(1).jpg)
Определение СК по гражданским делам Верховного Суда РФ от 22 июня 2004 г. N 5-B04-68 Суд удовлетворил требование истицы о переводе на нее прав и обязанностей по договору купли-продажи комнаты в коммунальной квартире, поскольку объектом права собственности на жилые помещения признается квартира (а не комната), которая находится в долевой собственности всех жильцов, а значит, необходимо соблюдать правило о преимущественном праве покупки
Определение СК по гражданским делам Верховного Суда РФ от 22 июня 2004 г. N 5-B04-68
Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации
рассмотрела в открытом судебном заседании 22 июня 2004 г. по надзорной жалобе Б.С.С. на решение Гагаринского районного суда г. Москвы от 27 декабря 2002 г., определение судебной коллегии по гражданским делам Московского городского суда от 4 марта 2003 г. и определение президиума Московского городского суда от 1 апреля 2004 г. дело по иску А.Е.Я. к Б.С.С. и М.Н.Г. о признании недействительным договора купли-продажи комнаты, признании преимущественного права покупки и переводе на истицу прав и обязанностей покупателя.
Заслушав доклад судьи Верховного Суда Российской Федерации Г.Б.А., объяснения Б.С.С. и его представителя Б.Н.С. (доверенность от 13.03.2004 г. N 1-1847), Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации установила:
А.Е.Я. обратилась в суд с иском к Б.С.С. и М.Н.Г. о признании недействительным договора купли-продажи комнаты, признании преимущественного права покупки и переводе на истицу прав и обязанностей покупателя, сославшись на то, что она является собственником двух комнат в трехкомнатной коммунальной квартире N 162 по адресу: г. Москва, Ленинский проспект, д. 67. Собственником третьей комнаты в указанной квартире являлась М.Н.Г., которая 10 апреля 2002 г. по нотариально удостоверенному договору продала данную комнату Б.С.С. Истица считает, что при этом было нарушено ее право преимущественной покупки жилого помещения. Ответчик иск не признал.
Решением Гагаринского районного суда г. Москвы от 27 декабря 2002 г. иск был удовлетворен. Суд решил признать договор купли-продажи комнаты, размером 11,9 кв. м в квартире 162, дома 67 по Ленинскому проспекту в г. Москве, заключенный 10 апреля 2002 года между М.Н.Г. и Б.С.С., недействительным;
перевести на А.Е.Я. права и обязанности покупателя Б.С.С. по договору купли-продажи комнаты, размером 11,9 кв. м в квартире по адресу: г. Москва, Ленинский проспект, д. 67, кв. 162, заключенному М.Н.Г. и Б.С.С. 10 апреля 2002 года, зарегистрированного в Москомре-гистрации 16 апреля 2002 года.
Взыскать с А.Е.Я. в пользу Б.С.С. договорную покупную цену комнаты - рублевый эквивалент 14 000 долларов США.
Определением судебной коллегии по гражданским делам Московского городского суда от 4 марта 2003 г. решение суда оставлено без изменения.
Определением президиума Московского городского суда от 1 апреля 2004 г. состоявшиеся по делу судебные постановления были оставлены без изменения, надзорная жалоба Б.С.С. - без удовлетворения.
В надзорной жалобе Б.С.С. поставлен вопрос об отмене состоявшихся по делу судебных постановлений, как вынесенных с нарушением норм материального права.
Определением судьи Верховного Суда Российской Федерации от 26 апреля 2004 г. дело было истребовано в Верховный Суд Российской Федерации и определением от 4 июня 2004 г. передано для рассмотрения по существу в суд надзорной инстанции - Судебную коллегию по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации.
Проверив материалы дела, Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации оснований к удовлетворению надзорной жалобы Б.С.С. и к отмене состоявшихся по делу судебных постановлений не усматривает.
В соответствии со статьей 387 Гражданского процессуального кодекса РФ основаниями для отмены или изменения судебных постановлений в порядке надзора являются существенные нарушения норм материального или процессуального права.
Таких нарушений при рассмотрении настоящего дела не допущено. Нормы материального права истолкованы и применены судами правильно.
В надзорной жалобе Б.С.С. указано на то, что М.Н.Г. приобрела право собственности на комнату размером 11,9 кв. м в спорной квартире на основании договора приватизации от 7 июля 1999 года. На основании аналогичного договора от 2 ноября 2001 года А.Е.Я. приобрела право собственности на две другие комнаты размером 32,9 кв.м. В связи с этим ответчик считает, что в соответствии с названными договорами у каждого из проживающих в коммунальной квартире по адресу: г. Москва, Ленинский проспект, дом 67 кв.162, - возникло самостоятельное право собственности на отдельные жилые помещения в данной квартире в виде комнат. При этом квартира в целом в общую собственность А.Е.Я. и М.Н.Г. не передавалась и, поэтому, общая собственность на нее у них не возникла. При таких условиях применение судом норм ст. 250 ГК РФ, по мнению Б.С.С., является незаконным.
Этот довод ответчика основан на неправильном толковании норм материального права.
Из материалов дела усматривается, что А.Е.Я. является собственником двух комнат, размером 32,9 кв.м в трехкомнатной коммунальной квартире по адресу: г. Москва, Ленинский пр., д. 67, кв. 162 (л.д. 7, 16).
Третья комната, размером 11,9 кв. м. в указанной квартире принадлежала на праве собственности М.Н.Г. на основании договора передачи N 060336-У00113 от 7 июля 1999 года, согласно которому собственнику жилого помещения в квартире коммунального заселения принадлежит доля в праве общей собственности на места общего пользования. Размер доли собственника жилого помещения в праве общей собственности на места общего пользования пропорционален размеру находящейся в его собственности жилой площади либо устанавливается соглашением сособственников (п. 5 договора л.д. 19 об.) 10 апреля 2002 года М.Н.Г. по договору купли-продажи, удостоверенному нотариусом г. Москвы Ш.Н.П. и зарегистрированному в Москомрегистрации 16 апреля 2002 года, продала принадлежащую ей комнату, размером 11, 9 кв.м Б.С.С. за 436 660 рублей эквивалентных 14 000 долларов США.
Согласно п. 1 договора купли-продажи продавец продает, а покупатель покупает одну изолированную комнату жилой площадью 11,9 кв.м с пропорциональной долей в праве собственности на места общего пользования (л.д. 13).
Согласно ст. 250 ГК РФ при продаже доли общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов.
Разрешая спор и удовлетворяя требования о переводе на А.Е.Я. прав и обязанностей покупателя комнаты размером 11,9 кв.м в квартире по адресу: город Москва, Ленинский проспект, дом 67, кв. 162, - суд правильно исходил из того, что при заключении договора купли-продажи от 10 апреля 2002 года не были выполнены требования ст. 250 ГК РФ, так как объектом продажи являлась комната и доля в общей собственности на места общего пользования. Извещения о продажи комнаты в письменном виде с указанием цены и других условий, на которых она продается, М.Н.Г. истице не направляла.
Довод надзорной жалобы о том, что судом были допущены существенные нарушения норм материального права о праве собственника распорядиться своим имуществом по своему усмотрению, является несостоятельным.
М.Н.Г. и А.Е.Я. при приватизации квартиры коммунального заселения приобрели в собственность занимаемые комнаты и места общего пользования. Места общего пользования они приобрели в общую собственность пропорционально размеру находящейся в их собственности жилой площади. Места общего пользования в квартире являются неотъемлемой частью жилой площади. Заключая договор купли-продажи 10 апреля 2002 года, М.Н.Г. продала Б.С.С, не только комнату размером 11,9 кв.м, но и долю в общей собственности в квартире (п. 1 договора, л.д. 13).
Согласно ст. 250 ГК РФ при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов. Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее. Если остальные участники долевой собственности откажутся от покупки или не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество в течение десяти дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу. При продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.
Суд правильно исходил из того, что квартира 67 дома 162 по Ленинскому проспекту в г. Москве находилась в общей долевой собственности А.Е.Я. и М.Н.Г., поэтому истица имела преимущественное право покупки продаваемой ответчицей комнаты, которое было нарушено при заключении между М.Н.Г. и Б.С.С. договора купли-продажи от 10 апреля 2002 г.
Довод надзорной жалобы о том, что квартира в общую долевую собственность А.Е.Я. и М.Н.Г. не передавалась, обоснованным быть признан не может.
Тот факт, что объектом недвижимого имущества признается квартира в целом, а не комната, входящая в ее состав, вытекает из содержания главы 18 ГК РФ, в ст. 289 которой объектом прав собственности на жилые помещения признается квартира в многоквартирном доме.
В ст. 1 Федерального закона от 15 июня 1996 г. N 72-ФЗ "О товариществах собственников жилья" понятие "помещение" раскрывается как единица комплекса недвижимого имущества (часть жилого здания, иной связанный с жилым зданием объект недвижимости), выделенная в натуре, предназначенная для самостоятельного использования для жилых, нежилых и иных целей. Строительные нормы и правила (СНиП 2.08.01-89 "Жилые здания") также признают основным элементом здания квартиру (раздел 2), а комнату - частью квартиры (п. 2.2).
Эти положения находятся в нормативной связи со ст. 558 ГК РФ, определяющей особенности заключения договора купли-продажи жилых помещений, предметом которого может быть квартира или ее часть.
В силу п. 6 ст. 12 Федерального закона от 21.07.1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним включает раздел, содержащий информацию о квартирах, помещениях и об иных объектах, входящих в состав зданий и сооружений. Комнаты не входят в состав зданий, а раздела, содержащего информацию о комнатах, входящих в состав помещений (квартир) и иных объектов здания, не имеется.
Подраздел 1 Единого государственного реестра прав содержит описание объекта недвижимого имущества; формы 1-3 соответствуют жилому, нежилому помещению и прочим составляющим здания или сооружения (п.п. 8, 24, подраздел I-3 приложения N 1 к Правилам ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, утвержденным постановлением Правительства РФ от 18.02.1998 г. N 219).
В соответствии с п. 7 Инструкции о порядке государственной регистрации договоров купли-продажи и перехода прав на жилые помещения, утвержденной приказом Минюста РФ от 06.08.2001 г. N 233 (зарегистрировано в Минюсте РФ 16.08.2001 г. за N 2881), в договоре продажи наряду с иными условиями должен определяться предмет договора, в том числе данные, определяющие расположение жилого дома (части жилого дома) на соответствующем земельном участке, квартиры (части квартиры) в составе многоквартирного жилого дома (статьи 432, 554 ГК).
Из анализа этих норм материального права следует, что, что самостоятельным объектом недвижимости, то есть единицей комплекса недвижимого имущества, выделенной в натуре, признается именно квартира, а не комната, являющаяся ее частью, то есть вещественным выражением доли в праве общей собственности на квартиру.
Такой вывод соответствует и содержанию права собственности, изложенному в ч. 2 ст. 209 ГК РФ, в соответствии с которой собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия. При этом он не связан какими-либо ограничениями своего права, кроме тех, которые вытекают из закона и из необходимости соблюдения прав и охраняемых законом интересов других лиц. То обстоятельство, что при осуществлении права собственности на часть квартиры в виде комнаты ее собственник обязан соблюдать аналогичные права соседей на жилые помещения и места общего пользования, что он не может исключительно по собственному усмотрению владеть и пользоваться своим имуществом, является очевидным. Это подтверждает правильность вывода суда о том, что до реального раздела квартиры в многоквартирном доме право собственности на комнату, как на самостоятельный объект права собственности возникнуть не может, поскольку сам объект права собственности при множественности субъектов права не допускает в этом случае возникновения иного права, кроме права общей долевой собственности.
В соответствии с ч. 4 ст. 244 ГК РФ общая собственность возникает при поступлении в собственность двух или нескольких лиц имущества, которое не может быть разделено без изменения его назначения (неделимые вещи) либо не подлежит разделу в силу закона.
До приватизации комнат в коммунальной квартире проживающие в ней лица являлись нанимателями комнат, а объектом государственной или муниципальной собственности являлась коммунальная квартира в целом. В результате приватизации комнат происходит не раздел квартиры, которая в подавляющем большинстве случаев и не может быть реально разделена, с выделением долей собственников, а передача государством или муниципалитетом своего права на квартиру нескольким собственникам, то есть возникла именно та правовая ситуация, которая регулируется ч. 4 ст. 244 ГК РФ.
Правильность такого толкования норм материального права об общей собственности подтверждается также анализом норм о выделе доли участникам общей собственности. В том случае, если квартира в результате приватизации перешла в общую совместную собственность или в общую долевую собственность, ее реальный раздел может быть произведен только с соблюдением правил о разделе общего имущества, закрепленных в ст. 252 ГК РФ.
Как определить, возможен или невозможен реальный раздел квартиры в многоквартирном доме, разъяснено в п. 12 действующего постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24.08.1993 г. N 8 "О некоторых вопросах применения судами Закона Российской Федерации "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации" (с последующими изменениями и дополнениями), согласно которому выдел участнику общей собственности на приватизированное жилое помещение, представляющее собой отдельную квартиру, принадлежащей ему доли допустим, если имеется техническая возможность передачи истцу изолированной части не только жилых, но и подсобных помещений (кухни, коридора, санузла и др.), оборудовании отдельного входа. При отсутствии такой возможности суд вправе по просьбе истца определить порядок пользования квартирой.
Данное разъяснение отражает устойчиво сложившуюся в судебной практике правовую позицию, заключающуюся в том, что объектом права собственности является квартира в целом, а комната составляет ее часть, то есть долю в общем имуществе, которая может быть выделена в натуре исключительно при условии, если возможно устройство по сути самостоятельных квартир. Из этого следует, что при продаже комнаты предметом договора фактически является приходящаяся на эту комнату доля в праве общей собственности на квартиру, в связи с чем действует установленное ст. 250 ГК РФ правило о преимущественном праве покупки.
В соответствии со ст. 19 Конституции Российской Федерации все равны перед законом и судом. Запрещаются любые формы ограничения прав граждан, в том числе по признакам социальной принадлежности.
С учетом этих положений Конституции Российской Федерации установление разного режима собственности на квартиры, ранее находившиеся в государственной или муниципальной собственности и перешедшие в собственность граждан в результате приватизации, в зависимости от того, являлась квартира до приватизации отдельной или коммунальной, недопустимо, поскольку порождает неравенство граждан при реализации приобретенного права собственности на жилое помещение.
При указанных условиях не может быть признан обоснованным и довод ответчика об отсутствии правовых оснований для возникновения у соседей по коммунальной квартире в результате приватизации комнат права общей долевой собственности на всю квартиру.
В соответствии с ч. 4 ст. 244 ГК РФ общая собственность на делимое имущество возникает в случаях, предусмотренных законом.
Такими Законами являются Гражданский кодекс РФ, Закон РФ "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации" и Федеральный закон "О товариществах собственников жилья".
В этой связи содержание ст. 3 Закона РФ "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации" не может толковаться как предусматривающее исключение из общих норм гражданского законодательства и создающее новый вид права собственности - собственность на комнату в квартире без предварительного реального раздела этой квартиры.
В соответствии со ст. 3 Закона РФ "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации" собственнику приватизированного жилого помещения в коммунальной квартире принадлежит доля в праве собственности на общее имущество в коммунальной квартире.
Поскольку общим имуществом в данном случае является вся квартира в целом, данная норма должна толковаться как прямо предусматривающая создание именно общей долевой собственности при приватизации комнат в коммунальной квартире.
Положения той же статьи Закона о том, что доля собственника приватизированного жилого помещения в коммунальной квартире в праве собственности на общее имущество в коммунальной квартире пропорциональна доле площади принадлежащего ему жилого помещения в коммунальной квартире, если соглашением всех собственников приватизированных жилых помещений в коммунальной квартире не установлено иное; и что доля каждого собственника приватизированного жилого помещения в коммунальной квартире в праве собственности на общее имущество в коммунальной квартире следует судьбе права собственности на жилое помещение в коммунальной квартире, принадлежащее этому собственнику, в этой связи не могут рассматриваться иначе, как устанавливающие порядок пользования отдельными комнатами при приватизации коммунальных квартир, а не как закрепляющие реальный раздел коммунальной квартиры между несколькими субъектами права общей собственности.
То обстоятельство, что М.Н.Г. в результате приватизации получила свидетельство о праве собственности на комнату размером 11,9 кв.м в указанной квартире на основании договора приватизации от 07.07.99 г., а А.Е.Я. на основании аналогичного договора от 02.11.2001 г. - свидетельство о праве собственности на две другие комнаты размером 32,9 кв.м, означает, что таким образом произведено оформление определенного порядка пользования жилыми помещениями в виде конкретных комнат и местами общего пользования в едином объекте общей долевой собственности в виде квартиры.
Довод надзорной жалобы Б.С.С. о том, что при осуществлении преимущественного права покупки комнаты в бывшей коммунальной квартире ограничиваются права собственника продаваемого жилого помещения, является необоснованным потому, что такое право, если и рассматривать его как ограничение права собственности, установлено федеральным законом в целях соблюдения прав и охраняемых законом интересов участников общей собственности в сфере недвижимости. Вместе с тем, Судебная коллегия считает, что преимущественное право покупки не может рассматриваться как ограничение права собственности, поскольку не влияет на реализацию ни одного из составляющих право собственности элементов. Ни владение, ни пользование, ни распоряжение правом собственности на часть квартиры в виде ее комнаты преимущественным правом покупки не ограничивается. В этой связи имеет значение то обстоятельство, что бывший собственник проданной комнаты М.Н.Г. состоявшиеся по делу судебные постановления не обжалует.
Если Б.С.С. в результате перевода на истицу прав покупателя комнаты причинены убытки, их возмещение может быть произведено по правилам возмещения вреда, причиненного имуществу гражданина.
Таким образом, при разрешении вопроса о наличии у истицы преимущественного права покупки приватизированной комнаты в бывшей коммунальной квартире нормы материального права истолкованы и применены судом правильно, в связи с чем оснований для удовлетворения надзорной жалобы Б.С.С. в этой части не имеется.
Вместе с тем, решение суда в части признания договора купли-продажи комнаты, размером 11,9 кв.м в квартире 162, дома 67 по Ленинскому проспекту в г. Москве, заключенного 10 апреля 2002 года между М.Н.Г. и Б.С.С., недействительным основано на неправильном применении ном материального права о недействительности сделок, в связи с чем в этой части решение подлежит отмене.
То обстоятельство, что в результате заключения оспариваемого истицей договора было нарушено ее преимущественное право покупки, не является основанием для признания данной сделки недействительной. Более того, преимущественное право покупки не может быть реализовано в том случае, если сделка признается недействительной, поскольку по недействительной сделке становится невозможным перевод прав покупателя на лицо, имеющее преимущественное право покупки. Такой перевод возможен только в том случае, если сделка сохраняет юридическую силу, но происходит изменение состава ее участников.
Иск А.Е.Я. направлен не на лишение оспариваемой сделки юридической силы, а на перевод на нее прав покупателя по действительной сделке. Судом это обстоятельство учтено не было, что привело к вынесению неправильного в части признания сделки недействительной решения.
Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации считает существенным для данного дела то обстоятельство, что, несмотря на частично неправильную формулировку резолютивной части решения, это решение реально исполнено. Из объяснений Б.С.С. и его представителя в судебном заседании следует, что Московской регистрационной палатой на основании решения Гагаринского районного суда г. Москвы от 27 декабря 2002 года в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним внесены соответствующие записи о переходе права собственности на комнату размером 11, 9 кв.м в кв. 162, д. 67 по Ленинскому проспекту в г. Москве к А.Е.Я. Запись о праве Б.С.С. на эту комнату из реестра исключена.
С учетом изложенного, на основании ст.ст. 387, 388, 390 Гражданского процессуального кодекса РФ Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации определила:
решение Гагаринского районного суда г. Москвы от 27 декабря 2002 года в части признания договора купли-продажи комнаты размером 11,9 кв.м в кв. 162, д. 67 по Ленинскому проспекту в г. Москве, заключенного 10 апреля 2002 г. между М.Н.Г. и Б.С.С. недействительным отменить.
В остальной части решение Гагаринского районного суда г. Москвы от 27 декабря 2002 года и последующие судебные постановления оставить без изменения, надзорную жалобу Б.С.С. - без удовлетворения.
