Справка

Резолютивная часть постановления объявлена 22 февраля 2011 г.

Полный текст постановления изготовлен 28 февраля 2011 г.

НГОУ ВПО "Академия маркетинга и социально-информационных технологий ИМСИТ" (далее - учреждение) обратилось в арбитражный суд с иском к предпринимателю Шорохову В.И. (далее - предприниматель) о взыскании 70 633 рублей 77 копеек долга по арендной плате, 53 822 рублей 93 копеек пени за период с 31.10.2007 по 01.12.2009 и 3 990 рублей судебных расходов (уточненные требования).

Предприниматель предъявил встречный иск о признании договора аренды от 01.01.2006 N 3 незаключенным и недействительным; взыскании с учреждения 197 232 рублей неосновательно полученных денежных средств, 1652 рублей, уплаченных за подготовку Новороссийской торгово-промышленной палатой справки о среднерыночном размере арендной платы и 30 тыс. рублей расходов по оплате услуг представителя.

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 26.07.2010 в удовлетворении требований сторон отказано. Суд установил, что договор аренды является незаключенным. С учетом фактического использования помещения предпринимателем и в порядке пункта 2 статьи 1105 Гражданского кодекса Российской Федерации суд определил размер неосновательного обогащения исходя из арендной платы, уплачиваемой предпринимателем и принимаемой академией, указав на согласие предпринимателя с размером фактически взимаемой академией платы за пользование спорным помещением.

Постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 22.11.2010 решение от 26.07.2010 изменено, встречный иск предпринимателя удовлетворен в части признания договора аренды от 01.01.2006 N 3 незаключенным. Апелляционный суд согласился с выводами суда первой инстанции и, указав на отсутствие в резолютивной части решения вывода о незаключенности договора, изменил решение от 26.07.2010 в этой части. С учетом частичного удовлетворения иска и апелляционной жалобы предпринимателя суд взыскал с учреждения в пользу предпринимателя судебные расходы.

В кассационной жалобе предприниматель просит отменить решение от 26.07.2010 и постановление апелляционной инстанции от 22.11.2010 в части отказа в удовлетворении встречного иска. По мнению заявителя, вывод судов о том, что цена пользования помещением согласована сторонами, противоречит материалам дела. Договор аренды от 01.01.2006 N 3 является незаключенным, в нем указано не то помещение, которым пользовался предприниматель. Из соглашения от 01.02.2007 невозможно установить, в отношении какого помещения устанавливается размер арендной платы. Суды не дали оценку тому обстоятельству, что оплата за март 2007 года произведена дважды. Суды неправомерно не приняли во внимание сведения торгово-промышленной палаты о среднерыночном размере арендной платы, подтверждающие факт излишней оплаты предпринимателем за пользование помещением. Взыскав с учреждения судебные расходы лишь в части удовлетворенных встречных требований, суд не принял во внимание, что в удовлетворении первоначального иска отказано полностью.

В отзыве на кассационную жалобу учреждение просит оставить обжалованные судебные акты без изменения, считая их законными и обоснованными.

В судебном заседании представители предпринимателя и учреждения повторили доводы, изложенные в кассационной жалобе и отзыве.

Изучив материалы дела, доводы кассационной жалобы и отзыва на жалобу, выслушав представителей сторон, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа считает, что кассационная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Как видно из материалов дела и установлено судами первой и апелляционной инстанций, учреждению принадлежат на праве собственности встроенные помещения: N 33 - 35 помещения I литера А площадью 87,2 кв. м, 7, 10 - 27, 37 - 54 помещения II первого этажа; 1 - 19 помещения I, 1 - 12 помещения II второго этажа; 1 - 32 помещения II третьего этажа; 1 - 3 помещения I четвертого этажа, литера А, общей площадью 2 858,2 кв. м, расположенные по адресу г. Новороссийск, ул. Энгельса/Лейтенанта Шмидта, д. 73 - 75/30 - 34, что подтверждается свидетельствами о государственной регистрации права.

1 января 2006 года учреждение (арендодатель) и предприниматель (арендатор) подписали договор N 3 аренды нежилых помещений, в соответствии с которым предпринимателю передано помещение N 24 площадью 72 кв. м, расположенное по адресу: г. Новороссийск, ул. Энгельса, 73/75. Согласно п. 3.1 договора аренды размер арендной платы составляет 28 080 рублей в месяц. Срок действия договора установлен с 1 января по 31 декабря 2006 года.

В установленном законом порядке договор аренды не зарегистрирован.

В материалах дела имеются подписанные сторонами дополнительные соглашения от 01.02.2007 к договору аренды от 01.01.2007 N 3 (при этом факт отсутствия такого договора представителями сторон не оспаривается) о согласовании размера ежемесячной арендной платы в сумме 34 164 рубля.

Предприниматель направил учреждению письмо о расторжении договора аренды от 01.01.2006 N 3 с 10 ноября 2007 года.

5 декабря 2008 года, 9 декабря 2009 года учреждение направляло предпринимателю претензии с требованием оплатить задолженность по договору аренды от 01.01.2006 N 3.

Ссылаясь на уклонение предпринимателя от уплаты долга по договору аренды от 01.01.2006 N 3, учреждение обратилось с иском в арбитражный суд.

При рассмотрении спора суды правомерно руководствовались следующим.

В соответствии с пунктом 2 статьи 433 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Кодекс) договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.

Согласно статье 606 Кодекса по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации (часть 2 статьи 651 Кодекса).

В пункте 2 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.06.2000 N 53 "О государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений" разъяснено, что к договорам аренды нежилых помещений применяются правила пункта 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации. В силу названной нормы договор аренды нежилых помещений, заключенный на срок не менее одного года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

При отсутствии государственной регистрации договор аренды недвижимого имущества является незаключенным (пункт 7 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 16.02.2001 N 59 "Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним"").

Поскольку стороны установили срок договора аренды от 01.01.2006 N 3, равный одному году, этот договор в силу пункта 2 статьи 651 Кодекса подлежал государственной регистрации. Доказательства государственной регистрации договора аренды от 01.01.2006 в материалах дела отсутствуют.

При таких обстоятельствах вывод судов первой и апелляционной инстанций о незаключенности договора от 01.01.2006 N 3 аренды спорного помещения является правильным и соответствует приведенным нормам права.

Незаключенность договора аренды не исключает обязанности ответчика возместить неосновательное обогащение в виде сбережения платы за пользование спорным помещением. В соответствии со статьей 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации, на основании которой лицо, пользовавшееся чужим имуществом без установленных правовых оснований, обязано возместить владельцу этого имущества сбереженное имущество (плату).

Согласно пункту 2 статьи 1105 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, неосновательно временно пользовавшееся чужим имуществом без намерения его приобрести либо чужими услугами, должно возместить потерпевшему то, что оно сберегло вследствие такого пользования, по цене, существовавшей во время, когда закончилось пользование, и в том месте, где оно происходило.

Как видно из материалов дела и установлено судебными инстанциями, спорное помещение находилось в пользовании предпринимателя с 1 января 2006 года, когда помещение было передано предпринимателю, по 10 ноября 2007 года согласно письму предпринимателя от 31.10.2007 исх. N 018 об освобождении помещения и расторжении договора.

Факт пользования предпринимателем принадлежащим учреждению нежилым помещением площадью 72 кв. м в спорный период подтвержден материалами дела и предпринимателем не оспаривается.

Исследовав и оценив по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации представленные в материалы дела платежные документы, судебные инстанции правильно установили, что за пользование спорным помещением предприниматель произвел оплату в размере, согласованном сторонами в подписанном ими договоре аренды от 01.01.2006 N 3 (28 080 рублей в месяц), что подтверждено платежными поручениями с отметкой банка и выпиской по лицевому счету предпринимателя о движении денежных средств. Учреждением не оспорен факт получения от предпринимателя 638 352 рублей за период пользования спорным помещением (22 месяца 10 дней).

Отказывая предпринимателю в удовлетворении требования о взыскании неосновательного обогащения (платы за пользование спорным помещением свыше среднерыночного размера арендной платы), суды правомерно приняли в качестве обоснования обычной цены сложившуюся практику отношений сторон - длительное осуществление предпринимателем периодических платежей в размере, согласованном сторонами (обычай делового оборота сторон правоотношений).

Судом апелляционной инстанции обоснованно отклонена ссылка предпринимателя на справку торгово-промышленной палаты об уровне арендной платы за нежилые помещения в г. Новороссийске. Из данной справки не следует, что расчет среднерыночной ставки арендной платы произведен в отношении помещений, аналогичных по экономическим показателям и возможности осуществления предпринимательской деятельности (пункт 3 статьи 424 Кодекса).

Доводы о несогласованности сторонами размера платы за пользование переданным предпринимателю помещением, о передаче предпринимателю не того помещения, в отношении которого согласована цена, документально не подтверждены. Доказательства передачи учреждением предпринимателю в пользование помещения иного размера и с иными техническими характеристиками, влияющими на определение размера платы, в деле отсутствуют.

При таких обстоятельствах в удовлетворении встречного иска предпринимателя отказано правомерно.

Довод предпринимателя о недействительности договора противоречит материалам дела и статьям 12, 153, 166 и 167 Гражданского кодекса Российской Федерации, по смыслу которых правила о недействительности сделок к незаключенному договору не применимы.

Довод предпринимателя о неправильном распределении судебных расходов, поскольку судебный акт по первоначальному иску принят в его пользу, заявлен без учета отказа в основной части встречных исковых требований. В силу статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны. В случае, если иск удовлетворен частично, судебные расходы относятся на лиц, участвующих в деле, пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований.

Иные доводы кассационной жалобы были предметом исследования судов первой и апелляционной инстанций; им дана правильная правовая оценка. По существу эти доводы направлены на переоценку доказательств, исследованных судами, что в силу статей 286, 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не входит в полномочия суда кассационной инстанции.

Суды полно и всесторонне исследовали представленные доказательства, установили имеющие значение для дела фактические обстоятельства и правильно применили нормы материального права. Нарушения процессуальных норм, влекущие отмену или изменение судебного акта (статья 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), не установлены.

Оснований для отмены обжалованных судебных актов по доводам кассационной жалобы не имеется.

Руководствуясь статьями 284, 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа постановил:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 26.07.2010 и постановление

Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 22.11.2010 по делу N А32-1164/2010 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 28 февраля 2011 г. по делу N А32-1164/2010

Текст постановления предоставлен Федеральным арбитражным судом Северо-Кавказского округа по договору об информационно-правовом сотрудничестве

Документ приводится с сохранением орфографии и пунктуации источника

Документ приводится в извлечении: без указания состава суда, рассматривавшего дело