Апелляционное определение СК по гражданским делам Алтайского краевого суда от 16 декабря 2014 г. по делу N 33-10657/2014 (ключевые темы: договор купли-продажи недвижимого имущества - договор купли-продажи земельного участка - материнский капитал - малолетние дети - государственная регистрация сделок)

Апелляционное определение СК по гражданским делам Алтайского краевого суда от 16 декабря 2014 г. по делу N 33-10657/2014

Судебная коллегия по гражданским делам Алтайского краевого суда в составе:

председательствующего Новоселовой Е.Г.,

судей Костогладовой О.Г., Бредихиной С.Г.,

при секретаре Шадриной Т.В.

рассмотрела в открытом судебном заседании апелляционную жалобу ответчика Швенк С.Н. на решение Бийского районного суда Алтайского края от 23 сентября 2014 года

по делу по иску Мададовой М.П. , Мададова Р.В.о к Швенку С.Н. , Швенк Светлане Св.Н. , действующей в своих интересах и в интересах своих малолетних детей Швенка В.С. , Швенка Н.С. , о расторжении договора купли-продажи недвижимого имущества, прекращении права собственности на недвижимое имущество, признании права собственности на объекты недвижимого имущества.

Заслушав доклад судьи Костогладовой О.Г., судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

Мададова М.П., Мададов Р.В.о обратились в суд с иском к Швенку С.Н., Швенк Св.Н., действующей в своих интересах и в интересах своих малолетних детей Швенка В.С., Швенка Н.С., о расторжении договора купли-продажи недвижимого имущества, прекращении права собственности на недвижимое имущество, о признании права собственности на объекты недвижимого имущества.

В обоснование заявленных требований истцы указали, что между ними и ответчиками ДД.ММ.ГГ был заключен договор купли-продажи земельного участка и квартиры *** расположенных по адресу: "адрес" Переход права собственности на объекты недвижимости к ответчикам зарегистрирован ДД.ММ.ГГ . В соответствии с заключенным договором купли-продажи истцы, как продавцы, обязаны были передать предмет договора покупателям, которые, в свою очередь, в соответствии с условиями договора, обязаны были оплатить полную стоимость за проданное недвижимое имущество. Договор имеет силу акта приема-передачи недвижимого имущества. В соответствии с пунктом 14 договора продажная цена отчуждаемой квартиры определена в "данные изъяты" ., продажная цена земельного участка - в "данные изъяты" ., таким образом, цена отчуждаемого имущества составила "данные изъяты"

До подписания договора между сторонами была достигнута договоренность, что цена отчуждаемого имущества в размере "данные изъяты" . будет оплачена покупателями после получения свидетельства о государственной регистрации права покупателями, за счет средств материнского капитала, которые на дату подписания договора еще получены не были. Для того чтобы на отчуждаемое имущество не накладывалось обременение, непосредственно в самом договоре купли-продажи было указано, что стоимость отчуждаемого имущества оплачена покупателями до подписания договора купли-продажи недвижимого имущества. После регистрации перехода права собственности истцы обратились к ответчикам о выплате выкупной стоимости недвижимого имущества. Однако ответчики пояснили, что у них отсутствуют денежные средства, так как не получилось решить вопрос с обналичиванием средств материнского капитала, и попросили подождать, пока они получат указанные денежные средства. Несмотря на неоднократные обращения истцов к ответчикам с требованиями оплатить по договору купли-продажи стоимость приобретенного ими имущества, данные требования ответчиками не исполнены. ДД.ММ.ГГ ответчику Швенк Св.Н. вручено требование об оплате всей стоимости недвижимости по заключенному договору, в противном случае предложено расторгнуть договор купли-продажи. На данные требования ответчики также не отреагировали.

Ссылаясь на указанные обстоятельства, истцы с учетом уточнения требований просили: расторгнуть договор купли-продажи квартиры и земельного участка, расположенных по адресу: "адрес" , заключенный ДД.ММ.ГГ между ними и ответчиками; прекратить право собственности ответчиков на отчужденные объекты недвижимости; признать право общей совместной собственности истцов на спорную недвижимость; взыскать с ответчиков расходы на оплату услуг ООО "Алтайская недвижимость - Бийск" в размере "данные изъяты" .; взыскать с ответчиков расходы на оплату государственной регистрации сделки в размере "данные изъяты" .; взыскать с ответчиков в возмещение понесенных истцами судебных расходов "данные изъяты"

Решением Бийского районного суда Алтайского края от ДД.ММ.ГГ исковые требования удовлетворены частично.

Расторгнут договор купли-продажи земельного участка площадью 1026 квадратных метров, с кадастровым номером *** и квартиры с кадастровым номером *** , расположенных по адресу: "адрес" , заключенный ДД.ММ.ГГ между Мададовой М.П. и Мададовым Р.В.о с одной стороны и Швенк Св.Н., Швенком В.С., Швенком Н.С. с другой стороны.

Прекращено право общей долевой собственности Швенк Св.Н., Швенка В.С., Швенка Н.С. на спорные объекты недвижимости.

Признано на указанные объекты недвижимости право общей совместной собственности за Мададовой М.П. и Мададовым Р.В.о.

Взысканы с Швенк Св.Н. в пользу Мададовой М.П. и Мададова Р.В.о расходы на оплату государственной регистрации сделки - договора купли-продажи земельного участка и квартиры от ДД.ММ.ГГ по "данные изъяты" каждому

Взысканы с Швенка В.С. в пользу Мададовой М.П. и Мададова Р.В.о расходы на оплату государственной регистрации сделки - договора купли-продажи земельного участка и квартиры от ДД.ММ.ГГ по "данные изъяты" . каждому

Взысканы с Швенка Н.С. в пользу Мададовой М.П. и Мададова Р.В.о расходы на оплату государственной регистрации сделки - договора купли-продажи земельного участка и квартиры от ДД.ММ.ГГ по "данные изъяты" . каждому.

В удовлетворении остальной части иска истцам отказано.

Взысканы с Швенк Св.Н. в пользу Мададова Р.В.о судебные расходы в сумме "данные изъяты" ., в пользу Мададовой М.П. судебные расходы в сумме "данные изъяты" .

Взысканы с Швенка В.С. в пользу Мададова Р.В.о судебные расходы в сумме "данные изъяты" ., в пользу Мададовой М.П. судебные расходы в сумме "данные изъяты"

Взысканы с Швенка Н.С. в пользу Мададова Р.В.о судебные расходы в сумме "данные изъяты" ., в пользу Мададовой М.П. судебные расходы в сумме "данные изъяты"

В апелляционной жалобе и дополнениях к жалобе ответчик Швенк Св.Н. просит решение суда отменить, принять по делу новое решение об отказе в удовлетворении заявленных истцами требований в полном объеме.

В обоснование жалобы ссылается на то, что спорное имущество было приобретено ею за "данные изъяты" у В.В. Поскольку квартира в собственности В.В. не находилась, ее приватизацией на имя сына В.В. . - М.И. стала заниматься по доверенности Веревкина В.И. Оформив документы о приватизации, Веревкина В.И. данное имущество по договору купли-продажи зарегистрировала на истцов. Однако данное обстоятельство Швенк Св.Н. известно не было. В дальнейшем Веревкиной В.И. по доверенности от имени Мамедова Р.В.о был заключен фиктивный договор купли-продажи спорного имущества с ответчиками. В тот момент Швенк Св.Н. оформлялся материнский капитал на приобретение квартиры, был заключен фиктивный договор с ООО "Алтайская недвижимость" на получение в качестве займа "данные изъяты" . якобы на покупку спорного имущества. Однако пенсионный фонд материнский капитал не выдал в связи с неверным оформлением документов. Воспользовавшись юридической безграмотностью и растерянностью ответчика, Веревкина В.И. вынудила ее подписать заявление в администрацию Бийского района о расторжении договора купли-продажи спорной недвижимости в связи с безденежностью. В спорном жилом помещении ответчик проживает с 2012 года, его стоимость на тот период составляла "данные изъяты" . В связи с этим ответчик полагает, что необходимо было привлечь к участию в деле в качестве третьих лиц В.В. и М.И. и допросить их по обстоятельствам дела.

В заседание суда апелляционной инстанции лица, участвующие в деле, не явились, извещены надлежащим образом, о причинах неявки суд не известили. В соответствии со ст.167,327 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации судебная коллегия полагает возможным рассмотреть дело в отсутствие указанных лиц.

Изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия приходит к следующему.

Согласно ст. 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд апелляционной инстанции рассматривает дело в пределах доводов, изложенных в апелляционных жалобе, представлении и возражениях относительно жалобы, представления. Суд апелляционной инстанции в интересах законности вправе проверить решение суда первой инстанции в полном объеме.

Под интересами законности, как разъяснил Верховный суд Российской Федерации в п.24 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 19.06.2012 N 13 "О применении судами норм гражданского процессуального законодательства, регламентирующих производство в суде апелляционной инстанции" следует понимать необходимость проверки правильности применения судом первой инстанции норм материального и процессуального права в целях защиты нарушенных или оспариваемых прав, свобод и законных интересов участников гражданских, трудовых (служебных) и иных правоотношений, а также в целях защиты семьи, материнства, отцовства, детства; социальной защиты; обеспечения права на жилище; охраны здоровья; обеспечения права на благоприятную окружающую среду; защиты права на образование и других прав и свобод человека и гражданина; в целях защиты прав и законных интересов неопределенного круга лиц и публичных интересов и в иных случаях необходимости охранения правопорядка.

На основании изложенного, учитывая, что в данном случае затронуты права ответчиков на жилище, в том числе малолетних, в целях защиты данных прав судебная коллегия полагает необходимым выйти за пределы доводов апелляционной жалобы и проверить решение суда в полном объеме.

Проверив материалы дела в полном объеме, судебная коллегия находит решение суда подлежащим отмене в части удовлетворения требований истцов в связи с нарушением судом норм материального права (п. 4 ч. 1 ст.330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации).

Как следует из материалов дела, ДД.ММ.ГГ между Мамадовой М.П., Мамадовым Р.В.о, действовавшими через своего представителя по доверенности Веревкину В.И., с одной стороны, и Швенк Св.Н., действующей в своих интересах и интересах своих малолетних детей Швенка В.С., Швенка Н.С., с другой стороны, заключен договор

купли-продажи квартиры с кадастровым номером *** и земельного участка общей площадью "данные изъяты" расположенных по адресу: "адрес" .

Согласно пункту 1.1 договора указанные в нем объекты недвижимого имущества приобретены Швенк Св.Н., Швенком В.С., Швенком Н.С. в общую долевую собственность по 1/3 доле каждому.

По условиям договора продажная цена земельного участка определена сторонами в "данные изъяты" ., цена квартиры - в "данные изъяты" . (пункт 14 договора). При этом в тексте договора имеется указание на то, что деньги в счет оплаты по договору были переданы продавцам покупателями до подписания договора купли-продажи. Договор подписан сторонами. Сделка в установленном законом порядке зарегистрирована, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Разрешая спор по существу, суд пришел к выводу о том, что представленными доказательствами подтверждается неисполнение ответчиками обязательства по договору купли-продажи недвижимости от ДД.ММ.ГГ в части производства расчета за приобретение квартиры и земельного участка, что является существенным нарушением договора и основанием в соответствии со ст.450 ГК РФ для расторжения договора купли-продажи.

Судебная коллегия не может согласиться с выводами суда первой инстанции в силу следующего.

В соответствии со ст. 549 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

В силу п.1 ст.555 Гражданского кодекса Российской Федерации договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества. При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о ее продаже считается незаключенным.

Статьей 450 названного Кодекса предусмотрено, что изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Спорный договор купли-продажи недвижимости не содержит условий, определяющих случаи расторжения договора по требованию одной из сторон в судебном порядке с возвращением полученного сторонами по договору до момента его расторжения, в том числе и при неуплате денежных средств за недвижимое имущество.

В силу ст.486 Гражданского кодекса Российской Федерации покупатель обязан оплатить товар до или после передачи ему продавцом товара, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другим законом, иными правовыми актами или договором купли-продажи и не вытекает из существа обязательства (п.1).

Если покупатель своевременно не оплачивает переданный в соответствии с договором купли-продажи товар, продавец вправе потребовать оплаты товара и уплаты процентов в соответствии со статьей 395 настоящего Кодекса (п. 3).

Если покупатель в нарушение договора купли-продажи отказывается принять и оплатить товар, продавец вправе по своему выбору потребовать оплаты товара либо отказаться от исполнения договора (п.4).

Таким образом, данной правовой нормой определены правовые последствия несвоевременной оплаты покупателем товара по договору купли-продажи. При этом данные правовые последствия различаются в зависимости от того, был ли товар передан продавцом покупателю и был ли он принят последним.

Из материалов дела усматривается, что заключенный между истцами и ответчиками договор купли-продажи квартиры и земельного участка был фактически исполнен продавцами. Управлением Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Алтайскому краю произведена государственная регистрация договора купли-продажи и перехода права собственности на жилой дом и земельный участок от продавцов к покупателям, выданы свидетельства о праве собственности. В соответствии с 15 договора купли-продажи продавцы передали покупателям вышеуказанную квартиру и земельный участок и относящиеся к ним документы непосредственно при подписании настоящего договора, который по обоюдному согласию сторон имеет силу акта приема-передачи. То обстоятельство, что спорные объекты недвижимости фактически переданы во владение ответчиков истцами, не оспаривалось последними и в ходе рассмотрения спора.

Вместе с тем, удовлетворяя требования истцов о расторжении договора купли-продажи недвижимости, суд не учел передачу спорного имущества продавцами покупателям и не применил к спорным правоотношениям п.п.3,4 ст.486 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В Гражданском кодексе Российской Федерации отсутствуют нормы, позволяющие расторгнуть договор купли-продажи недвижимости в связи с неуплатой покупателем покупной цены, когда продавец передал, а покупатель принял недвижимое имущество, являющееся предметом договора.

Истцы не представили суду доказательств существенного нарушения ответчиками договора. В случае неоплаты ответчиками стоимости приобретенной по договору недвижимости истцы на основании п. 3 ст. 486 Гражданского кодекса Российской Федерации вправе потребовать от ответчиков оплаты стоимости недвижимости и уплаты процентов в соответствии со статьей 395 Гражданского кодекса Российской Федерации. Сам по себе факт неоплаты ответчиками приобретенного по договору имущества не является основанием для расторжения договора купли-продажи по п.2 ст.450 Гражданского кодекса Российской Федерации.

При установленных обстоятельствах оснований для удовлетворения заявленных истцами требований у суда не имелось.

Ссылки в апелляционной жалобе ответчика на недействительность договора купли-продажи недвижимости и договора займа, заключенного между ответчиком и ООО "Алтайская недвижимость", в рамках данного дела значения не имеют, могут быть предметом судебного рассмотрения лишь по соответствующему иску стороны, однако таких требований суду заявлено не было.

На основании изложенного, решение в части удовлетворения требований истцов не может быть признано законным, судебная коллегия отменяет его и принимает в указанной части новое решение об отказе в удовлетворении исковых требований.

Руководствуясь ст.ст.328-330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Бийского районного суда Алтайского края от 23 сентября 2014 года в части удовлетворения исковых требований Мададовой М.П. , Мададова Р.В.о к Швенку С.Н. , Швенк С.Н. , действующей в своих интересах и в интересах своих малолетних детей Швенка В.С. , Швенка Н.С. , о расторжении договора купли-продажи недвижимого имущества, прекращении права собственности на недвижимое имущество, признании права собственности на объекты недвижимого имущества отменить, принять в указанной части новое решение об отказе в иске.

Председательствующий:

Судьи: