Апелляционное определение СК по гражданским делам Верховного Суда Республики Башкортостан от 29 июля 2014 г. по делу N 33-10065/2014 (ключевые темы: разрешенное использование - градостроительный регламент - целевое назначение - территориальные зоны - объекты капитального строительства)

Апелляционное определение СК по гражданским делам Верховного Суда Республики Башкортостан от 29 июля 2014 г. по делу N 33-10065/2014

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Республики Башкортостан в составе:

председательствующего: Фархутдиновой Г.Р.,

судей: Демяненко О.В.,

Куловой Г.Р.,

при секретаре: Вязовой С.В.,

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционной жалобе Кужабаева С.М. на решение Ишимбайского городского суда Республики Башкортостан от дата, которым постановлено:

Заявление Кужабаева ФИО13 об оспаривании решения об отказе в изменении вида разрешенного использования земельного участка оставить без удовлетворения.

Заслушав доклад судьи Верховного Суда Республики Башкортостан Фархутдиновой Г.Р., судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

Кужабаев СМ. обратился в суд с заявлением об оспаривании решения Администрации муниципального района адрес РБ об отказе в изменении вида разрешенного использования земельного участка с "для строительства объекта бытового обслуживания (здания салона красоты)" на вид разрешенного использования - "для размещения объекта торговли". В обоснование заявления указал, что является арендатором (договор уступки права аренды земельного участка) сроком до дата земельного участка с кадастровым номером ... площадью ... кв.м. по адресу: адрес адрес разрешенным использованием: для строительства объекта бытового обслуживания (здания салона красоты). На спорном земельном участке расположено нежилое здание, право собственности на которое, им приобретено на основании договора купли-продажи помещения. Фактически помещение используется для торговой деятельности. дата заявитель обратился в Администрацию муниципального района адрес РБ с заявлением об изменении разрешенного вида использования земельного участка для размещения объекта торговли, в котором ему Администрацией отказано. Не соглашаясь с отказом, заявитель просит обязать Администрацию муниципального района адрес Республики Башкортостан изменить вид разрешенного использования земельного участка с "для строительства объекта бытового обслуживания (здания салона красоты)" на "для размещения объекта торговли".

Судом постановлено вышеприведенное решение.

В апелляционной жалобе Кужабаева С.М. ставится вопрос об отмене решения суда по тем основаниям, что он просил суд рассматривать вопрос не об изменении вида разрешённого использования земельного участка, а просил суд перезаключить договор на аренду земли для обслуживания строения. Кужабаев С.М. указал, что суд дал неверную оценку доказательствам, согласно карте градостроительного зонирования адрес видом разрешенного использования спорного земельного участка являются услуги населению - бытовые и торговля.

Все участники судебного процесса извещены о времени и месте проведения судебного заседания судебной коллегии Верховного Суда Республики Башкортостан заблаговременно и надлежащим образом. На основании ст.ст.167, 327 ГПК РФ судебная коллегия считает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц.

Обсудив доводы апелляционной жалобы, выслушав представителя Кужабаева С.М. - Кинзябулатову Г.М. (доверенность от дата), поддержавшую апелляционную жалобу, представителя Администрации муниципального района адрес РБ Каримова Р.Р. (доверенность от дата), главного архитектора Администрации муниципального района адрес РБ Шайхутдинова Н.Г., полагавших решение суда законным и обоснованным, судебная коллегия не находит оснований для отмены решения суда.

В соответствии со ст. 1 Земельного кодекса Российской Федерации одним из принципов земельного законодательства является деление земель по целевому назначению на категории, согласно которому правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к определенной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий и требованиями законодательства.

Статьей 7 Земельного кодекса Российской Федерации произведено подразделение земель на категории и определено, что эти земли используются в соответствии с установленным для них целевым назначением. Правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий, общие принципы и порядок проведения которого устанавливаются федеральными законами и требованиями специальных федеральных законов.

Статьей 85 Земельного кодекса Российской Федерации установлено, что порядок использования земель населенных пунктов определяется в соответствии с зонированием их территорий. Правилами землепользования и застройки устанавливается градостроительный регламент для каждой территориальной зоны индивидуально, с учетом особенностей ее расположения и развития, а также возможности территориального сочетания различных видов использования земельных участков. Градостроительный регламент территориальной зоны определяет основу правового режима земельных участков, равно как всего, что находится над и под поверхностью земельных участков и используется в процессе застройки и последующей эксплуатации зданий, строений, сооружений. Градостроительные регламенты обязательны для исполнения всеми собственниками земельных участков, землепользователями, землевладельцами и арендаторами земельных участков независимо от форм собственности и иных прав на земельные участки. Земельные участки могут использовать в соответствии с любым предусмотренным градостроительным регламентом для каждой территориальной зоны видом разрешенного использования.

Применительно к каждой территориальной зоне устанавливаются виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства, которые подразделяются на основные, условно разрешенные и вспомогательные виды разрешенного использования (ч. 1 и ч. 2 ст. 37 Градостроительного кодекса Российской Федерации).

Согласно ст. 7 Земельного кодекса Российской Федерации возможность самостоятельного выбора разрешенного использования земельных участков поставлена законодателем в зависимость от видов использования, предусмотренных зонированием территорий. Данное положение конкретизировано в п. 4 ст. 37 Градостроительного кодекса Российской Федерации, которой предусмотрено, что без дополнительных разрешений и согласования правообладателями выбираются основные и вспомогательные виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства.

В соответствии с ч. 3 ст. 37 Градостроительного кодекса Российской Федерации изменение одного вида разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства на другой вид такого использования осуществляется в соответствии с градостроительным регламентом при условии соблюдения требований технических регламентов.

Как следует из ст. 30 Градостроительного кодекса Российской Федерации, виды разрешенного использования земельных участков устанавливаются в градостроительных регламентах, которые вместе с положениями об изменении таких видов являются составной частью Правил землепользования и застройки территорий.

В силу ч. 3 ст. 35 Градостроительного кодекса Российской Федерации и п. 5 ст. 85 ЗК Российской Федерации земельные участки в составе жилых зон предназначены для застройки жилыми зданиями, а также объектами культурно-бытового назначения, здравоохранения, дошкольного, начального общего и среднего (полного) общего образования, стоянками автомобильного транспорта, гаражами, объектами, связанными с проживанием граждан и не оказывающими негативного воздействия на окружающую среду.

Исходя из п. 1 ст. 41 Земельного кодекса Российской Федерации арендаторы земельных участков вправе осуществлять права собственников земельных участков, установленные ст. 40 Земельного кодекса Российской Федерации, в том числе возводить жилые, производственные, культурно-бытовые и иные здания, строения, сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов; осуществлять другие права на использование земельного участка, предусмотренные законодательством.

В соответствии со ст. 8 Градостроительного кодекса Российской Федерации и статьей 11 Земельного кодекса Российской Федерации вопрос установления правил землепользования и застройки территорий муниципальных образований отнесен к исключительной компетенции органов местного самоуправления в области градостроительной деятельности и земельных отношений.

Разрешая заявленные требования, суд обоснованно сослался на приведённые нормы права и пришёл к выводу об отсутствии правовых оснований для удовлетворения требований Кужабаева С.М. о признании незаконным отказа Администрации муниципального района адрес Республики Башкортостан в изменении вида разрешенного использования земельного участка и обязании изменить вид разрешенного использования земельного участка.

Судебная коллегия соглашается с выводами суда, поскольку они согласуются с материалами дела и соответствуют действующему законодательству.

Судом установлено, что дата между Администрацией MP адрес РБ и Кинзябулатовой Г.М., действующей от имени Субхангуловой Г.Ф., был заключен договор аренды земельного участка с кадастровым номером ... площадью ... кв.м. из земель населенных пунктов, имеющего местоположение: установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка, ориентир дом, участок находится примерно в ... от ориентира по направлению на северо-восток, почтовый адрес ориентира: адрес, с разрешенным использованием "для строительства объекта бытового обслуживания (здания салона красоты)", договор зарегистрирован в установленном законом порядке дата.

дата Администрация MP адрес РБ выдала арендатору земельного участка Субхангуловой Г.Ф. разрешение на ввод объекта в эксплуатацию - построенного объекта капитального строительства Салона красоты.

Договором уступки прав аренды земельного участка от дата права аренды на названный земельный участок были переданы Кужабаеву СМ., договор зарегистрирован в установленном законом порядке дата.

дата Кужабаев СМ. обратился в Администрацию муниципального района адрес РБ с заявлением об изменении вида разрешенного использования земельного участка, просил определить его как "размещение объекта торговли".

дата N ... Администрацией отказано в изменении разрешенного использования земельного участка, в качестве основания такого решения указано, что проектом застройки не предусмотрено размещение объекта торговли на испрашиваемой территории.

Согласно карте градостроительного зонирования городского поселения адрес, градостроительному заключению N ... спорный земельный участок находится в землях населенных пунктов, территориальная зона - Ж-4 среднеэтажной застройки секционными жилыми домами от 5 до 9 этажей.

Виды разрешенного использования зоны Ж-4:

- основной вид разрешенного использования: - многоквартирные жилые дома, общежития, универсамы, универмаги, торговые центры и магазины в капитальных зданиях, рассчитанные на малый поток посетителей (менее 650 кв.м. торговой площади), дома быта, ателье, пункты проката, химчистки, ремонт обуви, ремонт квартир и жилых домов по заказам населения, фотоателье, парикмахерские, ритуальные услуги.

- условно разрешенные виды использования: - универсамы, универмаги, торговые центры и магазины в капитальных зданиях, рассчитанные на большой поток посетителей (более 650 кв.м. торговой площади),

Из градостроительного плана земельного участка NRU N ... следует, что основным видом разрешенного использования спорного земельного участка является строительство объекта бытового обслуживания, для данного земельного участка условно разрешенные виды, как и вспомогательные виды использования, Правилами землепользования и застройки MP адрес РБ не установлены.

Объект торговли, размещенный на спорном земельном участке, принадлежащий Кужабаеву СМ. на праве собственности, представляет собой одноэтажное нежилое здание общей площадью ... кв.м., используется для розничной торговли продуктами питания и хозяйственными товарами, тогда как согласно Правилам землепользования и застройки муниципального района адрес РБ в жилой зоне Ж-4 разрешенный вид использования - "Торговля" - размещение магазинов, рассчитанных на малый поток посетителей (менее 650 кв.м. торговой площади).

Отказывая в удовлетворении заявленных требований, суд обоснованно исходил из того, что произвольное, не основанное на нормах действующего законодательства и противоречащее условиям договора, изменение вида разрешенного использования без волеизъявления собственника земельного участка не допускается. Кужабаев С.М. самовольно изменил назначение нежилого помещения, находящегося на спорном земельном участке, для использования его под магазин розничной торговли, тем самым изменил вид разрешенного использования земельного участка. Как правильно указал суд, использование муниципального земельного участка не в соответствии с его целевым назначением и видом разрешенного использования нарушает права и законные интересы органа местного самоуправления.

Довод апелляционной жалобы Кужабаева С.М. о том, что суд рассматривал вопрос об изменения вида разрешенного использования земельного участка, предназначенного для строительства, а он же просил перезаключить договор на аренды земли для обслуживания строения, не соответствует действительности, поскольку суд в силу ч.3 ст.196 ГПК РФ рассмотрел дело в пределах заявленных Кужабаевым С.М. требований.

Из норм ст. 40 - 41 Земельного кодекса Российской Федерации следует, что если земельный участок закреплен за лицом, то возможность его застройки определяется в зависимости от целевого назначения и разрешенного использования участка. Первоначально разрешенное использование участка определяется в процессе градостроительного зонирования или в процессе предварительного согласования места размещения объекта. Если же правообладатель земельного участка по тем или иным причинам желает застроить его иным образом, то для этого подлежит изменению его целевое назначение и разрешенное использование с получением на это необходимых согласований и с соблюдением процедуры, установленной законом.

Из материалов дела следует, что требования Кужабаева С.М. фактически направлены на внесение изменений в гражданско-правовой договор аренды земельного участка.

В силу п. 3 ст. 3 Земельного кодекса Российской Федерации имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным, лесным, водным законодательством, законодательством о недрах, об охране окружающей среды, специальными федеральными законами.

Порядок внесения изменения в гражданско-правовой договор регламентируется гл. 29 Гражданского кодекса Российской Федерации. По общему правилу основанием внесения изменений в действующий договор с учетом принципа свободы договора (ст.ст. 1, 421 Гражданского кодекса Российской Федерации) является взаимное волеизъявление сторон сделки. Нормами поименованной главы Гражданского кодекса Российской Федерации закреплены также основания и условия удовлетворения судом требования о внесении изменений в договор в принудительном порядке.

Пунктом 2 ст.7 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что земли используются в соответствии с установленным для них целевым назначением. Правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий, общие принципы и порядок проведения которого устанавливаются федеральными законами и требованиями специальных федеральных законов. Любой вид разрешенного использования из предусмотренных зонированием территорий видов выбирается самостоятельно, без дополнительных разрешений и процедур согласования.

В силу ч.ч. 2, 3 ст. 37 Градостроительного кодекса Российской Федерации применительно к каждой территориальной зоне устанавливаются виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства. Изменение одного вида разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства на другой вид такого использования осуществляется в соответствии с градостроительным регламентом при условии соблюдения требований технических регламентов.

Согласно п. 1 ст. 615 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества.

Нахождение земельного участка, переданного в аренду, в территориальной зоне - Ж-4 среднеэтажной застройки секционными жилыми домами от 5 до 9 этажей, само по себе не означает, что любое лицо, получившее участок в аренду с одним видом разрешенного использования, может по своему усмотрению выбрать другой вид разрешенного использования, изменить его и использовать по своему усмотрению без волеизъявления собственника (решения соответствующего уполномоченного органа).

Произвольное, не основанное на нормах действующего законодательства и противоречащее условиям договора, изменение вида разрешенного использования земельного участка не допускается.

Доводы апелляционной жалобы не содержат каких-либо обстоятельств, которые не были бы предметом исследования суда или опровергали выводы судебного решения. Они направлены на иную оценку доказательств и не могут служить основанием к отмене решения суда.

Судебная коллегия считает, что суд с достаточной полнотой исследовал все обстоятельства дела, дал надлежащую оценку представленным доказательствам, выводы суда не противоречат материалам дела, обстоятельства, имеющие значение по делу судом установлены правильно. Нарушений норм материального и процессуального права не установлено.

Руководствуясь ст.328 ГПК РФ, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Ишимбайского городского суда Республики Башкортостан от дата оставить без изменения, апелляционную жалобу Кужабаева С.М. - без удовлетворения.

Председательствующий: Г.Р. Фархутдинова

Судьи О.В. Демяненко

Г.Р. Кулова