Апелляционное определение СК по гражданским делам Омского областного суда от 15 октября 2014 г. по делу N 33-6732/2014 (ключевые темы: договор аренды нежилого помещения - объекты аренды - арендная плата - препятствия в пользовании - владение и пользование)

Апелляционное определение СК по гражданским делам Омского областного суда от 15 октября 2014 г. по делу N 33-6732/2014

Судебная коллегия по гражданским делам Омского областного суда в составе:

председательствующего Ивановой В.П.

судей Полыги В.А., Утенко Р.В.

при секретаре Куяновой Д.А.

рассмотрела в судебном заседании 15 октября 2014 года

дело по апелляционной жалобе общества с ограниченной ответственностью "АвтоКом" на решение Первомайского районного суда г. Омска от 24 июня 2014 года, которым постановлено:

"Встречные исковые требования Горковенко Л.М. удовлетворить.

Признать незаключенным договор аренды нежилых помещений N " ... " от " ... " между Горковенко Л.И. и Обществом с ограниченной ответственностью "АвтоКом" в части нежилых помещений, расположенных по адресу: " ... " .

В удовлетворении исковых требований Общества с ограниченной ответственностью "АвтоКом" к Горковенко Л.И. об устранении препятствий в пользовании арендованным имуществом - нежилыми помещениями по адресу: " ... " отказать.

Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью "АвтоКом" в пользу Горковенко Л.И. расходы по уплате государственной пошлины в сумме " ... " рублей".

Заслушав доклад судьи Ивановой В.П., судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

ООО "АвтоКом" обратилось в суд с иском к Горковенко Л.М. об устранении препятствий в пользовании арендованным имуществом, указывая, что " ... " г. между Горковенко Л.И. (арендодателем) и ООО "АвтоКом" (арендатором) был заключен договор аренды нежилого помещения по адресу: " ... " , на срок до " ... " г. На момент заключения договора аренды Горковенко Л.И. являлся собственником здания и земельного участка по указанному адресу.

29 января 2014 г. апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Омского областного суда собственником здания и земельного участка по " ... " в г. Омске признана Горковенко Л.М., однако до настоящего времени право собственности ответчика на указанные объекты недвижимого имущества не зарегистрировано. Какого - либо имущества, принадлежащего Горковенко Л.М., в здании по " ... " в г. Омске не имеется. Ответчик неоднократно нарушала права арендатора ООО "АвтоКом", требует от находящихся в здании субарендаторов заключения договоров аренды непосредственно с ней

На основании изложенного, просили признать договор аренды N " ... " от " ... " г. между Горковенко Л.И. и ООО "АвтоКом" действующим до " ... " г., обязать Горковенко Л.М. устранить препятствия к пользованию и владению всеми помещениями по адресу: " ... " (передать ключи от всех помещений, убрать охрану здания, не мешать коммерческой деятельности ООО "АвтоКом").

В процессе рассмотрения дела истец уточнил исковые требования в части указания даты заключения договора аренды ( " ... " .), а также просил обязать Горковенко Л.М. устранить препятствия к пользованию и владению всеми помещениями по адресу: " ... " (передать ключи от всех помещений, убрать охрану здания и земельного участка, не мешать коммерческой деятельности ООО "АвтоКом").

Горковенко Л.М. обратилась в суд со встречным иском к ООО "АвтоКом", Горковенко Л.И. о признании договора аренды незаключенным в части. Она узнала, что в период рассмотрения Ленинским районным судом г. Омска гражданского дела N2-2487/2013 о расторжении брака и разделе совместно нажитого имущества между ней и Горковенко Л.И., последний 28 декабря 2013 г. заключил с ООО "АвтоКом" в лице директора Кирпанева Ю.И. договор аренды нежилых помещений N1, предметом которого являются, в том числе, и нежилые помещения, расположенные в здании общей площадью " ... " кв.м., по адресу: " ... " в г. Омске. " ... " г. СПИ ОСП " ... " по " ... " г. Омска УФССП России по Омской области " ... " . в рамках исполнительного производства N " ... " были вынесены постановления о запрете отчуждения, которыми должнику Горковенко Л.И. запрещалось совершать любые сделки по передаче, отчуждению, дарению и регистрации права собственности в отношении земельного участка и дома общественных организаций по адресу: " ... " . В нарушение установленного запрета, Горковенко Л.И. " ... " г. по договору доверительного управления имуществом передал указанные объекты недвижимости " ... " , а в последующем, действуя уже от имени " ... " в качестве директора - в аренду третьим лицам. Затем Горковенко Л.И. " ... " подписал с ООО "АвтоКом" в лице супруга своей дочери Кирпанева Ю.И. договор аренды нежилых помещений N " ... " Полагает, что действия сторон договора направлены на создание препятствий ответчику в осуществлении полномочий как собственника. На основании п. 2.1 договора N " ... " от " ... " размер месячной арендной платы за помещения составляет " ... " рублей. Установление столь незначительной платы за большой перечень недвижимого имущества также свидетельствует об ущемлении права Горковенко Л.М. как собственника объектов недвижимости. Полагает, что сторонами не согласовано условие о размере арендной платы за помещения, поскольку предметом аренды по договору N " ... " от " ... " года также являлись и иные объекты недвижимости. ООО "АвтоКом" не уплачивает Горковенко Л.М. арендную плату и не возмещает расходы по содержанию имущества, что также свидетельствует об отсутствии у ответчиков намерения создать юридические последствия аренды.

Просила признать незаключенным договор аренды нежилых помещений N " ... " от " ... " г. между Горковенко Л.И. и ООО "АвтоКом" в части нежилых помещений, расположенных по адресу: " ... " .

В судебном заседании представитель истца ООО "АвтоКом" Кирпанев Ю.И. исковые требования поддержал, встречный иск Горковенко Л.М. не признал. Полагал, что Горковенко Л.М. не вправе заявлять исковые требования о признании договора аренды незаключенным, поскольку не является стороной договора аренды N " ... " от " ... " г., ее право собственности в отношении здания и земельного участка по " ... " не зарегистрировано.

Ответчик (истец по встречному иску) Горковенко Л.М., а также ее представитель Мешина Т.В. исковые требования ООО "АвтоКом" не признали, встречный иск поддержали. Пояснили, что право собственности Горковенко Л.М. в отношении нежилого помещения не зарегистрировано по причине наложенного ареста в порядке обеспечения иска " ... " " к Горковенко Л.И. о взыскании суммы долга. Препятствий для осуществления ООО "АвтоКом" коммерческой деятельности Горковенко Л.М. не создает, ключи от всех помещений (кроме теплового узла) имеются у истца, вторые экземпляры этих ключей находятся у Горковенко Л.М. как собственника. Ключ от теплового узла ООО "АвтоКом" нет необходимости передавать, поскольку Кирпанев Ю.И. не заключил договор на поставку тепловой энергии. Горковенко Л.М. на основании судебного постановления является собственником нежилого здания " ... " , в договоре аренды она стала на место арендодателя, следовательно, наделена правом предъявлять исковые требования о признании незаключенным договора аренды в части.

Просили удовлетворить встречный иск, в исковых требованиях ООО "АвтоКом" отказать.

3-е лицо (соответчик по встречному иску) Горковенко Л.И. в судебном заседании участия не принял. Его представители Кирпанева Е.Л. и Новосельцев О.П., полагали, что иск ООО "АвтоКом" является обоснованным, встречный иск не признали.

Представитель 3-го лица ООО "Аудитор" Бурмистров П.В. полагал, что встречный иск Горковенко Л.М. подлежит удовлетворению.

Привлеченные в процесс в качестве 3-х лиц ИП Кравец Е.Б., ИП Подорожкина Г.Я., ИП Соцкий М.А., представитель ООО "Окно в мир" в судебном заседании участия не приняли.

Судом постановлено изложенное выше решение.

В апелляционной жалобе и дополнительной жалобе ООО "АвтоКом" указывает на то, что решение суда является незаконным и необоснованным, поскольку вывод суда о том, что Горковенко Л.М. является собственником переданного в аренду помещения, ошибочен, так как право собственности на недвижимое имущество лишь признано, но не зарегистрировано в установленном порядке. Горковенко Л.М., обращаясь в суд с встречным иском, должна была подтвердить право собственности на недвижимое имущество, представив суду свидетельство о государственной регистрации права, чего не было сделано. Имеются иные нарушения норм материального права.

Проверив материалы дела, законность и обоснованность решения в пределах доводов апелляционной жалобы в соответствии с ч. 1 ст. 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, выслушав представителя ООО "АвтоКом" и Горковенко Л.И. - Кирпаневу Е.Л., ООО "Аудитор" Бурмистрова П.В., поддержавших жалобу, возражения Горковенко Л.М. и ее представителя Мешиной Т.В., судебного пристава-исполнителя Фаязова М.Ф., судебная коллегия не находит оснований для удовлетворения жалобы.

Как следует из материалов дела, между Горковенко Л.И. (арендодатель) и ООО "АвтоКом" в лице директора Кирпанева Ю.И. (арендатор) подписан договор аренды нежилого помещения от 28.12.2013 N 1, по условиям которого Горковенко Л.И. сдает, а арендатор принимает в аренду

- нежилые помещения, расположенные в здании общей площадью " ... " кв.м., этажность: " ... " кадастровый номер N " ... " по следующему адресу: " ... " ;

-строение: магазин, состоящее из одноэтажного здания и двух одноэтажных пристроек общей площадью " ... " кв.м., " ... " , кадастровый номер N " ... " ;

-нежилые помещения (номера на поэтажном плане 1-4, 7-20), общей площадью " ... " кв.м., находящиеся на первом этаже нежилого строения, литеры " ... " , расположенное по адресу: " ... " , кадастровый номер N " ... " ;

-одноэтажное кирпичное здание, общей площадью " ... " кв.м., литера " ... " , расположенное по адресу: " ... " , кадастровый номер " ... " ;

-нежилые помещения N " ... " - склад, номера на поэтажном плане: " ... " , общей площадью " ... " кв.м., находящееся в одноэтажном кирпичном здании, литера " ... " расположенном по адресу: г " ... " , кадастровый номер N " ... " .

В пунктах 5.1., 5.2 договора предусмотрен срок его действия - " ... " месяцев со дня его подписания. В п. 2.1 договора указано, что размер месячной арендной платы за Помещения составляет " ... " рублей.

Согласно п. 2.2 договора, величина арендной платы не включает в себя плату за пользование Помещением, возмещение Арендатором расходов за тепловую и электроэнергию, холодное водоснабжение, используемое для бытовых нужд Арендатора и оплачивается Арендатором отдельно.

Пунктом 2.3 договора оговорено обязательство Арендатора об отдельной оплате за оказание услуг связи и пользование элементами структурированной кабельной сети(СКС) согласно договору, заключенному между Арендатором и оператором связи, имеющим приоритетное право на предоставление услуг связи в Помещениях.

Акт приема-передачи нежилых помещений от " ... " подписан арендодателем и арендатором(стр.33).

Впоследствии ООО "АвтоКом" заключило договоры субаренды нежилых помещений по ул. " ... " (л.д. 18-21).

Проанализировав содержание договора N 1 от 28.12.2013 и акта приема-передачи, суд первой инстанции установил факт незаключенности договора.

В соответствии с п. 1 ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование (ст. 606 ГК РФ). В договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным (п. 3 ст. 607 ГК РФ).

Таким образом, в силу норм гражданского законодательства определение признаков имущества, подлежащего передаче арендатору в качестве объекта аренды, является существенным условием договора аренды, без которого сделка данного вида не может быть признана заключенной.

Право аренды как право пользоваться имуществом, являющимся объектом аренды, всегда сопровождается определенными обязанностями в силу самого факта пользования. Эти обязанности вытекают из закона (статьи 615, 616, 622 ГК РФ) или договора и касаются порядка и условий пользования имуществом, его содержания, а также возврата после прекращения аренды.

В частности, арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, то в соответствии с назначением имущества. В противном случае арендодатель вправе потребовать расторжения договора и возмещения убытков (пункты 1 и 3 статьи 615 ГК РФ).

В соответствии с п.1.3 вышеуказанного договора аренды " ... " . арендодатель передает помещения во временное владение и пользование с правом передачи в субаренду.

При этом, Арендатор принял на себя обязанность использовать помещения исключительно по назначению, указанному в п. 1.3(п. 3.2.2), то-есть, с целью дальнейшего заключения договоров субаренды помещений, находящихся в здании.

Статьей 611 Кодекса предусмотрено, что арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

Однако, в тексте оспариваемого договора аренды отсутствует подробное описание объекта аренды, сответствующее назначению имущества.

Как предусмотрено в п. 1.1 договора N N " ... " , в аренду передаются нежилые помещения (Помещения), расположенные в здании общей площадью " ... " кв.м, этажность " ... " , кадастровый номер N " ... " расположенное по адресу: " ... " .

Между тем, по данному адресу располагается " ... " , со встроенными помещениями. Соответственно, нежилые помещения расположены как на первом этаже строения, так и на его втором этаже. Однако в договоре не указано, какие именно помещения находятся на первом и втором этажах здания, состоят из одного помещения или нескольких; имеют ли они вспомогательные помещения; где именно и как они располагаются относительно других нежилых помещений. Не указаны номера и площади предназначенных для сдачи в аренду помещений и их назначение.

Кроме того, договор содержит условие содержания в надлежащем порядке не только здания, но и прилегающей территории(п.3.1.2). Вместе с тем, договор аренды земельного участка, на котором расположено здание, в суд не представлен.

То-есть, договор аренды здания по ул. " ... " не содержит данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды, предназначенного исключительно для последующей сдачи в субаренду расположенных в нем помещений, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на земельном участке(п. 3 ст. 607 ГК РФ). В связи с чем, суд обоснованно указал, что договор аренды N " ... " в указанной части не позволяет определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды.

В акте приема-передачи объект аренды описан с той же неполнотой, что и в самом договоре.

Вместе с тем, исходя из оговоренного между сторонами условия об использовании помещений исключительно по назначению, указанному в п. 1.3 Договора, существенное значение имел размер арендной платы.

В силу пункта 1 статьи 654 ГК РФ договор аренды здания или сооружения должен предусматривать размер арендной платы. При отсутствии согласованного сторонами в письменной форме условия о размере арендной платы договор аренды здания или сооружения считается незаключенным.

Представители ООО "АвтоКом" и Горковенко Л.И. полагали, что данное требование закона сторонами соблюдено, поскольку в соответствии с пунктом 2.1. договора аренды N " ... " от " ... " . размер месячной арендной платы за Помещения составляет " ... " рублей в месяц, кроме того, пункт 2.2 договора предусматривает, что арендатор обязан оплачивать коммунальные и прочие целевые услуги.

Между тем, как верно указал суд первой инстанции, предметом договора аренды N " ... " , согласно п. 1.1, являются пять различных объектов недвижимого имущества, расположенных по разным адресам. Установление арендной платы в размере " ... " руб. за все объекты аренды в совокупности не позволяет определить размер ежемесячной арендной платы в отношении каждого конкретного строения, в том числе, здания " ... " , являющегося предметом спора по настоящему делу.

Неустановление конкретного размера месячной арендной платы за помещения, находящиеся в указанном нежилом строении (доме общественных организаций), прямо нарушает права Горковенко Л.М. как собственника данного строения.

Кроме того, приводимая представителями ООО "АвтоКом" и Горковенко Л.И. формулировка не может рассматриваться как устанавливающая форму и размер арендной платы, поскольку арендодатель фактически не получает встречного предоставления за переданное в аренду здание. Оплата арендатором коммунальных услуг сама по себе не означает возмездности договора аренды.

Согласно пункту 1 статьи 654 ГК РФ к договору аренды здания или сооружения не применяются правила определения цены, предусмотренные пунктом 3 статьи 424 Кодекса.

Учитывая и это положение закона, суд первой инстанции обоснованно указал, что спорный договор не может считаться заключенным.

При наличии спора о заключенности договора суд должен оценивать обстоятельства дела в их взаимосвязи, а также исходя из презумпции разумности и добросовестности участников гражданских правоотношений, закрепленной ст. 10 ГК РФ.

Отказывая ООО "АвтоКом" в удовлетворении иска к Горковенко Л.М. об устранении препятствий в пользовании арендованным имуществом - нежилыми помещениями по адресу: " ... " и удовлетворяя встречные требования Горковенко Л.М. о признании договора аренды нежилых помещений от " ... " . незаключенным, суд обоснованно отметил, что оспариваемая сделка совершена Горковенко Л.И. в нарушение действующего законодательства в период наложенного на объект аренды запрета по его передаче, отчуждению, дарению.

В соответствии с п. 2 ст. 174.1 ГК РФ сделка, совершенная с нарушением запрета на распоряжение имуществом должника, наложенного в судебном или ином установленном законом порядке в пользу его кредитора или иного управомоченного лица, не препятствует реализации прав указанного кредитора или иного управомоченного лица, которые обеспечивались запретом, за исключением случаев, если приобретатель имущества не знал и не должен был знать о запрете.

Как установлено судом, " ... " . Горковенко Л.И. заключил договор аренды нежилых помещений, расположенных в здании, находящемуся по адресу: г " ... " несмотря на наличие запрета распоряжаться данными объектами недвижимости, наложенного судебным приставом-исполнителем ОСП по " ... " УФССП России по Омской области от " ... " .(л.д.65).

Указание в жалобе на то, что арест, наложенный на здание, нес запрет на распоряжение имуществом, тогда как по договору аренды передается имущество во временное владение и пользование, основано на неверном толковании законодательства. Передача имущества во временное владение и пользование по договору аренды, по-сути, и является распоряжением имуществом.

При этом, договор аренды нежилых помещений N " ... " от " ... " г. в части нежилых помещений по " ... " был подписан Горковенко Л.И. и ООО "АвтоКом" в период судебного разбирательства в Ленинском районном суде г. Омска между Горковенко Л.И. и Горковенко Л.М. о разделе совместно нажитого имущества.

Сторонами договора аренды являются Горковенко Л.И.(арендодатель) и ООО "АвтоКом"(арендатор) в лице директора Кирпанева Ю.И., являющегося мужем дочери Горковенко Л.И.(арендодателя).

При указанных обстоятельствах, поскольку сделка была совершена с нарушением запрета, в обход ареста, наложенного на имущество, суд правильно указал на злоупотребление правом со стороны ответчиков по встречному иску, что в силу ст. 10 ГК РФ является недопустимым и, в силу ч. 2 указанной статьи, влечет за собой отказ в защите принадлежащего права полностью или частично.

Таким образом, суд первой инстанции пришел к правильному выводу о том, что договор аренды от " ... " года, предъявленный истцом в обоснование требований об устранении препятствий в пользовании арендованным имуществом является незаключенным.

Ссылка в жалобе на то, что переход права собственности на здание " ... " на Горковенко Л.М. до настоящего времени не зарегистрирован, что она не является стороной договора аренды нежилых помещений N " ... " от " ... " г., повлечь отмену решения суда не может.

Право собственности на движимое имущество доказывается с помощью любых предусмотренных процессуальным законодательством доказательств, подтверждающих возникновение этого права у истца.

Доказательством права собственности на недвижимое имущество является выписка из ЕГРП. При отсутствии государственной регистрации право собственности доказывается с помощью любых предусмотренных процессуальным законодательством доказательств, подтверждающих возникновение этого права у истца.

В соответствии со ст. 8 ГК РФ гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

В соответствии с этим гражданские права и обязанности возникают, в том числе,:

1) из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему;

3) из судебного решения, установившего гражданские права и обязанности.

Поскольку право собственности Горковенко Л.М. в отношении земельного участка и нежилого двухэтажного строения (дома общественных организаций) по " ... " возникло на основании судебного акта (апелляционного определения судебной коллегии по гражданским делам Омского областного суда от 29 января 2014 г. по делу N33-469/2014), то в силу ст. 3 ГПК РФ она является надлежащим истцом по требованиям о признании незаключенным договора аренды в отношении принадлежащего ей нежилого строения.

Других убедительных доводов, основанных на доказательственной базе, позволяющих отменить обжалуемый судебный акт, в апелляционной жалобе не содержится.

Суд с достаточной полнотой исследовал обстоятельства дела. Значимые по делу обстоятельства судом установлены правильно. Нарушений норм материального и процессуального закона, которые могли бы повлиять на правильность вынесенного судом решения, коллегией не установлено, в связи с чем, оснований для отмены решения суда не имеется.

Доводы апелляционной жалобы по существу направлены на неправильное толкование действующего законодательства и переоценку доказательств, которым судом первой инстанции дана надлежащая оценка в соответствии с требованиями ст. 67 ГПК РФ, и не могут служить основанием к отмене постановленного по делу решения.

Нарушений норм материального и процессуального права, повлекших вынесение незаконного решения, судом не допущено.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 328, 329 ГПК РФ, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Первомайского районного суда г. Омска от 24 июня 2014 года оставить без изменения, апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "АвтоКом" - без удовлетворения.

Председательствующий:

Судьи: