Справка

Резолютивная часть постановления объявлена 29 апреля 2010 г.

Постановление в полном объеме изготовлено 30 апреля 2010 г.

Общество с ограниченной ответственностью "Альянс" (далее - истец, общество) обратилось в Арбитражный суд Ростовской области с заявлением к закрытому акционерному обществу "Райффайзенбанк" (далее - ответчик, Банк) о взыскании 2 662 146 рублей 10 копеек задолженности по арендной плате за период с мая по июнь 2009 года, 20 698 рублей 79 копеек неустойки за период до 24.09.2009 (уточненные требования).

Ответчик обратился с встречным исковым заявлением к обществу о признании договора N 1-АНП аренды нежилого помещения от 01.10.2005, заключенного между истцом и ответчиком, расторгнутым с 01.05.2009, а обязанности арендатора по нему исполненными надлежащим образом; обязании общество подписать (надлежащим образом оформить) документацию по расторжению договора аренды и предоставить Банку все необходимые документы для внесения записи о погашении обременения помещений арендой в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним (уточненные требования).

Решением от 02.10.2009 первоначально заявленные исковые требования удовлетворены в полном объеме, в удовлетворении встречного иска отказано. Судебный акт мотивирован отсутствием у Банка права на односторонний отказ от договора. В направляемых в адрес общества письмах указано на досрочное освобождение помещений, а не о предложении о расторжении договора аренды, вследствие чего арендные отношения между сторонами в спорный период являлись действующими.

Определением от 28.12.2009 Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд на основании статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации перешел к рассмотрению дела по правилам, установленным Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации для рассмотрения дела в арбитражном суде первой инстанции и привлек к участию в деле в качестве ответчика по встречному иску собственника спорных арендных помещений - открытое акционерное общество коммерческий банк "Петрокоммерц".

Постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 26.01.2010 решение от 02.10.2009 отменено, принят отказ от первоначально заявленных исковых требований в части взыскания с Банка задолженности по арендной плате в сумме 301 709 рублей 89 копеек и неустойки в сумме 2 076 рублей 80 копеек. Суд взыскал с Банка в пользу общества задолженность по арендной плате за период с 01.05.2009 по 13.09.2009 в сумме 2 360 436 рублей 20 копеек и неустойку за период с 16.04.2009 по 24.09.2009 в размере 18 621 рубля 99 копеек. В удовлетворении встречного иска отказано. Апелляционный суд пришел к выводу о недоказанности Банком наличия права на односторонний отказ от договора аренды. Пунктом 3.2.7 договора аренды предусмотрена обязанность арендатора по извещению арендодателя об освобождении помещений, а не о расторжении договора. Кроме того, закрытие дополнительного офиса Банка и не использование помещений по воле арендатора не является основанием для освобождения его от обязанности по внесению арендной платы.

В кассационной жалобе ответчик просит отменить принятые по делу судебные акты. В обоснование жалобы Банк ссылается на то, что договором аренды предусмотрено право досрочного прекращения обязательства в одностороннем порядке. Арендодатель не имеет правовых оснований для взыскания арендных платежей, так как уклоняется от своей обязанности принять спорные помещения по акту приема-передачи. Закрытие дополнительного офиса исключает возможность использования Банком арендованных нежилых помещений в целях предоставления банковских услуг.

В отзыве на кассационную жалобу (поступившем посредством факсимильной связи) общество указало на не согласие с доводами жалобы, ходатайствовало о рассмотрении жалобы в отсутствие представителей.

В судебном заседании представители Банка повторили доводы, изложенные в жалобе.

Проверив правильность применения норм материального и процессуального права, соответствие выводов апелляционной инстанций фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа не находит оснований для отмены постановления апелляционного суда в связи со следующим.

Как видно из материалов дела и установлено судами, по договору аренды от 01.10.2005 N 1-АНП, зарегистрированному в установленном законом порядке, индивидуальный предприниматель Арутюнов В.А. (арендодатель) передал во временное владение и пользование ОАО "ИМПЭКСБАНК" (арендатор) нежилые помещения, комнаты на первом этаже N N 5а-9а, 10а-11, 17; комнаты на втором этаже N N 15, 16, 16а, 17, 18, 19, 20, 20а, 21-22, 23, 24, 25-26, общей площадью 271 кв. м четырехэтажного дома литера А, расположенного по адресу: г. Ростов-на-Дону, пер. Соборный, д. 22/58/55 для размещения офиса. Срок договора аренды установлен до 01.10.2010.

В связи с реорганизацией ОАО "ИМПЭКСБАНК" путем присоединения к ЗАО "Райффайзенбанк" (т. 1, л. д. 98) и переходом права собственности на арендуемые помещения к другому лицу (ООО "Альянс") (т. 1, л. д. 42, 43), истец и ответчик заключили дополнительное соглашение от 06.05.2008 к договору аренды от 01.10.2005, изменив наименование сторон договора, а также размер арендной платы. Государственная регистрация дополнительного соглашения произведена 25.06.2008 (т. 1, л. д. 78 - 81).

Пунктом 4.4 договора аренды от 01.10.2005 предусмотрено, что оплата арендной платы производится арендатором арендодателю ежемесячно в полном объеме до пятнадцатого числа месяца, предшествующего месяцу, за который уплачивается арендная плата.

В соответствии со статьей 8 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Кодекс) из договора возникают права и обязанности у лиц, которые их заключили. В силу статей 309 и 310 Кодекса стороны должны исполнять обязательства надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускается, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Статьей 614 Кодекса предусмотрено, что арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату) в порядке и сроки, определенные договором.

Переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды (пункт 1 статьи 617 Кодекса).

14.09.2009 в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним зарегистрирован переход права собственности на спорные арендованные помещения к ОАО Коммерческий банк "Петрокоммерц".

В связи с неисполнением обязанности по оплате арендных платежей в полном объеме, общество обратилось в арбитражный суд с иском о взыскании с Банка задолженности по арендным платежам за период с 01.05.2009 по 13.05.2009, то есть до момента прекращения у него права собственности на нежилые помещения.

Письмами от 11.02.2009 (т. 1, л. д. 152), от 30.04.2009 (т. 1, л. д. 156) Банк уведомил общество о досрочном освобождении арендуемых нежилых помещений в порядке пункта 3.2.7 договора аренды от 01.10.2005 и представил для подписания акт приема-передачи указанных помещений.

Не получение ответа на данные письма и не подписание обществом акта приема-передачи нежилых помещений послужили основанием для обращения Банка в суд с встречным исковым заявлением о признании договора аренды от 01.10.2005 расторгнутым с 01.05.2009.

На основании пунктов 1 , 4 статьи 421 Кодекса граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422 Кодекса). В случаях, когда условие договора предусмотрено нормой, которая применяется постольку, поскольку соглашением сторон не установлено иное (диспозитивная норма), стороны могут своим соглашением исключить ее применение либо установить условие, отличное от предусмотренного в ней. При отсутствии такого соглашения условие договора определяется диспозитивной нормой.

В соответствии со статьей 450 Кодекса изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено данным Кодексом, другими законами или договором.

По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных Кодексом, другими законами или договором.

В случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным.

Согласно части 1 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев делового оборота не вытекает иное.

В силу статьи 620 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию арендатора договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда: арендодатель не предоставляет имущество в пользование арендатору либо создает препятствия пользованию имуществом в соответствии с условиями договора или назначением имущества; переданное арендатору имущество имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора; арендодатель не производит являющийся его обязанностью капитальный ремонт имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки; имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, окажется в состоянии, не пригодном для использования.

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендатора в соответствии с пунктом 2 статьи 450 Кодекса.

Пунктом 3.2.7 договора аренды от 01.10.2005 стороны предусмотрели обязанность арендатора в срок не позднее 60 календарных дней до освобождения нежилых помещений, как в связи с окончанием срока действия договора, так и при досрочном освобождении, уведомить об этом арендодателя путем вручения ему письменного сообщения.

На основании указанных выше норм права апелляционный суд сделал обоснованный вывод о том, что из буквального толкования пункта 3.2.7 договора аренды от 01.10.2005 следует обязанность арендатора по извещению арендодателя об освобождении помещений, а не его право на расторжение указанного договора в одностороннем порядке.

Таким образом, поскольку ни законом, ни договором аренды от 01.10.2005 не предусмотрена возможность арендатора расторгнуть договор в одностороннем порядке без обращения в суд, соглашение о расторжении договора сторонами не подписывалось, то договор в спорный период продолжал действовать и все обязательства арендатора подлежали надлежащему исполнению. При этом, апелляционный суд правильно указал, что не использование помещений по инициативе арендатора не освобождает его от обязанности внесения арендной платы по договору аренды от 01.10.2005.

Всесторонне, полно и объективно изучив материалы дела, апелляционная инстанция пришла к правомерному выводу о том, что требования общества о взыскании задолженности по арендной плате и неустойки подлежат удовлетворению.

В силу части 1 статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации Арбитражный суд кассационной инстанции проверяет законность решений, постановлений, принятых арбитражным судом первой и апелляционной инстанций, устанавливая правильность применения норм материального права и норм процессуального права при рассмотрении дела и принятии обжалуемого судебного акта и исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе и возражениях относительно жалобы, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом.

Доводы кассационной жалобы являлись предметом исследования суда апелляционной инстанций и им дана надлежащая оценка.

В соответствии со статьей 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации кассационная инстанция не имеет полномочий на исследование и установление новых обстоятельств дела, а также не вправе переоценивать доказательства, которые были предметом исследования в судах первой и апелляционной инстанций.

Банк не привел каких-либо новых доводов со ссылками на находящиеся в деле и не исследованные судом материалы.

Нормы права при разрешении спора применены апелляционным судом правильно, нарушения процессуальных норм, влекущие отмену судебного акта (статья 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), не установлено.

Руководствуясь статьями 284, 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа постановил:

постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 26.01.2010 по делу N А53-11498/2009 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 30 апреля 2010 г. по делу N А53-11498/2009

Текст постановления предоставлен Федеральным арбитражным судом Северо-Кавказского округа по договору об информационно-правовом сотрудничестве

Документ приводится с сохранением орфографии и пунктуации источника

Документ приводится в извлечении: без указания состава суда, рассматривавшего дело