Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 1 июня 2010 г. по делу N А32-35224/2009 "Апелляционный суд пришел к правомерному выводу о ничтожности договора аренды от 24.10.2006 и дополнительного соглашения к нему в силу статьи 168 ГК РФ и отказал в удовлетворении иска о взыскании договорной неустойки" (извлечение)

Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа
от 1 июня 2010 г. по делу N А32-35224/2009
"Апелляционный суд пришел к правомерному выводу о ничтожности
договора аренды от 24.10.2006 и дополнительного соглашения к нему в силу
статьи 168 ГК РФ и отказал в удовлетворении иска о взыскании договорной
неустойки"
(извлечение)

ФГУ "Управление федеральных автомобильных дорог по Краснодарскому краю Федерального дорожного агентства" (далее - учреждение) обратилось в арбитражный суд с иском к индивидуальному предпринимателю Стоцкому В.М. (далее - предприниматель) о взыскании неустойки в размере 764 550 рублей.

Исковые требования мотивированы тем, что предприниматель в нарушение условий договора аренды без согласия арендодателя и учреждения произвел переоборудование и перепланировку зданий, а также передал их в субаренду.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом по Краснодарскому краю (далее - управление).

Решением от 02.12.2009 в удовлетворении иска отказано. Суд пришел к выводу о том, что на момент заключения договора аренды нежилые помещения находились в перепланированном состоянии. Суд также указал, что передача имущества в субаренду произведена с письменного согласия его собственника, что соответствует гражданскому законодательству и условиям договора аренды от 24.10.2006. Поскольку учреждение не является собственником имущества, оно не обладает правом требовать уплаты неустойки по договору.

Постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 22.03.2010 решение от 02.12.2009 оставлено без изменения. Апелляционный суд указал, что договор аренды является недействительным (ничтожным) в силу статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Кодекс), поскольку заключен с нарушением требований статей 296, 298 Кодекса. Основания для применения мер гражданско-правовой ответственности, указанных в ничтожной сделке, отсутствуют.

В кассационной жалобе учреждение просит отменить решение и апелляционное постановление как принятые с нарушением норм материального права. По мнению заявителя, суды не учли содержание акта технического обследования (инвентаризации) арендуемых помещений от 16.07.2009, в котором указано, что предпринимателем произведены перепланировка и переоборудование арендуемого имущества, часть нежилых помещений передана в субаренду без письменного согласия учреждения (балансодержателя). Вывод суда о том, что помещения переданы в пользование ответчику в переоборудованном состоянии, противоречит представленным в дело доказательствам (техническому паспорту по состоянию на март 2006 года, акту обследования от 05.08.2008). Основная часть работ, связанных с переоборудованием и перепланировкой имущества, а также строительством новых сооружений, произведена с августа 2008 года по июль 2009 года. Ответчик не представил доказательства, подтверждающие наличие согласия учреждения на переоборудование помещений и передачу их в субаренду. В заявлении об уточнении искового заявления учреждение просило взыскать неустойку в пользу Российской Федерации. Выводы судов об отсутствии оснований для применения мер гражданско-правовой ответственности противоречат действующему законодательству и условиям договора аренды.

В отзыве предприниматель указывает на отсутствие оснований для взыскания неустойки.

В заседании представитель предпринимателя поддержал доводы отзыва.

Изучив материалы дела и доводы жалобы, выслушав представителя ответчика, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа считает, что кассационная жалоба не подлежит удовлетворению.

Как видно из материалов дела, имущественный комплекс "Дорожно-сервисный комплекс "Автокемпинг"" принадлежит на праве собственности Российской Федерации и находится в оперативном управлении учреждения. Право оперативного управления в отношении объектов, входящих в состав имущественного комплекса, зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, что подтверждается свидетельствами о государственной регистрации права от 21.06.2000 (т. 1, л. д. 180 - 188).

24 октября 2006 года управление (арендодатель), учреждение (балансодержатель) и предприниматель (арендатор) заключили договор N 341-06, согласно которому во временное владение и пользование арендатору переданы нежилые помещения дорожного сервисного комплекса "Автокемпинг" ( литеры А, Б, В, К, Д, Е, Ж, З, И), расположенные по адресу: Краснодарский край, г. Новороссийск, пос. Цемдолина, Кирилловская промзона, а/д "Новороссийск - Керченский пролив", 7 км справа, общей площадью 3912, 7 кв. м.

Техническое состояние имущества стороны отразили в акте от 28.07.2006 (т. 1, л. д. 16 - 18).

Срок действия договора определен с 28.07.2006 по 23.07.2007.

Согласно пункту 1.4 договора передача нежилых помещений за плату во временное владение и пользование не является основанием для изменения и прекращения права оперативного управления балансодержателя на эти помещения.

Дополнительным соглашением от 28.12.2007 N 1 стороны конкретизировали состав переданного в аренду имущества, уточнили его площадь (4500 кв. м), а также увеличили срок действия договора до 28.07.2022. Техническое состояние нежилых помещений отражено в акте от 28.12.2007 (т. 1, л. д. 21 - 30).

Договор аренды в новой редакции прошел процедуру государственной регистрации 25.11.2008.

В силу пункта 2.6.8 договора арендатор не вправе производить перепланировку и переоборудование арендуемых помещений без письменного согласия арендодателя и балансодержателя. В соответствии с пунктом 2.6.10 договора арендатор не вправе сдавать арендуемые помещения в субаренду без письменного согласия балансодержателя и арендодателя.

За неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств, предусмотренных пунктом 2.6.8 договора, арендатор несет ответственность в виде штрафа в размере четырехкратной месячной суммы арендной платы; за нарушение положений пункта 2.6.10 - штрафа в размере пятикратной месячной суммы арендной платы (пункт 4.2 договора).

В акте технического обследования (инвентаризации) от 16.07.2009 сотрудниками учреждения и Территориального управления Федеральной службы финансово-бюджетного надзора в Краснодарском крае зафиксирован факт передачи предпринимателем арендуемых помещений в субаренду, а также перепланировки и переустройства помещений (т. 1, л. д. 31 - 38).

31 июля 2009 года учреждение направило в адрес предпринимателя претензию о необходимости уплаты неустойки в размере 764 550 рублей в связи с нарушением положений пунктов 2.6.8, 2.6.10 договора аренды (т. 1, л. д. 40, 41).

Уклонение предпринимателя от выполнения требований претензии послужило основанием для обращения учреждения в суд с иском о взыскании договорной неустойки.

Согласно статье 330 Кодекса неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства.

В соответствии со статьей 166 Кодекса сделка недействительна по основаниям, установленным данным Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания.

Недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения (статья 167 Кодекса).

В силу приведенных норм требование о взыскании договорной неустойки не может быть удовлетворено судом при наличии у договора, в котором стороны согласовали условие об ответственности, признаков недействительной (ничтожной) сделки.

Апелляционный суд установил, что право оперативного управления учреждения в отношении спорного имущества на момент совершения договора аренды не прекращено в установленном законом порядке.

Проверив названный договор на соответствие его действующему гражданскому законодательству, суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что он является недействительным в силу статьи 168 Кодекса, поскольку заключен с нарушением требований статей 296, 298 Кодекса.

В частности, суд исходил из того, собственник в лице соответствующего органа (управления), передав спорное имущество на праве оперативного управления учреждению, не вправе был распоряжаться таким имуществом путем сдачи его в аренду независимо от наличия согласия учреждения.

Выводы апелляционного суда согласуются с позицией, изложенной в пункте 9 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 22.06.2006 N 21 "О некоторых вопросах практики рассмотрения арбитражными судами споров с участием государственных и муниципальных учреждений, связанных с применением статьи 120 Гражданского кодекса Российской Федерации".

Управление, не завершив процедуру изъятия имущества у учреждения путем регистрации прекращения права оперативного управления в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, не вправе заключать договор аренды.

Анализ условий договора аренды от 24.10.2006 N 341-06 (пункты 2.1, 2.2, 2.3, 2.4.5, 2.6) не позволяет сделать вывод о том, что управление указано в нем в качестве арендодателя номинально.

Кроме того, суд апелляционной инстанции пришел к верному выводу о том, что договор аренды от 24.10.2006 N 341-06 является недействительной сделкой и в случае заключения его со стороны арендодателя учреждением.

В соответствии с пунктом 3 постановления Правительства Российской Федерации от 30.06.1998 N 685 (в редакции, действовавшей на момент подписания договора и дополнительного соглашения к нему) заключение договоров аренды объектов недвижимого имущества, находящегося в федеральной собственности, осуществляется, как правило, на конкурсной основе в порядке, установленном Министерством государственного имущества Российской Федерации, за исключением следующих случаев:

а) передача в аренду в соответствии с решениями Президента Российской Федерации;

б) предоставление помещения взамен изымаемого для государственных нужд, а также в связи с реконструкцией или сносом зданий или сооружений;

в) заключение договора аренды на основании вступившего в законную силу решения суда;

г) когда федеральными законами или изданными до принятия данного постановления иными правовыми нормативными актами установлен особый порядок распоряжения объектами недвижимого имущества.

Указанный пункт также предусматривает, что Министерство государственного имущества Российской Федерации предоставляет в 3-месячный срок предложения по видам недвижимого имущества, находящегося в федеральной собственности, передача в аренду которого осуществляется без проведения конкурса.

Данная норма содержит исчерпывающий перечень случаев, при наличии которых проведение конкурса на заключение договора аренды не требуется. Следовательно, если спорное имущество не отнесено Министерством государственного имущества Российской Федерации или Правительством Российской Федерации к видам имущества, передача в аренду которых осуществляется без проведения конкурса, то договор аренды от 24.10.2006 подлежал заключению на конкурсной основе.

Порядок проведения конкурса на право заключения договора аренды объектов недвижимости (зданий, строений, сооружений и нежилых помещений), находящихся в федеральной собственности, а также права и обязанности лиц, участвующих в его организации и проведении, регламентированы распоряжением Министерства государственного имущества Российской Федерации от 28.07.1998 N 774-р.

Суд апелляционной инстанции установил, что имущество, переданное ответчику по оспариваемому договору, не отнесено к тем видам имущества, передача которого в аренду осуществляется без проведения конкурса. Основания, предусмотренные пунктом 3 постановления Правительства Российской Федерации от 30.06.1998 N 685, исключающие проведение конкурса, также отсутствовали.

Таким образом, апелляционный суд пришел к правомерному выводу о ничтожности договора аренды от 24.10.2006 и дополнительного соглашения к нему в силу статьи 168 Кодекса и отказал в удовлетворении иска.

Доводы учреждения о допущенных предпринимателем нарушениях условий эксплуатации спорного имущества не опровергают выводы апелляционного суда.

При таких обстоятельствах основания для отмены или изменения обжалуемых судебных актов отсутствуют.

Руководствуясь статьями 274, 284 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа постановил:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 02.12.2009 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 22.03.2010 по делу N А32-35224/2009 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.