Постановление Московского городского суда от 25 апреля 2014 N 44г-38/14 (ключевые темы: участники долевой собственности - договор купли-продажи - перевод прав и обязанностей - уведомление - право собственности)

Постановление Московского городского суда от 25 апреля 2014 N 44г-38/14

Судья: Самороковская Н.В.;

Судьи апелляционной инстанции:

Сергеева Л.А.- председательствующий,

Федерякина Е.Ю.- докладчик,

Вишнякова Н.Е.

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

Президиума Московского городского суда

по делу N 44г-38/2014

"25" апреля 2014 г. г. Москва

Президиум Московского городского суда в составе:

Председателя Президиума: Егоровой О.А.

и членов Президиума: Курциньш С.Э., Базьковой Е.М., Васильевой Н.А., Мариненко А.И.

при секретаре Чекушкиной И.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании по докладу судьи Магжановой Э.А. истребованный по кассационной жалобе представителя Коробковой Л.Г. по доверенности Волковой Ю.В. гражданское дело по иску Коробковой Л.Г. к Коробкову Д.Ю., Крюковой Т.Н. о переводе прав и обязанностей покупателя по договору купли-продажи доли в праве собственности на квартиру,

установил:

Коробкова Л.Г. обратилась в суд с иском к Коробкову Д.Ю., Крюковой Т.Н. о переводе прав и обязанностей покупателя по договору купли-продажи от 22.06.2012 года 1/2 доли квартиры N 155, расположенной по адресу***, заключенного между продавцом Коробковым Д.Ю. и покупателем Крюковой Т.Н., указывая на то, что как собственник оставшейся 1/2 доли названной квартиры имеет преимущественное право на приобретение доли другого участника долевой собственности. Однако ответчик Коробков Д.Ю. продал свою долю квартиры Крюковой Т.Н. с нарушением требований ст. 250 ГК РФ.

Решением Никулинского районного суда г. Москвы от 25.06.2013 г. постановлено:

Исковые требований Коробковой Л.Г. к Коробкову Д.Ю., Крюковой Т.Н. о переводе прав и обязанностей покупателя по договору купли-продажи доли в праве собственности на квартиру удовлетворить.

Перевести с Крюковой Т.Н. на Коробкову Л.Г. права и обязанности покупателя по договору купли-продажи 1/2 доли в праве общей долевой собственности на квартиру, расположенную по адресу: *** по договору купли-продажи от 22.06.2012 года, заключенному между Коробковым Д.Ю. и Крюковой Т.Н., за цену и на условиях согласно указанного договора купли-продажи.

Взыскать с Коробковой Л.Г. в пользу Коробкова Д.Ю. *** рублей.

Решение суда является основанием для погашения записи в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним о праве собственности Крюковой Т.Н. на 1/2 долю в праве собственности на квартиру, расположенную по адресу: *** и регистрации права собственности на 1/2 долю в праве на указанную квартиру за Коробковой Л.Г.

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Московского городского суда от 28.10.2013 г. определено:

Решение Никулинского районного суда города Москвы от 25.06.2013 года отменить.

В удовлетворении исковых требований Коробковой Л.Г. к Коробкову Д.Ю., Крюковой Т.Н. о переводе прав и обязанностей покупателя по договору купли-продажи доли квартиры - отказать.

В кассационной жалобе представитель заявителя ставит вопрос об отмене апелляционного определения судебной коллегии по гражданским делам Московского городского суда от 28.10.2013 г. и оставлении в силе решения Никулинского районного суда г. Москвы от 25.06.2013 г.

Указанное выше гражданское дело затребовано для проверки в кассационном порядке 21.02.2014 г., поступило в экспедицию суда 27.02.2014 г.

Определением судьи Московского городского суда от 2.04.2014 г. кассационная жалоба представителя Коробковой Л.Г. по доверенности Волковой Ю.В. с делом переданы для рассмотрения в судебном заседании суда кассационной инстанции - Президиума Московского городского суда.

Проверив материалы дела, выслушав представителей Коробковой Л.Г. - адвоката Шмелева А.Е., по доверенности Волкову Ю.В., обсудив доводы кассационной жалобы и определение о передаче кассационной жалобы с материалом для рассмотрения в судебном заседании суда кассационной инстанции, Президиум Московского городского суда находит доводы, изложенные в кассационной жалобе, обоснованными, а апелляционное определение Судебной коллегии по гражданским делам Московского городского суда от 28.10.2013 г. подлежащим отмене по следующим основаниям.

В соответствии со ст. 387 ГПК РФ основаниями для отмены или изменения судебных постановлений в кассационном порядке являются существенные нарушения норм материального или процессуального права, которые повлияли на исход дела, без устранения которых невозможны восстановление и защита нарушенных прав, свобод и законных интересов, а также защита охраняемых законом публичных интересов.

При вынесении оспариваемых судебных постановлений такие нарушения норм материального права были допущены судом апелляционной инстанции.

Судом установлено, что Коробкова Л.Г. и Коробков Д.Ю. являлись равнодолевыми собственниками (по 1/2 доле каждый) отдельной двухкомнатной квартиры N 155, расположенной по адресу: *** (л.д.14).

28.06.2012 года Коробков Д.Ю. обратился к нотариусу г. Москвы Орловой Д.В. с заявлением о передаче Коробковой Л.Г. заявления-уведомления о продаже 1/2 доли данной квартиры за ***рублей (л.д.99, 100). 03.07.2012 г. нотариус г. Москвы Орлова Д.В. передала через почтовое отделение заявление-уведомление.

Согласно свидетельству нотариуса г. Москвы Орловой Д.В. от 03.09.2012 года (л.д.102) и почтового уведомления (л.д.101), заявление Коробкова Д.Ю., содержащее уведомление с предложением воспользоваться правом преимущественной покупки, было вручено представителю Коробковой Л.Г., действующему от ее имени по доверенности, Щелачкову С.Ю., 07.08.2012 года.

28.08.2012 года истец Коробкова Л.Г. направила в адрес ответчика Коробкова Д.Ю. заявление о согласии на приобретение его 1/2 доли в праве собственности на квартиру, в котором просила сообщить место и время подписания договора, банковские реквизиты для перечисления денег (л.д. 24, 22-23). Ответ на данное заявление от ответчика Коробкова Д.Ю. получен не был.

22.06.2012 года между продавцом Коробковым Д.Ю. и покупателем Крюковой Т.Н. был заключен договор купли-продажи 1/2 доли указанной квартиры. Доля в квартире приобретена Крюковой Т.Н. за *** рублей (л.д. 41).

Разрешая спор по существу и, удовлетворяя исковые требования, суд первой инстанции исходил из того, что истец Коробкова Л.Г. приняла предложение ответчика о выкупе доли в квартире, о чем своевременно, в течение месяца, направила ответчику Коробкову Д.Ю. соответствующее заявление, на которое ответа не получила.

Поскольку ответчик Коробков Д.Ю. не заключил с истцом договор купли-продажи доли квартиры, а продал свою долю Крюковой Т.Н., он нарушил преимущественное право истца на приобретение продаваемой доли в силу ст. 250 ГК РФ.

Судебная коллегия по гражданским делам Московского городского суда с выводами суда первой инстанции не согласилась, отменив его и, приняв по делу новое решение, которым отказала в удовлетворении исковых требований Коробковой Л.Г.

Отказывая в удовлетворении исковых требований Коробковой Л.Г., суд апелляционной инстанции исходил из того, что в месячный срок с момента получения уведомления (07.08.2012г.) истец Коробкова Л.Г. договор купли-продажи принадлежащей Коробкову Д.Ю. 1/2 доли в праве собственности на квартиру не заключила, долю Коробкова Д.Ю. не приобрела. Коробковой Л.Г. не предпринимались необходимые и достаточные меры для заключения с ответчиком Коробковым Д.Ю. договора купли-продажи, а направленное в адрес ответчика Коробкова Д.Ю. по месту его регистрации 28.08.2012 года заявление о намерении приобрести долю за *** рублей, само по себе, об этом не свидетельствует, поскольку в данном заявлении истец просит Коробкова Д.Ю. направить извещение о времени и месте подписания договора купли-продажи доли. При этом, закон не обязывает продавца вести переписку с покупателем, направленную на согласование условий сделки, на продавце лежит лишь обязанность письменного уведомления долевого собственника. Данная обязанность была Коробковым Д.Ю. исполнена, т.к. он известил истца о предстоящей продаже своей доли и о последствиях неприобретения этой доли в течение месяца с момента получения уведомления. Поскольку договор купли-продажи считается заключенным с момента государственной регистрации, то подписание ответчиками договора купли-продажи 22.06.2012 г. преимущественного права истца не нарушает.

Также суд апелляционной инстанции указал, что истец Коробкова Л.Г. не представила доказательств того, что имела реальную возможность приобрести у Коробкова Д.Ю. 1/2 долю в праве собственности на указанную квартиру в размере ***рублей, поскольку имеющаяся в деле справка КБ "Национальный инвестиционно-промышленный банк" свидетельствует об остатке на счете Коробковой Л.Г. по состоянию на 28.01.2013 г. (л.д.5).

Между тем, выводы суда апелляционной инстанции не соответствуют обстоятельствам дела, судом апелляционной инстанции неправильно применены нормы материального права, что в силу положений ст.387 ГПК РФ является основанием для отмены судебных постановлений в кассационном порядке.

Согласно пункту 2 статьи 246 Гражданского кодекса Российской Федерации участник долевой собственности вправе по своему усмотрению продать, подарить, завещать, отдать в залог свою долю либо распорядиться ею иным образом с соблюдением при ее возмездном отчуждении правил, предусмотренных статьей 250 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Согласно ст. 250 ГК РФ при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов. Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее. Если остальные участники долевой собственности откажутся от покупки или не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество - в течение десяти дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу. При продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя. По смыслу вышеуказанной нормы требование о преимущественном праве покупки можно считать исполненным, если остальные участники долевой собственности откажутся от покупки либо в течение месяца не приобретут продаваемую долю в праве собственности.

