Постановление Федерального арбитражного суда Волго-Вятского округа от 17 сентября 2009 г. по делу N А31-1354/2008 Указав, что отсутствие уведомления об изменении арендной платы в предусмотренном договором размере и внесение ответчиком арендной платы в ранее согласованной сумме не противоречат условиям договора, поскольку обязанность по пересмотру арендной платы лежит на арендодателе, суд правомерно отказал истцу в удовлетворении требования о расторжении договора аренды недвижимого имущества

Постановление Федерального арбитражного суда Волго-Вятского округа
от 17 сентября 2009 г. по делу N А31-1354/2008

Федеральный арбитражный суд Волго-Вятского округа в составе:

председательствующего Апряткиной Г.С.,

судей Бабаева С.В., Павлова В.Ю.

при участии представителей

от истца: Кузнецовой Е.А. (доверенность от 10.07.2009),

от ответчика: Ивановой Г.А. (доверенность от 15.05.2009)

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу истца - закрытого акционерного общества "Высшая лига-инвестгрупп" на решение Арбитражного суда Костромской области от 07.05.2009, принятое судьей Разгуляевой Г.М., по делу N А31-1354/2008 по иску закрытого акционерного общества "Высшая лига-инвестгрупп" к обществу с ограниченной ответственностью "КОПЕЙКА-ЯРОСЛАВЛЬ" о расторжении договора аренды недвижимого имущества и установил:

закрытое акционерное общество "Высшая Лига-инвестгрупп" (далее - ЗАО "Высшая Лига-инвестгрупп") обратилось в Арбитражный суд Костромской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "КОПЕЙКА-ЯРОСЛАВЛЬ" (далее - ООО "КОПЕЙКА-ЯРОСЛАВЛЬ") о расторжении договора аренды недвижимого имущества от 21.07.1999 N 7034-г.

Исковое требование основано на статьях 309, 310, 452 и 619 Гражданского кодекса Российской Федерации и мотивировано ненадлежащим исполнением ответчиком с 01.02.2008 обязанности по внесению арендных платежей в размере, установленном истцом (новым собственником предмета найма) в уведомлении от 18.01.2008.

Арбитражный суд Костромской области решением от 24.07.2008, оставленным без изменения постановлением апелляционной инстанции от 30.09.2008, со ссылками на статьи 424 (пунктом 2), 450, 451, 614 (пунктами 1 и 3), 617 и 619 (пунктом 3) Гражданского кодекса Российской Федерации отказал в удовлетворении иска, мотивировав решение тем, что размер арендной платы может быть изменен только по соглашению сторон либо путем внесения соответствующих изменений в договор в судебном порядке. Контрагенты в добровольном или судебном порядке не согласовали арендную плату в размере, указанном в уведомлении от 18.01.2008, поэтому у арендатора не возникло обязанности по внесению платы в повышенном размере.

Суд первой инстанции также применил статью 451 Кодекса и указал, что смена арендодателя не является существенным обстоятельством, влекущим изменение (за исключением сведений об арендодателе) или расторжение договора аренды.

Второй арбитражный апелляционный суд, сославшийся на часть 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, указал на недоказанность истцом того обстоятельства, что допущенное ответчиком нарушение договора является существенным, то есть повлекло для него такой ущерб, что он в значительной степени лишился того, на что был вправе рассчитывать при совершении сделки.

Постановлением Федерального арбитражного суда Волго-Вятского округа от 11.12.2008 упомянутые судебные акты отменены и дело направлено на новое рассмотрение в суд первой инстанции ввиду неверного толкования пункта 3 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации относительно изменения размера арендной платы и применение закона, подлежащего применению, - статьи 451 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Окружной суд указал, что в предмет доказывания по заявленному требованию входит исследование вопроса о правомерности действий истца по одностороннему увеличению размера арендной платы в заявленном размере с учетом ограничений, установленных на этот счет в договоре (пункт 3.2), после чего определить наличие существенного нарушения условий договора.

Руководствуясь статьями 450 и 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, положениями договора аренды недвижимого имущества от 21.07.1999 N 7034-г и постановлением мэра города Ярославля от 22.01.2007 "О базовой ставке арендной платы за переданное в аренду муниципальное имущество", Арбитражный суд Костромской области решением от 07.05.2009 отказал в удовлетворении заявленных требований.

При этом суд исходил из того, что отсутствие уведомления об изменении арендной платы в предусмотренном договором размере и внесение ответчиком арендной платы в ранее согласованной сумме не противоречат условиям договора, поскольку обязанность по пересмотру арендной платы лежит на арендодателе.

Не согласившись с вынесенным судебным актом, ЗАО "Высшая Лига-инвестгрупп" обратилось в Федеральный арбитражный суд Волго-Вятского округа с кассационной жалобой, в которой просит отменить решение и постановление в связи с неправильным применением норм материального права.

По мнению подателя жалобы, суд не применил подлежащий применению пункт 3 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, в связи с чем пришел к ошибочному выводу о том, что предложение истца об установлении арендной платы в размере 372 400 рублей противоречит условиям договора об изменении арендной платы.

Невнесение арендной платы в полном объеме, предусмотренном договором, является безусловным основанием для расторжения договора аренды.

ООО "КОПЕЙКА-ЯРОСЛАВЛЬ" в отзыве на кассационную жалобу и в судебном заседании сослалось на несостоятельность аргументов заявителя и правомерность судебного акта.

Законность решения Арбитражного суда Костромской области проверена Федеральным арбитражным судом Волго-Вятского округа в порядке, установленном в статьях 274, 284 и 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Изучив материалы дела, оценив доводы кассационной жалобы и заслушав представителей сторон, окружной суд не нашел оснований для отмены обжалуемого судебного акта в силу следующего.

Как усматривается из материалов дела и установил суд, Комитет по управлению недвижимым имуществом города Ярославля (далее - Комитет, Арендодатель) и индивидуальный предприниматель Смирнова Наталья Капитоновна заключили договор аренды от 21.07.1999 N 7034-г части здания, состоящего из нежилых помещений первого этажа N 1 - 3, 5 - 7, 9 - 16 и 19 - 39 общей площадью 744,8 квадратного метра, расположенного по адресу: город Ярославль, Красноперекопский район, улица Титова, 18, для использования под магазин продовольственных товаров (пункт 1.1 дополнительного соглашения от 20.04.2006 N 3 к договору аренды).

Срок договора аренды контрагенты согласовали с 01.07.1999 по 31.12.2025 (пункт 4 дополнительного соглашения от 12.11.2004 N 2 к договору).

В пункте 3.1 договора с учетом дополнительных соглашений к нему стороны установили ежемесячную арендную плату в размере 111 819 рублей 62 копеек. Согласно пункту 3.2 арендная плата пересматривается Арендодателем в одностороннем порядке в соответствии с постановлением мэра города Ярославля.

Передача объекта найма оформлена актом приема-передачи от 09.09.2002.

По дополнительному соглашению от 15.09.2006 N 4 к договору аренды право аренды на указанную недвижимость передано ООО "КОПЕЙКА-ЯРОСЛАВЛЬ".

Комитет (продавец) и ЗАО "Высшая Лига-инвестгрупп" (покупатель) заключили договор купли-продажи от 11.04.2007, на основании которого покупатель в порядке приватизации стал собственником объекта недвижимости. В соответствии с пунктом 1.3 договора объект продажи обременен договором аренды с ООО "КОПЕЙКА-ЯРОСЛАВЛЬ" сроком действия по 31.12.2025. Согласно свидетельству от 10.05.2007 серии 76АА 556458 право собственности на недвижимость зарегистрировано за новым собственником с отметкой о наличии обременения по договору аренды.

Письмом от 18.01.2008 ЗАО "Высшая Лига-инвестгрупп" уведомило ООО "КОПЕЙКА-ЯРОСЛАВЛЬ" об увеличении размера арендной платы с 01.02.2008 до 372 400 рублей в месяц.

Арендатор не принял условие об изменении размера арендной платы и продолжил перечислять арендную плату в сумме 111 819 рублей 62 копеек.

Письмами от 20.03.2008 и 16.04.2008 арендодатель уведомил арендатора о наличии задолженности по арендным платежам за февраль и март 2008 года, исходя из ежемесячного размера арендной платы 372 400 рублей, и предложил ему расторгнуть договор в связи с существенным нарушением арендатором договорных условий.

ЗАО "Высшая Лига-инвестгрупп" посчитало, что с 01.02.2008 ООО "КОПЕЙКА-ЯРОСЛАВЛЬ" ненадлежащим образом исполняет обязанность по внесению арендных платежей, и обратилось в арбитражный суд с иском о расторжении договора аренды от 21.07.1999 N 7034-г.

По смыслу части 2 статьи 450 и статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случае, если арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату, а также в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

В соответствии с пунктом 3 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год.

В пунктах 3.2, 3.3 и 3.4 спорного договора арендодателю предоставлено право изменения арендной платы в одностороннем порядке в соответствии с постановлением мэра города Ярославля путем направления контрагенту соответствующего уведомления.

Предметом доказывания по заявленному требованию является исследование вопроса о правомерности действий истца по одностороннему увеличению размера арендной платы в заявленном размере с учетом ограничений, установленных постановлением мэра города Ярославля.

Материалами дела подтверждается, что ответчик ежемесячно вносил арендную плату в размере, предусмотренном соглашением с первоначальным арендодателем, в сумме 111 819 рублей 62 копеек.

Суд оценил представленные в материалы дела доказательства по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и установил, что с учетом постановления мэра города Ярославля от 14.11.2007 N 3676 "О базовой ставке арендной платы за переданное в аренду муниципальное имущество", которым установлена базовая ставка годовой арендной платы с 01.02.2008 в размере 2 957 рублей за один квадратный метр, истец, уведомив ответчика о повышении арендной платы с 01.02.2008, должен был определить ее размер, исходя из ставки, указанной постановлении, которая составила в конечном итоге 240 045 рублей 29 копеек.

Предложение истца об увеличении арендной платы с 01.02.2008 до 372 400 рублей противоречит условиям договора аренды, а потому исполнение ответчиком обязательств по внесению арендной платы в неизменном размере признано надлежащим, а также то, что исключает удовлетворение иска по заявленному основанию.

Доводы заявителя жалобы отклоняются как несостоятельные по изложенным мотивам.

Нарушений норм материального и процессуального права, в том числе предусмотренных частью 4 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, при разрешении спора не установлено.

Судебные расходы по оплате государственной пошлины в кассационной инстанции, согласно статьям 110 и 112 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и подпункту 12 пункта 1 статьи 333.21 Налогового кодекса Российской Федерации, относятся на заявителя.

Руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287 и статьей 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Волго-Вятского округа постановил:

решение Арбитражного суда Костромской области от 07.05.2009 по делу N А31-1354/2008 оставить без изменения, кассационную жалобу закрытого акционерного общества "Высшая лига-инвестгрупп" - без удовлетворения

Постановление арбитражного суда кассационной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

Для просмотра актуального текста документа и получения полной информации о вступлении в силу, изменениях и порядке применения документа, воспользуйтесь поиском в Интернет-версии системы ГАРАНТ: