Постановление Федерального арбитражного суда Волго-Вятского округа от 16 июня 2008 г. N А38-3483-15/334-2006 (А38-3483-15/3-2007) Наличие порока в самом юридическом факте - отчуждение помещения в отсутствие зарегистрированного права собственности на него - свидетельствует о недействительности сделки, в связи с чем апелляционный суд правильно сослался на ничтожность договора купли-продажи части блока бытовых помещений и правомерно удовлетворил заявленные требования о применении последствий недействительности путем обязания каждой из сторон возвратить все полученное по оспариваемой сделке

Постановление Федерального арбитражного суда Волго-Вятского округа
от 16 июня 2008 г. N А38-3483-15/334-2006 (А38-3483-15/3-2007)

Федеральный арбитражный суд Волго-Вятского округа в составе:

председательствующего Бабаева С.В.,

судей Князевой Г.А., Шишкиной Е.Н.,

при участии в судебном заседании 05.06.2008 ответчика: Томиловой И.А. (паспорт) и представителя ответчиков: Александрова А.Г. (доверенности от 14.08.2007 и от 01.12.2007),

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу ответчиков - Томиловой Ирины Александровны и Томиловой Марины Александровны на постановление Первого арбитражного апелляционного суда от 14.03.2008 по делу N А38-3483-15/334-2006 (А38-3483-15/3-2007) Арбитражного суда Республики Марий Эл, принятое судьями Аксеновой Г.А., Казаковой Н.А., Родиной Т.С., по иску открытого акционерного общества "Межхозтранс" к индивидуальному предпринимателю Томилову Александру Николаевичу о признании недействительным договора купли-продажи и применении последствий недействительности сделки и установил:

открытое акционерное общество "Межхозтранс" (далее - Общество) обратилось в Арбитражный суд Республики Марий Эл с иском, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, к индивидуальному предпринимателю Томилову Александру Николаевичу (далее - Предприниматель) о признании недействительным договора от 18.03.2005 купли-продажи части блока бытовых помещений (литера P, инвентарный номер 88:401:001:010180900, кадастровый номер 12:05:1113001:004:88: 401:001:010180900:1600:20101, реестровый номер 130505:001:010180900:1600:20101), расположенных по адресу: Республика Марий Эл, город Йошкар-Ола, улица Ленинградская, дом 2, а также о применении последствий недействительности путем обязания каждой из сторон возвратить все полученное по оспариваемой сделке.

Исковые требования заявлены со ссылками на статью 168 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункты 3, 4 статьи 82, пункт 1 статьи 84 и статьи 110, 111, 130, 139 Федерального закона "О несостоятельности (банкротстве)" по основаниям недействительности сделки, непосредственно связанным со спецификой процедуры банкротства истца.

Руководствуясь статьями 128, 130, 209, 223, 455, 549, 551, 554 Гражданского кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Республики Марий Эл в решении от 07.03.2007 указал, что договор купли-продажи в связи с отсутствием в нем данных, позволяющих определенно установить предмет отчуждения в виде конкретного объекта недвижимости, считается незаключенным, что является основанием для отказа в удовлетворении требований о признании его недействительным и применении последствий недействительности сделки.

На стадии апелляционного производства в порядке статьи 48 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации определением от 16.08.2007 произведена замена Томилова Александра Николаевича (по причине его смерти) правопреемниками - Томиловой Ириной Александровной и Томиловой Мариной Александровной, являющимися наследницами Предпринимателя. Первый арбитражный апелляционный суд исходил из того, что спорное материальное правоотношение допускает правопреемство и наследники должны отвечать по обязательствам имущественного характера, связанным с предпринимательской деятельностью умершего.

Постановлением Первого арбитражного апелляционного суда от 14.03.2008 решение первой инстанции отменено на основании статей 129, 167, 168, 209 Гражданского кодекса Российской Федерации: договор купли-продажи от 18.03.2005 части блока бытовых помещений признан недействительным и применены последствия недействительности сделки в виде двусторонней реституции. Суд посчитал, что часть здания, указанная в оспариваемом договоре купли-продажи, в отсутствие государственной регистрации права собственности на нее за продавцом не может являться объектом гражданских прав.

Не согласившись с вынесенным судебным актом, Томиловы И.А. и М.А. обратились в Федеральный арбитражный суд Волго-Вятского округа с кассационной жалобой, в которой просят отменить постановление в связи с нарушением норм материального права и изменить мотивировочную часть решения, исключив выводы о незаключенности договора купли-продажи от 18.03.2005.

По мнению подателей жалобы, нормы Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон о госрегистрации) не содержат требований об обязательной регистрации права собственности на вновь образованные недвижимые объекты, появившиеся в результате выделения. В соответствии со статьей 6 Закона о госрегистрации права Общества на бытовые помещения, возникшие до момента вступления в силу данного закона, признаются юридически действительными и при отсутствии их государственной регистрации. Контрагентами для введения в гражданский оборот сформировано и установлено подлежащее отчуждению недвижимое имущество, а в результате проведения процедур технического и кадастрового учета спорной части блока присвоен индивидуальный кадастровый номер. Суд неправильно применил статью 129 Гражданского кодекса Российской Федерации, регламентирующую общие правила оборотоспособности вещей.

В отзыве на кассационную жалобу Общество возразило против доводов заявителей и просило оставить оспариваемый судебный акт без изменения.

Общество, уведомленное о месте и времени судебного разбирательства, представителя в заседание кассационной инстанции не направило, в связи с чем жалоба рассмотрена в его отсутствие.

На основании статьи 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в судебном заседании объявлялся перерыв до 13 часов 20 минут 16.06.2008.

Законность постановления Первого арбитражного апелляционного суда проверена Федеральным арбитражным судом Волго-Вятского округа в порядке, установленном в статьях 274, 284 и 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Изучив материалы дела и заслушав пояснения присутствующих в заседании лиц, кассационная инстанция не нашла оснований для отмены состоявшегося судебного акта в силу следующего.

Как установил суд и видно из документов, Обществу принадлежит на праве собственности блок нежилых бытовых помещений общей площадью 1475,2 квадратного метра, инвентарный номер 88:401:001:010180900:1600, кадастровый номер 12:00:0000000:0000: 88:401:001:010180900:1600, литера Р, расположенный по адресу: Республика Марий Эл, город Йошкар-Ола, улица Ленинградская, 2, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права собственности от 14.03.2005 серии 12 АБ N 010883.

В период проведения финансового оздоровления, введенного определением от 26.02.2004 Арбитражного суда Республики Марий Эл по делу N А38-9/31-2004 в отношении Общества, последнее продало Предпринимателю по договору купли-продажи от 18.03.2005 часть блока бытовых помещений общей площадью 172 квадратных метра, состоящую из помещений N 8, 9, 11 - 25, 33, 42, 43, расположенных в правом крыле первого этажа дома N 2 по улице Ленинградской города Йошкар-Олы.

В счет оплаты по договору купли-продажи от Предпринимателя Общество получило денежные средства и товары на общую сумму 267 528 рублей 41 копеек, что следует из платежных поручений от 18.03.2005 N 12, от 24.03.2005 N 13, от 14.04.2005 N 15, от 25.05.2005 N 35, от 21.05.2005 N 40, от 09.08.2005 N 31 и 34, приходного чека и 18 накладных на получение товара.

Посчитав данную сделку недействительной (ничтожной), Общество обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.

Согласно пункту 2 статьи 218 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

В силу пунктов 1 и 2 статьи 209 Гражданского кодекса Российской Федерации собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

Со вступлением в силу 31.01.1998 Закона о госрегистрации введена единая процедура государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

По общему правилу, содержащемуся в статье 131 Гражданского кодекса Российской Федерации и статье 4 Закона о госрегистрации, право собственности на недвижимое имущество подлежит обязательной государственной регистрации.

На основании пункта 2 статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают с момента регистрации соответствующих прав на него, если иное не установлено законом.

В пункте 1 статьи 2 Закона о госрегистрации установлено, что государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права.

Регистрационная запись, подтверждающая в гражданском обороте право собственности владельца, создает презумпцию законности его прав на недвижимое имущество.

В соответствии со статьей 12 Закона о госрегистрации и Правилами ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, утвержденными постановлением Правительства Российской Федерации от 18.02.1998 N 219, Единый государственный реестр прав содержит информацию о существующих и прекращенных правах на объекты недвижимого имущества, данные об указанных объектах и сведения о правообладателях. Неотъемлемой частью Единого государственного реестра прав являются дела, включающие в себя правоустанавливающие документы на недвижимое имущество, и книги учета документов. Дело правоустанавливающих документов открывается на каждый объект недвижимого имущества. В дело помещаются все документы, поступающие для регистрации прав на указанный объект.

Согласно пункту 9 статьи 12 указанного Закона о госрегистрации в случае разделения, слияния или выделения объекта недвижимого имущества о вновь образованных объектах вносятся записи в новые разделы Единого государственного реестра прав и открываются новые дела правоустанавливающих документов с новыми кадастровыми номерами.

Понятие недвижимого имущества содержится в статье 130 Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно которой к недвижимым вещам относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе, здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

Следовательно, предметом купли-продажи недвижимости может быть только обособленное имущество, которое можно идентифицировать при переходе на него права собственности, подлежащего регистрации.

В данном случае объектом права собственности хозяйствующего субъекта является индивидуально-определенная неделимая вещь - блок бытовых помещений здания. В силу статьи 129 Гражданского кодекса Российской Федерации именно с этим объектом допустимо совершение сделок в рамках гражданско-правовых отношений. Чтобы заключить договор купли-продажи находящихся в блоке ряда помещений, собственник должен иметь зарегистрированное право собственности именно на эти нежилые помещения, а не на здание как таковое. Наличие порока в самом юридическом факте - отчуждение помещения в отсутствие зарегистрированного права собственности на него - свидетельствует о недействительности сделки по статье 168 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В материалах дела отсутствуют данные, подтверждающие государственную регистрацию права собственности Общества на спорные нежилые помещения как самостоятельный объект недвижимости.

Согласно статье 168 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

В соответствии с пунктом 1 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

С учетом изложенного апелляционный суд правильно сослался на ничтожность договора купли-продажи от 18.03.2005 в силу статей 168 и 209 Гражданского кодекса Российской Федерации и правомерно удовлетворил заявленные требования.

Приведенные в кассационной жалобе доводы проверены окружным судом в полном объеме и подлежат отклонению в силу их несостоятельности по изложенным мотивам.

Нарушений либо неправильного применения норм процессуального права, в том числе предусмотренных в части 4 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, при рассмотрении дела не установлено.

Судебные расходы по оплате государственной пошлины в кассационной инстанции, согласно статьям 110, 112 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и подпункту 12 пункта 1 статьи 333.21 Налогового кодекса Российской Федерации, относятся на заявителей.

В связи с окончанием производства в кассационной инстанции определение Федерального арбитражного суда Волго-Вятского округа от 07.05.2008 о применении мер по обеспечению иска утратило свою силу.

Руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287 и статьей 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Волго-Вятского округа постановил:

постановление Первого арбитражного апелляционного суда от 14.03.2008 по делу N А38-3483-15/334-2006 (А38-3483-15/3-2007) оставить без изменения, а кассационную жалобу Томиловой Ирины Александровны и Томиловой Марины Александровны - без удовлетворения.

Определение от 07.05.2008 Федерального арбитражного суда Волго-Вятского округа о применении мер по обеспечению иска следует считать утратившим силу.

Постановление арбитражного суда кассационной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

Е.Н. Шишкина

Для просмотра актуального текста документа и получения полной информации о вступлении в силу, изменениях и порядке применения документа, воспользуйтесь поиском в Интернет-версии системы ГАРАНТ: