Апелляционное определение СК по гражданским делам Липецкого областного суда от 13 октября 2014 г. по делу N 33-2802-2014 (ключевые темы: арендная плата - нежилые помещения - техническое состояние - текущий ремонт - расторжение договора)

Апелляционное определение СК по гражданским делам Липецкого областного суда от 13 октября 2014 г. по делу N 33-2802-2014

судебная коллегия по гражданским делам Липецкого областного суда в составе:

председательствующего Игнатенковой Т.А.,

судей Поддымова А.В., Москалевой Е.В.

при секретаре Фроловой О.Ф.

рассмотрела в открытом судебном заседании в городе Липецке дело по апелляционной жалобе ответчика Щетининой Н.М. на решение Левобережного районного суда г. Липецка от 25 июля 2014 года, которым с учетом определения от 10 сентября 2014 года, постановлено:

"Считать расторгнутым договор аренды нежилого помещения от ДД.ММ.ГГГГ , заключенный между Гавричкиной Н.Н. и индивидуальным предпринимателем Щетининой Н.М. с 01.01.2014 года.

Взыскать с индивидуального предпринимателя Щетининой Н.М. в пользу Гавричкиной Н.Н. арендную плату, эксплуатационные расходы, штраф, издержки в общей сумме 109606,29 рублей.

В удовлетворении требований Гавричкиной Н.Н. к ИП Щетининой Н.М. о взыскании затрат на приведение нежилого помещения в исправное техническое состояние в размере 14856,70 руб. отказать.

В удовлетворении требований Щетининой Н.М. к Гавричкиной Н.Н. о признании договора аренды нежилого помещения от ДД.ММ.ГГГГ расторгнутым с 08.11.2013 года взыскании расходов отказать".

Заслушав доклад судьи Игнатенковой Т.А., судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

Гавричкина Н.Н. обратилась к Щетининой Н.М. с требованием о взыскании задолженности по оплате арендной платы по договору аренды нежилого помещения.

В обоснование исковых требований истец Гавричкина Н.Н. указала, что ей на праве собственности принадлежит нежилое помещение N , расположенное по адресу: "адрес" . На основании договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ , заключенного с ответчиком, указанное нежилое помещение было передано Щетининой Н.М. в пользование, которая обязалась вносить арендные платежи до 5 числа каждого месяца. С учетом дополнительного соглашения от ДД.ММ.ГГГГ арендная плата составляет 45000 руб. Вследствие ненадлежащего исполнения ответчиком обязательств по названному договору образовалась задолженность по оплате арендной платы за ноябрь и декабрь 2013г.

02.12.2013г. истец письменно уведомила ответчика о необходимости погашения возникшей задолженности, о проведении работы по приведению арендуемого нежилого помещения в исправное техническое состояние. Однако, ответчик на это уведомление не ответила. Истец самостоятельно привела указанное помещение в исправное техническое состояние, в ноябре и декабре 2013г. вместо арендатора понесла эксплуатационные расходы.

С учетом уточнения исковых требований истец просит признать договор аренды от ДД.ММ.ГГГГ расторгнутым с 01.01.2014г., взыскать с Щетининой Н.М. задолженность по арендным платежам за ноябрь-декабрь 2013г. в размере 90000 руб., штраф за ненадлежащее исполнение обязательств в размере 10980 руб., расходы по проведению ремонтных работ в размере 14856,7 руб., эксплуатационные расходы в размере 4528,15 руб., возврат госпошлины в размере 3607,3 руб.

Ответчик Щетинина Н.М. иск не признала, предъявила встречные исковые требования о признании упомянутого договора аренды расторгнутым с 08.11.2013г.

В обоснование встречного иска Щетинина Н.М. указала, что заранее устно уведомила истицу о намерении досрочно расторгнуть договор аренды - в октябре 2013г., поскольку в договоре не определен порядок его досрочного расторжения. 01.11.2013г. она расторгла договор на оказание охранных услуг. Кроме того, указала, что до 07.11.2013г. произвела ремонтные работы в арендуемом нежилом помещении.

Истец Гавричкина Н.Н. в судебное заседание не явилась, ее представитель по доверенности Кузовлева Я.В. заявленные ею требования поддержала, встречный иск Щетининой Н.М. не признала.

Ответчик Щетинина Н.М. в судебное заседание не явилась, ее представитель по доверенности Мерный М.А. встречные исковые требования поддержал, не возражал против удовлетворения требований Гавричкиной Н.Н. в части взыскания с ответчика 10771,1 руб. и госпошлины пропорционально удовлетворенным исковым требованиям, в остальной части требования Гавричкиной Н.Н. полагал необоснованными, в их удовлетворении просил отказать.

Суд постановил решение, резолютивная часть которого изложена выше.

В апелляционной жалобе ответчик Щетинина Н.М. просит отменить решение суда, как незаконное и необоснованное, ссылаясь на неправильное определение судом обстоятельств, имеющих значение для дела, на нарушение норм материального и процессуального права.

Согласно ст.330 Гражданского процессуального кодекса РФ (далее ГПК РФ) основаниями для отмены или изменения решения суда в кассационном порядке являются:

неправильное определение обстоятельств, имеющих значение для дела, недоказанность установленных судом первой инстанции обстоятельств, имеющих значение для дела, несоответствие выводов суда первой инстанции, изложенных в решении суда, обстоятельствам дела, нарушение или неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.

Исходя из положений ч.3 ст. 167, ст. 327 ГПК РФ, судебная коллегия считает возможным рассмотрение дела в отсутствие не явившихся истца Гавричкиной Н.Н., ответчика Щетининой Н.М., надлежащим образом извещенных о времени и месте рассмотрения дела.

В соответствии с ч.1 ст.327.1 ГПК РФ суд апелляционной инстанции рассматривает дело в пределах доводов, изложенных в апелляционной жалобе.

Изучив материалы гражданского дела, проверив доводы апелляционной жалобы, выслушав объяснения представителя ответчика Щетининой Н.М. по доверенности Мерного М.А., поддержавшего доводы апелляционной жалобы, возражения представителя истца Гавричкиной Н.Н. по доверенности Кузовлевой Я.В., судебная коллегия не находит предусмотренных ст. 330 ГПК РФ оснований для отмены обжалуемого решения суда по доводам апелляционной жалобы ответчика Щетининой Н.М.

Согласно ст. 606 Гражданского кодекса РФ по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. В силу ст. 611 Гражданского кодекса РФ арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества. Согласно ст. 614 Гражданского кодекса РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. Если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по оглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год. В силу ст. 309 Гражданского кодекса РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий в соответствии со ст.310 Гражданского кодекса РФ не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом. Односторонний отказ от исполнения обязательства, связанного с осуществлением его сторонами предпринимательской деятельности, и одностороннее изменение условий такого обязательства допускаются также в случаях, предусмотренных договором, если иное не вытекает из закона или существа обязательства.

Материалами дела установлено, что Гавричкиной Н.Н. на праве собственности принадлежит нежилое помещение N площадью 41,3 кв.м, расположенное по адресу: "адрес" , что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от ДД.ММ.ГГГГ

ДД.ММ.ГГГГ между Гавричкиной Н.Н. и ИП Щетининой Н.М. заключен договор аренды указанного нежилого помещения для размещения магазина свадебного платья сроком до ДД.ММ.ГГГГ

10.04.2013г. названное нежилое помещение передано Арендатору во временное пользование в исправном техническом состоянии, претензий к Арендодателю по передаваемому помещению не имелось, что подтверждается актом приема-передачи.

Согласно п.п. 4.1, 4.2, 5.1 заключенного сторонами договора аренды от 10.04.2013г. стоимость аренды нежилого помещения составляет 10000 руб. в месяц, арендная плата производится в срок с 01 по 05 число каждого месяца. В случае неоплаты или несвоевременной оплаты арендной платы Арендатор выплачивает Арендодателю штраф в размере 0,2% от суммы оплаты за каждый день просрочки. ДД.ММ.ГГГГ между сторонами заключено дополнительное соглашение к названному договору аренды, в силу которого Гавричкина Н.Н. передала Щетининой Н.М. в аренду вспомогательную площадь 26,3 кв.м. для эффективной работы магазина. Арендатор обязался ежемесячно доплачивать денежную сумму в размере 35000 руб. В силу п. 4.8 упомянутого Договора Арендатор возмещает Арендодателю расходы по оплате эксплуатационных платежей (электроснабжения, теплоснабжения, водоснабжения, канализации и т.д.). Согласно п. 2.1.13 договора Арендатор при выезде обязан произвести либо оплатить текущий ремонт арендуемого помещения для его приведения в первоначальное состояние.

Заключенным сторонами договором предусмотрены основания досрочного расторжения договора аренды, как по инициативе Арендодателя, так и по инициативе Арендатора. Процедура досрочного расторжения договора сторонами не согласована и в договоре аренды не отражена.

Судом установлено, что Арендодатель Гавричкина Н.Н. 02.12.2013г. направила Арендатору Щетининой Н.М. претензию с предложением в срок до 05.12.2013г. погасить образовавшуюся задолженность по арендной плате в размере 45 000 руб., а также самостоятельно произвести работы по приведению нежилого помещения в исправное техническое состояние, ссылаясь при этом на достигнутое между ними устное соглашение о досрочном расторжении договора аренды с 01.12.2013г. (л.д. 28). Данную претензию Щетинина Н.М. получила 05.12.2013г., что подтверждается ее подписью в почтовом уведомлении о вручении письма (л.д. 29).

По условиям заключенного сторонами договора настоящий договор может быть изменен и \или дополнен сторонами в период его действия на основе взаимного согласия и наличия объективных причин, вызвавших такие действия сторон. Любые соглашения сторон по изменению и \ или дополнению условий настоящего договора имеют силу в том случае, если они оформлены в письменном виде, подписаны сторонами и скреплены печатями сторон. Настоящий договор может быть расторгнут по соглашению сторон. Договор может быть расторгнут судом по требованию одной из сторон только при существенном нарушении условий договора одной из сторон, или в иных случаях, предусмотренных настоящим договором или действующим законодательство. Нарушение условий договора признается существенным, когда одна из сторон его допустила действия (или бездействия), которое влечет для другой стороны такой ущерб, что дальнейшее действие договора теряет смысл, поскольку эта сторона в значительной мере лишается того, на что рассчитывала при заключении договора. (п.п. 8.1 - 8.4).

По требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями, существенно ухудшает имущество, нарушает условия п.п. 2.1.1. - 2.1.15, в том числе - вносить арендную плату за пользование полученным в аренду нежилым помещением в сроки, согласованные сторонами настоящего договора, а именно - ежемесячно инициативным порядком без выставления счетов авансом в срок с 01 по 05 число каждого месяца (п. 4.2).

Кроме того, стороны согласовали, что при неуплате арендной платы за два месяца подряд настоящий договор подлежит досрочному расторжению, а арендатор выселению на основании уведомления арендодателя с соблюдением порядка, указанного в разделе 3 настоящего договора.

Согласно заключенному сторонами договору (п.2.1.13) при выезде арендатор обязан произвести либо оплатить текущий ремонт арендуемого помещения для его приведения в первоначальное состояние с учетом нормального износа согласно объему и сметной стоимости работ, определенной в порядке, указанном в п.3.1. Договора, а именно не ранее чем за один месяц до истечения срока аренды комиссия, назначенная арендодателем с участием арендатора производит оценку технического состояния "помещения" и определяет необходимость и сметную стоимость восстановительного текущего ремонта по среднерыночным ценам. О компенсации стоимости текущего ремонта составляется акт, который направляется сторонам вместе со сметой. Стороны при составлении настоящего Договора договорились, что возникновение необходимости в текущем ремонта "помещения" может быть вызвано только деятельностью арендатора в период аренды.

Принимая решение об удовлетворении требований истца и отказе в удовлетворении встречного иска Щетининой Н.М. о признании названного договора аренды расторгнутым с 08.11.2013г., суд обоснованно, руководствуясь приведенными выше положениями действующего гражданского законодательства, исходил из договорных обязательств сторон, которые в соответствии со ст.ст.309, 310 ГК РФ должны исполняться надлежащим образом.

Судебная коллегия соглашается с выводами суда первой инстанции, полагает, что судом первой инстанции правильно определены правоотношения, возникшие между сторонами по настоящему делу, а также закон, подлежащий применению, определены и установлены в полном объеме обстоятельства, имеющие значение для дела, доводам сторон и представленным ими доказательствам дана правовая оценка в их совокупности по правилам ст.67 ГПК РФ.

Доводы, изложенные в апелляционной жалобе, не содержат обстоятельств, свидетельствующих о нарушении судом норм материального и процессуального права, и сводятся фактически к несогласию с той оценкой, которую исследованным по делу доказательствам дал суд первой инстанции, в связи с чем не могут повлечь его отмену.

В силу пункта 2 статьи 452 Гражданского кодекса РФ требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

Таким образом, в данной правовой норме законодатель предусмотрел досудебный порядок урегулирования спора, связанного с изменением или расторжением договора. Следовательно, спор об изменении или расторжении договора может быть рассмотрен судом по существу только в случае предоставления истцом доказательств, подтверждающих принятие им мер по досудебному урегулированию спора с ответчиком, предусмотренных пунктом 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации (пункт 60 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской от 01.07.1996 г. N 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации"). Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок. (часть 3 статьи 619 ГК РФ).

Материалами дела бесспорно установлено, что 02.12.2013г. истец направил ответчику досудебную претензию, в которой предложил ответчику в добровольном порядке в срок до 05.12.2013г. погасить задолженность по арендной плате в размере 45000 руб., а также самостоятельно произвести все необходимые работы по приведению арендуемого нежилого помещения в исправное состояние. (л.д.27-28). С требованием о расторжении названного договора, взыскании задолженности по арендной плате за период с 01.11.2013г. по 31.12.2013г. в размере 90000 руб. и иных выплат истец обратился в суд 20.05.2014г.

Таким образом, требования п.2 ст.452 ГК РФ истцом соблюдены.

Проанализировав представленные сторонами в материалы дела доказательства по правилам статей 12, 56 (часть 1), 67 ГПК РФ, судебная коллегия, исходя из доводов апелляционной жалобы ответчика Щетининой Н.М., соглашается с выводами суда первой инстанции об отказе в удовлетворении встречного иска ответчика Щетининой Н.М.

Суд, рассматривая данное дело, установил отсутствие между сторонами согласия о досрочном расторжении договора по инициативе арендатора с 08.11.2013г.

Действительно, в соответствии с приведенными положениями гражданского законодательства, арендатор имеет право на досрочное расторжение договора. Но при этом он должен письменно сообщить арендодателю, не позднее чем за месяц, о предстоящем освобождении помещения и сдать помещение по акту. Однако, отвечающих требованиям статей 59, 60 ГПК РФ доказательств письменного уведомления истца и сдачи арендуемого помещения по акту суду стороной ответчика не предоставлено.

Руководствуясь положениями статей 310, 450, 620 Гражданского кодекса РФ, суд первой инстанции пришел к правильному выводу об отсутствии правовых оснований считать спорный договор аренды прекратившим действие с 08.11.2013г., как в связи с односторонним отказом арендатора от его исполнения, так и в связи с соглашением сторон о его досрочном расторжении по основаниям, предусмотренным договором, с 08.11.2013г. Доказательств о расторжения договора по соглашению сторон также не представлено. Соглашение о расторжении договора аренды с 08.11.2013г., как это установлено судом, сторонами в установленном порядке достигнуто не было. Щетинина Н.М. не направляла истцу, как арендодателю, какого-либо письменного уведомления, свидетельствующего о самостоятельном намерении досрочно расторгнуть договор аренды вообще, и, в частности, с 08.11.2013г., как на том она настаивает во встречном иске. Коль скоро, ответчиком Щетининой Н.М. не соблюден досудебный порядок для досрочного расторжения спорного договора, суд пришел к обоснованному выводу об отказе в удовлетворении ее встречных исковых требований. Судебная коллегия соглашается с данным выводом суда, поскольку у суда не имелось правовых оснований для признания спорного договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ расторгнутым с 08.11.2013г. Поскольку при рассмотрении настоящего дела не были представлены отвечающие принципам относимости и допустимости доказательства расторжения договора по соглашению сторон с 08.11.2013г., суд пришел к правильному выводу о наличии между сторонами арендных правоотношений, вытекающих из договора аренды, по 31.12.2013г.

Суд, оценив условия договора аренды, представленные сторонами доказательства, сделал правильный, основанный на законе и материалах дела вывод о том, что указанный договор аренды с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ являлся действующим, а фактическое досрочное освобождение арендатором спорного помещения в данном случае не является безусловным основанием для прекращения его обязательства по внесению арендной платы.

Доводы апелляционной жалобы этого вывода суда первой инстанции не опровергают.

Расторгая договор в судебном порядке на основании пункта 3 части 1 статьи 619 Гражданского кодекса РФ, суд исходил из того, что ответчиком нарушены условия заключенного между сторонами договора аренды по уплате арендной платы. Согласно которого, если арендатор не вносит арендную плату более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа, арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора аренды в судебном порядке. Как установлено материалами дела, задолженность по арендной плате за ноябрь и декабрь 2013г. ответчиком не была погашена и на момент рассмотрения спора судом.

При исследовании доказательств по делу и оценке их в соответствии со статьей 67 ГПК РФ суд обоснованно пришел к выводу о нарушении арендатором договорных обязательств, которые являются основаниями для его досрочного расторжения. Исходя из фактических обстоятельств спора, суд квалифицировал допущенные арендатором нарушения условий договора аренды как существенные, являющиеся в силу статей 450, 619 Гражданского кодекса РФ основанием для досрочного расторжения договора аренды по требованию арендодателя. Эти выводы суда первой инстанции основаны на действующих нормах материального права и представленных сторонами в материалы дела доказательствах, доводами апелляционной жалобы ответчика Щетининой Н.М. эти выводы суда не опровергнуты.

При этих условиях исковые требования истца о взыскании с ответчика задолженности по арендной плате за ноябрь - декабрь 2013г., эксплуатационных расходов, а также штрафа, с учетом определения суда от 10.09.2014г. в общей сумме 109606.29 руб. удовлетворены правомерно.

Процессуальных нарушений, влекущих безусловную отмену в обжалуемой части постановленного судом решения, судебной коллегией не установлено.

Проверив дело с учетом требований статьи 327.1 ГПК РФ в пределах доводов апелляционной жалобы, судебная коллегия полагает, что при рассмотрении дела в первой инстанции судом все юридические значимые обстоятельства по делу определены верно, доводы участников процесса судом проверены с достаточной полнотой, выводы суда, изложенные в решении, соответствуют собранным по делу доказательствам, соответствуют нормам материального права, регулирующим спорные правоотношения. Оснований для отмены судебного акта по доводам апелляционной жалобы не усматривается.

Не могут в силу положений статьи 330 ГПК РФ при названных обстоятельствах повлечь отмену постановленного судом первой инстанции судебного решения доводы стороны ответчика, в частности, о том, что ДД.ММ.ГГГГ Щетинина Н.М. расторгла договор по оказанию охранных услуг магазина, как и ссылка на то обстоятельство, что совместно с Осиповой А.В. она в устном порядке предупреждали истца Гавричкину Н.Н. о намерении освободить арендуемое помещение, и с 08.11.2013г. арендуемое помещение было ею освобождено.

Эти обстоятельства сами по себе не могут служить достаточным основанием для удовлетворения встречного иска Щетининой Н.М. и признания названного договора аренды расторгнутым с 08.11.2013г.

Иные доводы апелляционной жалобы, в том числе и о том, что в обжалуемом судебном решении не отражен факт исследования судом аудиозаписи разговора Щетининой Н.М. с Гавричкиной Н.Н., как не имеющие правового значения для разрешения возникшего спора, не могут в силу положений статьи 330 ГПК РФ служить основанием к отмене обжалуемого судебного решения.

Суд обоснованно отверг, как основание к удовлетворению встречного иска, доводы Щетининой Н.М. о том, что с 08.11.2013г. она освободила арендуемое помещение и фактически с этого времени им не пользовалась. Суд правомерно исходил из того, что досрочное освобождение арендуемого помещения само по себе не является основанием прекращения обязательства арендатора по внесению обусловленной заключенным договором арендной платы.

Доводы апелляционной жалобы не могут служить основанием для отмены правильного по существу решения суда, поскольку фактически сводятся к переоценке доказательств, которые являлись предметом исследования и проверки суда первой инстанции, мотивированно и обоснованно им отклонены. Других доводов, опровергающих выводы суда, апелляционная жалоба не содержит.

При разрешении спора нарушений норм материального права и процессуального права, которые могли бы в соответствии со статьей 330 ГПК РФ рассматриваться в качестве основания для отмены оспариваемого судебного акта, судебной коллегией не установлено. Доводы апелляционной жалобы и обстоятельства, на которые в их обоснование ссылается ответчик Щетинина Н.М., по существу являлись предметом судебного разбирательства суда первой инстанции, им дана судом правильная правовая оценка с соблюдением требований ст.ст.12, 56, 67 ГПК РФ. Выводов суда первой инстанции эти доводы не опровергают, и не могут в силу ст. 330 ГПК РФ служить основанием к отмене обжалуемого решения суда в апелляционном порядке. Решение суда является законным и обоснованным. Апелляционная жалоба не содержит доводов, которые в силу ст.330 ГПК РФ могли бы повлечь отмену обжалуемого судебного постановления.

На основании изложенного и, руководствуясь ст.ст. 328-330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Левобережного районного суда г. Липецка от 25 июля 2014 года - оставить без изменения, апелляционную жалобу ответчика Щетининой Н.М. - без удовлетворения.

Председательствующий-подпись копия верна: докладчик

Судьи -подписи секретарь

8