Апелляционное определение СК по административным делам Челябинского областного суда от 05 августа 2014 г. по делу N 11-6852/2014 (ключевые темы: способ управления многоквартирным домом - участник долевого строительства - собственники помещений в многоквартирном доме - решение о выборе способа управления - открытый конкурс)

Апелляционное определение СК по административным делам Челябинского областного суда от 05 августа 2014 г. по делу N 11-6852/2014

Судебная коллегия по административным делам Челябинского областного суда в составе

председательствующего: Турковой Г.Л.,

судей: Жукова А.А., Трапезниковой И.И.

при секретаре: Бурцеве П.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционной жалобе Нестеровой С.Ю. на решение Советского районного суда города Челябинска от 10 апреля 2014 года по заявлению Нестеревой С.Ю. о признании незаконным действий Управления жилищно-коммунального хозяйства администрации города Челябинска и отмене протокола,

заслушав доклад судьи Жукова А.А. об обстоятельствах дела, доводах апелляционной жалобы, исследовав материалы дела, выслушав объяснения представителя заявителя Нестеровой СЮ. - Курицына А.А., действующего на основании доверенности N 74АА 1938676, представителя Управления жилищно-коммунального хозяйства администрации города Челябинска Ковалевой P.P., действующей на основании доверенности от 14 января 2014 года,

УСТАНОВИЛА:

Нестерова СЮ. обратилась в суд с заявлением, с учетом уточнений, о признании незаконными действий Управления жилищно-коммунального хозяйства администрации города Челябинска (далее по тексту Управления, УЖКХ), выразившиеся в отказе отменить проведения конкурса по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом, расположенным по адресу: г. Челябинск, ул. ****, д. ****, признать незаконными действия Управления по организации и проведению конкурса по отбору управляющей организации в отношении спорного дома, признать недействительным протокол N 30 конкурса по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом от 30 декабря 2013 года.

В обоснование заявленных требований указала, что является участником долевого строительства спорного дома. 31 октября 2013 года дом был веден в эксплуатацию и в этот же день по акту приема-передачи заявителю была передана квартира N ****. 29 ноября 2013 года собранием собственником спорного дома было принято решение об избрании управляющей компанией ООО "Интарный 24". 25 декабря 2013 года состоялся конкурс, организованный УЖКХ по отбору управляющей организации для управления спорным домом, победителем которого было признано ООО УК "Урал-Сити". Состоявшийся конкурс полагает незаконным, поскольку собственники

2

спорного дома приняли решение по вопросу управления многоквартирным домом.

Заявитель Нестерова СЮ. участия в судебном заседании не принимала при надлежащем извещении о времени и месте судебного разбирательства.

Представитель заявителя Курицын А.А., действующий на основании доверенности, в судебном заседании заявленные требования поддержал в полном объеме по изложенным в заявлении основаниям.

Представитель заинтересованного лица - УЖКХ Ковалева P.P., действующая на основании доверенности (л.д. 224), в судебном заседании возражала против удовлетворения заявленных требований, пояснив, что собрание собственников многоквартирного жилого дома является ненадлежащим, поскольку на момент его проведения права на объекты долевого строительства в установленном законом порядке зарегистрированы не были.

Суд постановил решение об отказе в удовлетворении заявленных Нестеровой СЮ. требований.

Не согласившись с решением суда первой инстанции, Нестерова СЮ. обратилась в суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции отменить и постановить новое решение об удовлетворении заявленных требований. В обоснование доводов жалобы указывает на то обстоятельство, что собственники многоквартирного дома выбрали способ управления многоквартирным домом управляющей компанией и реализовали его, заключив договоры управления многоквартирным домом с собственниками помещений в доме. Ссылается на то обстоятельство, что Постановлением Правительства РФ от 06 февраля 2006 года N 75 утверждены правила проведения органом местного самоуправления открытого конкурса по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом, пункт 39 которых предусматривает, что в случае, если со дня проведения конкурса собственники помещений многоквартирного дома выбрали способ управления многоквартирным домом или реализовали решение о выборе способа управления этим домом, конкурс не проводится. Полагает, что отсутствие государственной регистрации права собственности не может свидетельствовать об отсутствии у участников долевого строительства права на выбор способа управления многоквартирным домом, поскольку в данном случае государственная регистрация права собственности на объект недвижимости является фактической регистрацией уже существующего права. Указывает, что общее собрание в форме очного голосования является правомочным и не противоречит положениям статьи 45-47 ЖК РФ, так как участие в голосовании лиц, являющихся титульными владельцами помещений на основании договоров долевого участия в строительстве и актов приема-передачи помещений во исполнение указанных договоров, но не

3

зарегистрировавших свои права на дату проведения собрания, не может быть признано существенным нарушением порядка принятия решений.

Заявитель Нестерова СЮ. участия в судебном заседании суда апелляционной инстанции не принимала при надлежащем извещении о времени и месте судебного разбирательства.

Представитель заявителя Нестеровой СЮ. - Курицын А.А., действующий на основании доверенности N 74АА 1938676 от 27 февраля 2014 года, в судебном заседании доводы апелляционной жалобы поддержал в полном объеме.

Представитель УЖКХ администрации города Челябинска Ковалева P.P., действующая на основании доверенности от 14 января 2014 года, в судебном заседании апелляционной инстанции возражала против удовлетворения доводов жалобы, полагая решение суда первой инстанции законным и обоснованным.

Изучив доводы апелляционной жалобы, проверив материалы дела в полном объеме, выслушав мнение участников процесса, судебная коллегия находит необходимым отменить состоявшееся по делу решение в связи с нарушением судом первой инстанции норм материального права.

В силу статьи 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд апелляционной инстанции рассматривает дело в пределах доводов, изложенных в апелляционных жалобе, представлении и возражениях относительно жалобы, представления.

Суд апелляционной инстанции в интересах законности вправе проверить решение суда первой инстанции в полном объеме.

В соответствии с частью 2 статьи 161 Жилищного кодекса РФ собственники помещений в многоквартирном доме обязаны выбрать один из способов управления многоквартирным домом:

1) непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме;

2) управление товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом;

3) управление управляющей организацией.

Согласно частям 4, 5, 6 статьи 161 Жилищного кодекса РФ орган местного самоуправления в порядке, установленном Правительством Российской Федерации, проводит открытый конкурс по отбору управляющей организации, если в течение года до дня проведения указанного конкурса собственниками помещений в многоквартирном доме не выбран способ управления этим домом или если принятое решение о выборе способа

управления этим домом не было реализовано. Открытый конкурс проводится также в случае, если до окончания срока действия договора управления многоквартирным домом, заключенного по результатам открытого конкурса, не выбран способ управления этим домом или если принятое решение о выборе способа управления этим домом не было реализовано.

Информация о проведении открытого конкурса по отбору управляющей организации размещается на официальном сайте Российской Федерации в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет" для размещения информации о проведении торгов.

Во исполнение части 4 статьи 161 Жилищного кодекса РФ приняты Правила проведения органом местного самоуправления открытого конкурса по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом, утвержденные Постановлением Правительства РФ от 6 февраля 2006 года N 75.

Пунктом 3 названных Правил установлено, что конкурс проводится,

если:

1) собственниками помещений в многоквартирном доме не выбран способ управления этим домом, в том числе в следующих случаях: собственниками помещений в многоквартирном доме общее собрание по вопросу выбора способа управления многоквартирным домом не проводилось или решение о выборе способа управления многоквартирным домом не было принято;

2) принятое собственниками помещений в многоквартирном доме решение о выборе способа управления домом не реализовано, в том числе в следующих случаях: большинство собственников помещений в многоквартирном доме не заключили договоры, предусмотренные статьей 164 Жилищного кодекса Российской Федерации; собственники помещений в многоквартирном доме не направили в уполномоченный федеральный орган исполнительной власти документы, необходимые для государственной регистрации товарищества собственников жилья либо жилищного кооператива или иного специализированного потребительского кооператива; не заключены договоры управления многоквартирным домом, предусмотренные статьей 162 Жилищного кодекса Российской Федерации.

В соответствии с пунктом 39 Правил, в случае если до дня проведения конкурса собственники помещений в многоквартирном доме выбрали способ управления многоквартирным домом или реализовали решение о выборе способа управления этим домом, конкурс не проводится. Отказ от проведения конкурса по иным основаниям не допускается.

Как следует из материалов дела, 31 октября 2013 года разрешением администрации города Челябинска города Челябинска N RU 74315000-124-2013 спорный жилой дом был введен в эксплуатацию (л.д. 18).

5

31 октября 2013 года между ОАО "Челябспецтранс" и Нестеровой СЮ. (участником долевого строительства) был подписан акт приема-передачи, по условиям которого застройщик передал Нестеровой СЮ. объект долевого участия - квартиру N **** в спорном доме (л.д. 98).

Актами приема-передачи от 31 октября 2013 года остальная часть квартир, нежилые помещения переданы в собственность участников долевого строительства (л.д. 50-97, 99-175).

По инициативе Нестеревой СЮ. проведено общее собрание собственников помещений многоквартирного дома N **** по улице **** города Челябинске в форме очного голосования, оформленное протоколом N 1 от 29 ноября 2013 года. По итогам общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме было принято решение по 23 вопросам, в том числе выбран способ управления многоквартирным домом управляющей организацией и выбрана управляющая организация - ООО "Интарный 24". В общем собрании приняли участие 7 554,70 голосов, что составляет 83,88% голосов от общего числа собственников помещений (л.д. 41-47, 48).

06 декабря 2013 года директором ООО "Интарный-24" Чевардиным А.В. в адрес администрации города Челябинска и УЖКХ направлено уведомление о том, что собственниками помещений жилого дома N **** по ул. **** города Челябинска проведено общее собрание о выборе способа управления жилым домом и выборе управляющей компании. В уведомлении содержится просьба об исключении из объектов конкурса по отбору управляющей компании данного дома (л.д. 49).

Начальником УЖКХ на указанное обращение 25 декабря 2013 года дан ответ об отсутствии оснований для снятия спорного дома с конкурса, поскольку вопрос о выборе способа управления домом не был решен в связи с отсутствием у дольщиков зарегистрированного права собственности (л.д. 7).

18 ноября 2013 года администрация города Челябинска открыла конкурс по отбору управляющей организации для управления многоквартирными домами, в том числе, в отношении спорного дома (л.д. 188-197).

По результатам проведенного конкурса его победителем и управляющей организацией в отношении спорного дома было признано ООО "Урал-Сити", о чем составлен соответствующий протокол от 30 декабря 2013 года (л.д. 221-222).

Обращаясь в суд, заявитель Нестерова СЮ. видит нарушение своих прав в том, что собственники помещений в многоквартирном доме еще до проведения конкурса реализовали свое право на выбор управляющей организации, с вязи с чем администрация должна была учесть указанное обстоятельство и не проводить конкурс в отношении спорного дома.

6

Принимая решение об отказе в удовлетворении заявленных Нестеровой СЮ. требований, суд первой инстанции исходил из того, что у администрации города Челябинска не было оснований для отмены конкурса по отбору управляющей организации в отношении спорного дома, поскольку решение общего собрания, оформленное протоколом о 29 ноября 2013 года принято лицами, чье право собственности на помещения в многоквартирном жилом доме не зарегистрировано в установленном законом порядке, в связи с чем не может быть признано решением собственников помещений в многоквартирном жилом доме, проведение которого регламентируется статьями 44 и частями 2, 3 статьи 161 Жилищного кодекса Российской Федерации.

С такими выводами суда первой инстанции судебная коллегия не может согласиться ввиду следующего.

Согласно статьям 3, 12 Федерального закона от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" с момента подписания передаточного акта между участниками долевого строительства и застройщиком, участник долевого строительства владеет и пользуется построенным объектом недвижимости, то есть фактически осуществляет права собственника, указанные в статье 209 Гражданского кодекса РФ, при этом отсутствие государственной регистрации права собственности на жилые помещения не может препятствовать участнику долевого строительства в реализации права на выбор способа управления многоквартирным домом.

Таким образом, лица, принимавшие участие на собрании являлись фактическими собственниками квартир по договорам участия в долевом строительстве, право которых на жилые помещения никем из сторон не оспорено.

Материалы дела не содержат доказательств того, что указанное выше решение дольщиков-правообладателей (будущих собственников жилых помещений в многоквартирном жилом доме) о выборе способа управления многоквартирным домом и выборе управляющей организации было признано недействительным или отменено в установленном законом порядке.

Решением Верховного Суда РФ от 10 августа 2009 года N ГКПИ09-830, вступившим в законную силу 13 октября 2009 года, признан недействующим со дня вступления настоящего решения в законную силу абзац первый пункта 39 Правил проведения органом местного самоуправления открытого конкурса по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 6 февраля 2006 года N 75 (в ред. Постановления Правительства Российской Федерации от 18 июля 2007 года N 453), в части, позволяющей не проводить

7

конкурс по отбору управляющей организации в случае, если до дня его проведения собственники помещений в многоквартирном доме выбрали способ управления этим домом, но не реализовали принятое решение о выборе способа управления многоквартирным домом.

Признавая недействующим указанный пункт Верховный суд РФ указал, что открытый конкурс не проводится только при условии, если в течение года со дня его проведения собственники помещений в многоквартирном доме не только приняли, но и реализовали свое решение о выборе способа управления этого дома.

Из материалов дела следует, что 29 ноября 2013 года на общем собрании дольщиков-правообладателей (будущих собственников жилых помещений в многоквартирном жилом доме) выбран способ управления многоквартирным домом управляющей компанией - ООО "Интарный 24".

Несмотря на указанные обстоятельства, администрацией города Челябинска 30 декабря 2013 года проведен конкурс по отбору управляющей компании для управления многоквартирным домом, победителем которого признано ООО УК "Урал-Сити".

В письме Министерства регионального развития РФ от 26 марта 2007 года N 5280-СК/07 "Об изменении жилищного законодательства РФ" в пункте 10 разъяснено, что согласно части 3 статьи 161 ЖК РФ собственники помещений в многоквартирном доме вправе выбрать и изменить в любое время на основании решения общего собрания способ управления многоквартирным домом. Жилищный кодекс и Вводный закон не содержат положений, прекращающих или ограничивающих право собственников помещений в многоквартирном доме выбирать на своем общем собрании способ управления многоквартирным домом. Такое решение общего собрания может быть принято, в частности, до или после объявления органом местного самоуправления открытого конкурса, до или после проведения открытого конкурса, до или после заключения управляющей организацией и собственниками помещений договора управления по результатам открытого конкурса в соответствии с пунктом 39 Правил проведения конкурса.

Следовательно, при наличии решения дольщиков-правообладателей (будущих собственников жилых помещений в многоквартирном жилом доме) о выборе способа управления домом и управляющей организации, проведение администрацией города Челябинска открытого конкурса по отбору управляющей организации являлось безосновательным.

С учетом изложенного решение суда первой инстанции нельзя признать законным. Оно принято с существенным нарушением норм материального права, повлиявшим на исход дела, без устранения которого невозможны восстановление и защита нарушенных прав заинтересованных лиц, в связи с

8

чем оно подлежит отмене в соответствии с нормами статьи 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации.

Принимая во внимание, что обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены, судебная коллегия находит возможным, отменяя судебное постановление, принять новое решение об удовлетворении заявленных Нестеровой СЮ. требований.

Руководствуясь статьями 327, 327.1, 328, 329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Советского районного суда города Челябинска от 10 апреля 2014 года отменить. Вынести по делу новое решение.

Признать незаконными действия Управления жилищно-коммунального хозяйства администрации города Челябинска, выразившиеся в отказе отменить проведение конкурса по отбору управляющих организаций для управления многоквартирным домом, расположенным по адресу: г. Челябинск, ул. ****, д. ****.

Признать незаконными действия Управления жилищно-коммунального хозяйства администрации города Челябинска по организации и проведению конкурса по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом, расположенным по адресу: г. Челябинск, ул. ****, д. ****.

Признать недействительным протокол N 30 от 30 декабря 2013 года конкурса по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом, расположенным по адресу: г. Челябинск, ул. ****, д. ****.

Определение суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

Председательствующий

Судьи