ответчиков.

В случае удовлетворения исковых требований о признании права, признании сделки недействительной, действительной, заключенной решение суда согласно ст. 28 Закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" будет являться основанием для обращения заинтересованных лиц в Палату с заявлением о государственной регистрации. Однако и в этом случае регистрация Палатой может быть произведена лишь в порядке, предусмотренном Законом, т.е. при предъявлении документа, удостоверяющего личность, письменного заявления, документа об оплате регистрации, плана объекта недвижимости с указанием его кадастрового номера и др. документов. Иными словами, права на недвижимое имущество, установленные решением суда, подлежат государственной регистрации на общих основаниях, и отсутствие хотя бы одного из указанных документов является основанием для отказа в государственной регистрации.

Однако эти положения судами не всегда учитываются.

Так, определением Ногинского городского суда от 24.09.2001 г. утверждено мировое соглашение между К., М., администрацией Ногинского района, а также Московской областной регистрационной палатой, по условиям которого признаны недействительными: постановление главы района, обмен жилыми помещениями, выданный на квартиру ордер, признан недействительным договор купли-продажи дома и земельного участка от 22.12.2000 г., признана недействительной государственная регистрация указанной сделки и прав по ней, признано недействительным выданное Регистрационной палатой свидетельство о праве собственности на земельный участок площадью 396 кв. м, за М. признано право собственности на дом и земельный участок.

Комментарий. Палата не является в данном случае тем лицом, которое должно отвечать по указанным требованиям, так как ничьих имущественных прав Палата не нарушала, поэтому привлечение Палаты в качестве ответчика и тем более заключение с ней мирового соглашения дел является неправомерным.

19. Вопросы, относящиеся к технической экспертизе,
назначаемой при рассмотрении земельных споров

Споры о земле относятся к категории наиболее сложных гражданских дел, рассматриваемых судами, не только по той причине, что предметом проверки становятся одновременно многие юридические факты, но и потому, что для выяснения ряда вопросов требуются специальные познания в области землепользования. Этим и объясняется необходимость назначения по таким делам технической экспертизы. Вопросы, которые суд ставит для разрешения эксперту, зависят от вида заявленных требований.

На практике стали возникать вопросы о возможности поручать проведение экспертизы лицам, которые хотя по уровню образования, опыту работы соответствуют надлежащему уровню квалификации и против их привлечения в качестве эксперта не возражают стороны, но они не имеют лицензии на проведение экспертных исследований. Представляется, что поскольку стороны по делу и эксперт, по сути, заключают возмездную сделку по выполнению работ на проведение экспертизы, а эксперт не имеет предусмотренного законом разрешения, т.е. лицензии на совершение таких действий, то этот договор не может считаться соответствующим закону, а поэтому выводы эксперта могут повлиять на законность судебного акта.

При рассмотрении земельных споров при решении вопроса о назначении экспертизы, конечно же, предпочтительно привлекать к проведению экспертизы орган кадастрового учета по той причине, что для государственной регистрации права, возникающего на основании судебного решения, необходимо будет представить документ кадастрового учета, удостоверенный органом кадастровых работ. Однако привлечение работников службы кадастрового учета в качестве экспертов проблематично.

Поэтому в случае если судом привлечен эксперт, которому по закону не предоставлено право удостоверять планы земельных участков, а этим правом БТИ также не обладает, то в решении суду необходимо указывать на то, что регистрация права на земельный участок при исполнении решения суда производится в порядке, установленном Федеральным законом N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", т.е. с представлением документов, указанных в ст. 17, 18 Закона, что означает необходимость получения лицом в любом случае кадастрового плана в органе кадастрового учета.

Далее приводятся тексты документов:

Постановление Пленума Верховного суда Российской Федерации от 12 ноября 2001 г. N 15 и Пленума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 15 ноября 2001 г. N 18 "О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности"

Информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 11 января 2002 г. N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой"

Определение Конституционного Суда Российской Федерации от 5 июля 2001 г. "Об отказе в принятии к рассмотрению жалобы Закрытого акционерного общества "СЭВЭНТ" на нарушение конституционных прав и свобод положениями пункта 1 статьи 165, пункта 3 статьи 433 и пункта 3 статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации"