Апелляционное определение СК по гражданским делам Свердловского областного суда от 29 июля 2014 г. по делу N 33-9659/2014 (ключевые темы: нежилые помещения - технический этаж - объект незавершенного строительства - общая долевая собственность - многоквартирный дом)

Апелляционное определение СК по гражданским делам Свердловского областного суда от 29 июля 2014 г. по делу N 33-9659/2014

Судебная коллегия по гражданским делам Свердловского областного суда в составе: председательствующего Козлова О.А.,

судей Петровской О.В., Лузянина В.Н.,

при секретаре Тяжовой Т.А. рассмотрела в открытом судебном заседании 29.07.2014 в апелляционном порядке жалобу ТСЖ "Хохрякова, 72" на решение Ленинского районного суда г. Екатеринбурга Свердловской области от 23.04.2014

по гражданскому делу по иску Килиной М.Ю. к обществу с ограниченной ответственностью "Строительная производственно-эксплуатационная компания" о признании права собственности на нежилые помещения в объекте незавершенного строительства,

заслушав доклад судьи Козлова О.А.,

УСТАНОВИЛА:

Килина М.Ю. на основании инвестиционного договора N от ( / / ) и договора уступки права требования от ( / / ) предъявила к ООО "Строительная производственно - эксплуатационная компания" (далее по тексту - ООО "СПЭК") иск о государственной регистрации перехода права собственности на нежилое помещение ... и нежилое помещение ... объекта незавершенного строительства по адресу: ...

Судом к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Товарищество собственников жилья "Хохрякова, 72" (далее по тексту - ТСЖ "Хохрякова, 72") и ООО "ПФ "ВостокПроект", право собственности которого ( / / ) зарегистрировано на объект незавершенного строительства - нежилое помещение (офис 904), общей площадью 145,6 кв.м., согласно поэтажному плану на 10 этаже помещения N по адресу: ... (л.д. 84).

В ходе рассмотрения дела представитель Килиной М.Ю. по доверенности Лещенко И.Б. требования уточнила и просила признать за истицей право собственности на нежилое помещение ... , и нежилое помещение площадью 320.1 кв.м., расположенное на техническом этаже ... объекта незавершенного строительства по адресу: ... , указав, что уменьшение требования в части площади помещения связано с регистрацией права собственности ООО "ПФ "ВостокПроект" на нежилое помещение площадью 145,6 кв.м. (л.д. 178 - 181).

Уточненные требования приняты судом.

В судебном заседании представители Килиной М.Ю. по доверенности Лещенко И.Б. и Урютина Е.П требования поддержали.

Представитель ответчика ООО "СПЭК" по доверенности Кирикова А.А. иск не признала, пояснив, что спорные нежилые помещения расположены на 10 и 11 этажах, последний этаж построен при отсутствии разрешительных документов, договор уступки права законен.

Представитель третьего лица ТСЖ "Хохрякова, 72" Гибадуллина О.П. просила в иске отказать и пояснила, что спорные помещения предназначены для обслуживания дома и находятся в общей долевой собственности собственников помещений многоквартирного дома, поэтому инвестиционный договор является недействительным.

Третье лицо ООО "ПФ "Востокпроект" явку своего представителя в судебное заседание не обеспечило, в письменном отзыве на иск директор общества ... просил рассмотреть дело в отсутствие данного лица, пояснив, что против удовлетворения иска не возражает (л.д. 183).

Решением суда уточненный иск удовлетворен: за Килиной М.Ю. признано право собственности на нежилое помещение площадью 213.6 кв.м., расположенное на техническом этаже (отм. 22,100) и нежилое помещение площадью 320,1 кв.м., расположенное на техническом этаже ... объекта незавершенного строительства по адресу: ...

В апелляционной жалобе ТСЖ "Хохрякова, 72", ссылаясь на несоответствие выводов суда обстоятельствам дела и неправильное применение норм материального права, просит решение отменить, в иске отказать.

В суде апелляционной инстанции представитель третьего лица ТСЖ "Хохрякова, 72" по доверенности Гибадуллина О.П. жалобу поддержала.

Представители Килиной М.Ю. по доверенности Лещенко И.Б. и Урютина Е.П. просили решение суда оставить без изменения.

Представители ответчика ООО "СПЭК" и третьего лица ООО "ПФ "Востокпроект" о времени и месте судебного заседания в апелляционной инстанции извещались, в суд не явились, в связи с чем судебной коллегией, с учетом положений ст. ст. 167, 327 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, определено рассмотреть дело в их отсутствие.

Изучив материалы дела, обсудив в соответствии с ч. 1 ст. 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия приходит к следующему.

В соответствии со статьей 130 Гражданского кодекса Российской Федерации к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

В силу ст. 218 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом (п. 1). Право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества (п. 2).

Согласно ст. 219 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.

Как следует из материалов дела ( / / ) зарегистрировано право собственности ООО "СПЭК" на объект незавершенный строительством, литер А, расположенный по ...

( / / ) ООО "СПЭК" (Компания) и ... (Инвестор) заключили инвестиционный договор N , по условиям которого Инвестор обязался в срок до ( / / ) осуществить капитальные вложения в строительство монолитного жилого дома ... переменной этажности по ... в ... путем долевого финансирования пропорционально причитающихся помещений в доме. В свою очередь, Компания обязалась использовать капитальные вложения инвестора в соответствии с условиями договора и после выполнения инвестором всех своих обязательств, завершения строительства и сдачи дома государственной приемочной комиссии передать в собственность инвестора нежилое помещение площадью 260 кв.м. на техэтаже ... , и нежилое помещение площадью 360 кв.м. на техэтаже ... , а также необходимые документы для оформления права собственности. Срок завершения строительства определен в 4 квартале 2010 года. Сумма инвестирования согласована в размере ... за оба помещения (л.д. 11-12).

В этот же день ... произвела полную оплату по договору суммой ... , получив от ООО "СПЭК" указанные нежилые помещения по акту.

( / / ) ООО "Косулинская Коммунальная Компания" уступила свои права по инвестиционному договору N Килиной М.Ю., которая произвела оплату суммой 6 200 рублей (л.д. 182).

Также из дела усматривается, что ( / / ) на основании определения Арбитражного суда Свердловской области об утверждении мирового соглашения от 17.10.2011 по делу N А60-24290/2011 зарегистрировано право собственности ООО "ПФ "Востокпроект" на нежилое помещение (офис) общей площадью 145,6 кв.м., расположенное согласно поэтажному плану на 10 этаже помещения N по адресу: ...

Согласно данным обследования ... по состоянию на ( / / ) нежилое помещение на техническом этаже ... объекта незавершенного строительства по адресу: ... имеет площадь 213,6 кв.м. нежилое помещение на техническом этаже ... по этому же адресу имеет площадь 320,1 кв.м. Данные объекты на техническом учете не состоят (л.д. 45- 48).

Принимая решение об удовлетворении заявленного иска, суд первой инстанции указал, что истица свои обязательства по финансированию строительства выполнила полностью, объект имеет высокую степень готовности и эксплуатируется инвесторами, в частности спорные нежилые помещения и фактически находится во владении и пользовании истицы и согласно экспликации БТИ не являются общим имуществом собственников помещений четырехсекционного многоэтажного жилого здания, поэтому наиболее эффективным механизмом защиты в силу пункта 1 статьи 218 Гражданского кодекса Российской Федерации является признание права собственности, так как для цель договора является достигнутой после получения данного объекта в собственность.

Судебная коллегия считает, что установленные судом первой инстанции и имеющие существенное значение для дела обстоятельства не доказаны по следующим основаниям.

В соответствии с пунктом 1 статьи 290 Гражданского кодекса Российской Федерации собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры.

Согласно статье 36 Жилищного кодекса Российской Федерации собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы), а также крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения, земельный участок.

Технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование прямо отнесены законом к общему имуществу многоквартирного дома как предназначенные для обслуживания иных помещений в многоквартирном доме, вследствие чего не являются самостоятельным объектом права и, согласно статье 135 Гражданского кодекса Российской Федерации, как принадлежность всегда следуют судьбе главных вещей - квартир и нежилых помещений в доме, являющихся объектами самостоятельных прав.

Механическое, электрическое, санитарно-техническое оборудование, расположенное как за пределами, так и внутри помещений, находится в общей долевой собственности всех сособственников жилых и нежилых помещений в данном многоквартирном доме. Соответственно, если внутри помещений, не являющихся частями квартир, расположено оборудование, предназначенное для обслуживания нужд владельцев помещений, т.е. общее имущество в многоквартирном доме, то и сами эти помещения, также предназначенные для обслуживания нескольких или всех помещений в этом доме и не имеющие самостоятельного назначения, относятся к общему имуществу собственников.

Из ч. 1 ст. 36 Жилищного кодекса Российской Федерации не следует, что помещение должно быть предназначено для обслуживания всех или нескольких помещений и иметь исключительно технический характер. Иных критериев, в том числе критерия наличия полезных свойств у помещения, ч. 1 ст. 36 Жилищного кодекса Российской Федерации не содержит.

Право общей долевой собственности на общее имущество возникает у собственников помещений в многоквартирном доме в силу закона, не зависит от его регистрации, а зарегистрированное право собственности любых других лиц может быть оспорено и признано недействительным при доказанности того, что спорное помещение, в силу закона являющееся объектом права общей долевой собственности собственников помещением в многоквартирном доме, незаконно передано в собственность отдельного лица (лиц).

Таким образом, определяющим критерием для установления правового статуса спорных помещений технического этажа многоквартирного дома является его назначение, но не само по себе наличие у него иных полезных свойств, позволяющих приспособить его (его отдельную часть) для самостоятельного использования.

Вместе с тем доказательства того, что при возведении многоквартирного дома ... застройщик ООО "СПЭК" в соответствии с утвержденным проектом осуществил строительство на технических этажах дома спорных нежилых помещений самостоятельного назначения суду не представлено.

Из ответа ... исх. N от ( / / ) следует, что по данным технической инвентаризации по состоянию на ( / / ) в помещении N площадью 213,7 кв.м. технического этажа жилого дома ... , размещены воздуховоды 4-х вентиляционных шахт в количестве 32 штук, трубы бытовой канализации. В помещении и N площадью 333 кв.м. технического этажа жилого дома (подъез ... кв. с 15 по 35), расположенного по адресу: ... размещены воздуховоды 4-х вентиляционных шахт в количестве 34 штук, трубы общедомовой ливневой канализации в количестве 4 штук, трубы бытовой канализации, 4 сбросника холодной и горячей воды. Данные обстоятельства подтверждены поэтажными планами с экспликацией на нежилые помещения, фотографиями к чертежам N ... (л.д. 103-120).

В приложенной к ответу экспликации к поэтажному плану технического этажа жилого дома, ... , указано, что на техническом этаже:

- нежилые помещения N площадью 18,2 кв.м. и N площадью 19,9 кв.м. имеют назначение - машинное отделение (общая площадь 38,1 кв.м.);

- спорные нежилые помещения N площадью 213,7 кв.м. и N площадью 333 кв.м. не оборудованы и не имеют какого-либо назначения (л.д. 106).

Согласно п. 1 ст. 222 Гражданского кодекса Российской Федерации самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

В соответствии со ст. 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации (в реакции ФЗ N 18 от 30.12.2008) разрешение на строительство представляет собой документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка и дающий застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом (п. 1). Строительство, реконструкция объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт, если при его проведении затрагиваются конструктивные и другие характеристики надежности и безопасности таких объектов, осуществляется на основании разрешения на строительство, за исключением случаев, предусмотренных настоящей статьей (п. 2).

Из материалов дела усматривается, что разрешение на строительство N жилого комплекса состоящего из: четырехсекционного многоэтажного жилого здания ( N А-1 (9-10 этажей), 1А-2 (16 этажей), 1А-4 (5 этажей) по ГП) встроено-пристроенными административно-торговыми зданиями помещениями ( N В-1, 1В-2, 1В-4 по ГП), пристроенного административного здания ( N Б (8 этажей: 7 этажей и автостоянка 2 уровня) по ГП), трансформаторной подстанцией ( N по ГП) - 1 очередь строительства, было выдано ООО "СПЭК" ( / / ) на период до ( / / ) , затем продлено до ( / / ) .

( / / ) ... разрешено ввести в эксплуатацию жилой комплекс: а) жилая часть трех 97 квартирных жилых секций (секция 1А-1: 9-10 этажей; секция 1А-2: 16 этажей; секция 1А-4: 5, 8 этажей) четырехсекционного жилого здания, расположенного по ... ; б) трансформаторная подстанция - 4971, расположенная ... (разрешение N ... ).

Проектная или иная документация, а также иные достоверные доказательства, позволяющие установить правовой статус спорных помещений, расположенных на 10 и 11 технических этажах многоквартирного жилого дома, то есть их целевое назначение, как самостоятельных объектов недвижимости, в материалах дела отсутствуют.

Из имеющихся в деле документов и из объяснений сторон, следует, что спорные нежилые помещения N и N расположенные на 10 и 11 технических этажах ... , как не входящие в жилую часть, в эксплуатацию не введены, при этом 11 этаж вообще возведен ООО "СПЭК" без соблюдения закона и правовых актов - при отсутствии разрешительных документов.

При таких обстоятельствах судебная коллегия считает, что установленные судом первой инстанции обстоятельства правомерного создания ООО "СПЭК" и Килиной М.Ю. объектов недвижимости самостоятельного назначения, не доказаны, поэтому решение в силу положений п. 2 ч. 1 ст. 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации подлежит отмене, а заявленные требования - оставлению без удовлетворения.

Руководствуясь ст. ст. 320, 327.1, п. 2 ст. 328, ст. 329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

решение Ленинского районного суда г. Екатеринбурга Свердловской области от 23.04.2014 отменить и принять по делу новое решение, которым:

в удовлетворении исковых требований Килиной М.Ю. к обществу с ограниченной ответственностью "Строительная производственно-эксплуатационная компания" о признании права собственности на нежилое помещение площадью 213,6 кв.м., расположенное на техническом этаже ... и нежилое помещение площадью 320.1 кв.м., расположенное на техническом этаже ... объекта незавершенного строительства по адресу: ... , - отказать

Председательствующий: Козлов О.А.

Судьи: Лузянин В.Н.

Петровская О.В.