Апелляционное определение СК по гражданским делам Ярославского областного суда от 04 августа 2014 г. по делу N 33-3765/2014 (ключевые темы: односторонний порядок - заочное голосование - управляющая компания - общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме - отказ от исполнения договора)

Апелляционное определение СК по гражданским делам Ярославского областного суда от 04 августа 2014 г. по делу N 33-3765/2014

Судебная коллегия по гражданским делам Ярославского областного суда в составе председательствующего Равинской О.А.,

судей Кутузова М.Ю., Малахова В.А.,

при секретаре Маточкиной М.А.,

рассмотрела в открытом судебном заседании по докладу судьи М.Ю. Кутузова

04 августа 2014 года

гражданское дело по апелляционной жалобе ОАО "Управдом Дзержинского района" на решение Дзержинского районного суда г. Ярославля от 04 апреля 2014 года, которым постановлено:

"В удовлетворении требований Жадаеву Н.Г. , Пономареву Б.Н. о признании решения и протокола внеочередного общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме по адресу: "адрес" от ДД.ММ.ГГГГ . недействительными отказать".

По делу установлено:

Жадаев Н.Г., Пономарев Б.Н. обратились в суд с иском к Самариной Е.Л.(инициатор проведения общего собрания собственников помещений дома) о признании недействительным решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме по адресу: "адрес" , оформленного протоколом от ДД.ММ.ГГГГ

В обоснование иска указали, что являются собственниками жилых помещений в доме по адресу: "адрес" По инициативе Самариной Е.Л. в доме было проведено внеочередное общее собрание. Согласно протоколу от ДД.ММ.ГГГГ было проведено заочное голосование по следующим вопросам: утверждение повестки дня и порядка проведения собрания; односторонний отказ от исполнения договора управления многоквартирным домом, заключенным с ОАО "Управдом Дзержинского района"; выбор способа управления домом; выбор управляющей организации ООО "РЭУ N14"; утверждение проекта договора управления домом; заключение договора управления с ДД.ММ.ГГГГ в редакции, предложенной управляющей организацией; выбор уполномоченного лица для осуществления всех юридических и фактических действий во исполнение решений, принятых на общем собрании; определение места размещения итогов общих собраний, а также сообщений о проведении собраний; определение места хранения решений собственников и протоколов собраний; определение порядка подсчета голосов.

Истцы ссылаются на то, что собрание проведено с нарушением норм жилищного законодательства. О проведении собрания собственники квартир были уведомлены менее, чем за 10 дней до окончания голосования; на голосование фактически было поставлено три вопроса, а в протоколе указано 10; активно велась агитация за выбор новой управляющей организации, истцы не видели проекта редакции договора, не голосовали за него, итоги голосования до них доведены не были. Кроме того, в протоколе не нашло своего отражения то, какие нарушения условий договора управления домом допущены со стороны ОАО "Управдом Дзержинского района", таким образом не соблюден порядок расторжения договора.

Судом постановлено указанное выше решение.

В апелляционной жалобе ставится вопрос об отмене решения суда, принятии по делу нового решения.

Доводы жалобы сводятся к нарушению судом норм материального и процессуального права, несоответствию выводов суда, изложенных в решении, обстоятельствам дела.

Проверив законность и обоснованность решения суда, исходя из доводов, изложенных в жалобе, заслушав в поддержание доводов жалобы представителя ОАО "Управдом Дзержинского района" по доверенности Шарутину Е.А., а также Пономарева Б.Н., возражения на жалобу представителя и директора ООО "РЭУ N14" Сидельникову И.Л., Матвеева А.А. соответственно, исследовав материалы дела, судебная коллегия приходит к следующему.

Разрешая спор по существу, суд первой инстанции пришел к выводу о том, что поскольку ОАО "Управдом Дзержинского района" не представил доказательств, опровергающих претензии собственников о ненадлежащем содержании общедомового имущества, оснований для отмены решения общего собрания собственников помещений в доме "адрес" от ДД.ММ.ГГГГ об одностороннем расторжении договора управления домом не имеется.

Судебная коллегия с данным выводом суда согласиться не может, считает его неправильным, не основанным на материалах дела и нормах закона.

В соответствии с ч. 1 ст. 162 ЖК РФ договор управления многоквартирным домом заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами.

Частью 8 данной статьи предусмотрено, что изменение и расторжение договоров управления многоквартирным домом осуществляется в порядке, предусмотренном гражданским законодательством (ст. ст. 450, 452 ГК).

Такой договор может быть прекращен в одностороннем порядке по инициативе собственников помещений по основаниям, установленным законом, а именно частями 8.1 и 8.2 ст. 162 ЖК РФ, а также в случаях, определенных соглашением сторон.

В соответствии с ч. 8.1 ст. 162 ЖК РФ собственники помещений в многоквартирном доме в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора управления многоквартирным домом, заключенного по результатам открытого конкурса, предусмотренного частями 4 и 13 статьи 161 настоящего Кодекса, по истечении каждого последующего года со дня заключения указанного договора в случае, если до истечения срока действия такого договора общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме принято решение о выборе или об изменении способа управления этим домом.

В соответствии с ч. 8.2 ст. 162 ЖК РФ собственники помещений в многоквартирном доме на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора управления многоквартирным домом, если управляющая организация не выполняет условий такого договора, и принять решение о выборе иной управляющей организации или об изменении способа управления данным домом.

Таким образом, из анализа указанных выше положений следует, что специальной нормой закон предусматривает односторонний порядок расторжения договора управления многоквартирным домом только по инициативе собственников помещений в многоквартирном доме на основании решения общего собрания собственников помещений этого дома, порядок проведения которого определен в ст. ст. 45, 46, 47, 48 ЖК РФ. Применительно к ч. 8.2 ст. 162 ЖК РФ, такое право возникает у собственников помещений лишь при условии неисполнения либо ненадлежащего исполнения управляющей организацией принятого на себя обязательства. При этом, объективно должны быть подтверждены такие обстоятельства, либо, из решения общего собрания собственников, оформленного протоколом, должно следовать, что факты неисполнения управляющей компанией договора управления домом были доведены до собственников для обсуждения, что их совокупность явилась достаточной для вывода о неисполнении управляющей организацией условий договора управления. В противном случае нарушался бы баланс интересов сторон, заключивших договор, рассчитывавших на получение взаимной выгоды в рамках реализации договора в течении всего времени его действия, а также отсутствовала бы стабильность гражданско-правовых отношений, что может немотивированно привести к неограниченному количеству односторонних отказов от исполнения договоров и замен управляющих организаций.

В связи с тем, что в данном случае речь идет о расторжении договора, то вывод суда первой инстанции о презумпции нарушения договора управляющей организацией и необходимости доказывания ею отсутствие своей вины в нарушении условий договора несостоятелен, в рассматриваемом споре каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается в обоснование своих требований либо возражений.

Таких обстоятельств, свидетельствующих о наличии оснований для применения положений ч.8.2 ст.162 ЖК РФ, по делу не установлено.

Из материалов дела усматривается, что Жадаев Н.Г. и Пономарев Б.Н. являются собственниками квартир N и N соответственно в "адрес" .

В отношении многоквартирного дома "адрес" до ДД.ММ.ГГГГ управляющей организацией была выбрана ОАО "Управдом Дзержинского района" с которой был заключен договор управления.

Из протокола внеочередного общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме "адрес" , проведенного в форме заочного голосования, от ДД.ММ.ГГГГ следует, что собственниками помещений дома по инициативе ответчицы Самариной Е. было проведено внеочередное общее собрание собственников в форме заочного голосования с передачей заполненных листов голосования для подсчета по вопросам отказа от исполнения договора управления с ОАО "Управдом Дзержинского района", выборе в качестве управляющей организации ООО "РЭУ N14" и о непосредственном заключении собственниками договора с новой управляющей организацией. По итогам подсчета голосов, принято положительное решение об одностороннем расторжении договора управления, выборе в качестве управляющей организации ООО "РЭУ N14".

Из уведомления о проведении общего собрания в форме заочного голосования(т N ), из протокола внеочередного общего собрания, оформленного по итогам заочного голосования, от ДД.ММ.ГГГГ (т. N ), а также из текста решения собственника - листа для голосования(т. N ) не усматривается, что в повестку дня были включены для информирования, обсуждения, а также, что обсуждались собственниками помещений дома факты невыполнения условий договора управления со стороны ОАО "Управдом Дзержинского района". Объективные данные о том, что собственники помещений при заочном голосовании по вопросам расторжения договора управления, заключении нового договора и замены управляющей организации руководствовались совокупностью конкретных фактов, необходимых для вывода о невыполнении условий договора управления управляющей организацией, материалы дела не содержат.

При голосовании за принятие решения "об управлении домом" собственники помещений не давали какой-либо оценки деятельности управляющей организации. Содержание протокола свидетельствует о том, что вопрос об отказе от услуг ОАО "Управдом Дзержинского района" по управлению жилым домом по причине неисполнения либо ненадлежащего исполнения управляющей компанией принятых на себя обязательств собранием по существу не рассматривался.

Таким образом, довод автора апелляционной жалобы о нарушении оспариваемым решением порядка расторжения заключенного с ОАО "Управдом Дзержинского района" договора, заслуживает внимания.

Из материалов дела следует, что управляющая компания ОАО "Управдом Дзержинского района" в период с ДД.ММ.ГГГГ выполнило работы в указанном многоквартирном доме по утеплению и герметизации стеновых панелей, ремонту и частичной замене участков рулонных кровель, лежаков холодного и горячего водоснабжения, козырька, что подтверждено отчетом о выполненных работах по текущему ремонту от ДД.ММ.ГГГГ

В материалы дела представлены обращения двух лиц, проживающих в доме, в связи с необходимостью ремонта общего имущества - кровли. Однако, требования жильцов указанного дома в период с ДД.ММ.ГГГГ . об устранении течи кровли выполнялись. В то же время ремонт кровли в полном объеме в рамках текущего ремонта не мог быть произведен управляющей компанией, поскольку согласно представленного строительно-технического заключения по состоянию жилого дома от ДД.ММ.ГГГГ выполненного "ОРГАНИЗАЦИЯ" работы по устранению дефектов кровли относятся к работам по капитальному ремонту здания.

Данные о том, что на основании положений ст.154 ЖК РФ решался вопрос о проведении капитального ремонта кровли дома и сборе средств на его проведение общим собранием собственников помещений дома, в деле отсутствуют.

По сообщениям прокуратуры "адрес" , обращений граждан, проживающих по указанному адресу, по вопросам ненадлежащего исполнения условий договора управления многоквартирным домом со стороны ОАО "Управдом Дзержинского района" в период с ДД.ММ.ГГГГ не поступало. По данным Государственной жилищной инспекции "адрес" предписание, выданное ДД.ММ.ГГГГ . по итогам проверки обращения жильца указанного дома, управляющей организацией было исполнено. К административной ответственности ОАО "Управдом Дзержинского района" в связи с нарушением условий договора управления указанным домом не привлекалась.

Таким образом, в деле отсутствуют достаточные доказательства, подтверждающие совокупность фактов нарушений условий договора управления со стороны ОАО "Управдом Дзержинского района", в связи с чем оснований для применения положений ч. 8.2 ст. 162 ЖК РФ и одностороннего отказа от исполнения договора управления домом при рассматриваемых обстоятельствах не установлено. Возможность одностороннего отказа от исполнения договора управления, заключенного с ОАО "Управдом Дзержинского района" без указания причин самим этим договором не предусмотрена.

Таким образом, порядок расторжения заключенного с ОАО "Управдом Дзержинского района" договора управления, который предусмотрен специальными нормами законодательства, собственниками помещений соблюден не был.

С учетом установленных обстоятельств, судебная коллегия приходит к выводу о признании недействительным решения общего собрания собственников помещений многоквартирного дома путем заочного голосования, оформленного протоколом от ДД.ММ.ГГГГ . по вопросам отказа от исполнения договора управления с ОАО "Управдом Дзержинского района", о выборе в качестве управляющей организации ООО "РЭУ N14" и о непосредственном заключении собственниками договора с новой управляющей организацией. Поэтому решение суда нельзя признать законным и обоснованным и оно подлежит отмене с принятием нового решения об удовлетворении требований Жадаева Н.Г. и Пономарева Б.Н.

Руководствуясь ст. 328 ГПК РФ судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Дзержинского районного суда г. Ярославля от 04 апреля 2014 года отменить, принять по делу новое решение.

Исковые требования Жадаева Н.Г. , Пономарева Б.Н. удовлетворить.

Признать недействительным решение общего собрания собственников помещений многоквартирного дома N "адрес" принятого в форме заочного голосования, оформленного протоколом общего собрания от ДД.ММ.ГГГГ .

Апелляционное определение вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в шестимесячный срок в суд кассационной инстанции.

Председательствующий

Судьи