Постановление Федерального арбитражного суда Восточно-Сибирского округа от 28 июня 2005 г. N А33-20581/04-С2-Ф02-2910/05-С1 Решение подлежит отмене, поскольку суд не установил, какая площадь земельного участка занята приобретенным недвижимым имуществом и необходима для его использования. Также судом сделан вывод о пропуске обществом срока давности обращения с заявлением о признании недействительным постановления. При этом дата начала течения указанного срока судом не установлена (извлечение)

Постановление Федерального арбитражного суда Восточно-Сибирского округа
от 28 июня 2005 г. N А33-20581/04-С2-Ф02-2910/05-С1
(извлечение)

Общество с ограниченной ответственностью "Хаус" (далее - ООО "Хаус", общество) обратилось в Арбитражный суд Красноярского края с заявлением о признании недействительным постановления от 31 декабря 2003 года N 580 Администрации города Красноярска (далее - администрация) "О признании утратившим силу постановления Администрации от 5 июня 1995 года".

Определением суда от 16 ноября 2004 года в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Департамент недвижимости Администрации города Красноярска (переименован в Департамент муниципального имущества и земельных отношений), общество с ограниченной ответственностью "Кварц", конкурсный управляющий открытого акционерного общества "Красноярский комбикормовый завод" Юманов Ю.В.

Решением суда от 19 апреля 2005 года в удовлетворении заявленных требований отказано.

В апелляционном порядке законность и обоснованность решения суда не проверялись.

Не согласившись с принятым по делу судебным актом, ООО "Хаус" обратилось в Федеральный арбитражный суд Восточно-Сибирского округа с кассационной жалобой, в которой просит проверить его законность в связи с нарушением норм процессуального и материального права.

По мнению заявителя кассационной жалобы, вывод суда о недоказанности наличия у ОАО "Красноярский комбикормовый завод" права аренды земельного участка и, соответственно, возникновения такого права у ООО "Хаус" не соответствует имеющимся в деле доказательствам.

Заявитель полагает, что арбитражным судом нарушена норма статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, устанавливающая обязательность отражения в судебном акте результатов оценки представленных лицами, участвующими в деле, доказательств. Кроме того, суд, принимая решение, необоснованно посчитал пропущенным срок давности обращения в арбитражный суд с заявлением о признании недействительным ненормативного акта.

Отзыв на кассационную жалобу не представлен.

Дело рассматривается в порядке, предусмотренном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Администрация города Красноярска, Департамент муниципального имущества и земельных отношений Администрации города Красноярска, ООО "Кварц" о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы извещены надлежащим образом (уведомления NN 94997, 95000, 95005 от 31.05.2005), но своих представителей в судебное заседание не направили, поэтому дело рассматривается без их участия.

Конкурсный управляющий ОАО "Красноярский комбикормовый завод" Юманов Ю.В. о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы извещен надлежащим образом (адресат по почтовому извещению не явился за получением копии судебного акта, направленного заказным письмом N 94998 с уведомлением, о чем суд проинформирован почтовым отделением).

В судебном заседании представитель общества поддержал доводы, изложенные в кассационной жалобе.

Проверив в пределах, установленных статьей 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, правильность применения арбитражным судом норм материального и процессуального права, исследовав материалы дела, Федеральный арбитражный суд Восточно-Сибирского округа пришел к выводу о том, что принятое по делу решение арбитражного суда подлежит отмене с передачей дела на новое рассмотрение по следующим основаниям.

В соответствии с главой 5 "Порядок изъятия и предоставления земельных участков" Земельного кодекса РСФСР, применимой к правоотношениям по предоставлению земельных участков на дату вынесения постановления администрации, отмена которого оспаривается заявителем, основанием возникновения права на земельный участок является акт уполномоченного органа.

В соответствии со статьей 27 Земельного кодекса РСФСР для несельскохозяйственных нужд по согласованию с собственником земли, землевладельцем, землепользователем земельные участки предоставляются, в том числе на праве аренды.

Согласно нормам статьи 29 Земельного кодекса РСФСР и пункта 2 Указа Президента от 24.12.2003 N 2287 "О приведении земельного законодательства Российской Федерации в соответствие с Конституцией Российской Федерации", а также пункта 1 статьи 71 Закона Российской Федерации от 06.07.1991 N 1550-I "О местном самоуправлении в Российской Федерации" полномочия по предоставлению земельных участков в периоде, к которому относятся рассматриваемые отношения, принадлежали местным администрациям.

