Продукты и услуги Информационно-правовое обеспечение ПРАЙМ Документы ленты ПРАЙМ Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 16 марта 2010 г. по делу N А61-1082/2009 Суд отменил решение суда об отказе в удовлетворении требований администрации о взыскании с общества задолженности по договору аренды земельного участка и направил дело на новое рассмотрение. Поскольку договор аренды земельного участка не признан недействительным, в установленном законом порядке не изменен, то его положения по установлению размера арендной платы являются действующими для сторон сделки (извлечение)

Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 16 марта 2010 г. по делу N А61-1082/2009 Суд отменил решение суда об отказе в удовлетворении требований администрации о взыскании с общества задолженности по договору аренды земельного участка и направил дело на новое рассмотрение. Поскольку договор аренды земельного участка не признан недействительным, в установленном законом порядке не изменен, то его положения по установлению размера арендной платы являются действующими для сторон сделки (извлечение)

Справка

Резолютивная часть постановления объявлена 16 марта 2010 г.

Постановление в полном объеме изготовлено 16 марта 2010 г.

Администрация местного самоуправления города Владикавказа Республики Северная Осетия-Алания (далее - администрация) обратилась в Арбитражный суд Республики Северная Осетия-Алания с иском к ООО "Ормузд" (далее - общество) о взыскании задолженности по договору аренды земельного участка от 16.02.2007 N 1821 в размере 427 119 рублей 15 копеек за период с 23.01.2007 по 31.12.2008.

Общество обратилось в суд со встречным иском о признании недействительным протокола от 15.12.2006; пункта 3.2 договора аренды земельного участка в части размера начальной годовой арендной платы - 403 200 рублей; обязании администрацию перезаключить договор аренды земельного участка, изложив пункт 3.2 договора в следующей редакции: "годовой размер арендной платы составляет - 120 208 рублей"; взыскании с администрации суммы переплаты в размере 125 240 рублей и процентов за пользование чужими денежными средствами в размере 37 180 рублей (уточненные требования).

Определением суда от 28.10.2009 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен независимый оценщик-эксперт Гогичаев Казбек Русланович.

Решением от 21.12.2009 в удовлетворении первоначально заявленных требований и в удовлетворении встречного иска о признании недействительным протокола аукциона от 15.12.2006, пункта 3.2 договора аренды земельного участка в части размера начальной годовой арендной платы - 403 200 рублей отказано. Встречные исковые требования в части обязания администрации перезаключить договор аренды земельного участка, изложив пункт 3.2 в следующей редакции: "годовой размер арендной платы составляет - 120 208 рублей", оставлены без рассмотрения на основании пункта 2 части 1 статьи 148 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. В связи с отказом общества от встречного требования о взыскании с администрации переплаты в размере 125 240 рублей и процентов за пользование чужими денежными средствами в размере 37 180 рублей производство по делу в указанной части прекращено. Судебный акт мотивирован тем, что согласно экспертному заключению (отчету) N 07-09зу размер арендной платы за пользование спорным земельным участком на дату оценки составил 115 30 рублей в год, который равен начальному размеру арендной платы по состоянию на декабрь 2006 года. Таким образом, установлением завышенного размера арендной платы администрацией допущено ухудшение экономического состояния землепользователя. Судом произведен расчет арендной платы исходя из установленной независимым оценщиком рыночной стоимости начального размера годовой платы. Факт оплаты обществом арендной платы в размере 403 200 рублей по состоянию на 15.02.2008 превышает размер арендной платы, начисленный за 2 года пользования земельным участком, вследствие чего в удовлетворении первоначально заявленных требований отказано. Признание аукциона несостоявшимся свидетельствует о том, что торги в форме аукциона по продаже права на заключение договора аренды спорного земельного участка не проводились.

В апелляционной инстанции законность и обоснованность принятого судебного акта не проверялась.

В кассационной жалобе администрация просит отменить принятый судебный акт в части отказа во взыскании с общества задолженности по арендной плате за период с 23.01.2007 по 31.12.2008 в сумме 427 119 рублей 15 копеек. В обоснование жалобы заявитель указал на то, что договор аренды с обществом заключен в соответствии с действующим законодательством. Общество, как участник аукциона, в случае не согласия с размером арендной платы, не воспользовалось своим правом, предусмотренным Земельным кодексом Российской Федерации, отозвать принятую организатором аукциона заявку до дня окончания срока приема заявок. При этом, в администрацию с заявлением об изменении условий договора аренды (размера арендной платы) общество не обращалось.

Отзыв на кассационную жалобу не поступил.

От администрации поступило ходатайство (посредством факсимильной связи) о рассмотрении жалобы в отсутствие представителя.

Общество заявило ходатайство об отложении судебного заседания по причине нетрудоспособности его представителя.

Обсудив поступившее ходатайство общества, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа считает, что оно подлежит отклонению.

В соответствии со статьей 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации неявка в судебное заседание арбитражного суда кассационной инстанции лица, подавшего кассационную жалобу, и других лиц, участвующих в деле, не может служить препятствием для рассмотрения дела в их отсутствие, если они были надлежащим образом извещены о времени и месте судебного разбирательства.

Согласно статье 285 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд кассационной инстанции рассматривает кассационную жалобу в срок, не превышающий месяца со дня поступления кассационной жалобы вместе с делом в арбитражный суд кассационной инстанции, включая срок на подготовку дела к судебному разбирательству.

Из материалов дела следует, что общество надлежащим образом извещено о времени и месте судебного разбирательства в суде кассационной инстанции и имело возможность обеспечить участие в суде кассационной инстанции другого представителя. С учетом требований статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации оснований для удовлетворения ходатайства не имеется.

Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского, изучив материалы дела, доводы кассационной жалобы, считает, что кассационная жалоба подлежит удовлетворению в ввиду следующего.

В силу части 1 статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации кассационная инстанция проверяет законность судебных актов, принятых судами первой и апелляционной инстанций, устанавливая правильность применения норм материального и процессуального права при рассмотрении дела и принятии обжалуемого судебного акта и исходя из доводов, содержащихся в жалобе и возражениях на нее.

В части отказа в удовлетворении встречного иска, прекращения производства по делу и оставления иска без рассмотрения решение от 21.12.2009 участвующими в деле лицами не обжаловано, поэтому судом кассационной инстанции не проверяется (часть 1 статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Как следует из материалов дела и установлено судом, в газете "Владикавказ" опубликовано извещение Фонда имущества города Владикавказа о проведении аукциона по продаже права на заключение договора аренды земельного участка под многоквартирное жилищное строительство сроком на три года в 31-32 микрорайонах по ул. Кырджалийской: позиция 14 - кадастровый номер 15:09:03 16 07:0010, площадью 0,36 га. Начальный размер арендной платы составляет 403 200 рублей в год.

В связи с поступлением одной заявки на участие в аукционе, торги по продаже права на заключение договора аренды земельного участка признаны несостоявшимися, о чем составлен протокол от 15.12.2006 N 1 (т. 1, л.д. 119).

На основании постановления главы администрации местного самоуправления города Владикавказа от 23.01.2007 N 47 между администрацией (арендодатель) и обществом (арендатор) заключен, зарегистрированный в установленном законом порядке, договор аренды от 16.02.2007 N 1821, по условиям которого сроком до 23.01.2010 обществу передан земельный участок площадью 0,36 га, кадастровый номер 15:09:03 16 07:0010, находящийся по адресу: Республика Северная Осетия-Алания, город Владикавказ, 31-32 микрорайоны, улица Кырджалийская, позиция 14, подписан акт приема-передачи земельного участка (т. 1, л. д. 15).

Пунктом 3.2 договора предусмотрен годовой размер арендной платы - 403 200 рублей, установленный согласно "Отчету по оценке рыночной стоимости права аренды земельного участка" и протоколу от 15.12.2006 N 1.

В связи с неисполнением обязанности по оплате арендных платежей в полном объеме, администрация обратилась в арбитражный суд с иском.

Как правильно указал суд, к спорным правоотношениям применяются положения статьи 38.1 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - Кодекс).

В соответствии с пунктом 5 статьи 38 Кодекса порядок организации и проведения аукционов по продаже земельных участков из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, либо права на заключение договоров аренды земельных участков из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, для жилищного строительства определяется статьей 38.1 данного Кодекса.

Аукцион по продаже земельного участка для жилищного строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, либо права на заключение договора аренды такого земельного участка является открытым по составу участников и по форме подачи заявок (пункт 3 статьи 38.1 Кодекса).

В силу пункта 7 статьи 38.1 Кодекса продавец земельного участка или права на заключение договора аренды такого земельного участка определяет начальную цену предмета аукциона, сумму задатка и существенные условия договора, в том числе срок аренды. Начальная цена предмета аукциона (начальная цена земельного участка или начальный размер арендной платы) определяется в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.

Извещение о проведении аукциона должно содержать сведения о существенных условиях договора (подпункт 9 пункта 10 статьи 38.1 Кодекса).

Аукцион признается не состоявшимся в случае, если:

1) в аукционе участвовали менее двух участников;

2) после троекратного объявления начальной цены предмета аукциона ни один из участников не заявил о своем намерении приобрести предмет аукциона по начальной цене (пункт 26 статьи 38.1 Кодекса).

В случае, если аукцион признан не состоявшимся по причине, указанной в подпункте 1 пункта 26 указанной статьи, единственный участник аукциона не позднее чем через десять дней после дня проведения аукциона вправе заключить договор купли-продажи или договор аренды выставленного на аукцион земельного участка, а орган государственной власти или орган местного самоуправления, по решению которых проводился аукцион, обязан заключить договор с единственным участником аукциона по начальной цене аукциона.

В соответствии со статьями 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона. Односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается.

По договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование (статья 606 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В силу пункта 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату), порядок, условия и сроки внесения которой определяются договором аренды.

Из материалов дела следует, что в извещении о проведении торгов указаны все сведения относительно предмета аукциона - права на заключение договора аренды земельного участка, в том числе начальный размер годовой арендной платы, сумма задатка и шаг аукциона. Подав заявку на участие в аукционе, общество подтвердило согласие на участие в аукционе и заключение, в случае признания его победителем аукциона, договора аренды земельного участка на тех условиях, которые определены извещением.

Следовательно, лицо, подающее заявку для участия в аукционе, не вправе отвергать определенные продавцом условия договора аренды и предлагать свои условия. Это лицо может или участвовать в торгах на предложенных условиях, или не принимать в них участие.

Гражданское законодательство основывается на признании равенства участников регулируемых им отношений, а также свободы договора (пункт 1 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации).

На основании пункта 1 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена Гражданским кодексом Российской Федерации, законом или добровольно принятым обязательством.

Таким образом, заключив договор аренды земельного участка от 16.02.2007 N 1821, стороны определили соответствующие условия по размеру арендной платы, разногласий по которому при заключении договора не возникло. Доказательства порока воли сторон при определении размера арендной платы в материалах дела отсутствуют и общество не вправе снижать размер арендной платы по договору, заключенному на торгах, в одностороннем порядке.

На основании статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушений.

В силу статьи 449 Гражданского кодекса Российской Федерации торги, проведенные с нарушением правил, установленных законом, могут быть признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица. Признание торгов недействительными влечет недействительность договора, заключенного с лицом, выигравшим торги.

В данном случае в аукционе принял участие один участник, и он признан несостоявшимся.

С учетом того, что договор аренды земельного участка от 16.02.2007 N 1821 не признан недействительным, в установленном законом порядке не изменен, то его положения по установлению размера арендной платы являются действующими для сторон сделки.

Поскольку суд неполно исследовал обстоятельства, имеющие существенное значение для правильного разрешения дела, а кассационная инстанция в силу статьи 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не имеет полномочий на исследование и установление новых обстоятельств, дело в обжалуемой части надлежит направить на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

При новом рассмотрении арбитражному суду следует устранить допущенные нарушения, исследовать все обстоятельства, имеющие значение для правильного разрешения спора, дать оценку всем доводам участвующих в деле лиц, а также проверить правильность расчета взыскиваемой задолженности.

Расходы по уплате государственной пошлины по кассационной жалобе подлежат распределению между сторонами при новом рассмотрении дела.

Руководствуясь статьями 284, 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа постановил:

решение Арбитражного суда Республики Северная Осетия-Алания от 21.12.2009 по делу N А61-1082/2009 отменить в части отказа в удовлетворении требования администрации местного самоуправления города Владикавказа о взыскании с общества с ограниченной ответственностью "Ормузд" задолженности по арендной плате за период с 23.01.2007 по 31.12.2008 в сумме 427119 рублей 15 копеек, дело в отмененной части направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Республики Северная Осетия-Алания.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.


Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 16 марта 2010 г. по делу N А61-1082/2009

Текст постановления предоставлен Федеральным арбитражным судом Северо-Кавказского округа по договору об информационно-правовом сотрудничестве

Документ приводится с сохранением орфографии и пунктуации источника

Документ приводится в извлечении: без указания состава суда, рассматривавшего дело

Для просмотра актуального текста документа и получения полной информации о вступлении в силу, изменениях и порядке применения документа, воспользуйтесь поиском в Интернет-версии системы ГАРАНТ: