Апелляционное определение СК по гражданским делам Томского областного суда от 13 мая 2014 г. по делу N 33-1269/2014 (ключевые темы: договор купли-продажи недвижимого имущества - нежилые помещения - покупатель - переход права собственности - право аренды)

Апелляционное определение СК по гражданским делам Томского областного суда от 13 мая 2014 г. по делу N 33-1269/2014

Судебная коллегия по гражданским делам Томского областного суда в составе:

председательствующего Руди О.В.,

судей Кребеля М.В., Мурованной М.В.,

при секретаре Мочаловой Т.А.

рассмотрела в открытом судебном заседании в г. Томске дело по иску Попова А. И. к Морозовой В. А. о взыскании долга по договорам купли-продажи, процентов, встречному иску Морозовой В. А. к Попову А. И. о признании договоров купли - продажи недействительными, расторжении договоров купли - продажи

по апелляционной жалобе представителя Морозовой В. А. Шелеметьева К. Ф. на решение Октябрьского районного суда г. Томска от 13 февраля 2014 года.

Заслушав доклад судьи Кребеля М.В., судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

Попов А.И. обратился в суд с иском к Морозовой В.А. о взыскании долга по договорам купли-продажи от 24.09.2011 за N 8, 9, 10, 11, 12, 13, 14 в размере /__/ руб., процентов за пользование чужими денежными средствами в размере /__/ руб., а также за период с 07.11.2013 по день фактического исполнения решения суда из расчета 0,02 % от суммы оставшегося долга за каждый день просрочки.

В обоснование заявленных требований указал, что 24.09.2011 между истцом и ответчиком были заключены договоры купли-продажи недвижимого имущества. Имущество было передано покупателю, на имя которого было зарегистрировано право собственности в установленном законом порядке. Обязанность по оплате приобретенного имущества ответчик в добровольном порядке не исполнил.

Морозова В.А. обратилась к Попову А.И. со встречным иском, в котором просила признать недействительными договоры купли-продажи недвижимого имущества от 24.09.2011 N 8 и N 10 о передаче в её собственность земельного участка площадью /__/ кв.м, расположенного по адресу: /__/, и расположенного на нем одноэтажного нежилого здания (коровник) общей площадью /__/ кв.м, инвентарный номер /__/, а также нежилого здания общей площадью /__/ кв.м, инвентарный номер /__/, расположенного по адресу: /__/, указав в обоснование, что при заключении оспариваемых договоров осмотр приобретаемого имущества произведен не был, поскольку продавцом были показаны фотографии продаваемых зданий. Впоследствии было установлено, что по указанным в договорах адресам объекты недвижимости отсутствуют. На основании указанных обстоятельств полагала, что договоры были заключены под влиянием обмана, поскольку Попов А.И. намеренно не сообщил покупателю, что приобретаемые им объекты недвижимости фактически не существуют.

Кроме того, Морозова В.А. просила расторгнуть заключенные с Поповым А.И. 24.09.2011 договоры купли-продажи недвижимого имущества N 9, N 11, N 12, N 13 и N14, поскольку недвижимое имущество было передано продавцом без права аренды земельного участка, на котором расположены проданные объекты, что препятствует ей использовать приобретенное имущество, в связи с чем полагала, что имеются основания, предусмотренные ст. 450 Гражданского кодекса Российской Федерации, для расторжения заключенных договоров.

Представитель истца по первоначальному иску Попова А.И. Маршева В.В. в судебном заседании исковые требования поддержала по основаниям, изложенным в иске, встречный иск не признала, пояснив, что на момент передачи права собственности объекты недвижимости фактически существовали и были осмотрены сторонами при оформлении сделок. Полагала, что право пользования земельными участками под приобретенными объектами недвижимости возникло у Морозовой В.А. в силу закона.

В судебном заседании представитель ответчика по первоначальному иску, истца по встречному иску Морозовой В.А. Шелеметьев К.Ф. первоначальные исковые требования не признал, встречный иск поддержал по изложенным в нем основаниям.

Дело рассмотрено в отсутствие Попова А.И., Морозовой В.А.

Обжалуемым решением на основании ст. 179, 309, 310, 395, 450, 552, ч. 1 ст. 420, ч. 1 ст. 421, ч. 1 ст. 454 Гражданского кодекса Российской Федерации, ч. 1 ст. 88, ч. 1 ст. 98 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, п. 1 ч. 1 ст. 333.19 Налогового кодекса Российской Федерации, п. 2 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 13, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 14 от 08.10.1998 "О практике применения положений Гражданского кодекса Российской Федерации о процентах за пользование чужими денежными средствами" иск Попова А.И. удовлетворен полностью, в удовлетворении встречного иска Морозовой В.А. отказано в полном объеме.

В апелляционной жалобе представитель Морозовой В.А. Шелеметьев К.Ф. просит решение Октябрьского районного суда г. Томска от 13.02.2014 отменить, принять новое, которым встречные исковые требования удовлетворить в полном объеме, а в удовлетворении исковых требований Попова А.И. отказать.

В обоснование доводов жалобы, подробно приводя фактические обстоятельства, изложенные во встречном исковом заявлении, указывает, что в связи с состоянием здоровья и возраста Морозова В.А. при заключении оспариваемых сделок не могла лично осмотреть все приобретаемые объекты недвижимости.

Считает, что Попов А.И. намеренно скрыл информацию о фактическом отсутствии продаваемых им нежилых зданий от покупателя, в связи с чем в результате обмана были заключены договоры купли-продажи недвижимого имущества от 24.09.2011 N 8 и N 10.

Отмечает, что при заключении договоров от 24.09.2011 N 9 и N 11-14 в соответствии с действующим законодательством истец по первоначальному иску должен был передать права аренды на земельные участки, на которых находятся проданные объекты недвижимости, в пользу покупателя, однако не сделал этого, тем самым лишив возможности Морозову В.А. воспользоваться приобретенной недвижимостью.

Судебная коллегия на основании ч. 1 ст. 327, ч. 3 ст. 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации сочла возможным рассмотреть дело в отсутствие сторон, извещенных надлежащим образом о времени и месте судебного заседания и не явившихся в суд.

Изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, проверив законность и обоснованность принятого судом первой инстанции акта по правилам части 1 статьи 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия не находит оснований к его отмене по следующим основаниям.

Судом первой инстанции установлено и следует из материалов дела, что 24.09.2011 между Поповым А.И. (продавец) и Морозовой В.А. (покупатель) были заключены следующие договоры купли-продажи недвижимого имущества:

договор N 8, по условиям которого покупатель приобрел недвижимое имущество: здание коровника, назначение: нежилое, 1-этажное, общей площадью /__/ кв.м, расположенное по адресу: /__/, и земельный участок для обслуживания указанного здания, категория земель: земли населенных пунктов, общей площадью /__/ кв.м, расположенный по адресу: /__/, за цену /__/ руб. (в том числе цена нежилого здания составляет /__/ руб., цена земельного участка составляет /__/ руб.), которую покупатель должен оплатить безналичными средствами равными долями в период с 01.11.2012 по 30.11.2012;

договор N 9, по условиям которого покупатель приобрел недвижимое имущество: здание зернового склада, назначение: нежилое, 1-этажное, общей площадью /__/ кв.м, расположенное по адресу: /__/, строение /__/, за цену /__/ руб., которую покупатель должен оплатить безналичными средствами равными долями в период с 01.09.2012 по 31.10.2012;

договор N 10, по условиям которого покупатель приобрел недвижимое имущество: здание, назначение: нежилое, общей площадью /__/ кв.м, расположенное по адресу: /__/, строение /__/, за цену /__/ руб., которую покупатель должен оплатить безналичными средствами равными долями в период с 01.12.2012 по 31.12.2012;

договор N 11, по условиям которого покупатель приобрел недвижимое имущество: водонапорная башня, назначение: нежилое, общей площадью /__/ кв.м, сооружение, площадь застройки /__/ кв.м, расположенное по адресу: /__/, строение /__/, за цену /__/ руб., которую покупатель должен оплатить безналичными средствами равными долями в период с 01.01.2013 по 31.01.2013;

договор N 12, по условиям которого покупатель приобрел недвижимое имущество: здание коровника, назначение: нежилое, 1-этажное, общей площадью /__/ кв.м, расположенное по адресу: /__/, строение /__/, за цену /__/ руб., которую покупатель должен оплатить безналичными средствами равными долями в период с 01.02.2013 по 30.04.2013.

договор N 13, по условиям которого покупатель приобрел недвижимое имущество: здание, назначение: нежилое, общей площадью /__/ кв.м, расположенное по адресу: /__/, строение /__/, за цену /__/ руб., которую покупатель должен оплатить безналичными средствами равными долями в период с 01.05.2013 по 31.07.2013;

договор N 14, по условиям которого покупатель приобрел недвижимое имущество: КПП подстанция, назначение: нежилое, площадью застройки /__/ кв.м, расположенное по адресу: /__/, строение /__/, за цену /__/ руб., которую покупатель должен оплатить безналичными средствами равными долями в период с 01.08.2013 по 30.09.2013.

24.09.2011 по передаточным актам продавец передал указанные объекты недвижимости покупателю, 10.11.2011 Управлением Россреетсра по Томской области зарегистрирован переход права собственности на указанное недвижимое имущество от Попова А.И. к Морозовой В.А., которая до настоящего времени не исполнила принятые на себя обязательства по оплате приобретенных объектов недвижимости.

Правильность установления указанных обстоятельств не ставится под сомнение в апелляционной жалобе, поэтому в соответствии с пунктом 21 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 19.06.2012 N 13 "О применении судами норм гражданского процессуального законодательства, регламентирующих производство в суде апелляционной инстанции" судебная коллегия их проверку не осуществляет.

Согласно п. 1 ст. 307 Гражданского кодекса Российской Федерации в силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как-то: передать имущество, выполнить работу, уплатить деньги и т.п., либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности.

Как следует из п. 2 ст. 307 Гражданского кодекса Российской Федерации, обязательства возникают из договора, вследствие причинения вреда и из иных оснований, указанных в настоящем Кодексе.

В соответствии со ст. 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

В силу ст. 310 Гражданского кодекса Российской Федерации односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом. Односторонний отказ от исполнения обязательства, связанного с осуществлением его сторонами предпринимательской деятельности, и одностороннее изменение условий такого обязательства допускаются также в случаях, предусмотренных договором, если иное не вытекает из закона или существа обязательства.

Пунктом 1 ст. 454 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

Согласно п. 1 ст. 549 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

В силу ст. 550 Гражданского кодекса Российской Федерации договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434).

Как следует из п. 1 ст. 551 Гражданского кодекса Российской Федерации, переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

В случае, когда договором купли-продажи предусмотрена оплата товара через определенное время после его передачи покупателю (продажа товара в кредит), покупатель должен произвести оплату в срок, предусмотренный договором, а если такой срок договором не предусмотрен, в срок, определенный в соответствии со статьей 314 настоящего Кодекса (п. 1 ст. 488 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии с п. 3 ст. 488 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае, когда покупатель, получивший товар, не исполняет обязанность по его оплате в установленный договором купли-продажи срок, продавец вправе потребовать оплаты переданного товара или возврата неоплаченных товаров.

В п. 3 ст. 486 Гражданского кодекса Российской Федерации закреплено, что если покупатель своевременно не оплачивает переданный в соответствии с договором купли-продажи товар, продавец вправе потребовать оплаты товара и уплаты процентов в соответствии со статьей 395 настоящего Кодекса.

Разрешая спор и удовлетворяя первоначальные исковые требования, суд первой инстанции правомерно установил, что Попов А.И. выполнил обязательства по передаче имущества по заключенным с Морозовой В.А. договорам купли-продажи недвижимости от 24.09.2011 N 8-14 в полном объеме, однако последняя свои обязательства по оплате по указанным договорам не произвела, доказательств обратного суду не представила.

Оснований не соглашаться с выводами суда первой инстанции в указанной части у судебной коллегии не имеется, поскольку они основаны на правильном толковании и применении норм материального и процессуального права, соответствуют материалам дела и подтверждаются исследованными судом доказательствами.

Отказывая Морозовой В.А. в удовлетворении встречных исковых требований о признании недействительными заключенных сторонами договоров купли-продажи недвижимого имущества N 8 и N 10 от 24.09.2011, суд не нашел оснований для признания указанных договоров недействительными сделками, совершенными покупателем под влиянием обмана, поскольку продавец Попов А.И. не вводил Морозову В.А. в заблуждение, сторонами были подписаны передаточные акты приобретенного имущества после заключения оспариваемых договоров купли-продажи недвижимого имущества, право собственности в настоящее время зарегистрировано за покупателем.

Согласно п. 1 ст. 179 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, совершенная под влиянием обмана, насилия, угрозы, злонамеренного соглашения представителя одной стороны с другой стороной, а также сделка, которую лицо было вынуждено совершить вследствие стечения тяжелых обстоятельств на крайне невыгодных для себя условиях, чем другая сторона воспользовалась (кабальная сделка), может быть признана судом недействительной по иску потерпевшего.

В соответствии с пунктом 2 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых противоречащих законодательству условий договора.

Согласно ст. ст. 9, 10 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица по своему усмотрению осуществляют принадлежащие им гражданские права, добросовестность участников гражданского оборота предполагается.

В силу статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Применительно к основанию признания сделок недействительными, обман представляет собой умышленное (преднамеренное) введение другого лица в заблуждение в целях формирования его воли на вступление в сделку, путем ложного заявления, обещания, либо умолчания о качестве, свойствах предмета, иных элементах сделки, действительных последствиях совершения сделки, об иных фактах и обстоятельствах, имеющих существенное значение, могущих повлиять на совершение сделки, которые заведомо не существуют и наступить не могут, о чем известно этому лицу в момент совершения сделки.

При совершении сделки под влиянием обмана формирование воли потерпевшего происходит не свободно, а вынужденно, под влиянием недобросовестных действий контрагента, заключающихся в умышленном создании у потерпевшего ложного представления об обстоятельствах, имеющих значение для заключения сделки.

Как видно из материалов дела, таких данных судом при рассмотрении дела установлено не было.

Доказательств, которые бы могли свидетельствовать о том, что Морозова В.А. помимо своей воли составила порочное мнение или оставалась в неведении относительно тех или иных обстоятельств, имеющих для нее существенное значение, и под их влиянием совершила оспариваемые сделки, последней, вопреки требованиям статьи 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суду представлено не было, не представлены они и суду апелляционной инстанции.

Морозовой В.А. также не были представлены доказательства того, что Попов А.И. при заключении оспариваемых договоров совершил какие-либо обманные действия, материалы дела не содержат доказательств недостоверности сведений, представленных им при заключении договора, и сознательного формирования у Морозовой В.А. на момент совершения оспариваемых сделок неправильного, ошибочного представления о них.

Принимая решение об отказе в удовлетворении встречных исковых требований в указанной части, суд пришел к правильному и обоснованному выводу о том, что допустимых и достоверных доказательств, свидетельствующих о том, что оспариваемые договоры были заключены Морозовой В.А. под влиянием обмана, суду не представлено. Судом первой инстанции сделан обоснованный вывод о том, что те обстоятельства, которые указываются Морозовой В.А. как основания к признанию оспариваемых договоров недействительными по ст. 179 Гражданского кодекса Российской Федерации, таковыми не являются.

При указанных обстоятельствах оснований для признания недействительными договоров купли-продажи недвижимого имущества N 8 и N 10 от 24.09.2011 у суда не имелось.

Также судом первой инстанции правильно было отказано в удовлетворении встречного искового требования Морозовой В.А. о расторжении заключенных с Поповым А.И. договоров купли-продажи недвижимого имущества N 9, N 11, N 12, N 13 и N14 от 24.09.2011.

В качестве правового основания расторжения указанных договоров по ст. 450 Гражданского кодекса Российской Федерации истец по встречному иску указала, что приобретенное покупателем недвижимое имущество было передано продавцом без передачи права аренды земельного участка, на которых расположены проданные объекты недвижимости, что препятствовало собственнику использовать приобретенное имущество путем совершения гражданско-правовых сделок.

Из материалов гражданского дела следует и не оспаривается сторонами, что объекты недвижимости, приобретенные Морозовой В.А. у Попова А.И. на основании оспариваемых договоров, действительно находятся на земельном участке, который в период с 09.06.2008 по 18.06.2013 на основании договора аренды земельного участка от 09.06.2008 N 80-08-Г, заключенного между Муниципальным образованием "Первомайский район" и Поповым А.И., был в аренде у последнего (л.д. 49-59, 71-77).

Между тем согласно ст. 552 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования.

Продажа недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, допускается без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором.

При продаже такой недвижимости покупатель приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях, что и продавец недвижимости.

В соответствии со ст. 35 Земельного кодекса Российской Федерации при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

Аналогичные разъяснения содержатся и в п. 14 Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства", согласно которым при рассмотрении споров, связанных с применением положений п. 3 ст. 552 Гражданского кодекса Российской Федерации и п. 1 ст. 35 Земельного кодекса Российской Федерации, определяющих права покупателя недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, необходимо учитывать следующее. Покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка.

В соответствии с п. 1 ст. 450 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

В соответствии со ст. 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений.

По смыслу статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации и статьи 25.5 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" при продаже недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, к покупателю этой недвижимости с момента государственной регистрации перехода права собственности на нее переходит то право на земельный участок, которое принадлежало продавцу недвижимости, а также связанные с этим правом обязанности при наличии таковых (перемена лица в договоре аренды), при этом, приняв права и обязанности арендатора земельного участка, новый собственник недвижимости - Морозова В.А., по мнению судебной коллегии, не лишена была возможности обратиться с заявлением о регистрации замены стороны в спорном договоре аренды земельного участка.

Поскольку, предъявляя исковые требования о расторжении договоров купли-продажи недвижимого имущества N 9, N 11, N 12, N 13 и N14 от 24.09.2011, Морозова В.А. не представила доказательств того, что Поповым А.И. после заключения оспариваемых сделок существенным образом нарушены ее права, суд первой инстанции, учитывая вышеуказанные правовые нормы, пришел к правильному выводу об отсутствии оснований для удовлетворения ее иска в указанной части.

Доводы, изложенные в апелляционной жалобе, фактически направлены на переоценку выводов, сделанных судом первой инстанции, не содержат фактов, которые не были бы проверены и не учтены судом первой инстанции при рассмотрении дела и имели бы юридическое значение для вынесения судебного акта по существу, влияли бы на обоснованность и законность судебного акта либо опровергали бы выводы суда первой инстанции, в связи с чем признаются судебной коллегией несостоятельными и не могут служить основанием для отмены оспариваемого судебного постановления.

Учитывая, что выводы суда первой инстанции основаны на законе и не опровергаются доводами апеллянта, судебная коллегия не усматривает оснований к отмене решения по доводам апелляционной жалобы.

На основании изложенного, руководствуясь п. 1 ст. 328, ст. 329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

решение Октябрьского районного суда г. Томска от 13 февраля 2014 года оставить без изменения, апелляционную жалобу представителя Морозовой В. А. Шелеметьева К. Ф. - без удовлетворения.

Председательствующий

Судьи: