Определение СК по гражданским делам Верховного Суда Чувашской Республики - Чувашии от 09 апреля 2014 г. по делу N 33-1393/2014 (ключевые темы: предварительный договор - основной договор - договор займа - договор купли-продажи недвижимого имущества - договор купли-продажи квартиры)

Определение СК по гражданским делам Верховного Суда Чувашской Республики - Чувашии от 09 апреля 2014 г. по делу N 33-1393/2014

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Чувашской Республики в составе:

председательствующего судьи Евлогиевой Т.Н.

судей Шумилова А.А., Блиновой М.А.

при секретаре Д.

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Гиллетко Ж.О. к Швецовой Т.В. о понуждении к заключению договора, по встречному исковому заявлению Швецовой Т.В. к Гиллетко Ж.О. о признании недействительным предварительного договора купли-продажи недвижимого имущества и применении последствий недействительности сделки, поступившее по апелляционным жалобам Швецовой Т.В. и ее представителя Петрова Е.Л. на решение Московского районного суда города Чебоксары Чувашской Республики от 11 февраля 2014 года, которым постановлено:

обязать Швецову Т.В. заключить с Гиллетко Ж.О. основной договор купли-продажи квартиры по адресу: "данные изъяты"., на условиях предварительного договора купли-продажи от 19 мая 2010 г.;

отказать в удовлетворении встречного иска Швецовой Т.В. о признании предварительным договора купли-продажи недвижимого имущества от 19 мая 2010 года, заключенного между Гиллетко Ж.О. к Швецовой Т.В., и применении последствий недействительности ничтожной сделки;

взыскать с Швецовой Т.В. в пользу Гиллетко Ж.О. возврат государственной пошлины "данные изъяты" руб., в пользу ФБУ "Чувашская лаборатория судебной экспертизы" - "данные изъяты" руб.

Заслушав доклад судьи Шумилова А.А., судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

Гиллетко Ж.В. обратилась в суд с иском к Швецовой Т.В. о понуждении к заключению договора.

В обоснование иска она указала, что 19 мая 2010 г. заключила с ответчиком предварительный договор купли-продажи, по которому Швецова Т.В. обязалась в течение года после регистрации права собственности на квартиру "данные изъяты" продать эту квартиру Гиллетко Ж.О.

По условиям договора продавец приобретает квартиру у ООО "данные изъяты".

Цена квартиры установлена соглашением сторон в размере "данные изъяты" руб.

При наличии судебного спора с ООО "данные изъяты" срок заключения основного договора сторонами определен в три года с момента заключения предварительного договора.

Истец во исполнение договорных обязательств уплатил за квартиру платежными поручениями N 391 от 21 мая 2010 г., N 496 от 29 июня 2010 г. и квитанцией N 25 от 30 июня 2010 г. - всего "данные изъяты" руб. по указанному ответчиком счёту (расчетный счет ООО "данные изъяты").

В период с сентября 2010 г. по декабрь 2012 г. право собственности продавца Швецовой Т.В. оспаривалось в судебном порядке ООО "данные изъяты" В настоящее время судебные споры с продавцом окончены. Решениями арбитражных судов за Швецовой Т.В. сохранено законное право собственности на квартиру.

В нарушение обязательств, установленных предварительным договором, после регистрации права собственности 12 августа 2010 г. и после окончания в конце 2012 г. судебных споров о праве собственности на спорную квартиру Швецова Т.В. не исполняет свои обязательства по предварительному договору и уклоняется от продажи квартиры в установленном законом порядке.

Ссылаясь на указанные обстоятельства и положения ст.ст. 429 ГК РФ, истец просила обязать Швецову Т.В. заключить с ней основной договор купли-продажи "данные изъяты" квартиры "адрес", на условиях предварительного договора от 19.05.2010 года.

В свою очередь Швецова Т.В. обратилась со встречным иском к Гиллетко Ж.О. о признании недействительным предварительного договора купли-продажи недвижимого имущества и применении последствий недействительности ничтожной сделки.

В обоснование встречных требований она указала, что договор не подписывала, ее подпись в нем поддельная.

Подложность предварительного договора косвенно подтверждается также заниженной ценой квартиры, оцененной всего в "данные изъяты" руб. при площади "данные изъяты" кв.м. Тем более эта цена, являющаяся аукционной, не могла быть отражена в предварительном договоре от 19 мая 2010 г., поскольку была установлена лишь по результатам аукциона 21 мая 2010 г.

Кроме этого Швецова Т.В. отметила, что в предварительном договоре отсутствуют данные, позволяющие определенно установить объект недвижимости, подлежащий передаче покупателю, что свидетельствует о незаключенности договора. В частности, из предварительного договора невозможно определить общую площадь квартиры, жилую площадь, количество комнат, наличие гаража, лоджий, балконов, их размеры.

Одновременно Швецова Т.В. во встречном иске сослалась на положения статьи 179 ГК РФ (недействительность сделки, заключенной под влиянием обмана, насилия, угрозы или сделка, совершенная на крайне невыгодных условиях под влиянием тяжелых жизненных обстоятельств). Вместе с тем в иске не содержится сведений о каких-либо конкретных обстоятельствах, служащих основанием для признания сделки недействительной по этой статье (том 1 л.д. 67).

Со ссылкой на положения ст.ст. 558, 179 ГК РФ Швецова Т.В. просила признать недействительным договор купли-продажи квартиры, заключенный 19.05.2010 года между ней и Гиллетко Ж.О., применить последствия недействительности ничтожной сделки.

В судебном заседании представитель истца Гиллетко Ж.О. - Усачева Н.А. поддержала заявленные требования и просила их удовлетворить по изложенным в иске основаниям. Суду она пояснила, что при заключении предварительного договора сторонам была известна продажа оспариваемого имущества в условиях конкурсного производства ООО "данные изъяты" его цена, а также возможность последующих судебных споров в течение длительного времени. Стоимость квартиры "данные изъяты" руб. была определена на основании объявленных в средствах массовой информации сведений об объекте торгов - оспариваемой квартиры, её цене. После объявления Швецовой Т.В. победителем торгов в соответствии с условиями предварительного договора Гиллетко Ж.О. перечислила "данные изъяты" руб. по реквизитам, указанным продавцом. Таким образом, истцом были выполнены все условия предварительного договора и препятствий для понуждения ответчика к заключению основного договора не имеется. Что касается встречного иска, тон он не подлежит удовлетворения ввиду отсутствия для этого правовых оснований.

Представитель Швецовой Т.В. - Александров В.М. иск Гиллетко Ж.В. не признал, встречный иск поддержал и указал, что воля сторон на день заключения предварительного договора была направлена на установление выкупной цены, действующей до истечения одного года после приобретения самим продавцом права собственности на спорную квартиру. Между тем, стороны в момент заключения сделки не исключали возможность наступления не зависящих от них обстоятельств, препятствующих заключению основного договора купли-продажи в срок, установленный п. 1.1 предварительного договора в связи предполагаемым судебным спором по предмету договора с ООО "данные изъяты", в связи с чем в договор была включена оговорка, что в случае наличия судебного спора с ООО "данные изъяты" срок заключения основного договора - три года с момента его заключения. При этом стороны осознавали, что само разрешение судебного спора по предмету договора неизбежно повлечет для продавца дополнительные материальные затраты, как в виде предстоящих судебных издержек, так и на содержание самого объекта на период разрешения спора (оплата коммунальных услуг, налоговые платежи), что свидетельствует о наличии обстоятельств, которые не позволяли сторонам рассчитать или определенно согласовать взаимоприемлемую окончательную выкупную цену на три года вперед на случай предполагаемого судебного спора. Что касается перечисления Гиллетко Ж.О. платежными поручениями N 391 от 21 мая 2010 г. суммы "данные изъяты" руб., N 496 от 29 июня 2010 г. суммы "данные изъяты" руб., то эти суммы являются не платой по предварительному договору, а исполнением Гиллетко Ж.О., как займодавцем, денежных обязательств перед Швецовой Т.В. по договорам займа от 21 мая и 28 июня 2010 г. Переданные в счет исполнения договоров займа денежные суммы Швецова Т.В. признает и обязуется вернуть. Заключение данных договоров займа прекращает обязательства по предварительному договору от 19.05.2010 года. Дальнейшую оплату стоимости спорной квартиры осуществляла непосредственно сама Швецова Т.В., что подтверждается квитанцией N 25 от 30 июня 2010 г. на сумму "данные изъяты" руб., выданной ей ООО "данные изъяты"

Ранее допрошенная в судебном заседании 27 сентября 2013 г. Швецова Т.В. признала факт передачи истцу реквизитов для оплаты квартиры и факт своей подписи в предварительном договоре от 19.05.2010 года. Однако она указала, что предварительный договор был составлен на чистом листе бумаги, где имелась её подпись (том 1 л.д. 126, 127).

Судом постановлено указанное выше решение, обжалованное ответчиком (истцом по встречному иску) - Швецовой Т.В. и ее представителем Петровым Е.Л. на предмет отмены по мотивам незаконности и необоснованности.

Изучив дело, выслушав представителя ответчика Швецовой Т.В. - Александрова В.М., поддержавшего доводы апелляционных жалоб, представителя истца Гиллетко Ж.О. - Усачеву Н.А., полагавшую решение суда законным и обоснованным, обсудив доводы апелляционной жалобы, проверив решение в пределах этих доводов, судебная коллегия приходит к следующему.

Разрешая спор, суд первой инстанции правильно определил юридически значимые обстоятельства по делу, распределил между сторонами бремя доказывания, дал надлежащую оценку представленным сторонами доказательствам и постановил решение, отвечающее требованиям законности и обоснованности.

Согласно п. 1 ст. 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

В силу п. 3 ст. 429 ГК РФ предварительный договор должен содержать условия, позволяющие определить его предмет.

В соответствии с пунктом 4 статьи 429 ГК РФ в предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор. Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора.

В случаях, когда сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные пунктом 4 статьи 445 настоящего Кодекса (пункт 5 статьи 429 Гражданского кодекса РФ).

В силу пункта 4 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации, если сторона, для которой в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор.

Из материалов дела следует, что 19 мая 2010 года Швецова Т.В. (продавец) и Гиллетко Ж.О. (покупатель) заключили предварительный договор купли-продажи недвижимого имущества, по которому продавец обязуется в течение года после регистрации права собственности на квартиру в установленном порядке заключить с покупателем договор купли-продажи квартиры квартиры "адрес".

Согласно п. 1.2 предварительного договора продавец намеревается приобрести указанную квартиру у ООО "данные изъяты"

Из пункта 2.1 предварительного договора следует, что цена квартиры установлена сторонами в размере "данные изъяты" руб. и указанная цена является твердой и окончательной. Никаких условий для изменения цены в договоре не названо.

Этим же пунктом предусмотрено, что при наличии судебного спора с ООО "данные изъяты" срок заключения основного договора сторонами определен в три года с момента заключения предварительного договора.

Согласно п. 3.1 предварительного договора покупатель производит оплату за объект недвижимости путем перечисления денежных средств по реквизитам, указанным продавцом. Оплата должна быть произведена в полном объеме до заключения основного договора.

Во исполнение условий договора Швецова Т.В. передала Гиллетко Ж.О. реквизиты расчетного счета ООО "данные изъяты" что самой Швецовой Т.В. в суде не оспаривалось.

В свою очередь Гиллетко Ж.О. перечислила по указанным реквизитам за Швецову Т.В. на расчетный счет ООО "данные изъяты" платежным поручением N 391 от 21 мая 2010 г. - "данные изъяты" рублей, платежным поручением N 496 от 29 июня 2010 г. - "данные изъяты" рублей. По квитанции N 000025 от 30 июня 2010 года Гиллетко Ж.О. уплатила в ООО "данные изъяты" "данные изъяты" рублей. Всего ею оплачено "данные изъяты" рублей (полная стоимость квартиры).

По договору купли-продажи от 31.05.2010 года N 3, заключенному путем публичного предложения, Швецова Т.В. приобрела в собственность в ООО "данные изъяты" квартиру "адрес" за "данные изъяты" руб. - уплаченную Гиллетко Ж.О. сумму.

12 августа 2010 года Швецова Т.В. получила свидетельство о государственной регистрации права собственности на спорную квартиру (л.д. 7).

25 декабря 2012 года и 22 февраля 2013 года Гиллетко Ж.О. письменно обращалась к Швецовой Т.В. с требованием о заключении основного договора купли-продажи квартиры на условиях предварительного договора.

Однако данные требования остались без удовлетворения.

Разрешая спор, суд первой инстанции исходил из того, что предварительный договор купли-продажи квартиры соответствует требованиям ст. 429, ст. 554, ч. 1 ст. 555 ГК РФ, содержит все существенные условия основного договора купли-продажи недвижимого имущества, заключен в письменной форме и имеет указание на срок, в который стороны обязуются заключить основной договор.

В связи с этим, принимая во внимание, что в срок, установленный предварительным договором, основной договор не был заключен по вине Швецовой Т.В., учитывая, что все свои обязательства по предварительному договору Гиллетко Ж.О. выполнила, уплатив по указанным самой Швецовой Т.В. реквизитам ООО "данные изъяты" полную стоимость квартиры, суд пришел к правильному выводу о наличии оснований для возложения на Швецову Т.В. обязанности заключить основной договор на условиях предварительного по правилам ст. 429 ГК РФ.

Выводы суда основаны на верном применении норм материального права к возникшим правоотношениям.

Ссылки ответчика на то, что последний платеж - по квитанции N 000025 от 30 июня 2010 года в сумме "данные изъяты" рублей - уплачен самой Швецовой Т.В., обоснованно признаны судом несостоятельными, поскольку подлинник квитанции находится у истца Гиллетко Ж.О.

Правильно суд признал необоснованными и ссылки Швецовой Т.В. на договоры займа от 21.05.2010 г. и 28.06.2010 г., в соответствии с которыми она обязалась взять в долг у Гиллетко Ж.О. под 3 % в месяц соответственно "данные изъяты" руб. и "данные изъяты" руб.

В обоснование этих доводов Швецова Т.В. ссылалась на то, что Гиллетко Ж.О. перечисляла суммы в ООО "данные изъяты" платежными поручениями именно по указанным договорам займа, а не по предварительному договору.

Однако эти доводы материалами дела и содержанием самих договоров займа не подтверждаются.

Согласно ст. 807 ГК РФ договор займа считается заключенным с момента передачи денег.

Как видно из пунктов 2.3 договоров займа от 21.05.2010 г. и 28.06.2010 г. (том 2 л.д. 6, 7), денежные средства в момент подписания договоров займа не передавались, а предполагались к передаче в течение трех дней со дня подписания договоров. Причем они должны были быть переданы непосредственно Швецовой Т.В.

Никаких доказательств исполнения договоров займа в деле нет, расписок о получении этих денежных средств по договору Швецова Т.В. Гиллетко Ж.О. не выдавала.

При таких обстоятельствах нельзя вести речь о том, что денежные средства, перечисленные Гиллетко Ж.О. в ООО "данные изъяты" имели отношение к договорам займа.

Оснований для признания предварительного договора недействительным суд первой инстанции не усмотрел.

В обоснование своего встречного иска Швецова Т.В. ссылалась на то, что цена квартиры по предварительному договору сторонами не согласована.

Однако эти доводы противоречат содержанию предварительного договора, в соответствии с пунктом 2.1 которого цена квартиры определена и составляет "данные изъяты" руб.

Ссылки встречного иска на то, что продажная цена значительно ниже действительной стоимости квартиры сами по себе не свидетельствуют о недействительности договора, поскольку в силу ст. 421 ГК РФ стороны свободны в заключении договора и определении всех его условий, в том числе относительно цены.

Заниженность цены договора может иметь значение лишь для признания сделки кабальной.

И действительно, в обоснование своих встречных требований Швецова Т.В. сослалась (среди прочих оснований) на положения ст. 179 ГК РФ, не раскрывая однако, какое именно из оснований для признания сделки недействительной из числа перечисленных в этой статье она считает применимой к конкретному случаю (л.д. 67 том 1).

Вместе с тем для признания сделки кабальной в соответствии с ч. 1 ст. 179 ГК РФ (в редакции, действовавшей на момент заключения предварительного договора) необходимо одновременное наличие трех условий:

лицо вынуждено было совершить данную сделку вследствие стечения тяжелых обстоятельств;

сделка заключена на крайне невыгодных условиях;

этим воспользовалась другая сторона.

По делу Швецовой Т.В. не представлено никаких доказательств того, что она вынуждена была заключить предварительный договор с Гиллетко Ж.О. на крайне невыгодных для нее условиях, учитывая, что квартира полностью приобретена для Швецовой Т.В. за счет Гиллетко Ж.О.

Также Швецовой Т.В. не представлено доказательств наличия иных обстоятельств, перечисленных в статье 179 ГК РФ (насилие, угроза, обман, злонамеренное соглашение).

При таких обстоятельствах доводы Швецовой Т.В., основанные на ст. 179 ГК РФ, а также ссылки на низкую стоимость квартиры, как правильно указал суд первой инстанции, не могут служить основанием для признания предварительного договора недействительным.

В обоснование своего встречного иска Швецова Т.В. ссылалась также на то, что в предварительном договоре не определен объект недвижимости (общая и жилая площади, количество комнат, наличие гаража, лоджий и их размеры), подлежащий передаче покупателю.

Действительно, согласно ст. 554 ГК РФ в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества. При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

Между тем из содержания предварительного договора видно, что стороны оговорили место нахождения продаваемой квартиры: "данные изъяты" (том 1 л.д. 5). Эти данные полностью соответствуют тем данным, которые отражены в ЕГРП и свидетельстве о праве собственности на квартиру, полученном Швецовой Т.В. (том 1 л.д. 7).

В обоснование своих ссылок о подложности предварительного договора Швецова Т.В. никаких доказательств не представила.

Заключением судебно-технической экспертизы ФБУ "Чувашская лаборатория судебной экспертизы МЮ РФ" от 17.12.2013 года доводы Швецовой Т.В. о подложности документа не подтверждены (том 1 л.д. 145-152).

Подпись в предварительном договоре Швецовой Т.В. не оспаривалась.

При таких обстоятельствах суд первой инстанции обоснованно отказал в удовлетворении иска Швецовой Т.В. о признании предварительного договора недействительным.

Доводы апелляционной жалобы направлены на переоценку установленных судом обстоятельств. Между тем оснований для такой переоценки судебная коллегия не усматривает.

При вынесении решения судом правильно установлены обстоятельства, имеющие значение для дела. Данные обстоятельства подтверждены исследованными судом доказательствами, оценка которым дана в соответствии с требованиями ст. ст. 67, 196 ГПК РФ, нормы материального и процессуального права судом применены верно.

Ходатайство представителя Швецовой Т.В. - Петрова Е.Л. о назначении по делу повторной судебно-технической экспертизы в рамках апелляционного производства удовлетворению не подлежит, поскольку оснований для назначения повторной экспертизы, предусмотренных статьей 87 ГПК РФ и статьей 20 Федерального закона "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации", по делу не усматривается. Ранее судом уже по ходатайству Швецовой Т.В. назначалась судебно-техническая экспертизы предварительного договора. Заключением экспертов Чувашской лаборатории судебной экспертизы МЮ РФ от 17.12.2013 года доводы Швецовой Т.В. о подложности документа не подтверждены (том 1 л.д. 145-152). Оснований полагать, что после назначения повторной экспертизы будет дано иное заключение, не имеется.

С учетом изложенного, судебная коллегия не находит оснований к отмене состоявшегося судебного постановления по доводам апелляционных жалоб.

Руководствуясь ст. 328 ГПК РФ, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

в удовлетворении ходатайства представителя ответчика Швецовой Т.В. - Петрова Е.Л. о назначении по делу повторной судебно-технической экспертизы отказать;

апелляционные жалобы Швецовой Т.В. и ее представителя Петрова Е.Л. на решение Московского районного суда города Чебоксары Чувашской Республики от 11 февраля 2014 года оставить без удовлетворения.

Председательствующий

Судьи