Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 16 июля 2009 г. N А32-10958/2007 "Ответчик (покупатель недвижимости) приобрел право аренды земельного участка, ранее принадлежащее продавцу на основании договора аренды. Последующие действия ответчика по оформлению права собственности на спорный земельный участок не влияют на его обязанность по внесению арендных платежей за предшествующий период. Поэтому требование администрации о взыскании арендной платы за пользование земельным участком отклонено судом неправомерно" (извлечение)

Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа
от 16 июля 2009 г. N А32-10958/2007
"Ответчик (покупатель недвижимости) приобрел право аренды земельного
участка, ранее принадлежащее продавцу на основании договора аренды.
Последующие действия ответчика по оформлению права собственности
на спорный земельный участок не влияют на его обязанность по внесению
арендных платежей за предшествующий период. Поэтому требование
администрации о взыскании арендной платы за пользование земельным
участком отклонено судом неправомерно"
(извлечение)

Управление имущественных отношений администрации муниципального образования Лабинский район (далее - управление) обратилось в арбитражный суд к индивидуальному предпринимателю Коллегову Я.В. (далее - предприниматель) со следующими требованиями:

- взыскать с предпринимателя 5 726 810 рублей 56 копеек неосновательного обогащения за пользование земельным участком площадью 75 877 кв. м, расположенным по адресу: г. Лабинск, пос. Кирпичного завода, за период с 13.02.2003 по 07.05.2007;

- обязать предпринимателя заключить договор аренды указанного земельного участка для эксплуатации объектов недвижимости.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечена администрация Краснодарского края в лице Департамента имущественных отношений Краснодарского края (далее - департамент).

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 30.08.2007 с предпринимателя в пользу управления взыскано 1 884 978 рублей 79 копеек неосновательного обогащения. В остальной части в иске отказано.

Суд исходил из того, что факт использования ответчиком земельного участка за период с 13.02.2003 по 25.11.2004, а также размер неосновательного обогащения подтверждены материалами дела (т. 1, л. д. 68).

Постановлением Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 05.12.2008 решение Арбитражного суда Краснодарского края от 30.08.2007 отменено, дело направлено на новое рассмотрение в тот же суд.

Кассационная инстанция указала, что суд первой инстанции, не уточнив местонахождение ответчика и не предприняв необходимых мер для его надлежащего извещения о времени и месте судебного разбирательства, рассмотрел спор без предпринимателя, лишив его возможности участия в судебном заседании (т. 2, л. д. 24).

При новом рассмотрении дела решением Арбитражного суда Краснодарского края от 27.02.2009 в удовлетворении иска отказано.

Суд установил, что после приобретения объектов недвижимости на основании договора купли-продажи от 05.02.2003 N 1 предприниматель предпринял все меры для выкупа земельного участка в собственность в порядке, предусмотренном в статье 36 Земельного кодекса Российской Федерации. Однако договор купли-продажи спорного земельного участка заключен только 28.03.2008. Следовательно, в действиях ответчика отсутствуют признаки недобросовестного поведения. Данное обстоятельство исключает возложение на него обязанности по внесению платежей за земельный участок. Во взыскании неосновательного обогащения (арендной платы) за период до июля 2004 года отказано в связи с применением к заявленным требованиям исковой давности (статьи 195, 196, 199 Гражданского кодекса Российской Федерации). Отсутствуют у истца основания и для взыскания с ответчика платы за пользование земельным участком за период после 26.11.2004, поскольку с указанной даты на него было зарегистрировано право собственности Краснодарского края (т. 2, л. д. 55)

Департамент обжаловал судебный акт в кассационном порядке. В жалобе заявитель просит отменить принятый по делу акт, ссылаясь на неправильное применение судом норм материального права. Заявитель полагает, что суд, применив к заявленным требованиям исковую давность, неправомерно отказал во взыскании с ответчика платы за пользование земельным участком за период с 05.06.2004 по 26.11.2004 (момент регистрации права собственности Краснодарского края на земельный участок). Ранее земельный участок находился в аренде у ООО "Завод строительных материалов". На этом участке находятся объекты недвижимости, приобретенные предпринимателем по договору от 05.02.2003 N 1. Таким образом, при переходе к ответчику права собственности на недвижимое имущество к нему перешло право аренды земельного участка на основании пункта 1 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации и пункта 3 статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации. В силу принципа платности землепользования несостоятелен вывод суда об отсутствии в действиях предпринимателя признаков недобросовестного поведения. Поэтому ответчик обязан уплатить арендую плату за пользование спорным земельным участком за период до регистрации на него права собственности Краснодарского края.

Предприниматель в отзыве на жалобу указал на несостоятельность ее доводов, а также законность и обоснованность принятого по делу судебного акта.

От управления отзыв на жалобу не поступил.

В судебном заседании представитель департамента поддержал доводы жалобы, просил кассационную инстанцию отменить решение от 27.02.2009 в части отказа во взыскании с ответчика арендной платы и направить дело в этой части на новое рассмотрение в Арбитражный суд Краснодарского края.

Предприниматель возражал против удовлетворения жалобы, полагая, что выводы суда основаны на законе и соответствуют имеющимся в деле доказательствам.

Изучив материалы дела и доводы жалобы, выслушав представителей ответчика и третьего лица, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа считает, что кассационная жалоба подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Как установлено судом и подтверждено материалами дела, по договору купли-продажи от 05.02.2003 N 1 предприниматель (покупатель) приобрел у ООО "Завод строительных материалов" (продавец) недвижимое имущество, находящееся на земельном участке площадью 75 877 кв. м, расположенное по адресу: г. Лабинск, пос. Кирпичного завода. По акту приема-передачи объекты недвижимости переданы покупателю. Переход права собственности зарегистрирован в установленном законом порядке 13.02.2003, что подтверждается копией выписки из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (т. 1, л. д. 13 - 19).

ООО "Завод строительных материалов" пользовалось земельным участком площадью 75 877 кв. м, на котором находились указанные объекты недвижимости, на основании договора аренды от 02.08.1999 N 273, заключенному с администрацией города Лабинска (т. 1, д. д. 21 - 25). Договор зарегистрирован Управлением Федеральной регистрационной службы по Краснодарскому краю 30.07.2002 (т. 1, л. д. 61).

26 ноября 2004 года на указанный земельный участок площадью 75 877 кв. м (кадастровый номер 23:46:01 01 004:0016) зарегистрировано право собственности Краснодарского края (т. 1, л. д. 62).

Ссылаясь на то, что предприниматель не вносил арендную плату за пользование земельным участком в период с 13.02.2003 по 07.05.2007, управление обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.

Возражая против заявленных требований, ответчик сослался на то, что предпринял все зависящие от него меры для оформления прав на спорный земельный участок. Однако договор купли-продажи заключен сторонами только 28.03.2008 (т. 1, л. д. 119). Кроме того, требования заявлены за пределами срока исковой давности (т. 2, л. д. 30).

В соответствии со статьей 196 Гражданского кодекса Российской Федерации общий срок исковой давности устанавливается в три года. В пункте 2 статьи 199 Кодекса закреплено, что истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске.

Управление обратилось в арбитражный суд с иском 05.06.2007. Определением от 06.05.2007 исковое заявление оставлено без движения, управлению предложено устранить допущенные при подаче иска нарушения (т. 1, л. д. 3). Поскольку обстоятельства, послужившие основанием для оставления его заявления без движения, истец устранил 18.06.2007 (т. 1, л. д. 33), оснований для удовлетворения требования истца о взыскании с ответчика платы за пользование земельным участком за период до 18.06.2004 не имеется (часть 2 статьи 199 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Во взыскании платы за пользование земельным участком с 26 ноября 2004 года также отказано правомерно, поскольку с этого момента право собственности на земельный участок зарегистрировано за Краснодарским краем (т. 1, л. д. 62). Истец не представил доказательств, подтверждающих, что он обладает полномочиями на взыскание арендной платы в интересах пользу субъекта Российской Федерации.

Вместе с тем суд неправомерно отказал истцу во взыскании арендной платы за пользование земельным участком в период с 19.06.2004 по 25.11.2004, сославшись на добросовестность ответчика.

Согласно пункту 1 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации и пункту 3 статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации (в редакции на момент регистрации права собственности предпринимателя на объекты недвижимости) при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

В пункте 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" разъяснено следующее. В соответствии с пунктом 3 статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации и пунктом 1 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка.

Таким образом, с 13.02.2003 предприниматель приобрел право аренды земельного участка площадью 75 877 кв. м, ранее принадлежащее ООО "Завод строительных материалов" на основании договора аренды от 02.08.1999 N 273. Последующие действия предпринимателя по оформлению права собственности на спорный земельный участок не влияют на его обязанность по внесению арендных платежей за предшествующий период (статья 65 Земельного кодекса Российской Федерации). Отсутствие в действиях ответчика признаков недобросовестного поведения не влечет освобождение его от обязанности по внесению платежей за земельный участок.

Судебный акт (в части отказа во взыскании арендной платы за пользование участком в период с 19.06.2004 по 25.11.2004), вынесенный при неисследованных обстоятельствах, имеющих существенное значение для правильного разрешения спора, подлежит отмене с направлением дела на новое рассмотрение (пункт 3 части 1 статьи 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации). При новом рассмотрении дела следует установить размер арендной платы за пользование предпринимателем земельным участком площадью 75 877 кв. м в указанный период; проверить довод ответчика о том, что управление уже обращалось к предпринимателю с требованиями о взыскании платы за пользование земельным участком (т. 2, л. д. 43).

Материалы дела подтверждают, что предприниматель приобрел спорный земельный участок в собственность на основании договора купли-продажи от 24.01.2008 N 2 (т. 1, л. д. 119). Поэтому решение в части отказа в удовлетворении требования истца об обязании ответчика заключить договор аренды указанного земельного участка для эксплуатации объектов недвижимости подлежит оставлению в силе.

Руководствуясь статьями 274, 284, 286, 287, 288 и 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа постановил:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 27.02.2009 по делу N А32-10958/2007 в части отказа в удовлетворении требования об обязании индивидуального предпринимателя Коллегова Ярослава Витальевича заключить договор аренды земельного участка площадью 75 877 кв. м, расположенного по адресу: г. Лабинск, пос. Кирпичного завода, для эксплуатации объектов недвижимости, оставить без изменения.

В остальной части решение от 27.02.2009 отменить, дело в отмененной части направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Краснодарского края.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.