Апелляционное определение СК по гражданским делам Тверского областного суда от 29 июля 2014 г. по делу N 33-2709 (ключевые темы: многоквартирный дом - жилой дом - плата за содержание и ремонт - общедомовое имущество - долевое участие)

Апелляционное определение СК по гражданским делам Тверского областного суда от 29 июля 2014 г. по делу N 33-2709

Судебная коллегия по гражданским делам Тверского областного суда в составе председательствующего судьи Золина М.П.,

судей Беляк А.С. и Сидорова Р.А.,

при секретаре судебного заседания Браташ Т.В.,

рассмотрела в открытом судебном заседании

по докладу судьи Сидорова Р.А.

дело по апелляционной жалобе Гультяевой В.М. на решение Нелидовского городского суда Тверской области от 26 марта 2014 года, которым постановлено:

"Иск общества с ограниченной ответственностью "Дирекция единого заказчика" к Бабуровой Н.А ... , Булатовой Т.С. , Булатову Б.М. , Зайцевой Г.Н. , Гультяевой В.М. , Железнову О.В. , Цветковой С.Ю. , Робинчук Л.С. , Камбуловой Н.А. , Биржовой Е.С. , Биржовой К.С. , Велибековой Е.Ю. , Биржовой Г.Е. , администрации Нелидовского района Тверской области, администрации городского поселения - город Нелидово о расторжении договора о долевом участии в расходах по содержанию и ремонту общедомового имущества жилого дома и оплате коммунальных услуг - удовлетворить.

Расторгнуть договор о долевом участии в расходах по содержанию и ремонту общедомового имущества жилого дома и оплате коммунальных услуг от 05.05.2006 года, заключенного между обществом с ограниченной ответственностью "Дирекция единого заказчика" и собственниками квартир дома N "адрес" ".

С у д е б н а я к о л л е г и я

УСТАНОВИЛА:

ООО "ДЕЗ" обратилось в суд с исковыми требованиями к Бабуровой Н.А., Булатовой Т.С., Булатову Б.М., Зайцевой Г.Н., Гультяевой В.М., Железнову О.В., Цветковой С.Ю., Робинчук Л.С., Громовой Н.А., Камбуловой Н.А., Биржовой Е.С., Биржовой К.С., администрации городского поселения - город Нелидово о расторжении договора о долевом участии в расходах по содержанию и ремонту общедомового имущества жилого дома и оплате коммунальных услуг.

В обоснование требований указано, что 05 мая 2006 года между ООО "ДЕЗ" и собственниками МКД по "адрес" был заключен договор о долевом участии в расходах по содержанию и ремонту общего имущества жилого дома и оплате коммунальных услуг. Собственниками жилого дома неоднократно проводились собрания по вопросу утверждения ставки платы по содержанию, но утверждались они настолько заниженными, что оказание услуг управляющей организацией становится убыточными, экономически нецелесообразными. Последний протокол с данным вопросом поступил в ООО "ДЕЗ" 07.08.2013 года, где собственники утвердили ставку в размере "данные изъяты" копейки с кв.м., такое предложение от управляющей компании в отношении ставок платы по содержанию по данному МКД не поступало, поэтому данное решение не было принято управляющей компанией. Управляющая компания обращалась в суд с исковым заявлением о понуждении собственников МКД N "адрес" внести изменения в договор от 05.05.2006 с утверждением перечня работ необходимых для надлежащего содержания с указанием ставки платы по содержанию общедомового имущества, однако судом было отказано в удовлетворении заявленных требований. Собственники в данном жилом доме на протяжении уже нескольких лет не оплачивают жилищно -коммунальные услуги, что не может положительно отразиться на финансовом положении управляющей компании. Обращения в надзорные инстанции с различного рода вопросами и жалобами на действия управляющей компании так же могут говорить о добропорядочности собственников данного МКД. Размер платы за содержание и ремонт жилого помещения для собственников помещений, которые выбрали способ управления многоквартирным домом управляющей организацией, определяется с учетом предложений управляющей организации, исходя из перечня услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, указанных в договоре управления многоквартирным домом. При этом в соответствии с п. 29 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме плата за содержание, и ремонт жилого помещения устанавливается в размере, обеспечивающем содержание общего имущества в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации. Следовательно, условие о порядке изменения цены договора должно быть обязательно согласовано при заключении договора, с учетом перечня работ. Тариф за содержание, оставленный собственниками без изменения не позволит возместить расходы по содержанию, общего имущества, в соответствии с требованиями действующего законодательства, и обеспечить безопасность эксплуатации жилого здания. В результате этого управляющая компания будет вынуждена нести повышенные финансовые риски при выполнении работ.

В ходе рассмотрения дела определением Нелидовского городского суда Тверской области от 06.03.2014 года в качестве соответчиков к участию в деле привлечены: администрация Нелидовского района Тверской области, Велибекова Е.Ю., Биржова Г.Е.; в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора на стороне ответчиков: Железнова И.О., Бузова О.В., Константинов В.Д., Виноградова Л.Д.

Определением Нелидовского городского суда Тверской области от 26 марта 2014 года производство по гражданскому делу в части исковых требований, предъявляемых к Громовой Н.А. прекращено.

В судебном заседании представитель истца ООО "ДЕЗ" Гутуев М.А. поддержал заявленные требования в полном объеме по основаниям, изложенным в исковом заявлении.

Представитель ответчика администрации Нелидовского района Тверской

области Васильева А.А. в судебном заседании признала и поддержала исковые требования ООО "ДЕЗ".

Представитель ответчика администрации городского поселения - город

Нелидово Нилогова О.Б. в судебном заседании исковые требования признала.

Ответчик Гультяева В.М.

в судебном заседании исковые требования ООО "ДЕЗ" не признала.

Ответчики Булатов Б.М., Робинчук Л.С., Камбулова Н.А.

в судебном заседании исковые требования ООО "ДЕЗ" о расторжении договора не признали.

Ответчики Бабурова Н.А., Биржова К.С., Биржова Е.С., Булатова Т.С. в судебное заседание не явились, о времени и месте рассмотрения дела извещены своевременно и надлежащим образом.

Ответчики Зайцева Г.Н., Железнов О.В., Цветкова С.Ю., Биржова Г.Е., Велибекова Е.Ю. в судебное заседание не явились, о времени и месте рассмотрения дела извещались своевременно и надлежащим образом, заказная корреспонденция, направленная в их адрес, вернулась неврученной по причине истечения срока хранения.

Третьи лица Железнова И.О., Бузова О.В., Константинов В.Д., Виноградова Л.Д. в судебное заседание не явились, о времени и месте рассмотрения дела извещались своевременно и надлежащим образом.

Судом постановлено приведенное выше решение.

В апелляционной жалобе ответчика Гультяевой В.М. ставится вопрос об отмене решения суда и принятии по делу нового решения о пролонгации договора.

Жалоба мотивирована тем, что с 05 мая 2011 года общество уклоняется от исполнения заключенного договора, полагая, что он должен быть расторгнут. Управлением ФАС было вынесено решение, которым бездействие ООО "ДЕЗ" в незаключении дополнительного соглашения к договору от 05 мая 2006 года, предусматривающего продление срока его действия, признано нарушающим пункт 5 части 1 статьи 10 ФЗ от 26 июля 2006 года N 135-ФЗ "О защите конкуренции". Выданное предписание об устранении нарушений до настоящего времени не исполнено.

Судом нарушены статьи 450-452 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьи 161, 162 Жилищного кодекса Российской Федерации. Собственники дома не имели намерения расторгать договор от 05 мая 2006 года и выбирать иную управляющую компанию, а напротив, настаивали на пролонгации договора. Дополнительное соглашение, направленное для рассмотрения собственникам 12 июля 2012 года не направлено на продление договора, однако было рассмотрено собственниками, направлен протокол разногласий. Общество указанный протокол не приняло и заключить договор отказалось.

В ходе судебного заседания было заявлено о подделке письма УФАС от 29 августа 2012 года, однако подлинник судом истребован не был.

Иными лицами, участвующими в деле, решение суда не обжаловано.

В

заседание суда апелляционной инстанции ответчики и третьи лица, извещенные о времени и месте рассмотрения дела судом апелляционной инстанции в соответствии с требованиями статей 113-118 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, не явились, ходатайств об отложении судебного заседания не заявили. При таких обстоятельствах судебная коллегия на основании статей 167, 327 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации признала возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц.

Проверив материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы, выслушав представителя истца Иванова В.А., возражавшего против доводов жалобы, судебная коллегия приходит к следующим выводам.

Полномочия суда апелляционной инстанции при рассмотрении апелляционных жалобы, представления закреплены в статье 328 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации.

В силу части 1 статьи 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации судебная коллегия считает необходимым и достаточным проверить законность и обоснованность решения суда первой инстанции исходя из доводов, изложенных в апелляционной жалобе.

Как разъяснено в пунктах 2, 3 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 19 декабря 2003 г. N 23 "О судебном решении", решение является законным в том случае, когда оно принято при точном соблюдении норм процессуального права и в полном соответствии с нормами материального права, которые подлежат применению к данному правоотношению. Решение является обоснованным тогда, когда имеющие значение для дела факты подтверждены исследованными судом доказательствами, удовлетворяющих требованиям закона об их относимости и допустимости, или обстоятельствами, не нуждающимися в доказывании, а также тогда, когда оно содержит исчерпывающие выводы суда, вытекающие из установленных фактов.

Этим требованиям решение суда в полной мере не отвечает.

Судом установлено, что ответчики являются собственниками квартир в доме "адрес" . Жителями дома не создано товарищество собственников жилья.

5 мая 2006 года между ООО "ДЕЗ" и собственниками дома N "адрес" заключен договор о долевом участии в расходах по содержанию и ремонту общего имущества жилого дома и оплате коммунальных услуг.

По условиям договора его предметом является совместное владение, пользование и распоряжение в пределах имеющихся прав и полномочий указанным домом, передача собственниками прав по управлению имуществом, находящимся в общей долевой собственности управляющему. Доля участия собственников помещений в расходах по содержанию и ремонту строения, инженерного оборудования и придомовой территории определяется в соответствии с действующим законодательством и нормативными актами и оговаривается в платежном документе счета-квитанции, который является неотъемлемой изменяемой частью настоящего договора.

Целью договора является организация обеспечения надлежащего содержания и ремонта жилого дома, его инженерного оборудования, мест общего пользования и придомовой территории, организации обеспечения собственников жилых помещений жилищными и коммунальными услугами (раздел 2 договора).

Согласно разделу 7 договора, срок его действия - 5 лет. Изменения и дополнения к настоящему договору, внесенные по соглашению сторон, становятся неотъемлемой его частью. Договор прекращает свое действие досрочно в следующих случаях: перехода права собственности на квартиру, указанную в п. 1.1 "от собственника к другим лицам - с момента заключения договора с новыми собственниками"; по требованию одной из сторон, в случае внесения изменений в законодательство РФ, реорганизации предприятия, существенно изменяющих правовой статус участников договора - через месяц после внесения такого требования. Споры по настоящему договору, если они не устранены путем переговоров, разрешаются в судебном порядке в соответствии с действующим законодательством РФ.

11 июля 2012 г. ООО "ДЕЗ" направило Гультяевой В.М., как председателю совета многоквартирного дома, дополнительное соглашение к договору о долевом участии от 05 мая 2006 года. Собственниками дома N "адрес" на дополнительное соглашение ООО "ДЕЗ" составлен протокол разногласий от 25 июля 2012 года, согласно которому ставки по содержанию общедомового имущества, предложенные управляющей компанией, считают завышенными и не принимаются ими.

Истец ссылаясь на то, что тариф, предложенный собственниками не позволит возместить расходы по содержанию общего имущества и обеспечить безопасность жилого здания, в связи с чем исполнение договорных обязательств будет для ООО "ДЕЗ" финансово-затратным и обременительным, обратился в суд с иском о расторжении договора, ссылаясь на существенное изменение обстоятельств.

Проанализировав вышеизложенные обстоятельства, суд пришел к выводу о том, что между собственниками жилого дома N "адрес" и ООО

"ДЕЗ" на протяжении длительного времени не достигнуто соглашение о размере платы за содержание и ремонт жилого помещения, что является существенным условием договора управления многоквартирным домом. Тарифы по оплате за жилищно-коммунальные услуги, предложенные ООО "ДЕЗ" не являются завышенными, соответствуют ставкам, утвержденным решением совета депутатов городского поселения - города Нелидово. По состоянию на 26 марта 2014 года общая задолженность собственников дома N 39 "адрес" составила "данные изъяты" коп. Ответчики, как собственники жилого помещения, обязаны своевременно оплачивать расходы на содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме. ООО "ДЕЗ" в настоящее время не занимает доминирующее положение по оказанию услуг собственникам жилых домов.

На основании изложенного, учитывая то, что стороны не достигли соглашения о приведении договора в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами, суд указал, что имеются основания для расторжения договора о долевом участии в расходах по содержанию и ремонту общедомового имущества жилого дома и оплате коммунальных услуг от 05 мая 2006 года, заключенному между обществом с ограниченной ответственностью "Дирекция единого заказчика" и собственниками квартир дома N "адрес" .

Судебная коллегия не может согласиться с указанными выводами суда первой инстанции по следующим основаниям.

В соответствии с ч. 7 ст. 156 Жилищного кодекса Российской Федерации размер платы за содержание и ремонт жилого помещения в многоквартирном доме, в котором не созданы товарищество собственников жилья либо жилищный кооператив или иной специализированный потребительский кооператив, определяется на общем собрании собственников помещений в таком доме, которое проводится в порядке, установленном статьями 45 - 48 настоящего Кодекса. Размер платы за содержание и ремонт жилого помещения в многоквартирном доме определяется с учетом предложений управляющей организации и устанавливается на срок не менее чем один год.

Аналогичные положения закреплены и в п. 31 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме и правил изменения размера платы за содержание и ремонт жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации 13.08.2006 г. N 491.

Исходя из правовой позиции Конституционного Суда Российской Федерации, изложенной в Определении от 22 марта 2011 года N 357-О-О, наделение органов местного самоуправления в соответствии с частью 4 статьи 158 Жилищного кодекса Российской Федерации полномочием по установлению размера платы за содержание и ремонт жилого помещения в многоквартирном доме не препятствует осуществлению собственниками помещений в многоквартирном доме права по самостоятельному установлению данной платы, так как реализация указанного полномочия органов местного самоуправления обусловлена отсутствием соответствующего волеизъявления собственников помещений в многоквартирном доме. Данное законоположение направлено на обеспечение надлежащего функционирования жилищно-коммунального хозяйства, что соответствует интересам как собственников помещений в многоквартирном доме, так и иных участников жилищных правоотношений.

В пункте 1 ст. 451 Гражданского кодекса РФ установлено, что существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа. Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

В соответствии с положениями ст. 56 ч. 1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, на истца возлагается бремя доказывания обстоятельств, на которые он ссылается, как на основания своих требований и возражений. В частности, обязанность предоставления доказательств того, что с момента заключения договора обстоятельства изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

Как следует из материалов дела, ООО "ДЕЗ" предложены следующие размеры ставок платы за содержание и ремонт общедомового имущества по "адрес" , с расчетом платы на 1 кв. м.: плата за жилое помещение - "данные изъяты" коп.: вывоз ТБО - "данные изъяты" руб., услуги по управлению - "данные изъяты" руб., техническое обслуживание дома - "данные изъяты" руб., в том числе: сети холл. Водоснабжения/водоотведения - "данные изъяты" руб., сети отопления - "данные изъяты" руб., сети гозоснабжения ? "данные изъяты" руб., сети электроснабжения - "данные изъяты" руб., прочие (т.о. строительных конструкций) - "данные изъяты" руб.; аварийно-диспетчерское обслуживание - "данные изъяты" коп., содержание придомовой территории - "данные изъяты" руб., в том числе - уборка приконтейнерых площадок - "данные изъяты" руб., работы по устранению аварийных ситуаций - "данные изъяты" руб., всего "данные изъяты" коп., за кв.м. в месяц.

Протоколом общего собрания собственников помещений многоквартирного дома по адресу: "адрес" от 25 июля 2013 года предложена ставка "данные изъяты" копейки.

Вопреки выводам суда первой инстанции, то обстоятельство, что собственниками установлен размер платы за содержание и ремонт имущества в многоквартирном доме, отличный от предложенного управляющей компанией, не является существенным изменением обстоятельств и не может служить основанием для расторжения договора согласно ч. 1 ст. 451 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Доказательств существенного изменения обстоятельств, то есть, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях, стороной истца, вопреки требованиям ст. 56 ГПК РФ, не представлено. Структура платы за содержание общедомового имущества (экономическое обоснование) доказательствами, отвечающими требованиям относимости, допустимости, достоверности и достаточности, также не подтверждена.

Из заключенного между сторонами 05 мая 2006 года договора следует, что условие оплаты за оказываемые ООО "ДЕЗ" услуги и выполненные работы по содержанию и ремонту общего имущества в доме, вообще не является предметом данного договора. Следовательно, цена оказываемой услуги не является существенным элементом, заключенного между сторонами договора.

Пунктами 3.2.3, 3.2.4, 3.2.5 договора установлены обязанности собственников по осуществлению оплаты расходов по содержанию и ремонту мест общего пользования, придомовой территории, обслуживанию и ремонту инженерного оборудования дома, коммунальных услуг, услуг управляющего по управлению жилым домом, услуг единого расчетного центра, расходов, связанных с капитальным ремонтом дома.

Порядок установления ставок технического обслуживания, коммунальных и прочих услуг, условия взимания платы за услуги по управлению и платежей за капитальный ремонт и благоустройство регулируются положениями действующих законодательных и нормативных актов.

При этом, согласно пункту 5.1.2 договора сторонами предусмотрено, что при неисполнении собственниками обязательств, оговоренных в пунктах 3.2.3, 3.2.4, 3.2.5 договора, управляющий вправе взыскать с них нанесенный материальный ущерб.

Таким образом, сторонами договора предусмотрен порядок урегулирования разногласий между собственниками и управляющей организацией в случае невыполнения одной из сторон, взятых на себя обязательств.

Факт возникновения убытков не является основанием для расторжения договора. Сам факт несения управляющей организацией убытков от деятельности по управлению многоквартирным домом в отсутствие каких-либо обстоятельств, свидетельствующих об изменении ситуации на рынке жилищно-коммунального хозяйства (повышение тарифов, существенное ухудшение обслуживаемого жилищного фонда и т.д.), вызвавших такое ухудшение, не относится по смыслу статьи 451 Гражданского кодекса Российской Федерации к обстоятельствам, позволяющим расторгнуть договоры управления.

Ссылки истца на неоплату собственниками предоставленных услуг и наличие иной управляющей компании, вопреки выводам суда, основанием для расторжения договора не являются.

Поскольку каких-либо обстоятельств, предусмотренных нормами жилищного и гражданского законодательства, позволяющих суду расторгнуть спорный договор управления, в ходе рассмотрения дела установлено не было, вывод суда первой инстанции об удовлетворении исковых требований не может быть признан законным и обоснованным.

Исходя из изложенного, решение суда на основании п. 4 ч. 1 ст. 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации подлежит отмене с принятием нового решения об отказе истцу в удовлетворении заявленных исковых требований.

Руководствуясь ст. 328 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

апелляционную жалобу Гультяевой В.М. удовлетворить.

Решение Нелидовского городского суда Тверской области от 26 марта 2014 года отменить, постановив новое, которым в удовлетворении исковых требований общества с ограниченной ответственностью "Дирекция единого заказчика" к Бабуровой Н.А. , Булатовой Т.С. , Булатову Б.М. , Зайцевой Г.Н. , Гультяевой В.М. , Железнову О.В. , Цветковой С.Ю. , Робинчук Л.С. , Камбуловой Н.А. , Биржовой Е.С. , Биржовой К.С. , Велибековой Е.Ю. , Биржовой Г.Е. , администрации Нелидовского района Тверской области, администрации городского поселения - город Нелидово о расторжении договора о долевом участии в расходах по содержанию и ремонту общедомового имущества жилого дома и оплате коммунальных услуг - отказать.

Председательствующий М.П. Золин

Судьи А.С. Беляк

Р.А. Сидоров