Апелляционное определение Московского городского суда от 04 декабря 2014 г. N 33-38544/14 (ключевые темы: предварительный договор купли-продажи - участники долевой собственности - основной договор - передача имущества - право собственности)

Апелляционное определение Московского городского суда от 04 декабря 2014 г. N 33-38544/14

Судья Ивахова Е.В.

Гр.дело N33-38544

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

04 декабря 2014 года

Судебная коллегия по гражданским делам Московского городского суда

в составе:

председательствующего Сергеевой Л.А.

и судей Федерякиной Е.Ю., Смирновой Ю.А.

при секретаре Толоконенко С.С.,

заслушав в открытом судебном заседании по докладу судьи Федерякиной Е.Ю.

дело по апелляционной жалобе третьего лица ***** В.В. на решение Черемушкинского районного суда города Москвы от 24 марта 2014 года, которым постановлено: признать право собственности ***** Д.Е. на _ долю квартиры по адресу: г. *****. Решение является основанием для регистрации права собственности ***** Д.Е. на _ долю квартиры расположенной по адресу: г. ***** в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

установила:

Истец ***** Д.Е. обратился в суд с иском к ответчику ***** М.Б. о признании права собственности на _ долю в праве собственности на квартиру N*****, расположенную по адресу: г. *****, указывая в обоснование заявленных требований, что *****2013 года между ***** Л.Я. и ***** Д.Е. был заключен предварительный договор купли-продажи 1/2 доли в праве собственности на приведенную квартиру; стороны оценили объект недвижимого имущества в *****рублей; данная сумма была передана в полном объеме продавцу при подписании указанного предварительного договора; при заключении договора присутствовала дочь продавца ***** М.Б., которая действовала на основании доверенности от *****2013 года N *****, как представитель ***** Л.Я.; продавец передал покупателю правоустанавливающие документы на указанную квартиру; стороны обязались заключить основной договор до 17 января 2014 года, однако ***** Л.Я. *****2013 года умерла, в связи с чем переход права собственности не мог быть зарегистрирован в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии.

В судебное заседание истец ***** Д.Е. явился, настаивал на удовлетворении исковых требований.

Ответчик ***** М.Б. в судебное заседание не явилась, извещена, ее представитель в судебном заседании исковые требования признал.

Третье лицо ***** В.В. в судебное заседание не явилась.

Суд постановил вышеуказанное решение, об отмене которого как незаконного по доводам апелляционной жалобы просит третье лицо ***** В.В., указывая в частности на то, что обжалуемое решение нарушает ее преимущественное право, как сособственника спорной квартиры, предусмотренное ч.1 ст.250 ГК РФ, на приобретение доли квартиры.

Изучив материалы дела, выслушав представителя истца по доверенности ***** Р.И., третье лицо ***** В.В. и ее представителя по доверенности *****Е.А., обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия находит решение суда подлежащим отмене по следующим основаниям.

Судом установлено, что *****2013 года между ***** Л.Я., ***** года рождения, и ***** Д.Е., ***** года рождения, в простой письменной форме был заключен предварительный договор купли-продажи 1/2 доли в праве собственности на квартиру N***** общей площадью 63,4 кв.м., расположенную по адресу: г. *****.

Стороны оценили объект недвижимого имущества в 3 800 000 рублей, данная сумма была передана в полном объеме продавцу при подписании указанного предварительного договора, что подтверждается распиской, составленной *****2013 года.

Предварительный договор от имени продавца ***** Л.Я. был подписан ***** Мариной Борисовной, которая действовала на основании доверенности от *****2013 года N *****, как представитель ***** Л.Я.

При заключении настоящего договора, *****2013 года все собственники были в нотариальном порядке уведомлены надлежащим образом о предстоящей продаже 1/2 доли квартиры в срок до *****2013 года. В указанный срок, иные собственники указанной квартиры не воспользовались своим преимущественным правом покупки.

Продавец передал покупателю правоустанавливающие документы на указанную квартиру. Стороны обязались заключить основной договор до *****2014 года, однако ***** Л.Я. *****2013 года умерла.

Наследником к имуществу ***** Л.Я. является ее дочь - ***** М.Б., ее представитель в судебном заседании не возражал против их удовлетворения.

Разрешая спор по существу, суд исходил из того, что договор купли-продажи жилого помещения подписан сторонами, объект недвижимости передан продавцом покупателю, обязательства по оплате объекта исполнены покупателем в соответствии с условиями договора, при этом переход права собственности не мог быть зарегистрирован в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии в связи со смертью продавца ***** Л.Я., представитель ответчика иск признал.

Согласно ч.1 ст.195 ГПК РФ решение суда должно быть законным и обоснованным.

Как разъяснил Пленум Верховного Суда РФ от 19 декабря 2003 г. N23 "О судебном решении", решение является законным в том случае, когда оно вынесено при точном соблюдении норм процессуального права и в полном соответствии с нормами материального права, которые подлежат применению к данному правоотношению, или основано на применении в необходимых случаях аналогии закона или аналогии права (ч.4 ст.1, ч.3 ст.11 ГПК РФ).

Решение является обоснованным тогда, когда имеющие значение для дела факты подтверждены исследованными судом доказательствами, удовлетворяющими требованиям закона об их относимости и допустимости, или обстоятельствами, не нуждающимися в доказывании (статьи 55, 59-61, 67 ГПК РФ), а также тогда, когда оно содержит исчерпывающие выводы суда, вытекающие из установленных фактов.

Между тем, обжалуемое решение указанным требованиям закона не отвечает.

В силу пункта 1 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

В соответствии со ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

Согласно п.2 ст.165 ГК РФ, если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда.

В соответствии с разъяснениями, содержащимися в пункте 62 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 г. N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", на основании статей 58, 1110 и 1112 Гражданского кодекса Российской Федерации обязанности продавца по договору купли-продажи переходят к его универсальным правопреемникам. Поэтому покупатель недвижимого имущества вправе обратиться с иском о государственной регистрации перехода права собственности (статья 551 Гражданского кодекса Российской Федерации) к наследникам или иным универсальным правопреемникам продавца. Рассматривая такое требование покупателя, суд проверяет исполнение продавцом обязанности по передаче и исполнение покупателем обязанности по оплате. Если единственным препятствием для регистрации перехода права собственности к покупателю является отсутствие продавца, суд удовлетворяет соответствующее требование покупателя.

Таким образом, юридически значимыми обстоятельствами по данному делу являлись факт заключения договора купли-продажи, соответствие данного договора требованиям гражданского законодательства и исполнение данного договора, в том числе факт передачи имущества и оплаты за него.

Однако, из материалов дела следует, что основной договор купли-продажи _ доли в праве собственности на спорную квартиру, между ***** Л.Я. и ***** Д.Е. не заключался, что сторонами не оспаривалось.

В материалы дела представлена копия предварительного договора купли-продажи доли квартиры от *****2013 года, подписанного от имени продавца ***** Л.Я. представителем ***** М.Б., действующей, как указано в документе, по доверенности от *****2013 года, удостоверенной нотариусом г.Краснодара *****Г.Г. (реестровый N*****), а также копия расписки ***** М.Б. о получении *****руб. от ***** Д.Е. по предварительному договору купли-продажи доли квартиры. При этом, в копии расписки не указаны реквизиты предварительного договора, его дата, нет реквизитов доверенности на основании которой ***** М.Б. получила денежные средства.

Подлинник расписки ни суду ни судебной коллегии не представлены.

Согласно ч.1 ст.185 ГК РФ доверенностью признается письменное уполномочие, выдаваемое одним лицом другому лицу или другим лицам для представительства перед третьими лицами.

Вместе с тем, доверенность, на основании которой действовала ***** М.Б., от *****2013 года за реестровым N*****, ни суду ни судебной коллегии не представлены, таким образом не известен объем полномочий, которым ***** Л.Я. наделила ***** М.Б. названной доверенностью.

Кроме того, между данными лицами был подписан предварительный договор купли-продажи, согласно которому стороны договорились о подготовке и заключении в последующем договора купли-продажи _ доли в праве на спорную квартиру (п.1); стороны договорились заключить основной договор в срок до *****2014 года (п.3).

В соответствии с п. 1 ст. 421 ГК Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключение договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

Согласно п.1 ст.429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Заключение предварительного договора в данном случае не влечет возникновение права собственности у ***** Д.Е. на _ долю в праве собственности на спорную квартиру.

Основания приобретения права собственности регламентированы в статье 218 ГК РФ. Предварительный договор купли-продажи к основаниям возникновения права собственности не относится.

При этом, оснований считать предварительный договор купли-продажи основным договором купли-продажи не имеется, поскольку стороны свободны в заключении договора, из содержания предварительного договора следует лишь намерение сторон на заключение в будущем основного договора купли-продажи, который так заключен не был.

Истец в соответствии со ст.56 ГПК РФ не представил доказательства, отвечающие признакам относимости и допустимости, в подтверждение фактической передачи имущества. Суждение суда о том, что объект недвижимости передан продавцом покупателю, ничем объективно не подтверждается. Акт приема-передачи доли в праве на квартиру между ***** Д.Е. и ***** Л.Я. не оформлялся. Более того, из пункта 8 предварительного договора купли-продажи от *****2013 года следует, что в соответствии со ст.556 ГК РФ _ доля в праве на квартиру передается ***** Д.Е. в день подписания основного договора. Основной договор купли-продажи между ***** Д.Е. и ***** Л.Я. так заключен и не был.

Кроме того, как пояснила судебной коллегии третье лицо ***** В.В., являющаяся сособственником спорной квартиры, и проживающая на данной жилой площади, ***** Д.Е. в квартиру не вселялся, попыток ко вселению не предпринимал, его личность ей не известна; _ доля квартиры была продана ***** Д.Е. по договору купли-продажи от *****2014 года ***** П.И., ***** Б.К. по _ доле каждому.

Факт продажи доли по договору купли-продажи от *****2014 года представитель истца ***** Д.Е. на заседании судебной коллегии не оспаривал.

Положениями статьи 250 ГК РФ установлено, что при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов (п.1). Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее. Если остальные участники долевой собственности откажутся от покупки или не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество в течение десяти дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу (п.2).

Как следует из представленного судебной коллегии свидетельства о собственности от *****2014 года, ***** В.В. является собственником _ доли в праве собственности на спорную квартиру на основании дубликата договора передачи квартиры в собственность от *****2006 года, соглашения от *****2007 года, свидетельства о праве на наследство по закону от *****2013 года.

Из объяснений третьего лица ***** В.В. следует, что она готова выкупить долю.

Суждение суда о том, что сособственник ***** В.В. была уведомлена о предстоящей сделке, не подтверждено документальными доказательствами.

В материалы дела представлена копия свидетельства нотариуса Краснодарского нотариального округа ***** И.И. от *****2014 года, согласно которому совладельцу ***** В.В. 20 ноября 2013 года было направлено уведомление о продаже ***** Л.Я. _ доли квартиры за *****руб. Заказное письмо до 26.12.2013 года в почтовом отделении получено не было, в связи с чем истек срок хранения и заказное письмо было возвращено в нотариальную контору. Однако, ***** Л.Я. умерла *****2013 года, то есть до истечения месячного срока, установленного п.2 ст.250 ГК РФ.

Кроме того, судебная коллегия обращает внимание, что свидетельство выдано ***** Д.Е., действующему в порядке передоверия от имени ***** Л.Я. на основании доверенности, выданной ***** М.Б. 22 января 2013 года, удостоверенной тем же нотариусом ***** И.И. (реестровый N*****), уже после смерти ***** Л.Я. - *****2014 года. Вместе с тем, согласно п.5 ч.1 ст.185 ГК РФ, действие доверенности прекращается вследствие смерти гражданина, выдавшего доверенность. Таким образом, у ***** Д.Е. не было полномочий на получение данного свидетельства.

Согласно ч.2 ст.39 ГПК РФ суд не принимает признание иска ответчиком, если это противоречит закону или нарушает права и законные интересы других лиц. Поскольку признание иска представителем ответчика противоречит нормам действующего законодательства, постольку у суда не было оснований для принятия признания иска ответчика.

Одновременно, судебная коллегия считает необходимым отметить, что ***** М.Б. после оформления надлежащим образом наследственного имущества и регистрации права собственности на _ долю в праве собственности на спорную квартиру вправе была бы распорядиться своей долей по своему усмотрению, в том числе заключив договор с ***** Д.Е., отвечающий требованиям закона, с соблюдением прав другого сособственника ***** В.В.

При таких обстоятельствах, решение суда нельзя признать законным и обоснованным, в связи с чем подлежит отмене с принятием нового решения об отказе в удовлетворении исковых требований ***** Д.Е.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст.328-330 ГПК РФ, судебная коллегия

определила:

Решение Черемушкинского районного суда г. Москвы от 24 марта 2014 года отменить.

В удовлетворении исковых требований ***** Д.Е. к ***** М.Б. о признании права собственности на _ долю в праве собственности на квартиру N*****, расположенную по адресу: г. *****, - отказать.

Председательствующий:

Судьи: