Апелляционное определение СК по гражданским делам Краснодарского краевого суда от 11 ноября 2014 г. по делу N 33-24603/2014 (ключевые темы: незавершенное строительство - притворная сделка - государственная регистрация перехода права собственности - мини-гостиница - общая долевая собственность)

Апелляционное определение СК по гражданским делам Краснодарского краевого суда от 11 ноября 2014 г. по делу N 33-24603/2014

Судебная коллегия по гражданским делам Краснодарского краевого суда в составе:

председательствующего " Ф.И.О. "11 ,

судей Роговой С.В., Палянчук Т.А.,

по докладу судьи краевого суда " Ф.И.О. "11 ,

при секретаре " Ф.И.О. "7 ,

слушала в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционной жалобе представителя " Ф.И.О. "1 на основании доверенности Хан О.В. на решение Анапского городского суда от " ... " .

Заслушав доклад судьи, судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

" Ф.И.О. "1 обратился в суд с иском к " Ф.И.О. "2 о государственной регистрации перехода права собственности на 1/6 долю в праве собственности на недостроенное здание мини-гостиницы, кадастровый (условный) номер 23-23-26/092/2007-186, общей площадью застройки 120 кв.м., процентная готовность 3%, литер У1, расположенное по адресу: город-курорт Анапа, Пионерский проспект N20А, прекращении обременения права, зарегистрированного на основании договора залога (ипотеки) недвижимого имущества от 01.08.2013г. в отношении спорного объекта недвижимости.

В обоснование требований указано, что обязанности ответчика по отношению к спорному имуществу предусмотрены заключенным между сторонами договором, при том, что ответчик взятые на себя обязательства не исполнил.

" Ф.И.О. "2 требования не признал, обратился со встречным иском к " Ф.И.О. "1 о признании договора купли-продажи 1/6 доли здания мини-гостиницы общей площадью застройки 120 кв.м., процентной готовностью 3%, литер У1 по адресу: город-курорт Анапа, Пионерский проспект N20А от 18.12.2013г. незаключенным.

В обоснование требований указал, что фактически предметом сделки служил иной объект недвижимости - оконченное строительством здание гостиницы, требования истца необоснованны.

Решением Анапского городского суда от 18.08.2014г. в удовлетворении первоначального и встречного иска отказано в полном объеме.

В апелляционной жалобе представитель " Ф.И.О. "1 выражает несогласие с принятым решением суда и просит его отменить в части, принять по делу новое решение об удовлетворении его требований, в остальной части просит решение оставить без изменения. В обоснование жалобы указывает, что судом допущены нарушения норм материального права и процессуального права, выводы суда не соответствуют фактическим обстоятельствам дела.

Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, возражений на нее, заслушав представителя " Ф.И.О. "1 на основании доверенности Хан О.В., настаивавшую на удовлетворении жалобы, судебная коллегия приходит к выводу, что решение суда первой инстанции подлежит отмене в части по следующим основаниям.

Из материалов дела следует, что 18.12.2013г. между сторонами заключен договор купли-продажи 1/6 доли в праве общей долевой собственности на недостроенное здание мини-гостиницы, кадастровый (условный) номер 23:37:0107001:2059, общей площадью застройки 120 кв.м., процентная готовность 3%, литер У1, находящейся по адресу: город-курорт Анапа, Пионерский проспект, 20А.

По условиям договора земельный участок, на котором расположено недостроенное здание мини-гостиницы, в собственность не передавался.

Пунктом 8 договора установлено, что продавец ставит в известность покупателя о том, что отчуждаемая доля в праве собственности на момент заключения настоящего договора находится в залоге по договору залога (ипотеки) недвижимого имущества от 01.08.2013г., дата регистрации 04.09.2013, номер 23-23-26/095/2013/302.

" Ф.И.О. "2 в день подписания договора исполнил все обязательства, обеспеченные залогом отчуждаемой доли в праве, что подтверждается актом о выполнении финансовых обязательств по договору займа с обеспечением залога от 01.08.2013г, имеющегося в материалах дела.

Кроме того, ответчик обязался осуществить необходимые действия, связанные с государственной регистрацией прекращения залога и перехода права собственности к покупателю: выдать от своего имени нотариальную доверенность на представление документов на государственную регистрацию перехода права собственности.

Указанный выше договор подписан лично продавцом и представителем покупателя в лице " Ф.И.О. "8 действовавшего на основании доверенности " ... " 7 от 19.11.2013г. Расчет по сделке купли-продажи произведен полностью до подписания договора и составил 250 000 рублей.

Согласно пункту 1 статьи 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

По договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (пункт 1 статьи 549 Гражданского кодекса РФ).

В соответствии с пунктом 1 статьи 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Спорный договор купли-продажи содержит все существенные условия, по которым было достигнуто согласие сторон, исполнен путем передачи продавцу денежных средств и принятия покупателем объекта недвижимости.

Согласно статье 164 ГК РФ, сделки с землей и другим недвижимым имуществом подлежат государственной регистрации в случаях и в порядке, предусмотренных статьей 131 настоящего Кодекса и Законом о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Судом установлено, что между сторонами был составлен акт приема-передачи документов, согласно которому " Ф.И.О. "2 передал истцу следующие документы: нотариальную доверенность " Ф.И.О. "2 на сдачу документов для государственной регистрации прекращения залога и перехода права на продаваемую долю в праве; договор займа от 01.08.2013г.; акт о выполнении финансовых обязательств от 18.12.2013г., нотариальную копию свидетельства о расторжении брака; нотариальную доверенность " Ф.И.О. "10 на сдачу документов для государственной регистрации прекращения залога продаваемой доли в праве.

Таким образом, судом не учтено, что спорный договор заключен без разногласий и возражений, подписан, сторонами, доказательств недействительности сделки ответчиком в дело не представлено.

Из представленного в материалы дела письма " Ф.И.О. "2 от 04.07.2014г. направленного в адрес истца следует, что он согласен зарегистрировать договор после получения апелляционного определения судебной коллегии по гражданским делам Краснодарского краевого суда от 05.06.2014г. по другому гражданскому делу.

Отказывая в удовлетворении встречных требований суд первой инстанции установил, что спорный договор является заключенным и факт несоответствия указанных в договоре характеристик характеристикам реально существующего объекта, не является основанием для признания договора незаключенным согласно статье 443, 554 ГК РФ.

В то же время, отказывая в требовании " Ф.И.О. "1 о государственной регистрации перехода права собственности, суд указал, что договор купли-продажи от 18.12.2013г. является притворной сделкой в силу пункта 2 статьи 170 ГК РФ, так как предмет договора купли-продажи, указанный в договоре, значительно отличался от существующего в натуре объекта недвижимости по техническим характеристикам и по адресу.

С выводами суда коллегия не может согласиться по следующим основаниям.

Согласно пункту 1 статьи 166 ГК РФ, сделка недействительна по основаниям, установленным настоящим Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

В силу статьи 168 ГК РФ сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

В соответствии с пунктом 2 статьи 170 Гражданского кодекса РФ притворная сделка, то есть сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку, ничтожна. К сделке, которую стороны действительно имели в виду, с учетом существа сделки, применяются относящиеся к ней правила.

Из данной нормы следует, что при совершении притворной сделки воля сторон направлена не на достижение соответствующего ей правового результата, а на создание иных правовых последствий, соответствующих сделке, которую стороны действительно имели в виду. Недействительность указанной (прикрываемой) сделки может быть исследована на основании соответствующих норм материального права.

В предмет доказывания по делам о признании недействительными притворных сделок входит установление действительной воли сторон, направленной на достижение определенного правового результата, который они имели в виду при заключении договора. При этом во внимание принимаются не только содержание договора, но и иные обстоятельства, включая соответствующее поведение сторон (совокупность обстоятельств, связанных с заключением и исполнением договора). Цель - прикрыть истинную сделку может достигаться как оформлением одного договора, так и путем составления нескольких сделок. Признаком притворности сделки является несовпадение волеизъявления сторон с их внутренней волей при совершении сделки. Таким образом, по основанию притворности может быть признана лишь та сделка, которая направлена на достижение иных правовых последствий и прикрывает иную волю всех участников сделки.

Из существа притворной сделки следует, что стороны не собирались ее исполнить уже в самом совершении сделки. Квалифицирующим признаком притворной сделки является цель ее заключения.

В силу пункта 1 статьи 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

Право собственности на недвижимое имущество возникает с момента государственной регистрации (статья 219 и пункт 2 статьи 223 ГК РФ). Этому правилу корреспондирует норма пункта 1 статьи 2 Закона о государственной регистрации прав на недвижимость, согласно которой государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права.

Как следует из материалов дела " Ф.И.О. "2 на праве собственности принадлежит 1/6 доля в праве на недостроенное здание минигостиницы, общей площадью 120 кв.м., процентная готовность 3%, литер У1, этажность 0, подземная этажность 0 по адресу: " ... " , Пионерский проспект, 20А.

На момент заключения договора купли-продажи от 18.12.2013г. объект возведенный по адресу: " ... " , Кольцевая 8в (Пионерский проспект, 20А) представлял из себя четырехэтажное здание минигостиницы с цокольным этажом, о чем сторонам договора было известно и не кем не оспаривалось.

" Ф.И.О. "2 , продавая свою долю на недостроенное здание минигостиницы, не высказывал возражений, так как ему на праве собственности принадлежала только 1/6 доля на фундамент, вложений в строительство спорного строения он не производил, строительство минигостиницы осуществлялось в полном объеме бывшим собственником " Ф.И.О. "9 , который в последующем продал 1/6 долю на спорный объект (недостроенное здание минигостиницы) " Ф.И.О. "2

В настоящий момент четырехэтажное здание с цокольным этажом по адресу: " ... " (Пионерский проспект, 20А), в установленном законом порядке не введено в гражданский оборот, в связи с чем у " Ф.И.О. "2 не могло возникнуть право собственности на него. Таким образом, " Ф.И.О. "2 на праве общей долевой собственности принадлежала только 1/6 доля на фундамент, которую он продал истцу, доказательств иного в деле не имеется.

При таких обстоятельствах судебная коллегия полагает, что договор купли-продажи, о притворности которого заявлено судом, соответствует требованиям норм ГК РФ, содержит все существенные для этого договора условия. В соответствии с пунктом 2.1 спорного договора купли-продажи 1/6 доли в праве общей долевой собственности на недостроенное здание гостиницы от 18.12.2013г. установлена договорная цена объекта - в размере 250 000 рублей.

Факт исполнения договора подтверждается представленными в материалы дела доказательствами: актом приема передачи документов от 19.12,2013г., дополнительным соглашением к договору купли-продажи недвижимости от 18.12.2013г. В момент заключения договора здание было передано в пользование и владение истца, что не оспаривается ответчиком " Ф.И.О. "2

Ссылка суда на то обстоятельство, что адрес спорного объекта указанный в договоре отличается от фактического, не может являться основанием для признания договора ничтожным, поскольку адрес спорного объекта уточнен на основании адресного плана муниципального образования город-курорт Анапа, при том, что на момент заключения спорного договора, а равно рассмотрения дела спорный объект был индивидуально определен, его местоположение и кадастровый номер остались неизменными.

Поскольку спорная сделка в настоящий момент исполнена, действительная воля сторон оспариваемой сделки и фактические последствия ее исполнения расхождений не имеют, доводы суда о притворности оспариваемой сделки являются несостоятельными.

Согласно статье 195 ГПК РФ решение суда должно быть законным и обоснованным. Суд основывает решение только на тех доказательствах, которые были исследованы в судебном заседании.

Как разъяснил Пленум Верховного Суда Российской Федерации в пунктах 2 и 3 Постановления от 19.12.2003г. " ... " "О судебном решении", решение является законным в том случае, когда оно принято при точном соблюдении норм процессуального права и в полном соответствии с нормами материального права. Обоснованным решение является тогда, когда имеющие значение для дела факты подтверждены исследованными судом доказательствами, удовлетворяющими требованиям закона об их относимости и допустимости, или обстоятельствами, не нуждающимися в доказывании (статьи 55, 59 - 61, 67 ГПК РФ), а также тогда, когда оно содержит исчерпывающие выводы суда, вытекающие из установленных фактов.

Пункты 1, 3 - 4 части 1 статьи 330 ГПК РФ гласят, что неправильное определение обстоятельств, имеющих значение для дела, несоответствие выводов суда первой инстанции, изложенных в решении суда, обстоятельствам дела, нарушение или неправильное применение норм материального права или норм процессуального права, являются основаниями для отмены или изменения решения суда в апелляционном порядке.

Учитывая вышеизложенное судебная коллегия приходит к выводу, что судом неправильно определены обстоятельства, имеющие значение для дела, а также неправильно применены нормы материального права, в связи с чем, обжалуемое решение является незаконным и подлежит отмене в части отказа " Ф.И.О. "1

Для отмены судебного акта в остальной части оснований не имеется, дело проверено коллегией в пределах доводов жалобы.

Руководствуясь статьями 328 - 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

Апелляционную жалобу представителя " Ф.И.О. "1 на основании доверенности Хан О.В. удовлетворить.

Решение Анапского городского суда от " ... " отменить в части отказа в удовлетворении иска " Ф.И.О. "1 .

Принять по делу в указанной части новое решение.

Иск " Ф.И.О. "1 к " Ф.И.О. "2 о государственной регистрации перехода права собственности, прекращении обременения права удовлетворить полностью.

Произвести государственную регистрацию перехода права собственности от " Ф.И.О. "3 к " Ф.И.О. "1 по договору купли-продажи недвижимости от " ... " на 1/6 доли в праве общей долевой собственности на недостроенное здание минигостиницы, назначение: нежилое, площадью застройки 120 кв.м., процентная готовность 3%, Литер У1, кадастровый (условный) номер 23:37:0107001:2059, расположенное по адресу: город-курорт Анапа, Пионерский проспект, 20А.

Прекратить обременение права, зарегистрированное на основании договора залога (ипотеки) недвижимого имущества от " ... " в отношении недостроенного здания мини-гостиницы, кадастровый (условный) номер 23:37:0107001:2059, общей площадью застройки 120 кв.м., процентная готовность 3%, литер У1, находящейся по адресу: город-курорт Анапа, Пионерский проспект, 20А и погасить регистрационную запись в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 23-23-26/095/2013-302 от " ... " .

В остальной части решение Анапского городского суда от " ... " оставить без изменения.

Председательствующий:

Судьи: