Справка

ООО "Югснабсбыт" (далее - общество, истец) обратилось в арбитражный суд с иском к Советскому районному отделу судебных приставов г. Ростова-на-Дону Управления Федеральной службы судебных приставов по Ростовской области, жилищно-строительному кооперативу "Успех" (далее - ЖСК) об освобождении из-под ареста нежилых помещений (по техпаспорту - магазины N 2, N 3, N 4) общей площадью 347,4 кв. м, расположенных на первом этаже многоэтажного дома по адресу: г. Ростов-на-Дону, ул. Малиновского, 74/68. Требование мотивировано тем, что спорные нежилые помещения принадлежит истцу на основании договоров от 07.09.05 N 6 и 01.10.05 N 8 о долевом участии в строительстве, заключенных с ЖСК.

Определением от 07.02.07 в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено ООО "Лига".

Определением от 21.03.07 ООО "Лига" привлечено к участию в деле в качестве ответчика.

Решением от 14.05.07 требования истца удовлетворены, нежилые помещения общей площадью 365,5 кв. м освобождены от ареста. Судебный акт мотивирован тем, что в соответствии со статьей 46 Федерального закона от 21.07.97 N 119-ФЗ "Об исполнительном производстве" (далее - Закон об исполнительном производстве) взыскание обращается на принадлежащее должнику имущество. В материалах дела имеются договоры от 07.09.05 N 6 и 01.10.05 N 8 (далее - договоры N 6, N 8), по которым ЖСК обязался выполнить деятельность по строительству 17-ти этажного жилого дома и передать в собственность истца нежилое помещение, находящееся на первом этаже, общей площадью 237 кв. м, а истец обязался оплатить данное помещение. Договор N 8 предусматривает обязанность ЖСК осуществить деятельность по строительству того же жилого дома и передаче в собственность истца нежилого помещения первого этажа жилого дома площадью 110, 4 кв. м. Суд, ссылаясь на подписание сторонами актов приемки-передачи спорных помещений, подтверждающих исполнение ЖСК своих договорных обязательств, сделал вывод о том, что у истца возникло право титульного владения в отношении спорных нежилых помещений на основании статьи 305 Гражданского кодекса Российской Федерации, а также право на последующую регистрацию права собственности на спорные объекты недвижимости. Кроме того, суд сослался на статью 6 Федерального закона от 25.02.99 N 39-ФЗ "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации в форме капитальных вложений", которая предусматривает возникновение у истца (как инвестора по договору) прав владения, пользования и распоряжения спорными объектами в силу самого факта осуществления капитальных вложений.

В апелляционном порядке законность обжалуемого решения не проверялась.

В кассационной жалобе ООО "Лига" просит отменить решение от 14.05.07 как незаконное и необоснованное, в удовлетворении исковых требований отказать. Заявитель жалобы указывает на неполное выяснение судом обстоятельств, имеющих существенное значение для правильного разрешения спора. Суд не выяснил вопрос о внесении платежей по договорам об инвестировании строительства, не учел необходимость регистрации прав на нежилые помещения, после чего истец имеет право заявлять требования об освобождении имущества от ареста.

В отзыве на кассационную жалобу истец просит решение от 17.05.07 оставить без изменения, а кассационную жалобу без удовлетворения, ссылаясь на обоснованность и законность судебного акта.

Изучив материалы дела, доводы кассационной жалобы и отзыва на нее, выслушав представителей истца и ответчиков, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа считает, что жалобу следует удовлетворить по следующим основаниям.

В соответствии с пунктами 1, 2 статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации предметом проверки суда кассационной инстанции по настоящему делу является соответствие обжалуемого судебного акта, которым спорные нежилые помещения освобождены от ареста, предписаниям правовых норм, регулирующих данные отношения.

Статья 46 Закона об исполнительном производстве предусматривает обращение взыскания на принадлежащее должнику имущество. Предметом иска является освобождение нежилых помещений общей площадью 347,4 кв. м от ареста, а основанием - отсутствие прав на данные помещения у ЖСК как должника по исполнительному производству, поскольку помещения принадлежат истцу на основании договоров N 6, N 8. В связи с этим суд при разрешении спора по существу должен был выяснить наличие правовых оснований возникновения у истца прав на спорные объекты недвижимости.

Суд, распространяя на договорные отношения ЖСК и истца действие правовых норм Федерального закона от 25.02.99 N 39-ФЗ "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации в форме капитальных вложений" (далее - Закон N 39-ФЗ), не учел следующее.

Нормы Закона N 39-ФЗ осуществляют общее правовое регулирование деятельности по вложению финансовых средств в основной капитал, в том числе и в строительство объектов недвижимости, как следует из статьи 1 названного закона. Вместе с тем, такая деятельность осуществляется посредством заключения конкретных договоров, в том числе перечисляемых в Гражданском кодексе Российской Федерации и в принятых в соответствии с ним иных федеральных законах.

Суд, ссылаясь на договоры N 6, N 8 и акты приемки-передачи к ним ( т. 1, л. д. 17 - 27) как на основания возникновения прав истца на спорные нежилые помещения, не определил правовую природу данных договоров. Вместе с тем, определить правовые нормы, регулирующие спорные отношения, возможно лишь посредством квалификации договора. Это имеет существенное значение для правильного разрешения спора.

Из буквального толкования текста представленных в дело договоров N 6, N 8 (т. 1, л. д. 17 - 27) следует наличие воли у сторон (истца и ЖСК) на возникновение обязательств, в соответствии с которыми одна из сторон (ЖСК) обязуется в предусмотренный договором срок построить многоквартирный дом и передать соответствующий объект долевого строительства инвестору (истцу), а другая сторона (инвестор) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства. При таких обстоятельствах суду надлежало выяснить, является ли данный договор договором участия в долевом строительстве.

Договоры N 6, N 8 подписаны сторонами 07.09.05 и 01.10.05 соответственно. Таким образом, квалификация данных договоров как договоров долевого участия в строительстве подпадает в сферу правового регулирования Федерального закона от 30.12.04 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации". Пункт 2 статьи 4 названного закона указывает, что данные договоры подлежат регистрации и считаются заключенными с момента такой регистрации Регистрация договора производится в органах Федеральной регистрационной службы.

Между тем перечисленные обстоятельства судом не исследованы. Договорам как сделкам не дана надлежащая правовая оценка, что является нарушением статьи 168 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Вывод суда об исполнении истцом денежных обязательств, возникших из договоров N 6, N 8, не соответствует имеющимся в деле доказательствам. Квитанции о внесении денежных средств (т. 1, л. д. 72 - 78) содержат сведения об оплате только по договору N 8. Общая сумма оплаты согласно квитанциям составляет лишь 2 109 500 рублей и произведена предпринимателем Андреевым А.А., который не привлечен к участию в деле. Вместе с тем, общая сумма инвестирования по договорам N 6, N 8 составляет 6 600 тыс. рублям. Указанным обстоятельствам суд оценку не дал.

В обжалуемом решении суд указал, что договоры N 6, N 8 заключены истцом и ЖСК до наложения ареста на нежилые помещения - объекты данного договора. Данный вывод суда не соответствует имеющимся в деле доказательствам.

Из имеющегося в деле определения Арбитражного суда Ростовской области от 28.03.06 по делу N А53-13797/04-С4-11 (т. 2, л. д. 51), следует, что арест на недвижимое имущество ЖСК в виде нежилых помещений площадью 619,8 кв. м, находящихся в жилом доме, расположенном по адресу: г. Ростов-на-Дону, ул. Малиновского - Еременко, строительное пятно 5-15, 5-15А, наложен 29.07.04, то есть до заключения упомянутых договоров. Данное обстоятельство установлено актом арбитражного суда от 29.07.04 по ранее рассмотренному делу и в силу статьи 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не доказывается при рассмотрении данного дела, в котором участвуют те же лица (ЖСК, ООО "Лига"). Арест снят определением от 28.03.06, вынесенным судом по делу N А53-13797/04-С4-11.

При таких обстоятельствах решение от 14.05.07 не может быть признано законным и обоснованным, в соответствии с подпунктом 3 пункта 1 статьи 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации подлежит отмене с направлением дела на новое рассмотрение.

При новом рассмотрении дела суду первой инстанции надлежит учесть вышеизложенное, дать правовую квалификацию договорам N 6, N 8 в соответствии с действующим гражданским законодательством, в частности, с Федеральным законом от 30.12.04 N 214-ФЗ. Суду следует определить, является ли данные договоры заключенными в соответствии с пунктом 3 статьи 433 Гражданского кодекса Российской Федерации, проверить законность заключения договоров N 6, N 8 в части спорных нежилых помещений с учетом действия в отношении их ареста, наложенного определением суда. Факт отсутствия полной оплаты за спорные помещения суду надлежит сопоставить с пунктами 2.2.4 договоров N 6, N 8. Обсудить вопрос о привлечении к участию в деле предпринимателя Андреева А.А., выяснить основание для внесения последним денежных средств в счет долевого участия в строительстве. С учетом установленных обстоятельств разрешить спор, правильно применив нормы материального и процессуального права.

Руководствуясь статьями 284, 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа постановил:

решение Арбитражного суда Ростовской области от 14.05.07 по делу N А53-18724/06-С2-6 отменить, дело передать на новое рассмотрение в тот же суд.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 20 августа 2007 г. N Ф08-4690/07 "Решение суда отменено в связи с неполным выяснением обстоятельств, имеющих существенное значение для правильного разрешения спора"

Текст постановления предоставлен Федеральным арбитражным судом Северо-Кавказского округа по договору об информационно-правовом сотрудничестве

Документ приводится с сохранением орфографии и пунктуации источника

Документ приводится в извлечении: без указания состава суда, рассматривавшего дело, и фамилии лиц, присутствовавших в судебном заседании