Как установлено судом, 5 июня 1995 года Администрацией г. Красноярска вынесено постановление N 531, пунктом 1 которого государственному предприятию "Красноярский комбикормовый завод" на условиях аренды сроком на 10 лет предоставлен земельный участок площадью 58 895,962 кв. м, фактически занимаемый производственно-складской базой, по ул. Семафорной, 439 Кировского района.

3 октября 1997 года Земельное управление г. Красноярска по поручению Администрации г. Красноярска, выступая в качестве арендодателя, заключило договор аренды N 5409 земельного участка, по которому предоставило арендатору, поименованному как "ГП "Красноярский комбикормовый завод", в аренду земельный участок общей площадью 58 895,96 кв. м согласно прилагаемому плану землепользования для эксплуатации фактически существующей производственно-складской базы по ул. Семафорной, 439 в Кировском районе. В дальнейшем соглашением сторон договора с 01.01.1998 в договор аренды внесены изменения в части величины суммы арендной платы, установленной соглашением в размере 23 598 рублей 14 копеек за квартал.

В материалах дела имеется копия Распоряжения Администрации г. Красноярска от 22.11.2000 N 882-недв, которым внесены изменения в пункт 1 постановления от 05.06.1995 N 531 в части размера площади предоставляемого земельного участка, определенного равным 53 384,6 кв. м.

12 мая 1994 года государственное предприятие "Красноярский комбикормовый завод" преобразовано в акционерное общество открытого типа (АООТ) "Красноярский комбикормовый завод". В материалах дела имеется выписка из постановления Краевого Комитета по управлению государственным имуществом Администрации Красноярского края от 12.05.1994 N 03-843-П, которым утвержден план приватизации государственного предприятия и принято решение о преобразовании государственного предприятия "Красноярский комбикормовый завод" в акционерное общество открытого типа, а также утвержден Устав общества.

22 ноября 1996 года АООТ "Красноярский комбикормовый завод" зарегистрировано как открытое акционерное общество с тем же наименованием, о чем Администрацией г. Красноярска выдано свидетельство о государственной регистрации серии 2-Б номер 13071, фотокопия дубликата которого имеется в материалах дела.

14 сентября 2002 года ОАО "Красноярский комбикормовый завод" в лице внешнего управляющего и ООО "Хаус" заключен договор купли-продажи N 1, по которому продавец ОАО "Красноярский комбикормовый завод" передает покупателю ООО "Хаус" недвижимое имущество (в силу пункта 1.1 договора именуемое по его тексту "База") согласно приложению N 1 к договору, расположенное по адресу: г. Красноярск, Кировский район, ул. Семафорная, 439. В соответствии с пунктом 2.1 договора указанное недвижимое имущество расположено на земельном участке площадью 58 895, 962 кв. м, принадлежащем продавцу на праве аренды земельного участка на основании договора аренды N 5409 от 03.10.1997.

В материалы дела приобщена копия дополнительного соглашения к договору от 14 сентября 2002 года N 1, датированного 31 октября 2002 года, которым пунктами 2.1 и 2.2 договора изменены в части размера площади земельного участка, на котором располагаются объекты недвижимого имущества. В соответствии с дополнительным соглашением указанная в пункте 1.1 договора база расположена на земельном участке площадью 58 895,96 кв. м. Помимо этого, Приложение N 1 к договору купли-продажи указанным дополнительным соглашением изложено в новой редакции.

22 мая 2003 года Учреждением юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним на территории Красноярского края ОАО "Красноярский комбикормовый завод" по результатам рассмотрения документов, представленных для государственной регистрации договора аренды земельного участка с кадастровым номером 24:50:0600027:0006, расположенного по адресу: г. Красноярск, ул. Семафорная, 439, сообщено об отказе в государственной регистрации договора аренды со ссылкой на недействительность договора аренды как сделки, совершенной не существующим лицом, а также в связи с несоответствием требованиям закона представленного на государственную регистрацию договора аренды по своей форме и содержанию, а именно представлением дубликата договора и наличием представленных для государственной регистрации двух документов разного содержания в части наименования арендатора и определения условия о предмете договора.

31 декабря 2003 года Администрация г. Красноярска вынесла постановление N 580 о признании утратившим силу постановления администрации города от 05.06.1995 N 531 "О предоставлении земельного участка государственному предприятию "Красноярский комбикормовый завод" и расформировании земельного участка с кадастровым номером 24:50:0600027:0006, площадью 58 895,96 кв. м, расположенного по адресу: г. Красноярск, ул. Семафорная, 439.

Не согласившись с указанным постановлением, общество обратилось в Арбитражный суд Красноярского края с заявлением о признании его недействительным.

Отказывая в удовлетворении заявленных требований, арбитражный суд первой инстанции исходил из недоказанности заявителем в настоящем деле факта нарушения обжалуемым постановлением его прав и законных интересов, поскольку установил, что у ОАО "Красноярский комбикормовый завод" не имелось правовых оснований для владения и пользования земельным участком, в связи с чем они не могли возникнуть и у ООО "Хаус", как у покупателя недвижимого имущества.

Данный вывод суда основан на том, что на момент заключения договора аренды 03.10.1997 N 5409 государственного предприятия "Красноярский комбикормовый завод", выступающего по договору в качестве арендатора, не существовало. При этом причиной несуществования суд признает обстоятельство преобразования юридического лица в акционерное общество.

Содержание понятия преобразования юридического лица как в законодательстве, действующем на дату преобразования государственного предприятия "Красноярский комбикормовый завод" в акционерное общество открытого типа, а именно статьи 16 Основ гражданского законодательства Союза ССР и республик, действовавших в соответствующей части с 01.01.1992 по 01.01.1995, пункта 10 Положения о коммерциализации государственных предприятий с одновременным преобразованием в акционерные общества открытого типа, утвержденного Указом Президента Российской Федерации от 01.07.1992 N 721 "Об организационных мерах по преобразованию государственных предприятий, добровольных объединений государственных предприятий в акционерные общества", так и в ныне действующем законодательстве состоит в изменении организационно-правовой формы юридического лица, влекущем переход к вновь возникшему юридическому лицу прав и обязанностей реорганизованного юридического лица.

В материалах дела имеются два экземпляра копии договора аренды от 3 октября 1997 года и два экземпляра дубликатов этого договора. При этом копии договоров заверены оттисками печати акционерного общества "Красноярский комбикормовый завод".

Одна из копий договоров (л.д. 64-70) имеет исправления в части наименования арендатора: по тексту аббревиатура "ГП" заменена словами "открытое акционерное общество" и дописок в пункте 1.1 договора, с отметками "Исправленному верить", подписями и оттисками печати Земельного управления Администрации г. Красноярска.

В тексте одного из дубликатов договора арендатор поименован как открытое акционерное общество.

В выписке из Плана приватизации и Справки-расшифровки к Плану приватизации государственного предприятия "Красноярский комбикормовый завод" содержатся, в том числе сведения о расположении имущества предприятия - производственно-складской базы по адресу: г. Красноярск, ул. Семафорная, 439.

Данные документы, равно как и изложенные в пояснениях по делу доводы заявителя об обстоятельствах внесения арендной платы за земельный участок ОАО "Красноярский комбикормовый завод" и взаимодействии Администрации по вопросам арендных отношений с указанным субъектом, арбитражным судом в нарушение норм частей 1, 7 статьи 71 Арбитражного процессуального кодекс РФ не исследованы и не оценены.

Таким образом, вывод арбитражного суда о том, что у ОАО "Красноярский комбикормовый завод" не имелось правомочий на использование земельного участка, не соответствует установленным им фактическим обстоятельствам дела и имеющимся в деле доказательствам.

Кроме того, судом факт наличия у ОАО "Красноярский комбикормовый завод" права на земельный участок, расположенный по адресу: г. Красноярск, ул. Семафорная, 439, проверен с позиции выступления организации стороной в договоре аренды от 03.10.1997, а не с точки зрения предоставления земли актом органа местного самоуправления, отмена которого оспаривается заявителем в настоящем деле. Между тем, уже на момент вынесения постановления Администрации N 531 от 5 июня 1995 года, предоставившего государственному предприятию "Красноярский комбикормовый завод" земельный участок на праве аренды, юридическое лицо было преобразовано в акционерное общество открытого типа.

Согласно части 1 статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования.

В соответствии с частью 2 статьи 271 Гражданского кодекса Российской Федерации при переходе права собственности на недвижимость, находящуюся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право пользования соответствующей частью земельного участка на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости.

Аналогичная норма содержится в пункте 1 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации.

В силу пункта 2 Земельного кодекса Российской Федерации площадь части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, определяется в соответствии с Кодекса.

В соответствии с пунктом 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства", арбитражным судам при рассмотрении споров, связанных с применением положений пункта 3 статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации и пункта 1 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации, определяющих права покупателя недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, необходимо учитывать, что покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка.

Таким образом, право ООО "Хаус" на приобретение права на земельный участок не находится в прямой зависимости от факта надлежащего оформления права аренды предыдущего собственника имущества - ОАО "Красноярский комбикормовый завод" на земельный участок, и, следовательно, не может быть нарушено постановлением администрации, наделяющим правом использования участка других лиц.

Суду, с учетом вышеприведенных правовых норм, а также имеющихся в материалах дела данных об уменьшении площади предоставленного земельного участка на основании Распоряжения Администрации г. Красноярска от 22 ноября 2000 года N 882-недв до 53 384,6 кв. м, следовало установить, какая площадь земельного участка занята приобретенным ООО "Хаус" недвижимым имуществом и необходима для его использования. В этих же целях необходимо было проверить обстоятельство изменения дополнительным соглашением от 31 октября 2002 года к договору купли-продажи от 14 сентября 2002 года N 1 состава объектов недвижимости, передаваемых ООО "Хаус", и площади занимаемого ими земельного участка, а также факт государственной регистрации данного соглашения.

В соответствии с частью 4 статьи 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц арбитражный суд в судебном заседании осуществляет проверку оспариваемого акта или его отдельных положений, оспариваемых решений и действий (бездействия) и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, устанавливает наличие полномочий у органа или лица, которые приняли оспариваемый акт, решение или совершили оспариваемые действия (бездействие), а также устанавливает, нарушают ли оспариваемый акт, решение и действия (бездействие) права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Пунктами 1, 2 статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации, который подлежит применению при рассмотрении вопроса об обоснованности прекращения по инициативе арендодателя предоставления земельного участка на праве аренды, предусмотрен исчерпывающий перечень оснований для прекращения аренды земельного участка.

Судом данный факт необоснованно не включен в предмет доказывания по делу.

На основании части 4 статьи 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заявление о признании ненормативного правового акта недействительным может быть подано в арбитражный суд в течение трех месяцев со дня, когда гражданину, организации стало известно о нарушении их прав и законных интересов, если иное не установлено федеральным законом.

При рассмотрении дела судом сделан вывод о пропуске ООО "Хаус" срока давности обращения с заявлением о признании недействительным постановления администрации от 31 декабря 2003 года N 580. При этом дата начала течения указанного срока судом не установлена, несмотря на доводы заявителя о том, что он узнал о нарушении своих прав лишь 25 июня 2004 года, в связи с чем указанный вывод не является мотивированным.

При таких обстоятельствах решение суда вынесено с нарушением норм процессуального права, а также при неполно выясненных обстоятельствах дела и в силу части 1 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации подлежит отмене, а дело - направлению на новое рассмотрение в первую инстанцию того же суда.

При новом рассмотрении дела суду надлежит проверить обстоятельства, связанные с фактическим возникновением между администрацией и ОАО "Красноярский комбикормовый завод" правоотношений по предоставлению земельного участка на условиях аренды и возникновением прав арендатора у ООО "Хаус", установить размер площади земельного участка, занятого недвижимым имуществом ООО "Хаус", расположенным по адресу: г. Красноярск, ул. Семафорная, 439, и необходимым для его использования, с учетом внесения изменений в постановление от 5 июня 1995 года N 531, а также состава приобретенных ООО "Хаус" объектов недвижимого имущества, оценить указанные обстоятельства в совокупности и принять законное и обоснованное решение.

Заявителю ООО "Хаус" следует документально подтвердить обстоятельство соблюдения им срока обращения в арбитражный суд с заявлением о признании недействительным постановления администрации, а суду - проверить соблюдение заявителем 3-х месячного срока давности, установив момент начала его течения.

Учитывая изложенное и руководствуясь статьями 274, 286-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Восточно-Сибирского округа

постановил:

Решение от 19 апреля 2005 года Арбитражного суда Красноярского края по делу N А33-20581/04-С2 отменить и дело направить на новое рассмотрение в тот же арбитражный суд.