Апелляционное определение СК по гражданским делам Московского областного суда от 26 мая 2014 г. по делу N 33-8592 (ключевые темы: расторжение договора купли-продажи - договор купли-продажи земельного участка - подписание договора - существенное нарушение договора - заключение договора)

Апелляционное определение СК по гражданским делам Московского областного суда от 26 мая 2014 г. по делу N 33-8592

Судебная коллегия по гражданским делам Московского областного суда в составе:

Председательствующего: Тегуновой Н.Г.,

судей: Гарновой Л.П. и Титовой О.Г.,

при секретаре: Фаюстовой М.М.

рассмотрев в открытом судебном заседании от 26 мая 2014 года апелляционную жалобу Вдовиной Л.Н.

на решение Химкинского городского суда Московской области от 29 января 2014 года по делу по иску Вдовиной Ларисы Николаевны к Усковой Ольге Евгеньевне о расторжении договора купли-продажи и возвращении недвижимого имущества,

заслушав доклад судьи Тегуновой Н.Г., объяснения явившихся лиц

УСТАНОВИЛА:

Вдовина Л.Н. обратилась в суд с иском к Усковой О.Е. о расторжении договора купли продажи и возвращении недвижимого имущества.

В обосновании исковых требований Вдовина Л.Н. указала, что 03.02.2011 г. между ней и Усковой О.Е. был заключен договор купли-продажи земельных участков и жилого дома, расположенных по адресу: "данные изъяты" , который 03.03.2011 был зарегистрирован в Управлении Россреестра по Московской области. Акт приема передачи недвижимого имущества между сторонами не составлялся. В настоящее время, указанное в договоре имущество фактически находится в пользовании истца. В договоре указано, что расчет между сторонами произведен полностью, однако фактически обусловленная сторонами сумма в размер 1 200 000 рублей истцу не передана. Факт неуплаты ответчиком стоимости жилого дома и земельных участков подтвержден пояснениями Усковой О.Е. данными в рамках доследственной проверки по заявлению истца. Требования истца, направленное ответчику о расторжении договора, оставлено без внимания. Просит суд договор купли-продажи от 03.02.2011 расторгнуть и возвратить в собственность истца спорные земельные участки и жилой дом.

В судебном заседании Вдовина Л.H. и её представитель - Зинченко А.И. заявленные требования поддержали.

Ускова О.Е. и ее представитель - Захарцова О.А. заявленные требования не признали, представили суду письменные возражения на иск (л.д. 80-81).

Решением суда от 29 января 2014 года в удовлетворении исковых требований Вдовиной Л.Н. отказано.

В апелляционной жалобе Вдовина Л.Н. ставит вопрос об отмене указанного решения, в связи с неправильным применением судом первой инстанции норм материального права и несоответствием выводов суда первой инстанции, изложенных в решении, обстоятельствам дела.

Выслушав объяснения явившихся лиц, проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия приходит к следующему.

Исходя из материалов дела 03.02.2011 стороны заключили договор купли-продажи земельного участка, площадью 200 кв.м. с кадастровым номером "данные изъяты" земельного участка, площадью 1 490 кв.м. с кадастровым номером "данные изъяты" и жилого дома, общей площадью 38.1 кв.м., расположенных по адресу: "данные изъяты" , который 03.03.2011 был зарегистрирован в Управлении Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Московской области, о чём свидетельствуют записи о государственной регистрации договора и права собственности N "данные изъяты" от 03.03.2011, "данные изъяты" -339 от 03.03.2011, "данные изъяты" -340 от 03.03.2011, "данные изъяты" от 03.03.2011.

В разделе 2 договора купли-продажи от 03.02.2011 указано, что стороны оценивают стоимость земельного участка, площадью 200 кв.м. с кадастровым номером "данные изъяты" в 100 000 рублей 00 копеек, земельного участка, площадью 1 490 кв.м. с кадастровым номером "данные изъяты" в 1 000 000 рублей 00 копеек и жилого дома, общей площадью 38.1 кв.м. в 100 000 рублей 00 копеек (пункты 2.1, 2.2 и 2.3). Расчет между сторонами произведен полностью до подписания договора (пункт 2.4).

11.06.2013 в адрес покупателя Усковой О.Е. направлено уведомление (требование) о расторжении договора купли-продажи от 03.02.2011 и возвращении проданного недвижимого имущества ввиду того, что обусловленная договором сумма в размере "данные изъяты" не оплачена.

Отказывая истице в удовлетворении заявленных требований, суд исходил из того, что истица избрала неверный способ защиты нарушенного права, поскольку в заключенном между сторонами договоре отсутствуют условия, предоставляющие продавцу право расторгнуть договор при неисполнении покупателем обязательств, связанных с оплатой отчуждаемого имущества.

Судебная коллегия полагает, что данный вывод судом сделан без учета ряда обстоятельств, имеющих значением для дела.

В соответствии с правовой позицией, изложенной в п. 65 Постановления Пленума Верховного Суда РФ Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ N 10\22 от 29 апреля 2010 года " О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", если покупатель недвижимости зарегистрировал переход права собственности, однако не произвел оплаты имущества, продавец на основании пункта 3 статьи 486 ГК РФ вправе требовать оплаты по договору и уплаты процентов в соответствии со статьей 395 ГК РФ.

Регистрация перехода права собственности к покупателю на проданное недвижимое имущество не является препятствием для расторжения договора по основаниям, предусмотренным статьей 450 ГК РФ.

В силу пункта 4 статьи 453 ГК РФ стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено или по обязательству до момента изменения или расторжения договора, если иное не установлено законом или соглашением сторон. Вместе с тем, согласно статьей 1103 ГК РФ положения о неосновательном обогащении подлежат применению к требованиям одной стороны в обязательстве к другой о возврате исполненного в связи с этим обязательством. Поэтому в случае расторжения договора продавец, не получивший оплаты по нему, вправе требовать возврата переданного покупателю имущества на основании статей 1102, 1104 ГК РФ.

Судебный акт о возврате недвижимого имущества продавцу является основанием для государственной регистрации прекращения права собственности покупателя и государственной регистрации права собственности на этот объект недвижимости продавца.

Согласно пункту 1 ст. 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:

1. при существенной нарушении договора другой стороной ;

.2. в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора \ пункт 2 статьи 450\.

Изложенное указывает на то, что истец, в соответствии со ст. 12 ГК РФ, вправе выбирать способ защиты нарушенного права, заявляя требование о расторжении договора купли-продажи при наличии существенного нарушения условий договора.

Из условий договора следует, что расчет между сторонами произведен до подписания договора.

Из объяснений ответчицы, данных ею и.о. дознавателя Сходненского ОП Управления МВД России по городскому округу Химки, рассматривающего материал проверки по заявлению Вдовиной Л.Н. усматривается, что во время заключения договора \ его подписания \ денежные средства, указанные в договоре Ускова Л.Н. Вдовиной не передавала. Данные действия произвела позднее, выплаты производила частями при личном контакте, расписки у истицы ответчица не брала.

В силу ст. 408 ГК РФ кредитор, принимая исполнение, обязан по требованию должника выдать ему расписку в получении исполнения полностью или в соответствующей части.

Соответственно, в условиях непризнания истицей факта получения денежных средств в сумме "данные изъяты" , ответчица должна была представлять какие-либо иные доказательства уплаты денежных средств по договору купли-продажи. Подобных доказательств, в том числе расписки ответчицы, свидетельствующих об исполнении ответчицей своих обязательств по договору купли-продажи суду представлено не было.

Поскольку отсутствует предусмотренное ст. 408 ГК РФ прямое доказательство получения Усковой О.Е. денежной суммы от Вдовиной Л.Н.

, то достаточных оснований для признания установленным факта получения Усковой денежных средств от Вдовиной по договору купли-продажи не имеется, пункт указанного договора о произведении между сторонами расчета до подписания договора не соблюден участниками сделки и не исполнен.

Анализируя обстоятельства дела, возраст истицы и ее физическое состояние судебная коллегия приходит к выводу о существенном нарушении договора купли-продажи со стороны Усковой О.Е., поскольку данное нарушение повлекло для Вдовиной Л.Н. ущерб, она лишилась того, на что рассчитывала при заключении договора купли-продажи - на оплату стоимости земельных участков и жилого дома в размере "данные изъяты" , необходимых ей для лечения.

При таких данных, судебная коллегия полагает возможным применить к сложившимся правоотношениям ст. 450 ГК РФ,, поскольку при указанных обстоятельствах Вдовина Л.Н. была вправе поставить вопрос о расторжении договора купли-продажи недвижимого имущества и как следствие, применении положений ст. 1103 ГК РФ в случае установления судебной коллегией обстоятельств неоплаты по договору купли-продажи.

С учетом изложенного, судебная коллегия полагает, что решение суда нельзя признать законным и обоснованным и оно подлежит отмене с принятием по делу нового решения, которым заявление требования удовлетворить: расторгнуть договор купли продажи земельных участков и жилого дома, заключенный 3 февраля 2011 года между Вдовиной Л.Н. и Усковой О.Н.

Возвратить в собственность Вдовиной Л.Н. земельный участок 200 кв.м. кадастровый номер "данные изъяты" , расположенный по адресу: "данные изъяты" земельный участок площадью 1490 кв.м. с кадастровым номером "данные изъяты" , расположенный по адресу "данные изъяты" и жилой дом площадью 38, 1 кв.им., расположенный по адресу: "данные изъяты"

Руководствуясь ст.ст. 199 и 328 ГПК РФ, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

решение Химкинского городского суда от 29 января 2014 года отменить и принять по делу новое решение.

Исковые требования Вдовиной Ларисы Николаевны к Усковой Ольге Евгеньевне о расторжении договора купли-продажи и возврате недвижимого имущества удовлетворить.

Расторгнуть договор купли продажи земельных участков и жилого дома, заключенный 3 февраля 2011 года между Вдовиной Л.Н. и Усковой О.Н.

Возвратить в собственность Вдовиной Л.Н. земельный участок 200 кв.м. кадастровый номер "данные изъяты" , расположенный по адресу: "данные изъяты" , земельный участок площадью 1490 кв.м. с кадастровым номером "данные изъяты" , расположенный по адресу г "данные изъяты" и жилой дом площадью 38, 1 кв.им., расположенный по адресу: "данные изъяты"

Данное решение является основанием для аннулирования записи о государственной регистрации права собственности Усковой Ольги Евгеньевны на объекты недвижимого имущества в виде земельного участка площадью 200 кв.м. с кадастровым номером "данные изъяты" , расположенного по адресу: "данные изъяты" земельного участка площадью 1490 кв.м. с кадастровым номером "данные изъяты" , расположенного по адресу "данные изъяты" и жилого дома площадью 38, 1 кв.им., расположенного по адресу: "данные изъяты" в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Председательствующий судьи:

Судьи: