Апелляционное определение СК по гражданским делам Хабаровского краевого суда от 12 марта 2014 г. по делу N 33-1444 (ключевые темы: право пользования жилым помещением - квартира - предыдущие собственники - переход права собственности - договор найма жилого помещения)

Апелляционное определение СК по гражданским делам Хабаровского краевого суда от 12 марта 2014 г. по делу N 33-1444

Судебная коллегия по гражданским делам Хабаровского краевого суда в составе:

председательствующего Куликовой И.И.

судей Овсянниковой И.Н., Поздняковой О.Ю.

с участием прокурора Максименко Е.В.

при секретаре Козаченко Е.А.

рассмотрев в открытом судебном заседании 12 марта 2014 года гражданское дело по иску Деминой Н. И. к Трач О. Е., Трач А. А.чу, Моховой А. А., действующей в своих интересах и в интересах несовершеннолетних ФИО1, ФИО2, о признании утратившими право пользования жилым помещением и выселении, по встречному иску Трач О. Е. к Деминой Н. И., Трач А. А.чу о признании права пользования жилым помещением на определенный срок, по апелляционной жалобе Моховой А.А. на решение Индустриального районного суда г.Хабаровска от 28 ноября 2013 года,

заслушав доклад судьи О.Ю. Поздняковой, объяснения представителя истца Деминой Н.И. - Железнова С.А., ответчиков Трач О.Е., Моховой А.А.,

УСТАНОВИЛА:

Демина Н.И. обратилась в суд с иском к Трач О.Е., Трач А.А., Моховой А.А., действующей в своих интересах и в интересах несовершеннолетних ФИО1, ФИО2., о признании утратившими право пользования жилым помещением - квартирой "адрес", выселении из жилого помещения. В обоснование заявленных требований указала, что является собственником указанного жилого помещения, в настоящее время в квартире проживают и зарегистрированы ответчики, которые членами ее семьи не являются, какого-либо соглашения о пользовании квартирой с ними не заключалось. На основании ст.35 ЖК РФ, ст.209, 304 ГК РФ просила признать ответчиков утратившими право пользования жилым помещением, выселить их спорного жилого помещения без предоставления другого жилого помещения.

Трач О.Е. обратилась в суд со встречным иском к Деминой Н.И., Трач А.А. о признании права пользования жилым помещением на определенный срок. В обоснование заявленных требований указала, что квартира "адрес" до продажи ее ФИО3 находилась в собственности ее бывшего супруга Трач А.А., с которым она состояла в браке с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ а фактически проживал до ДД.ММ.ГГГГ года. От брака они имеют двоих детей - сына Трач А.А. ДД.ММ.ГГГГ г.р. и дочь Трач (Мохова) А.А. Всей семьей они проживали в жилом доме "адрес", принадлежавшей на праве собственности ее бывшему супругу Трач А.А., вели совместное хозяйство, производили ремонт дома. ДД.ММ.ГГГГ между ФГУП УСС "Дальспецстрой" при Спецстрое России" и Трач А.А. был заключен договор компенсации ущерба за сносимое жилье, согласно которому семье предоставили две квартиры: однокомнатную квартиру "адрес" и трехкомнатную квартиру "адрес". Данные квартиры были предоставлены с учетом того, что брак между ней и Трач А.А. был расторгнут и ей с детьми требовалось отдельное жилье. Кроме того, в ДД.ММ.ГГГГ году ей была установлена "данные изъяты", Трач А.А. отказывался с ней проживать, что послужило еще одной причиной предоставить им две, а не одну квартиры. Собственником квартир был оформлен Трач А.А., что она в силу состояния здоровья оспорить не могла. С ДД.ММ.ГГГГ Трач А.А. проживает отдельно в однокомнатной квартире по "адрес", а она с детьми Ткач А.А, Моховой (Трач) А.А. и несовершеннолетними ФИО1., ФИО2 с ДД.ММ.ГГГГ года проживают в квартире "адрес", несут обязательства по сохранности жилого помещения, оплачивают коммунальные услуги, другого жилья ни в собственности, ни по договору социального найма не имеют. В связи с отказом Трач А.А. зарегистрировать ее в квартире, она обращалась в суд с требованием о вселении и регистрации, и ее требования были удовлетворены. Поскольку для постановки на учет в качестве нуждающейся в улучшении жилищных условий и получения жилья ей необходимо время, просила признать за ней право пользования спорным жилым помещением на 5 лет.

