Апелляционное определение СК по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда от 14 октября 2014 г. по делу N 33-17095/2014 (ключевые темы: арендная плата - договор аренды нежилого помещения - предписание - расходы на оплату услуг представителей - общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме)

Апелляционное определение СК по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда от 14 октября 2014 г. по делу N 33-17095/2014

Судебная коллегия по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда в составе:

председательствующего

Сухаревой С.И.

судей

Корсаковой Ю.М. и Кордюковой Г.Л.

при секретаре

Жуковой Э.Г.

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело N ... по апелляционной жалобе Мирощенковой И. В. на решение Красносельского районного суда Санкт-Петербурга от "дата" по иску ТСЖ "Урицк" к Мирощенковой И. В. о взыскании задолженности по договору аренды нежилого помещения и по встречному иску Мирощенковой И. В. к ТСЖ "Урицк" о признании договора аренды нежилого помещения незаключенным, признании договора аренды нежилого помещения недействительным,

Заслушав доклад судьи Сухаревой С.И., объяснения представителя ТСЖ "Урицк" Осадчая А.А. по доверенности от "дата" г., возражавшей против доводов апелляционной жалобы, судебная коллегия по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда

УСТАНОВИЛА:

ТСЖ "Урицк" обратилось в Красносельский районный суд Санкт-Петербурга с иском к Мирощенковой И.В. о взыскании задолженности по договору аренды нежилого помещения в размере " ... " рублей, обязании вернуть ТСЖ "Урицк" нежилое помещение, расположенное по адресу: "адрес", "адрес", взыскании государственной пошлины в размере " ... " рулей, указывая, что в соответствии с договором аренды нежилого помещения от "дата", ответчица являлась арендатором нежилого помещения, расположенного по адресу: "адрес", "адрес"

В соответствии с п. 2.2.4. указанного договора ответчица обязуется в установленные сроки и в полном объеме вносить арендную плату.

В силу п. 3.3. указанного договора срок оплаты суммы аренды определен 20 числом текущего месяца.

В соответствии с п. 3.1. названного договора стоимость арендной платы помещения составляет " ... " руб. за один квадратный метр в месяц. Общая сумма арендной платы составляет " ... " руб. " ... " коп.

В соответствии со справкой бухгалтерии ТСЖ "Урицк" ответчица имеет долг за период с "дата" г., сумма долга составляет " ... " рублей, ответчице, с целью оплаты долга во внесудебном порядке, было выслано несколько предписаний о необходимости оплатить задолженность. Последнее предписание было отправлено "дата" г., двумя днями ранее, "дата" года, была осуществлена попытка вручить указанное предписание лично Мирощенковой И.В., однако, от принятия предписания ответчица отказалась, о чем был составлен акт за подписями лиц, присутствующих при попытке вручения, до настоящего времени задолженность по оплате аренды нежилого помещения ответчицей не погашена.

Мирощенкова И.В. обратилась со встречным исковым заявлением к ТСЖ "Урицк" о признании договора аренды нежилого помещения незаключенным, указывая, что в соответствии с п.1.1 договора аренды нежилого помещения б/н от "дата" ТСЖ "Урицк" предоставил Мирощенковой И.В. в срочное возмездное пользование (аренду) нежилое помещение общей площадью 18 кв.м., расположенное по адресу: "адрес", "адрес". При этом фактически в аренде нежилого помещения она не нуждалась, и им не пользовалась, а договор был подписан по просьбе председателя правления ТСЖ "Урицк" для компенсации расходов по оплате юридических услуг Мирощенковой И.В. согласно договору на юридическое обслуживание N N ... от "дата".

Также Мирощенковой И.В. были заявлены встречные исковые требования о признании договора аренды нежилого помещения недействительным, со ссылкой на то, что договор аренды нежилого помещения б/н от "дата" заключен с нарушением закона, поскольку ТСЖ "Урицк" заключил договор аренды без решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме о передаче объектов общего имущества, в аренду и определении лиц, уполномоченных на заключение договоров об использовании общего имущества.

Решением Красносельского районного суда Санкт-Петербурга от "дата" исковые требования ТСЖ "Урицк" удовлетворены частично. С Мирощенковой И.В. в пользу ТСЖ "Урицк" взыскана задолженность по арендной плате за нежилое помещение в размере " ... " рублей. С Мирощенковой И.В. в пользу ТСЖ "Урицк" взысканы расходы на оплату услуг представителя в размере " ... " рублей, с Мирощенковой И.В. в пользу ТСЖ "Урицк" взысканы расходы на оплату государственной пошлины в размере " ... " рублей. В удовлетворении остальной части исковых требований отказано. В удовлетворении встречных исковых требований отказано.

В апелляционной жалобе Мирощенкова И.В. просит отменить решение суда, как незаконное, и вынести новое решение об удовлетворении встречных требований и отказе в удовлетворении иска ТСЖ "Урицк".

В судебное заседание Мирощенкова И.В. не явилась, о времени и месте судебного разбирательства извещена надлежащим образом (л.д.168), о причинах неявки суду не сообщила, в связи с чем судебная коллегия полагает возможным рассмотреть дело в ее отсутствие.

Судебная коллегия, изучив материалы дела, выслушав объяснения представителя ТСЖ "Урицк", обсудив доводы апелляционной жалобы, не находит правовых оснований для отмены решения суда, постановленного в соответствии с требованиями норм материального и процессуального права.

В соответствии с пунктом 1 статьи 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете, договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Согласно части 1 статьи 609 ГК РФ договор аренды на срок более года должен быть заключен в письменной форме.

Пунктом 3 статьи 607 ГК РФ предусмотрено, что в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды.

Материалами дела установлено, что в соответствии с договором аренды нежилого помещения от "дата", Мирощенкова И.В. являлась арендатором нежилого помещения, расположенного по адресу: "адрес", "адрес"

Согласно акту приема-передачи нежилого помещения от "дата" ТСЖ "Урицк" в лице председателя правления Ищенко В.В. передал, а Мирощенкова И.В. приняла в аренду нежилое помещение общей площадью 18 кв.м. расположенное по адресу: "адрес", "адрес" 1.

Техническое состояние помещения удовлетворительное и позволяет использовать его в целях, указанных в п. 1.3 договора, данный акт подписан обеими сторонами.

В соответствии с п. 2.2.4. указанного договора ответчица обязуется в установленные сроки и в полном объеме вносить арендную плату.

В силу п. 3.3. указанного договора срок оплаты суммы аренды определен 20 числом текущего месяца.

В соответствии с п. 3.1. указанного договора стоимость арендной платы помещения составляет " ... " рублей за один квадратный метр в месяц. Общая сумма арендной платы составляет " ... " рублей " ... " копеек.

Согласно п. 3.2 договора в стоимость арендной платы входит оплата за размещение вывески размером 2x3 метра о наименовании, видах деятельности и контактах арендатора. Информационная вывеска размещается на фасаде здания "адрес" над аркой между второй и третьей парадной со стороны "адрес".

Таким образом, все существенные условия договора, предусмотренные пунктом 1 статьи 432 ГК РФ, сторонами были согласованы.

Согласно платежным документам Мирощенкова И.В. производила платежи по арендной плате за период с "дата", далее арендная плата не поступала.

Материалами дела установлено, что ответчице, с целью оплаты долга во внесудебном порядке, было

выслано несколько предписаний о необходимости оплатить задолженность, последнее предписание было отправлено "дата" г., двумя днями ранее, "дата" года, была осуществлена попытка вручить указанное предписание лично Мирощенковой И.В., однако, от принятия предписания ответчица отказалась, о чем был составлен акт за подписями лиц, присутствующих при попытке вручения.

В соответствии со справкой бухгалтерии у ответчицы имеется долг за период с "дата" г., сумма долга составляет " ... " рублей.

Согласно протоколу общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме "адрес" в "адрес" от "дата" приняты решения о заключении договоров на установку и эксплуатацию рекламных конструкций и об определении лиц, которые от имени собственников помещений в многоквартирном доме уполномочены на заключение договоров об использовании общего имущества собственников.

Оценив представленные доказательства, суд первой инстанции пришел к правомерному выводу о том, что договор аренды от "дата" от имени ТСЖ "Урицк" подписан уполномоченным лицом.

Как усматривается из материала КУСП- N ... от "дата" г., в 54 отдел полиции "дата" обратилась Мирощенкова И.В. с заявлением, в котором просила принять меры к председателю ТСЖ "Урицк" Ищенко В.В., который с "дата" по "дата" создал препятствия в правомерном использовании арендуемого ею помещения расположенного на первом этаже второй парадной дома "адрес", путем замены замка входной двери. В ходе проведенной проверки по данному факту было вынесено постановление об отказе в возбуждении уголовного дела.

При таком положении, доводы Мирощенковой И.В. о том, что она не нуждалась в вышеназванном нежилом помещении и не пользовалась им, обоснованно признаны судом первой инстанции несостоятельными.

Суд первой инстанции правильно указал, что договор и акт являются надлежащим доказательством, подтверждающим возникшие между сторонами на основании договора аренды правоотношения, поскольку содержатся данные о предмете аренды, размере арендной платы и сроке уплаты, а указанные Мирощенковой И.В. основания ни в отдельности, ни совокупности не являются доказательством притворности реальной сделки, по которой ТСЖ "Урицк" выполнил свои обязательства в полном объеме, предоставив ответчице помещение, а ответчица исполняла принятые по данной сделке обязательства.

Отказывая в удовлетворении встречных исковых требований, суд первой инстанции правомерно указал, что Мирощенковой И.В. не представлены доказательства того, что истец, предоставляя помещение, а ответчица, получив его в пользование, не имели цель аренды названного помещения.

"дата" Мирощенкова И.В. письменно обратилась в ТСЖ "Урицк" с требованием о расторжении договора аренды.

В соответствии с п. 1 ст. 620 ГК РФ по требованию арендатора договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случае, когда арендодатель не предоставляет имущество в пользование арендатору либо создает препятствия пользованию имуществом в соответствии с условиями договора или назначением имущества.

Мирощенкова И.В. в суд с требованием о досрочном расторжении договора в связи тем, что арендодателем создается препятствия в пользовании арендованным имуществом не обращалась.

Согласно ч. 4 ст. 614 ГК РФ, если законом не предусмотрено иное, арендатор вправе потребовать соответственного уменьшения арендной платы, если в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, условия пользования, предусмотренные договором аренды, или состояние имущества существенно ухудшились.

Как усматривается из материала КУСП N ... от "дата" Мирощенкова И.В. обратилась в N ... отдел полиции с заявлением по факту того, что "дата" в период с 09 ч. 00 мин. до 10 ч. 00 мин. неизвестный снял рекламную вывеску со стены дома "адрес" "Адвокат Мирощенкова", ущерб составляет " ... " рублей.

В ходе проведенной проверки по данному факту было вынесено постановление об отказе в возбуждении уголовного дела. С требованием об уменьшении арендной платы Мирощенкова И.В. ни к арендодателю, ни в суд не обращалась.

В соответствии с п. 3.1. указанного договора стоимость арендной платы помещения составляет " ... " руб. за один квадратный метр в месяц, общая сумма арендной платы составляет " ... " руб. " ... " коп.

Согласно п. 3.2 договора в стоимость арендной платы входит оплата за размещение вывески размером 2x3 метра о наименовании, видах деятельности и контактах арендатора, информационная вывеска размещается на фасаде здания "адрес" над аркой между второй и третьей парадной со стороны "адрес", стоимость размещения информационной вывески отдельно не определена.

Является обоснованным вывод суда первой инстанции о том, что поскольку с "дата" рекламная, вывеска со стены дома "адрес" "Адвокат Мирощенкова" была снята, имеются основания для уменьшения арендной платы за "дата" года до " ... " рублей, в соответствии со ст. 614 ГК РФ.

Согласно п.5.1 договору аренды от "дата" помещение передано в пользование на 11 месяцев в период с "дата" по "дата"

Из объяснений председателя ТСЖ "Урицк" Ищенко В.В., имеющихся в материале КУСП- N ... от "дата"; г., следует, что "дата" был заменен замок в двери в служебном помещении, расположенном на первом этаже второй парадной дома "адрес" в. "адрес". "дата" Ищенко В.В. передал один комплект ключей паспортисту, а второй оставил у себя, никаких требований от Мирощенковой И.Б. ни в устной, ни в письменной форме о предоставлении ключа не поступало. "дата" Мирощенковой И.В. был срезан замок и получен доступ в данное помещение. В настоящий момент договор аренды помещения истек и Мирощенкова И.В. освободила помещение.

Согласно п. 5.2 договора аренды от "дата" договор вступает в силу со дня его подписания и действует до окончания срока договора.

В случае, если ни одна из сторон за один месяц до истечения срока договора не заявит в письменной форме о своем намерении прекратить его действие, договор считается продленным на такой же срок на тех же условиях.

Поскольку договор аренды от "дата" прекращен "дата" г., суд первой инстанции пришел к правильному выводу о том, что необходимо исчислять период задолженности за период с "дата" г., в связи с чем исковые требования ТСЖ "Урицк" к

Мирощенковой И.В. правомерно удовлетворены в части взыскания с

Мирощенковой И.В. задолженности по арендной плате в размере " ... " рублей.

Согласно ст. 94 ГПК РФ к издержкам, связанным с рассмотрением дела, относятся суммы, подлежащие выплате свидетелям, экспертам, специалистам и переводчикам; другие признанные судом необходимыми расходы.

В соответствии со ст. 98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны, понесенные по делу судебные расходы, пропорционально удовлетворенным требованиям.

Согласно ст. 100 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, по ее письменному ходатайству суд присуждает с другой стороны расходы на оплате услуг представителя.

Суд первой инстанции правомерно указал, что поскольку исковые требования ТСЖ "Урицк" удовлетворены в части, а в удовлетворении исковых требований Мирощенковой И.В. отказано, учитывая фактическое участие представителя ТСЖ "Урицк", в судебном разбирательстве, а также документы, подтверждающие фактические затраты ТСЖ "Урицк" на судебные расходы, с Мирощенковой И.В. в пользу ТСЖ "Урицк" подлежат взысканию расходы на оплату услуг представителя в размере " ... " рублей, а также расходы по оплате государственной пошлине в размере " ... " рублей.

Судебная коллегия считает, что при разрешении настоящего спора правоотношения сторон в рамках заявленных требований и закон, подлежащий применению, определены судом первой инстанции правильно, обстоятельства, имеющие правовое значение, установлены на основании добытых по делу доказательств, оценка которым дана согласно ст. 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации.

Решение суда отвечает требованиям п. 1 ст. 196 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, согласно которому при принятии решения суд оценивает доказательства, определяет, какие обстоятельства, имеющие значение для рассмотрения дела, установлены и какие не установлены, каковы правоотношения сторон, какой закон должен быть применен по данному делу и подлежит ли иск удовлетворению, и п. 4 ст. 198 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, в соответствии с которым в мотивировочной части решения суда должны быть указаны обстоятельства дела, установленные судом, доказательства, на которых основаны выводы суда об этих обстоятельствах, доводы, по которым суд отвергает те или иные доказательства, законы, которыми руководствовался суд.

Ссылки апелляционной жалобы о том, что судом не рассмотрены встречные требования Мирощенковой И.В. о признании договора аренды недействительным, являются несостоятельными, поскольку в решении суда дана оценка доводам по данным требованиям об отсутствии полномочий у ТСЖ "Урицк" на заключение договора аренды общего имущества собственников многоквартирного дома. Так, в материалы дела был представлен протокол общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме в форме заочного голосования от "дата" года. Решения, принятые на данном собрании, заинтересованными лицами не оспорены.

Остальные доводы апелляционной жалобы по существу направлены на переоценку выводов суда о фактических обстоятельствах дела и имеющихся в деле доказательств, они не опровергают выводов суда, и поэтому не могут служить основанием для отмены постановленного по делу решения.

Учитывая изложенное, руководствуясь ст.328 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Красносельского районного суда Санкт-Петербурга от "дата" оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Председательствующий

Судьи