Как усматривается из материалов дела, истец 28.08.2012 г. направила заявление Коробкову Д.Ю., в котором просила сообщить ей время и место подписания договора купли-продажи и банковские реквизиты для перечисления денежных средств. Ответ на данное заявление Коробковым Д.Ю. дан не был.

Заявление было направлено по месту регистрации ответчика, иного адреса проживания ответчик в уведомлении о продаже доли не указал.

При указанных обстоятельствах Коробковой Л.Г. было явно выражено желание приобрести долю на условиях, предложенных Коробковым Д.Ю. Однако действия Коробкова Д.Ю. нельзя расценивать как направленные на заключение подобного договора. Договор купли-продажи, в данном случае, двусторонняя сделка, и при уклонении одной из сторон сделки от ее заключения, заключен быть не может. Следовательно, вывод суда апелляционной инстанции, что истец не заключила такой договор в течение месяца с момента уведомления о продаже доли в квартире, является неверным. Напротив, суд апелляционной инстанции, не принял во внимание доводы Коробковой Л.Г. о том, что действия ответчиков - подписание договора купли-продажи доли в спорной квартире 22.06.2012 г., до обращения к нотариусу, и последующее уклонение ответчика Коробкова Д.Ю. от заключения договора с истцом, были направлены на совершение иной сделки в обход интересов истца. Таким образом, нельзя ставить в вину истцу незаключение своевременно договора купли-продажи, поскольку все действия ответчика Коробкова Д.Ю. были направлены на заключение договора купли-продажи с другим лицом.

Исходя из толкования ч. 1 ст. 250 ГК РФ, преимущественное право покупки подразумевает право любого участника общей собственности на предпочтительное перед посторонними лицами приобретение доли, продаваемой одним из участников по цене, за которую она продается и на прочих равных условиях.

Таким образом, до заключения договора купли-продажи с иным лицом, собственник, изъявивший желание продать свою долю в праве общей долевой собственности, обязан уведомить остальных участников долевой собственности о продаже с целью установить их намерение о приобретении продаваемой доли.

Однако Коробков Д.Ю., не установив намерение участника долевой собственности о приобретении продаваемой доли, не сообщив об иных условиях сделки (моменте передачи денежных средств), продал свою долю постороннему лицу.

Согласно ч. 3 ст. 1 ГК РФ при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно.

В силу ч. 1 ст. 10 ГК РФ не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом).

Исходя из смысла ст. 250 ГК РФ, нарушенное право преимущественной покупки защищается судом только в том случае, когда собственник не только желал, но имел реальную возможность приобрести имущество на тех же условиях, а именно: на момент продажи имущества другому лицу имел денежную сумму, указанную в договоре. Следовательно, закон наделяет участника долевой собственности преимущественным правом приобрести продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество, а не ограничиться выражением желания на ее покупку. Реальность заявленного требования должна быть подтверждена истцом надлежащими доказательствами, в том числе путем внесения необходимой суммы на банковский счет управления Судебного департамента, что позволяет защитить интересы продавцов и обеспечить возможность исполнения решения суда в случае удовлетворения иска о переводе прав и обязанностей покупателя.

В материалах дела имеется справка от 28.01.2013 г., выданная главным бухгалтером "Нацинвестпромбанк" (ЗАО) о том, что по состоянию на 28.01.2013 г. на счете Коробковой Л.Г. имеется остаток в размере 2000000 рублей (л.д.5), что также подтверждает желание и возможность преимущественного приобретения продаваемой Коробковым Д.Ю. доли. Суд апелляционной инстанции, усомнившись в наличии у истца денежных средств на покупку доли в праве собственности на квартиру, сомнения не устранил и, в нарушение п. 2 ч. 1 ст. 330 ГПК РФ, не предложил лицам, участвующим в деле, представить дополнительные доказательства о платежеспособности истца на момент продажи доли.

В связи с изложенным определение суда апелляционной инстанции нельзя признать законным, поскольку оно принято с существенным нарушением норм материального и процессуального права, повлиявшими на исход дела, что согласно ст.387 ГПК РФ является основанием для отмены обжалуемых судебных постановлений.

Президиум Московского городского суда считает, что апелляционное определение Судебной коллегии по гражданским делам Московского городского суда от 28.10.2013 г. подлежит отмене, оставив в силе решение Никулинского районного суда г. Москвы от 25.06.2013 г.

Руководствуясь статьями 387, 388, 390 ГПК РФ, Президиум Московского городского суда

постановил:

Апелляционное определение Судебной коллегии по гражданским делам Московского городского суда от 28.10.2013 г. отменить, оставить в силе решение Никулинского районного суда г. Мсквы от 25.06.2013 г.

Председатель Президиума

Московского городского суда О.А. Егорова