Решением Индустриального районного суда г.Хабаровска от 28 ноября 2013 года исковые требования Деминой Н.И. удовлетворены.

Трач О.Е., Трач А.А. ДД.ММ.ГГГГ.р., Мохова А.А., Мохов В.Д., Мохов Р.Д. признаны утратившими право пользования квартирой "адрес" и выселены из данной квартиры без предоставления другого жилого помещения.

В удовлетворении встречных исковых требований Трач О.Е. отказано.

В апелляционной жалобе Мохова А.А. просит решение суда отменить, в удовлетворении исковых требований Деминой Н.И. отказать. Указывает, что квартиры были предоставлены Трач А.А. по договору о компенсации ущерба за сносимое жилье с учетом права на жилище всех членов его большой семьи. Другого жилья они не имеют и отсутствует возможность его приобрести. В данном случае они будут вынуждены выселиться на улицу.

В возражениях относительно апелляционной жалобы Демина Н.И. просит решение суда оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Проверив законность и обоснованность принятого судом решения в пределах доводов, изложенных в апелляционной жалобе (ч.1 ст.327.1.1 Гражданского процессуального кодекса РФ), заслушав заключение прокурора Максименко Е.В., полагавшей необходимым решение отменить, судебная коллегия находит решение подлежащим отмене в части.

Судом в ходе судебного разбирательства установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между Трач А.А. и Деминой Н.И. заключен договор купли-продажи, согласно которому Демина Н.И. приобрела у Трач А.А. квартиру "адрес".

Право собственности на спорную квартиру зарегистрировано за Деминой Н.И. ДД.ММ.ГГГГ.

В договоре купли продажи указано, что в отчуждаемом жилом помещении зарегистрированы и проживают Мохова А.А., Мохов В.Д., Трач Е.О., Трач А.А., ФИО2, не являющиеся членами семьи собственника Деминой Н.И.

Также судом установлено, что указанное жилое помещение было передано Трач А.А. ФГУП "ГУСС "Дальспецстрой" при Спецстрое России" по договору от ДД.ММ.ГГГГ на компенсацию ущерба за сносимое жилье - жилой дом "адрес", принадлежащего Трач А.А. на праве собственности.

Разрешая спор и удовлетворяя исковые требования о признании ответчиков утратившими право пользования спорными жилыми помещениями, и их выселении, суд руководствовался положениями ч. 2 ст. 292 ГК РФ, в соответствии с которой переход права собственности на жилой дом к другому лицу является основанием для прекращения права пользования жилым помещением членами семьи прежнего собственника, если иное не установлено законом. Суд указал, что ответчики членами семьи собственника жилого помещения не являются, квартира принадлежала бывшему собственнику, на основании свидетельства о праве на наследство, было приобретено до брака с Трач О.Е., следовательно, являясь членами семьи прежнего собственника Трач А.А., ответчики не приобрели самостоятельного права пользования данным жилым помещением, и на основании ч.5 ст.31, ч.1 ст.35 ЖК РФ подлежат выселению по требованию нового собственника квартиры.

Судебная коллегия с таким выводом суда согласиться не может.

В соответствии с п. 2 ст. 292 ГК РФ переход права собственности на квартиру к другому лицу является основанием для прекращения права пользования жилым помещением членами семьи прежнего собственника, если иное не установлено законом.

В своем Определении за N 455 от 03 ноября 2006 года Конституционный Суд РФ признал, что согласно Конституции РФ (ч. 1 ст. 7) Российская Федерация - социальное государство, политика которого направлена на создание условий, обеспечивающих достойную жизнь и свободное развитие человека. Данное положение получило свое развитие в ст. 40 Конституции РФ, закрепляющей право каждого на жилище (ч. 1) и обязывающей органы государственной власти и органы местного самоуправления создавать условия для его осуществления (ч. 2). При этом Конституция РФ, ее статья 35 (ч. 2), гарантирует каждому право иметь имущество (в том числе жилое помещение) в собственности, владеть, пользоваться и распоряжаться им как единолично, так и совместно с другими лицами.

Конституционные цели социальной политики Российской Федерации, обусловленные признанием высшей ценностью человека, а также его прав и свобод, которыми определяется смысл, содержание и применение законов, деятельность законодательной и исполнительной власти, местного самоуправления и которые обеспечиваются правосудием (ст. 2 и 18 Конституции РФ), предполагают такое правовое регулирование отношений по владению, пользованию и распоряжению объектами жилищного фонда, которое гарантировало бы каждому реализацию конституционного права на жилище.

По смыслу названных положений Конституции РФ во взаимосвязи с положениями ее ст. 17 (ч. 3) и 55 (ч. 1 и 3), необходимость ограничений федеральным законом прав владения, пользования и распоряжения жилым помещением предопределяется целями защиты конституционно значимых ценностей, в том числе прав и законных интересов других лиц, а сами возможные ограничения указанных прав должны отвечать требованиям справедливости, быть пропорциональными, соразмерными, не иметь обратной силы и не затрагивать существо данных прав, т.е. не искажать основное содержание норм ст. 35 (ч. 2) и 40 (ч. 1) Конституции РФ. Это означает, что регулирование права собственности на жилое помещение, как и прав и обязанностей сторон в договоре найма жилого помещения, в том числе при переходе права собственности на жилое помещение, должно осуществляться на основе баланса интересов всех участников соответствующих правоотношений.

Устанавливая общие правила регулирования отношений, возникающих между собственником жилого помещения и членами семьи прежнего собственника, а также между собственником жилого помещения и бывшими членами его семьи, соответствующие положения ч. 2 ст. 292 ГК РФ и части 4 ст. 31 ЖК РФ не исключают учет судами и иными правоприменительными органами при разрешении соответствующих гражданских дел места этих положений в системе действующего законодательства, включая жилищное и гражданское законодательство, а также учет особенностей конкретных жизненных ситуаций.

Конституционный Суд РФ в ряде своих решений подчеркивал, что гарантии прав членов семьи бывшего собственника жилого помещения должны рассматриваться в общей системе действующего правового регулирования как получающие защиту наряду с конституционным правом собственности; признание приоритета прав собственника жилого помещения либо проживающих в этом помещении нанимателей, как и обеспечение взаимного учета их интересов, зависит от установления и исследования фактических обстоятельств конкретного спора (Определения от 21 декабря 2000 года N 274-О по жалобе гражданки О., от 05 июля 2001 года N 205-О по запросу Октябрьского районного суда г. Иркутска и др.).

В этой ситуации положение ч.2 ст.292 ГК РФ, применение которого основывается на уяснении правовой связи между спорящими сторонами, не препятствует применению иных положений ГК РФ, а именно статьи 675, предусматривающей, что переход права собственности на занимаемое по договору найма жилое помещение не влечет расторжения или изменения договора найма жилого помещения, а потому в случае соответствующей квалификации судом отношений по пользованию жилым помещением, возникшим на законных основаниях, не препятствует и защите интересов ответчиков исходя именно из того, что их отношения по пользованию жилым помещением, возникшие на законных основаниях, могут быть квалифицированы по отношению к истцу как отношения найма жилого помещения.

Возражая против иска и заявляя встречные требования Трач О.Е. ссылалась, что она с детьми была вселена в спорную квартиру на законных основаниях, поскольку спорное жилое помещение, было предоставлено ее бывшему супругу Трач А.А. с учетом их прав пользования данным жилым помещением, спорная квартира является их постоянным местом жительства, они осуществляет полномочия пользователя, содержат ее, чему собственник Трач А.А., выселившись в друге, принадлежащее ему жилое помещение, не препятствовал.

На л.д.54 имеется договор компенсации ущерба за сносимое жилье от ДД.ММ.ГГГГ, в соответствии с которым ФГУП "Главное управление специального строительства "Дальспецстрой" при Спецстрое России" приняло на себя обязательство за сносимый жилой дом по "адрес" площадью 32 кв.м. предоставить собственнику Трач А.А. 1-комнатную квартиру в новом микрорайоне " "данные изъяты"" общей площадью 35,39 кв.м., и выплатить денежную компенсацию в сумме "данные изъяты", которую собственник обязался внести в кассу Инвестора для приобретения 3-х комнатной квартиры в строящемся жилом доме по "адрес" общей площадью 71,78 кв.м. с регистрацией в данной квартире ответчиков Трач О.Е., Трач А.А., Трач А.А., Трач В.А., подписанный всеми участниками данного договора, в том числе и ответчиками.

При таких обстоятельствах, принимая во внимание, что вышеуказанный договор сторонами был исполнен, истцу была предоставлена отдельная 1-комнатная квартира в микрорайоне " "данные изъяты" (впоследствии адрес переименован на "адрес") и 3-х комнатная квартира в "адрес" (впоследствии присвоен "адрес"), вывод суда первой инстанции о том, что ответчиками не представлены доказательства, свидетельствующие, что спорное жилое помещение было предоставлено прежнему собственнику с учетом их прав на него, противоречит фактическим обстоятельствам дела и не может быть признан правильным.

Кроме того, судом не учтено, что ни на момент предоставления семье Трач спорного жилого помещения, ни на момент заключения договора купли-продажи квартиры между Трач А.А. и Деминой Н.И. ДД.ММ.ГГГГ Трач О.Е. не являлась членом семьи прежнего собственника - Трач А.А., поскольку их брак был прекращен ДД.ММ.ГГГГ, т.е. до сноса принадлежащего Трач А.А. жилого дома, в связи с чем, полагать, что спорное жилое помещение было предоставлено Трач А.А. и ответчикам как членам единой семьи у суда не имелось. Таким образом, оснований для применения к возникшим между Трач А.А. и Трач О.Е. правоотношениям по пользованию спорным жилым помещением положений ч.2 ст.292 ГК РФ без учета порядка предоставления Трач А.А. жилых помещений, вселения ответчиков в данное жилое помещение, у суда не имелось.

Вступившими в законную силу решениями Индустриального районного суда г.Хабаровска от 5.10.2007 и 19.02.2008 года удовлетворены исковые требования Трач О.Е. к Трач А.А. о вселении в спорное жилое помещение и требования Трач (Моховой) А.А. к Трач А.А. о признании права пользования данным жилым помещением, из которых следует, что ответчики приобрели право пользования спорным жилым помещением, и не могут быть выселены из него только в связи с переходом права собственности на него к другому собственнику.

Кроме того, из материалов дела следует, что спорная квартира является единственным местом жительства ответчиков. Тогда как, в силу ст. 40 Конституции РФ, каждый гражданин имеет право на жилище, никто не может быть произвольно лишен жилища. В этой ситуации положение п.2 ст.292 ГК РФ не препятствует применению к возникшим правоотношениям норм ст.675 ГК РФ, предусматривающей, что переход права собственности на занимаемое по договору найма жилое помещение не влечет расторжения или изменения договора найма жилого помещения.

Доводы представителя истца Железнова С.А. о том, что Демина Н.И. является добросовестным приобретаем квартиры, и членом семьи ответчиков не является, в связи с чем вправе требовать устранения всяких нарушений ее прав как собственника данного жилого помещения, судебная коллегия находит несостоятельными.

Согласно ст.421 ГК РФ граждане свободны в заключении договора. Как следует из положений ст.431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

В силу ч. 1 ст. 558, ч. ч. 1, 2 ст. 460 ГК РФ существенным условием договора продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры, в которых проживают лица, сохраняющие в соответствии с законом право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем, является перечень этих лиц с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением.

Продавец обязан передать покупателю товар свободным от любых прав третьих лиц, за исключением случая, когда покупатель согласился принять товар, обремененный правами третьих лиц.

Пункты 3, 4 договора купли-продажи квартиры (л.д. 128), заключенного ДД.ММ.ГГГГ между Трач А.А. и Деминой Н.И., содержит гарантию продавца о том, что на момент заключения договора права продавца на квартиру не имеют обременений (ограничений), установленных в соответствии с действующим законодательством (в том числе залог, арест). Однако в указанной квартире зарегистрированы Трач О.Е., Трач А.А., Мохова А.А., ФИО1., ФИО2, являющиеся ответчиками по иску Деминой Н.И.

Проанализировав приведенные нормы права и положения договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ с учетом установленных обстоятельств, судебная коллегия приходит к выводу, что ответчики сохраняют за собой право пользования и проживания в отчуждаемой квартире.

Таким образом, при заключении договора купли-продажи спорной квартиры, Трач А.А. передал, а Демина Н.И. приобрела право собственности на объект недвижимости - спорную квартиру, обремененный правами третьих лиц, и это обременение заключалось в праве проживания в квартире ответчиков.

Принимая во внимание, что право пользования спорным жилым помещением возникло у ответчиков до перехода права собственности к истцу, которой при заключении договора купли-продажи было известно о том, что ответчики проживают в спорной квартире и намерены проживать в дальнейшем, а условий об освобождении ими жилого помещения договор не содержит, судебная коллегия приходит к выводу о том, что состоявшийся в 2013 году переход права собственности на жилое помещение по договору купли-продажи не влечет прекращение права пользования ответчиками этим жилым помещением, отношения по пользованию жилым помещением возникли на законных основаниях и могут быть квалифицированы как фактические отношения найма жилого помещения, которые не прекращались и не прерывались, а следовательно ответчики Трач О.Е., Мохова А.А., ФИО1 ФИО2 не могут быть выселены из спорного жилого помещения по требованию нового собственника в безусловном порядке.

Решение суда в части удовлетворения иска Деминой Н.И. о признании утратившим право пользования спорной квартирой его собственника Трач А.А., судебная коллегия находит правильным, поскольку отчуждая квартиру и подписывая договор купли-продажи, последний распорядился своими правами в отношении спорного жилого помещения, отказался от них, в том числе и от права пользования данным жилым помещением.

При таких обстоятельствах решение Индустриального районного суда г.Хабаровска от 28 ноября 2013 года, в части удовлетворении исковых требований Деминой Н.И. о признании утратившими Трач О.Е., Мохову А.А., ФИО1., ФИО2 право пользования жилым помещением и их выселении, а также в части отказа в удовлетворении встречных требований Трач О.Е. о признании права пользования жилым помещением на определенный срок не может быть признано законным и обоснованным и подлежит отмене на основании п.1, 3 ст.330 ГПК РФ.

Поскольку все имеющие значение для данного дела обстоятельства установлены, судебная коллегия считает необходимым решение суда в указанной части отменить, принять в этой части новое решение об отказе в удовлетворении требований Деминой Н.И. и удовлетворении заявленных Трач О.Е. требований.

Руководствуясь ст.ст. 328-330 ГПК РФ, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Индустриального районного суда г. Хабаровска от 28 ноября 2013 года отменить в части удовлетворения иска Деминой Н. И. к Трач О. Е., Моховой А. А., ФИО1, ФИО2, о признании утратившими право пользования жилым помещением, и отказа в удовлетворении встречных исковых требований Трач О.Е. отменить, принять в этой части новое решение.

В удовлетворении исковых требований Деминой Н. И. к Трач О. Е., Моховой А. А., действующей в своих интересах и в интересах несовершеннолетних ФИО1, ФИО2, о признании утратившими право пользования жилым помещением квартирой "адрес" и выселении - отказать.

Встречные требования Трач О. Е. к Деминой Н. И., Трач А. А.чу о признании права пользования жилым помещением на определенный срок удовлетворить.

Признать за Трач О. Е., право пользования жилым помещением квартирой "адрес" на определенный срок - 5 лет.

В остальной части решение суда оставить без изменения.

Председательствующий: Куликова И.И.

Судьи: Овсянникова И.Н.

Позднякова О.Ю.