Апелляционное определение СК по гражданским делам Верховного Суда Республики Бурятия от 14 апреля 2014 г. (ключевые темы: существенное нарушение договора - расторжение договора купли-продажи - заключение договора - объекты недвижимости - продажа недвижимости)

Апелляционное определение СК по гражданским делам Верховного Суда Республики Бурятия от 14 апреля 2014 г.
(Извлечение)

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Республики Бурятия в составе председательствующего судьи Куницыной Т.Н., судей коллегии Ивановой В.А., Раднаевой Т.Н., при секретаре Семеновой А.Ю., рассмотрев в открытом судебном заседании в г. Улан-Удэ 14 апреля 2014 г. дело по апелляционной жалобе представителя Батуева Д.О. по доверенности Цыренжаповой Т.А. на решение Советского районного суда г. Улан-Удэ от 27 января 2014 года, которым отказано в удовлетворении исковых требований Батуева Д.О. к Маладаеву Б.Д. о расторжении договора купли-продажи.

Заслушав доклад судьи Ивановой В.А., выслушав представителя истца Магдееву О.Д., ознакомившись с материалами дела и доводами апелляционной жалобы, судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

Обращаясь в суд, Батуев Д.О. просил расторгнуть договор купли-продажи жилых домов литера А, литера Б, земельного участка, расположенных по адресу: " ... ", заключенных ... между истцом и ответчиком, а также передать указанные объекты недвижимости в собственность истца.

В ходе рассмотрения дела представитель истца Магдеева О.Д. уточнила заявленные требования, просила аннулировать переход права собственности на недвижимое имущество от Батуева Д.О. к Маладаеву Б.Д.

Требования мотивированы следующим. ... для получения ипотечного кредита между Батуевым Д.О. и Маладаевым Б.Д. был заключен договор купли-продажи двух жилых домов и земельного участка, расположенных по адресу: " ... ". При заключении договора между сторонами была достигнута договоренность о том, что после возврата кредита, все полученное по сделке Маладаевым будет возвращено в собственность Батуева Д.О. Поскольку намерений продавать указанные объекты недвижимости не имелось, денежные средства по данному договору покупателем Маладаевым продавцу не передавались. Право собственности Маладаева Б.Д. на жилые дома и земельный участок были зарегистрированы ... истец обратился к ответчику с требованием о расторжении договора купли-продажи в связи с неоплатой Маладаевым переданного по сделке недвижимого имущества, в удовлетворении которого было отказано. Считает, что неисполнение ответчиком обязательств по договору от ... в части оплаты приобретенного имущества является существенным нарушением условий договора купли-продажи и в силу ст. 450 ГК РФ служит основанием для его расторжения.

В ходе рассмотрения дела судом к участию в деле в качестве третьих лиц были привлечены Маладаев Д.А., Дашеева М.А., ОАО "Ипотечная корпорация РБ", Управление Росреестра по РБ.

В судебном заседании представитель истца Магдеева О.Д. поддержала заявленные требования в полном объеме, пояснив, что фактически ни денежные средства, ни имущество по договору купли-продажи сторонами друг другу не передавались.

Ответчик Маладаев Б.Д. в судебное заседание не явился, направил заявление о признании им исковых требований.

Третье лицо Капустин А.И. пояснил, что, подписывая оспариваемый договор купли-продажи, он действовал в интересах Батуева Д.О. по доверенности, при этом какие-либо денежные средства по договору он не получал.

Представитель Дашеевой М.А. - Багадаева Э.В., представитель ОАО "Ипотечная корпорация РБ" Маланов М.В. возражали против удовлетворения требований, полагая их необоснованными.

Суд постановил вышеуказанное решение.

В апелляционной жалобе представитель истца Батуева Д.О. - Цыренжапова Т.А., не согласившись с принятым решением, ставит вопрос о его отмене в связи с несоответствием выводов суда фактическим обстоятельствам дела. Указывает на недоказанность факта оплаты по договору и передачи имущества покупателю. Кроме того, указывает, что после рассмотрения дела ... между сторонами заключено соглашение о расторжении договора купли-продажи от ...

Истец Батуев Д.О., ответчик Маладаев Б.Д., третьи лица Капустин А.И., Дашеева М.А., Маладаев Д.А., представители ОАО "Ипотечная корпорация РБ", Управления Росреестра по РБ в суд апелляционной инстанции не явились, о месте и времени рассмотрения дела извещены надлежащим образом. Истец Батуев Д.О., представитель Управления Росреестра по РБ Будаев Ч.С. просили о рассмотрении дела в свое отсутствие.

Учитывая надлежащее извещение участников процесса, отсутствие ходатайств об отложении рассмотрения дела, руководствуясь ст. ст. 167, 327 ГПК РФ, судебная коллегия считает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.

В суде апелляционной инстанции представитель истца Магдеева О.Д. доводы жалобы поддержала.

Выслушав представителя истца Магдееву О.Д., проверив законность и обоснованность решения в пределах доводов апелляционной жалобы, судебная коллегия не находит оснований для отмены решения суда.

Разрешая спор и отказывая Батуеву Д.О. в удовлетворении иска, суд первой инстанции правомерно исходил из того, что законных, то есть предусмотренных пунктом 2 статьи 450 ГК РФ, оснований для расторжения заключенного между сторонами договора купли-продажи жилых домов и земельного участка, в том числе по основанию существенности нарушения договора одной из сторон, не имеется.

Как установлено судом, ... между Батуевым Д.О. и Маладаевым Б.Д. был заключен договор купли-продажи жилых домов литера А и литера Б, а также земельного участка, площадью " ... " кв.м., расположенных по адресу: " ... ", в соответствии с которым указанное имущество приобреталось в собственность последнего. ... в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ними внесена запись о переходе прав на вышеприведенные объекты недвижимости на имя Маладаева Б.Д.

Требуя расторжения договора купли-продажи и аннулирования перехода права собственности на недвижимое имущество Батуев О.Д. в качестве существенного нарушения договора указывает на то, что ответчиком Маладаевым Б.Д. оплата по договору не произведена, что повлекло для истца такой ущерб, что он в значительной степени лишился того, на что был вправе рассчитывать при заключении договора.

В соответствии со статьей 450 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено Кодексом, другими законами или договором (часть 1).

По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной мере лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора (часть 2).

Из содержания приведенных норм ГК РФ следует, что по требованию одной из сторон договор может быть расторгнут по решению суда только в случаях, предусмотренных законом (в частности, при существенном нарушении договора другой стороной) или договором.

В Гражданском кодексе Российской Федерации (глава 30, параграф 7 "Продажа недвижимости", статьи 549 - 558 ГК РФ) нормы, позволяющие расторгнуть договор купли-продажи и аннулировать возникшее у покупателя право собственности на объект недвижимости в связи с неуплатой им покупной цены, отсутствуют.

В силу п. 4 ст. 453 ГК РФ стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента изменения или расторжения договора, если иное не установлено законом или соглашением сторон.

Неуплата ответчиком денежных средств в течение длительного времени обоснованно не признана судом первой инстанции существенным нарушением договора.

Из содержащегося в п. 2 ст. 450 ГК РФ понятия существенного нарушения договора одной из сторон (существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора) следует, что сторона, предъявляющая в суд требование о расторжении договора по этому основанию, должна представить доказательства, подтверждающие именно такой характер нарушения.

Между тем истец не представил суду каких-либо доказательств причинения значительного, по смыслу п. 2 ст. 450 ГК РФ, ущерба, как того требует ч. 1 ст. 56 ГПК РФ, посчитав таковым сам факт невыплаты денег за квартиру ответчиком.

На основании изложенных норм права, сам факт неоплаты покупателем имущества к существенному нарушению договора в соответствии с законом не относится.

Заключенный между Батуевым Д.О. и Маладаевым Б.Д. договор купли-продажи жилых домов и земельного участка условий, определяющих случаи расторжения договора по требованию одной из сторон в судебном порядке с возвращением полученного сторонами по договору до момента его расторжения, не предусматривал (в том числе при неуплате покупателем денег за жилые дома и земельный участок). В ГК РФ (глава 30, ? 7 "Продажа недвижимости" - ст. 549 - 558) также отсутствуют нормы, позволяющие расторгнуть договор купли-продажи и аннулировать возникшее у покупателя право собственности на объект недвижимости в связи с неуплатой им покупной цены.

Вместе с тем в п. 3 ст. 486 ГК РФ (глава 30, ? 1 "Общие положения о купле-продаже") содержится специальная норма, определяющая правовые последствия несвоевременной оплаты покупателем переданного ему продавцом товара по договору купли-продажи. Они заключаются в следующем: продавец имеет право потребовать оплаты товара и дополнительно уплаты процентов в соответствии со ст. 395 ГК РФ.

Руководствуясь вышеприведенными положениями закона (ст. 450, п. 4 ст. 453, п. 3 ст. 486 ГК РФ), а также исходя из установленных по делу обстоятельств и согласованных сторонами условий договора купли-продажи, суд первой инстанции пришел к правильному выводу о том, что истцу (продавцу квартиры) не было предоставлено ни законом, ни договором купли-продажи право требовать от ответчика (покупателя) возврата переданным по договору жилых домов и земельного участка даже в случае нарушения ответчиком обязательств по оплате стоимости квартиры.

Доводы апелляционной жалобы о недоказанности факта оплаты Маладаевым Б.Д. приобретенного у Батуева Д.О. по договору купли-продажи имущества не имеет правового значения, поскольку указанный факт не входит в предмет доказывания в рамках настоящего гражданского дела.

Также подлежат отклонению доводы представителя истца Цыренжаповой Т.А. об отсутствии факта передачи по договору купли-продажи имущества ответчику и наличии у него другого места жительства.

В силу п. ст. 556 ГК РФ передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче.

Если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

Из материалов дела следует, что передаточный акт был подписан сторонами в день заключения договора, то есть ... (л.д. 12). При этом проживание ответчика по иному адресу факт передачи имущества не опровергает.

Представленное суду апелляционной инстанции соглашение сторон о расторжении договора купли-продажи на выводы суда не влияет и не может служить основанием для отмены постановленного в соответствии с требованиями закона и фактическими обстоятельствами дела решения.

Фактически доводы, содержащиеся в апелляционной жалобе, аналогичны заявленным в суде первой инстанции, проверялись судом, получили правильную оценку в решении в соответствии с требованиями ст. 67 ГПК РФ.

Иных доводов, по которым решение суда может быть отменено, апелляционная жалоба не содержит.

При рассмотрении дела судом не допущено нарушений норм материального и процессуального права, предусмотренных законом в качестве оснований для отмены решения суда в апелляционном порядке, выводы суда соответствуют фактическим обстоятельствам дела, в связи с чем оснований для отмены решения суда по доводам апелляционной жалобы не имеется.

Руководствуясь ст. ст. 328, 329 ГПК РФ, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Советского районного суда г. Улан-Удэ от 27 января 2014 года оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Председательствующий: Т.Н. Куницына

Судьи коллегии: Т.Н. Раднаева

В.А. Иванова