Постановление Федерального арбитражного суда Волго-Вятского округа от 23 ноября 2010 г. по делу N А79-8262/2009 Суд пришел к выводу о том, что стоимость помещения, указанная в оспариваемом распоряжении Министерства, не соответствует рыночной цене и нарушает права и законные интересы Предпринимателя, в связи с чем отменил ненормативный акт в указанной части и обязал ответчика заключить договор купли-продажи имущества по рыночной стоимости

Постановление Федерального арбитражного суда Волго-Вятского округа
от 23 ноября 2010 г. по делу N А79-8262/2009

Федеральный арбитражный суд Волго-Вятского округа в составе:

председательствующего Радченковой Н.Ш.,

судей Башевой Н.Ю., Забурдаевой И.Л.

при участии представителей от заявителя: Ильина С.Г., доверенность от 22.07.2009 N 21-01/373597,

от заинтересованного лица: Пинямаскиной С.В., доверенность от 10.01.2010 N 1,

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу заявителя - индивидуального предпринимателя Тихонова Станислава Геннадьевича на постановление Первого арбитражного апелляционного суда от 01.09.2010, принятое судьями Беляковым Е.Н., Вечкановым А.И., Соловьевой М.В., по делу N А79-8262/2009 по заявлению индивидуального предпринимателя Тихонова Станислава Геннадьевича о признании частично недействительным распоряжения Министерства имущественных и земельных отношений Чувашской Республики и об обязании Республиканского специализированного государственного учреждения "Фонд имущества Чувашской Республики" заключить договор и установил:

индивидуальный предприниматель Тихонов Станислав Геннадьевич (далее - Предприниматель, ИП Тихонов С.Г.) обратился в Арбитражный суд Чувашской Республики с заявлением, уточненным в порядке, предусмотренном в статье 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, о признании недействительным пункта 3 распоряжения Министерства имущественных и земельных отношений Чувашской Республики (далее - Минимущества Чувашии) от 16.06.2009 N 828-р "Об условиях приватизации государственного имущества Чувашской Республики - помещения с тамбуром, расположенного на первом этаже жилого трехэтажного кирпичного дома с подвалом по адресу: Чувашская Республика, г. Чебоксары, ул. Урукова, д. 2, помещение 2" (далее - распоряжение N 828-р) в части указанной цены продажи, а также об обязании Республиканского специализированного государственного учреждения "Фонд имущества Чувашской Республики" (далее - РСГУ "Фонд имущества Чувашской Республики") заключить с Предпринимателем договор купли-продажи недвижимого имущества (нежилого помещения 2 с тамбуром (литер А1) общей площадью 239 квадратных метров, расположенного на первом этаже жилого трехэтажного кирпичного дома (литер А) с подвалом (литер А1) по адресу: Чувашская Республика, г. Чебоксары, ул. Урукова, д. 2, помещение 2) в рассрочку по рыночной стоимости, определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено общество с ограниченной ответственностью "Аудиторская фирма "Проф Аудит" (далее - третье лицо, ООО "Аудиторская фирма "Проф Аудит").

Решением Арбитражного суда Чувашской Республики от 19.04.2010 заявленные Предпринимателем требования удовлетворены.

Постановлением Первого арбитражного апелляционного суда от 01.09.2010 решение суда первой инстанции отменено, в удовлетворении заявленных ИП Тихоновым С.Г. требований отказано.

Предприниматель не согласился с постановлением суда апелляционной инстанции и обратился в Федеральный арбитражный суд Волго-Вятского округа с кассационной жалобой, в которой просит отменить указанный судебный акт и оставить в силе решение суда первой инстанции.

Заявитель жалобы считает, что суд апелляционной инстанции неправомерно указал, что оспариваемый ненормативный акт не нарушает права и законные интересы Предпринимателя и данный спор подлежал рассмотрению в рамках разрешения преддоговорного спора в порядке статьи 446 Гражданского кодекса Российской Федерации, а не оспаривания ненормативного акта. Достоверность величины рыночной стоимости, указанной в распоряжении N 828-р, может устанавливаться при рассмотрении вопроса о соответствии оспариваемого ненормативного акта закону и урегулировании разногласий, связанных с заключением договора купли-продажи нежилого помещения.

Представитель Предпринимателя в судебном заседании поддержал доводы, изложенные в кассационной жалобе.

Минимущества Чувашии в отзыве на кассационную жалобу и его представитель в судебном заседании указали на отсутствие оснований для отмены постановления Первого арбитражного апелляционного суда.

РСГУ "Фонд имущества Чувашской Республики" заявило ходатайство о рассмотрении дела без участия его представителя; в отзыве на кассационную жалобу указало на законность постановления апелляционного суда.

ООО "Аудиторская фирма "Проф Аудит" заявило ходатайство о рассмотрении дела в отсутствие его представителя, отзыв на кассационную жалобу не представило.

В соответствии со статьей 158 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации рассмотрение кассационной жалобы Предпринимателя откладывалось до 23.11.2010 (определение Федерального арбитражного суда Волго-Вятского округа от 10.11.2010).

Законность постановления Первого арбитражного апелляционного суда проверена Федеральным арбитражным судом Волго-Вятского округа в порядке, установленном в статьях 274, 284 и 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Как следует из материалов дела, Предприниматель на основании договора аренды от 25.07.2007 N 1887, заключенного с Минимущества Чувашии (арендодатель) и ГУП ЧР "Жилремстрой" (балансодержатель), арендовал являющееся собственностью Чувашской Республики нежилое помещение 2 с тамбуром (литер А1) общей площадью 239 квадратных метров, расположенное на первом этаже жилого трехэтажного кирпичного дома (литер А) с подвалом (литер А1) по адресу: г. Чебоксары, ул. Урукова, д. 2, для использования под магазин.

ИП Тихонов С.Г. письмом от 01.12.2008 уведомил Минимущества Чувашии о намерении воспользоваться преимущественным правом выкупа указанного нежилого помещения.

Распоряжением Минимущества Чувашии от 16.06.2009 N 828-р в порядке, предусмотренном Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения имущества, находящегося в собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Федеральный закон N 159-ФЗ), Предпринимателю предоставлено преимущественное право на приобретение нежилого помещения в собственность за плату в размере 8 855 932 рублей без налога на добавленную стоимость (пункт 3 распоряжения N 828-р).

Основанием для установления стоимости послужил отчет оценщика - ООО "Аудиторская фирма "Проф Аудит".

Минимущества Чувашии 22.06.2009 направило ИП Тихонову С.Г. копию распоряжения, проект договора купли-продажи недвижимого имущества в рассрочку и проект договора залога.

Предприниматель 22.07.2009 возвратил подписанный им договор залога, договор купли-продажи с протоколом разногласий с указанием цены объекта недвижимого имущества в размере 4 544 803 рублей без налога на добавленную стоимость.

ИП Тихонов С.Г. и представитель РСГУ "Фонд имущества Чувашской Республики" заключили соглашение о передаче разногласий по проекту договора купли-продажи в части выкупной стоимости на рассмотрение в Арбитражный суд Чувашской Республики.

Предприниматель посчитал, что установление в распоряжении N 828-р цены, не соответствующей рыночной стоимости имущества, противоречит Федеральному закону N 159-ФЗ и нарушает его права и законные интересы, и обратился в арбитражный суд.

Руководствуясь статьями 75, 173, частью 1 статьи 198, частью 4 статьи 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, статьей 446 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьей 12 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон об оценочной деятельности), пунктом 6 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 N 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", суд первой инстанции пришел к выводу о том, что пункт 3 оспариваемого ненормативного акта в части указания цены имущества не соответствует действующему законодательству и нарушает права и законные интересы ИП Тихонова С.Г., отменил распоряжение Минимущества Чувашии в оспариваемой части и обязал РСГУ "Фонд имущества Чувашской Республики" заключить договор купли-продажи имущества по рыночной стоимости.

Первый арбитражный апелляционный суд руководствовался частью 1 статьи 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, частью 1 статьи 3, статьей 4 Федерального закона N 159-ФЗ, пунктом 10 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.11.2009 N 134 "О некоторых вопросах применения Федерального закона "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого или среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" и отменил решение Арбитражного суда Чувашской Республики. При этом суд исходил из того, что Минимуществом Чувашии соблюден порядок реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества и оспариваемый ненормативный акт не нарушает права и законные интересы Предпринимателя, поэтому основания для удовлетворения заявленных требований отсутствовали. Несогласие с ценой продаваемого объекта является спором, вытекающим из гражданско-правовых отношений.

Рассмотрев кассационную жалобу, Федеральный арбитражный суд Волго-Вятского округа счел ее подлежащей удовлетворению.

В соответствии с частью 1 статьи 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

Согласно статье 3 Федерального закона N 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".

Государственное или муниципальное унитарное предприятие, которое приняло решение о совершении сделки, направленной на возмездное отчуждение недвижимого имущества, принадлежащего ему на праве хозяйственного ведения или оперативного управления и арендуемого лицом, отвечающим установленным статьей 3 настоящего Федерального закона требованиям, а также получило согласие собственника на отчуждение этого имущества, направляет указанному лицу предложение о заключении договора купли-продажи арендуемого имущества с указанием цены этого имущества, установленной с учетом его рыночной стоимости, определенной в соответствии с Федеральным законом "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", и проекты договора купли-продажи арендуемого имущества и договора о его залоге (пункт 3 статьи 4 Федерального закона N 159-ФЗ).

Суд апелляционной инстанции установил, что Минимуществом Чувашии соблюден порядок реализации преимущественного права Предпринимателя на приобретение арендуемого имущества, предусмотренный статьей 4 Федерального закона N 159-ФЗ. Оспариваемый ненормативный акт не нарушает права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской деятельности, поэтому основания для удовлетворения требований отсутствуют. Однако Первый арбитражный апелляционный суд не учел следующее.

В силу статьи 12 Закона об оценочной деятельности итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Согласно статьям 6, 13 Закона об оценочной деятельности в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной подведомственностью, третейским судом по соглашению сторон спора или договора или в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность. Суд, арбитражный суд, третейский суд вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании, только в случаях обязательности совершения сделки в соответствии с законодательством Российской Федерации.

При этом оспаривание достоверности величины стоимости объекта оценки, определенной независимым оценщиком, путем предъявления самостоятельного иска возможно в том случае, когда законом или иным нормативным актом предусмотрена обязательность такой величины для сторон сделки, государственного органа, должностного лица, органов управления юридического лица.

Проведение оценки объектов оценки является обязательным в случае вовлечения в сделку объектов оценки, принадлежащих полностью или частично Российской Федерации, субъектам Российской Федерации либо муниципальным образованиям, в том числе при их приватизации (статья 8 Закона об оценочной деятельности).

В данном случае вопрос о достоверности величины стоимости объекта оценки носит рекомендательный характер и может рассматриваться в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, изданного акта или принятого решения (в том числе дела об оспаривании ненормативного акта), при этом отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу.

Суд первой инстанции назначил экспертизу отчета ООО "Аудиторская фирма "Проф Аудит". Согласно заключению экспертного совета Регионального отделения РОО по Республике Татарстан "Общество оценщиков Татарстана" от 10.11.2009 указанный отчет не соответствует общепринятой методологии оценки в части применения доходного подхода, что является существенным замечанием и могло повлиять на полученные результаты.

Определением Арбитражного суда Чувашской Республики от 14.01.2010 назначена экспертиза рыночной стоимости спорного нежилого помещения. В экспертном заключении общества с ограниченной ответственностью "АУДЭКС" от 02.02.2010 рыночная стоимость нежилого помещения определена в размере 5 952 560 рублей, в том числе налог на добавленную стоимость.

Оценив по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, представленные в дело доказательства, суд первой инстанции пришел к выводу, что выкуп спорного имущества должен производиться Предпринимателем по рыночной цене, равной 5 952 560 рублей, в том числе налог на добавленную стоимость.

Учитывая, что в нарушение статьи 3 Федерального закона N 159-ФЗ указанная в пункте 3 распоряжения Минимущества Чувашии стоимость помещения не соответствует рыночной цене, Арбитражный суд Чувашской Республики пришел к правильному выводу о том, что ненормативный акт в оспариваемой части не соответствует действующему законодательству и нарушает права и законные интересы Предпринимателя, и правомерно признал пункт 3 распоряжения N 828-р недействительным и обязал РСГУ "Фонд имущества Чувашской Республики" заключить договор купли-продажи спорного объекта недвижимого имущества по рыночной цене.

На основании изложенного постановление Первого арбитражного апелляционного суда принято при неправильном применении норм Федерального закона N 159-ФЗ и Закона об оценочной деятельности и подлежит отмене.

Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в любом случае основаниями для отмены постановления Первого арбитражного апелляционного суда, судом кассационной инстанции не установлено.

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы, связанные с уплатой государственной пошлины по кассационной жалобе, в размере 100 рублей относятся на Минимущества Чувашии.

Излишне уплаченная государственная пошлина за рассмотрение кассационной жалобы в сумме 1900 рублей подлежит возврату Предпринимателю из федерального бюджета на основании подпункта 1 пункта 1 статьи 333.40 Налогового кодекса Российской Федерации.

Руководствуясь пунктом 5 части 1 статьи 287, частью 2 статьи 288 и статьей 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Волго-Вятского округа постановил:

кассационную жалобу индивидуального предпринимателя Тихонова Станислава Геннадьевича удовлетворить.

Постановление Первого арбитражного апелляционного суда от 01.09.2010 по делу N А79-8262/2009 отменить.

Решение Арбитражного суда Чувашской Республики от 19.04.2010 оставить в силе.

Взыскать с Министерства имущественных и земельных отношений Чувашской Республики в пользу индивидуального предпринимателя Тихонова Станислава Геннадьевича 100 рублей судебных расходов, связанных с уплатой государственной пошлины по кассационной жалобе.

Арбитражному суду Чувашской Республики выдать исполнительный лист.

Возвратить индивидуальному предпринимателю Тихонову Станиславу Геннадьевичу из федерального бюджета государственную пошлину по кассационной жалобе в сумме 1900 рублей, излишне уплаченную по платежному поручению от 07.10.2010 N 2065.

Выдать справку на возврат государственной пошлины.

Постановление арбитражного суда кассационной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

Для просмотра актуального текста документа и получения полной информации о вступлении в силу, изменениях и порядке применения документа, воспользуйтесь поиском в Интернет-версии системы ГАРАНТ: