Апелляционное определение СК по гражданским делам Красноярского краевого суда от 17 марта 2014 г. по делу N 33-2328/2014 (ключевые темы: участники долевой собственности - перевод прав и обязанностей - продажа доли - уведомление - тридцатидневный срок)

Апелляционное определение СК по гражданским делам Красноярского краевого суда от 17 марта 2014 г. по делу N 33-2328/2014

судебная коллегия по гражданским делам Красноярского краевого суда в составе:

председательствующего: Прилуцкой Л.А.

судей: Геринг О.И. и Наприенковой О.Г.

при секретаре: Шамовой О.А.

рассмотрела в открытом судебном заседании по докладу судьи Геринг О.И.

дело по иску Степанова В.Г. , действующего в интересах несовершеннолетнего ФИО2 к Степановой К.В. , Степановой М.В. , Янченко А.И. о переводе прав и обязанностей покупателя доли в праве общей долевой собственности на квартиру,

по апелляционной жалобе представителя Степановой К.В. - Сизых О.В., по доверенности от 24.06.2013 года,

на решение Советского районного суда г.Красноярска от 11 декабря 2013 года, которым постановлено:

"Перевести права и обязанности покупателя по договору купли-продажи 94/218 доли в "адрес" , что соответствует комнате N , площадью "данные изъяты" кв.м., заключенного между продавцами Степановой К.В. , Степановой М.В. и покупателем Янченко А.И. 14.08.2012 года, на ФИО2 .

Обязать ФИО2 в лице законного представителя Степанова В.Г. выплатить в пользу Янченко А.И. денежную компенсацию стоимости 94/218 долей в квартире в размере 530 000 рублей.

Прекратить право собственности 94/218 долей в указанной квартире Янченко А.И. , зарегистрированных на основании договора купли-продажи от 14.08.2012 года, заключенного между продавцами Степановой К.В. , Степановой М.В. и покупателем Янченко А.И. ".

Заслушав докладчика, судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

Степанов В.Г., в интересах несовершеннолетнего ФИО2 , обратился в суд с иском к Степановой К.В., Степановой М.В., Янченко А.И. о переводе прав и обязанностей покупателя доли в праве общей долевой собственности на квартиру.

Исковые требования мотивировал тем, что в 2005 году решением суда определен порядок пользования жилым помещением в трехкомнатной квартире по адресу: "адрес" , разделен финансово-лицевой счет. Суд закрепил комнату площадью "данные изъяты" кв.м. за Степановым В.Г. и его сыном ФИО2 . Комнаты площадью "данные изъяты" кв.м. и "данные изъяты" кв.м. были закреплены за бывшей женой истца ФИО12 , дочерью Степановой М.В., падчерицей Степановой К.В ... Истец с сыном и супругой ФИО13 в спорной квартире не проживают, в ней проживает его мать ФИО14 . В октябре 2012 года с ее слов истец узнал, что в спорной квартире комната площадью "данные изъяты" кв.м. продана Степановой К.В. постороннему лицу, оплата приходит на имя Янченко А.И ... Таким образом, ответчики заключили договор купли-продажи комнаты площадью "данные изъяты" кв.м. не известив Степанова В.Г., его сына и супругу в письменной форме о намерении продать ее постороннему лицу, тем самым нарушили принадлежащее ребенку преимущественное право покупки. Просит суд перевести на истца права и обязанности покупателя доли (комнаты 9,4 кв.м.) в "адрес" , принадлежащей ФИО2 , ФИО34 , Степановой М.В., Степановой К.В..

Впоследствии истец уточнил исковые требования, просил суд перевести права и обязанности покупателя по договору купли-продажи от 14.08.2012 года 94/218 долей, что соответствует комнате N в "адрес" , площадью "данные изъяты" кв.м., на ФИО2 , обязать ФИО2 в лице Степанова В.Г. оплатить сумму 530 000 рублей Янченко А.И..

Судом постановлено вышеуказанное решение.

В апелляционной жалобе представитель Степановой К.В. - Сизых О.В., по доверенности от 24.06.2013 года, просит отменить решение суда как незаконное и необоснованное, поскольку спорная квартира не является коммунальной. Право долевой собственности распространяется только на Степанову К.В. и Степанову М.В., которым принадлежат комнаты N и N , но не ФИО2 , которому принадлежит комната N , в связи с чем не подлежит применению ст.250 ГК РФ, у ответчиков отсутствовала обязанность по уведомлению истца о продаже комнаты. Судом необоснованно не приняты во внимание показания свидетелей ФИО15 и ФИО16 , пояснивших, что истцу было известно о намерении ответчицы продать комнату. Истец был извещен об этом как минимум за три месяца до совершения сделки и знал о стоимости доли. Кроме того, истцом пропущен срок исковой давности по заявленным требованиям, поскольку Янченко А.И. заехал в спорную комнату в день заключения договора.В адрес истца направлялись телеграммы и письмо о намерении продать недвижимое имущество. Проявив разумную осмотрительность, истец должен был узнать о продаже комнаты в августе 2012 года. Истцом также нарушен 30-дневный срок для ответа на уведомление о намерении продать имущество, следовательно, на тот момент данное желание или возможность приобретения комнаты у него отсутствовали. Отсутствие у истца финансовой возможности приобрести комнату подтверждается тем обстоятельством, что спустя три месяца после заключения ответчиками договора купли-продажи истец взял кредит на приобретение имущества.

Истцом поданы возражения на апелляционную жалобу, в которых ссылается на необоснованность ее доводов, поскольку в связи с оставлением мест общего пользования в пользовании всех собственников комнат в квартире данную квартиру не нужно специально признавать коммунальной, судом верно применена ст.250 ГК РФ. Истец не был в надлежащем порядке извещен о намерении продать комнату по определенной цене и определенных условиях. Кроме того, с момента отправки телеграммы до момента заключения договора купли-продажи не прошло 30 дней. Срок исковой давности им пропущен не был. Вопрос о финансовой возможности истца приобрести комнату является второстепенным по сравнению с соблюдением преимущественного права на отчуждаемое имущество.

Не явившиеся лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения дела в суде апелляционной инстанции извещены надлежащим образом, ходатайств об отложении дела не заявляли, о причинах неявки не сообщали, доказательств уважительности отсутствия - не представили, в силу чего дело подлежит рассмотрению согласно ст.167 ГПК РФ в отсутствие не явившихся лиц.

Проверив материалы дела, решение суда, обсудив доводы апелляционной жалобы, возражений на нее, выслушав Степанову К.В. и ее представителя - Сизых О.В. (по доверенности), поддержавших апелляционную жалобу по изложенным в ней доводам, Степанова В.Г. и его представителя - Рябченко Н.И. (по ордеру), возражавших против удовлетворения апелляционной жалобы, Янченко А.И., согласившегося с решением суда, судебная коллегия не находит оснований для отмены судебного решения.

В соответствии со ст.250 ГК РФ при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов. Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее. Если остальные участники долевой собственности откажутся от покупки или не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество в течение десяти дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу. При продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.

Согласно п.14 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N10, Пленума ВАС РФ N22 от 29.04.2010г. "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" в случае нарушения права преимущественной покупки сособственника недвижимого имущества судебный акт, которым удовлетворен иск о переводе прав и обязанностей покупателя, является основанием для внесения соответствующих записей в ЕГРП.

Разрешая заявленные требования, суд первой инстанции, дав надлежащую оценку представленным сторонами доказательствам, доводам и возражениям сторон, применив нормы материального права, регулирующие спорные правоотношения, пришел к обоснованному выводу об удовлетворении исковых требований Степанова В.Г., в интересах несовершеннолетнего ФИО2 , к Степановой К.В., Степановой М.В., Янченко А.И. о переводе прав и обязанностей покупателя доли в праве общей долевой собственности на квартиру, обязании ФИО2 в лице законного представителя Степанова В.Г. выплатить в пользу Янченко А.И. денежную компенсацию стоимости 94/218 долей в квартире в размере 530 000 рублей, прекращении права собственности на 94/218 долей в указанной квартире Янченко А.И., поскольку Степановой К.В. и Степановой М.В. при продаже комнаты в квартире не исполнены обязанности, предусмотренные ст.250 ГК РФ, в части извещения в письменной форме продавцами доли остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, чем нарушено преимущественное право покупки участника долевой собственности ФИО2 .

Выводы об этом в решении суда подробно мотивированы, соответствуют фактическим обстоятельствам дела, подтверждены исследованными судом доказательствами, надлежащая оценка которым дана судом в решении.

Как установлено судом, ФИО2 , "дата" года рождения, является сыном Степанова В.Г. и ФИО13 .

На основании договора на передачу жилого помещения в собственность граждан от 09.11.2007 года ФИО2 является собственником комнаты N в "адрес" . На регистрационном учете в данной комнате состоит его бабушка ФИО14 .

13.08.2012 года между Степановой К.В., Степановой М.В. (продавцы) и ФИО18 (покупатель) заключен договор купли-продажи 124/218 долей в двух комнатах, что соответствует комнате N в двух комнатах, общей площадью "данные изъяты" кв.м., в названной квартире, площадь комнаты "данные изъяты" кв.м ... Отчуждаемая комната в квартире принадлежит продавцу на праве собственности на основании договора на передачу жилого помещения в собственность граждан от 14.01.2009г..

14.08.2012 года между Степановой К.В., Степановой М.В. (продавцы) и Янченко А.И. (покупатель) заключен договор купли-продажи 94/218 долей в двух комнатах, что соответствует комнате N в указанной квартире, площадь комнаты "данные изъяты" кв.м ... Отчуждаемая комната в квартире принадлежит продавцу на праве собственности на основании договора на передачу жилого помещения в собственность граждан от 14.01.2009 года. Право собственности Янченко А.И. на основании указанного договора купли-продажи зарегистрировано в установленном законом порядке.

Таким образом, собственником спорной комнаты, жилой площадью "данные изъяты" кв.м., в указанной квартире на основании договора купли-продажи от 14.08.2012 года является Янченко А.И ... Собственником комнаты, площадью "данные изъяты" кв.м., на основании свидетельства о государственной регистрации права от 23.08.2012 года является ФИО18 .

Из выписки из ЕГРП на недвижимое имущество и сделок с ним от 09.11.2012 года видно, что правообладателями комнат N в "адрес" являются: ФИО18 (доля в праве 124/218), Янченко А.И. (доля в праве 94/218).

При этом судом правомерно отклонены доводы стороны ответчиц о соблюдении ими права преимущественной покупки несовершеннолетнего сына истца путем его уведомления о продаже спорной комнаты направлением телеграммы 28.07.2012 года и письма-уведомления от 11.08.2012 года по имеющимся адресам истца.

Как видно из материалов дела, указанная корреспонденция истцом получена не была, телеграмма и письмо-уведомление истцу вручены не были.

Кроме того, телеграмма, адресованная ФИО2 по адресу: "адрес" , содержала лишь фразу "предлагаю вам воспользоваться преимущественным правом покупки комнат N ". Текст данной телеграммы не содержал в себе сведений о цене и других условий продажи комнат, как того требует закон. Доказательств вручения телеграммы истцу не имеется.

При этом письмо-уведомление о продаже комнат "данные изъяты" от 11.08.2012 года направлено по адресу: "адрес" , по которому истец не зарегистрирован и не проживает, что не могло не быть известно ответчицам, проживавшим в указанной квартире. Факт получения данного письма, не соответствующего также требованиям закона о соблюдении 30-дневного срока уведомления до совершения сделки купли-продажи, подтвержден материалами дела и оспаривался истцом.

Судом также верно не приняты во внимание показания свидетелей ФИО15 , ФИО16 , указавших, что ответчица неоднократно устно предлагала истцу приобрести комнату, поскольку данные свидетели с достоверностью не подтвердили факт уведомления истца о продаже доли за конкретный период и за определенную цену.

Учитывая, что ст.250 ГК РФ установлена письменная форма для извещения продавцом остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу, с указанием цены и других условий, на которых продает ее, ведение устных переговоров о продаже доли, направленных на согласование ее условий, не может быть приравнено к исполнению продавцом обязанности, указанной нормой закона.

Таким образом, Степановой М.В. и Степановой К.В. не представлено доказательств, свидетельствующих об извещении истца, действующего в интересах несовершеннолетнего ФИО2 , о продаже доли в квартире.

При таких обстоятельствах, принимая во внимание ненадлежащее исполнение Степановой К.В. и Степановой М.В. предусмотренной ст.250 ГК РФ обязанности по извещению в письменной форме продавцами доли остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, чем при продаже доли нарушено преимущественное право покупки участника долевой собственности ФИО2 , судебная коллегия находит возможным согласиться с правильным выводом суда первой инстанции о переводе прав и обязанностей покупателя по договору купли-продажи 94/218 доли в "адрес" , что соответствует комнате N , площадью "данные изъяты" кв.м., между Степановой К.В., Степановой М.В. и Янченко А.И. от 14.08.2012 года на ФИО2 с возложением на последнего в лице законного представителя Степанова В.Г. обязанности выплатить Янченко А.И. денежную компенсацию стоимости вышеуказанных долей в квартире в размере 530 000 рублей, прекращении права собственности Янченко А.И. на спорную комнату.

Ссылки в жалобе на неприменимость к рассматриваемым отношениям положений ст.250 ГК РФ, поскольку квартира, в которой расположена спорная комната, коммунальной не является, основаны на неправильном толковании материального закона заявителями, поскольку, как следует из материалов дела и не оспаривалось сторонами, места общего пользования в данной квартире находятся в общем пользовании собственников комнат. В силу ч.1 ст.42 ЖК РФ собственникам комнат в коммунальной квартире принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данной квартире, используемые для обслуживания более одной комнаты (далее - общее имущество в коммунальной квартире).

При этом судом вполне обоснованно указано на ст.42 ЖК РФ, согласно которой доля в праве общей собственности на общее имущество в коммунальной квартире собственника комнаты в данной квартире пропорциональна размеру общей площади указанной комнаты; при продаже комнаты в коммунальной квартире остальные собственники комнат в данной коммунальной квартире имеют преимущественное право покупки отчуждаемой комнаты в порядке и на условиях, которые установлены Гражданским кодексом Российской Федерации.

Доводы жалобе о пропуске истцом срока исковой давности по заявленным требованиям не могут быть приняты судом во внимание за недоказанностью.

Ссылки на нарушение истцом 30-дневного срока для ответа на уведомление о намерении продать имущество, что свидетельствует об отсутствии у него такого желания или возможности, также не могут быть признаны состоятельными, поскольку судом было достоверно установлено нарушение права преимущественной покупки несовершеннолетнего сына истца ответчицами, которыми, кроме того, не был соблюден указанный 30-дневный срок, только после истечения которого с даты уведомления и могла быть заключена сделка купли-продажи согласно ст.250 ГК РФ, тогда как она совершена была почти сразу после направления уведомления.

Доводы об отсутствии у истца финансовой возможности приобрести спорную комнату не подтверждены ответчицами и не могут служить основанием для отмены верного решения суда. Кроме того, определением от 17.06.2013 года истец в порядке обеспечения иска был обязан внести на депозит ФИО36 денежную сумму в размере 530000 рублей. Во исполнение указанного определения 21.06.2013 года названная сумма была перечислена истцом на депозит ФИО36 , что подтверждается платежным поручением (л.д.106).

Указанные действия по времени также не дают оснований для вывода о том, что истец не располагал необходимой денежной суммой для приобретения продаваемой доли на момент заключения договора купли-продажи между ответчиками, а также на момент обращения в суд с настоящим иском.

Поскольку в апелляционной жалобе не приводится каких-то новых убедительных доказательств, влекущих отмену решения, процессуальных нарушений такого рода судом не допущено, то принятое решение следует признать законным и обоснованным.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст.328, 329 ГПК РФ, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Советского районного суда г.Красноярска от 11 декабря 2013 года - оставить без изменения, а апелляционную жалобу представителя Степановой К.В. - Сизых О.В., без удовлетворения.

Председательствующий:

Судьи: