Апелляционное определение СК по гражданским делам Смоленского областного суда от 12 марта 2014 г. по делу N 33-667 (ключевые темы: переустройство - перевод жилого помещения в нежилое - общее имущество в многоквартирном доме - собственность на нежилые помещения - перепланировка)

Апелляционное определение СК по гражданским делам Смоленского областного суда от 12 марта 2014 г. по делу N 33-667

Судебная коллегия по гражданским делам Смоленского областного суда в составе: председательствующего: Зубаровской С.В.,

судей: Мацкив Л.Ю. и Козловой А.А.,

при секретаре: Рыльской Е.И.,

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по апелляционной жалобе представителя Администрации МО "Сафоновский район" Смоленской области Козлова П.А. на решение Сафоновского районного суда Смоленской области от 03 декабря 2013 года,

заслушав доклад судьи Зубаровской С.В., объяснения представителя истицы Гореловой Л.П. по доверенности Герасимовой О.С., полагавшей решение суда законным и обоснованным, а доводы жалобы - несостоятельными,

УСТАНОВИЛА:

Горелова Л.П. обратилась в суд с иском к Администрации МО "Сафоновский район" Смоленской области (далее - Администрация) о прекращении права собственности на жилое помещение, сохранении помещения в переустроенном и перепланированном состоянии, признании права собственности на нежилое помещение, указав, что является собственником жилого помещения - квартиры N, расположенной в доме N по ул. ... В данном помещении ею выполнены работы по переоборудованию и переустройству под магазин, в связи с чем она обратилась к ответчику с заявлением о переводе жилого помещения в нежилое, представив предусмотренные законом документы. Однако уведомлением Администрации ей в переводе отказано со ссылкой на несоблюдение условий, предусмотренных ст. 22 ЖК РФ. Истица полагала данное решение незаконным, вынесенным с нарушением требований действующего законодательства, поскольку переоборудование и переустройство жилого помещения выполнено при согласии всех собственников жилого дома и с учётом технического заключения, в соответствии с которым в результате проведённых работ несущие строительные конструкции здания не затронуты, эксплуатационные характеристики не нарушены, угрозы жизни и здоровью людей не имеется (л.д. 3, 116).

Представитель Администрации заявленные требования не признал, сославшись на нарушение истицей установленного порядка перевода жилого помещения в нежилое, выразившегося в отсутствии согласия всех собственников жилых помещений данного дома и уменьшении площади земельного участка, находящегося в общей долевой собственности собственников жилых помещений; перепланировка произведена без разрешения органа местного самоуправления.

Решением Сафоновского районного суда Смоленской области от 03 декабря 2013 года требования Гореловой Л.П. удовлетворены: право собственности истицы на жилое помещение - квартиру N в доме N по ул. ... прекращено; судом постановлено сохранить данное помещение в переустроенном и перепланированном состоянии; за Гореловой Л.П. признано право собственности на нежилое помещение по вышеназванному адресу.

В апелляционной жалобе представитель Администрации просит решение суда отменить, принять новое - об отказе в удовлетворении требований, ссылаясь на его незаконность и необоснованность.

Судебная коллегия полагает возможным рассмотреть дело без участия истицы Гореловой Л.П. и представителя ответчика - Администрации, которые будучи надлежащим образом извещены о явке, в заседание судебной коллегии не явились.

Выслушав представителя истицы, исследовав материалы дела, проверив законность и обоснованность решения суда в пределах доводов жалобы, судебная коллегия приходит к следующему.

Удовлетворяя требования Гореловой Л.П., суд первой инстанции принял во внимание представленные в материалы дела доказательства, подтверждающие, что организация отдельного входа путём демонтажа подоконной части посредством разборки и установки дверного проёма, при условии соблюдения проектных решений, не окажет отрицательного влияния на сложившееся техническое состояние и эксплуатационную пригодность жилого дома, и - пришёл к выводу о том, что переустройство квартиры в нежилое помещение по представленной проектной документации возможно, в связи с чем, требования Гореловой Л.П. подлежат удовлетворению в полном объеме.

Судебная коллегия находит такой вывод суда ошибочным, сделанным без учёта всех обстоятельств дела и при неправильном применении норм материального права.

В соответствии с ч.3 ст.288 ГК РФ размещение собственником в принадлежащем ему жилом помещении предприятий, учреждений, организации допускается только после перевода такого помещения в нежилое. Перевод помещений из жилых в нежилые производится в порядке, определяемом жилищным законодательством.

Условия и порядок перевода жилого помещения в нежилое помещение регламентирован ст.ст.22 - 24 ЖК РФ, а переустройства и перепланировки - ст.ст.25-29 ЖК РФ.

Согласно ч. 1 ст. 22 ЖК РФ перевод жилого помещения в нежилое помещение и нежилого помещения в жилое помещение допускается с учетом соблюдения требований настоящего Кодекса и законодательства о градостроительной деятельности.

Перевод жилого помещения в нежилое помещение не допускается, если доступ к переводимому помещению невозможен без использования помещений, обеспечивающих доступ к жилым помещениям, или отсутствует техническая возможность оборудовать такой доступ к данному помещению, если переводимое помещение является частью жилого помещения либо используется собственником данного помещения или иным гражданином в качестве места постоянного проживания, а также если право собственности на переводимое помещение обременено правами каких-либо лиц (ч. 2 ст. 22 ЖК РФ).

При этом, в соответствии с подп. 3 ч. 1 ст. 24 Жилищного кодекса Российской Федерации несоблюдение предусмотренных ст. 22 настоящего Кодекса условий перевода помещения является одним из оснований для отказа в переводе жилого помещения в нежилое.

Во исполнение вышеуказанных норм постановлением Главы МО "Сафоновский район" от 14.11.2005г. N 1311 утверждены Порядок согласования и проведения переустройства и (или) перепланировки жилых и нежилых помещений в жилых домах Сафоновского района и Порядок согласовании и перевода жилых помещений в нежилые помещения и нежилых помещений в жилые помещения в жилых домах Сафоновского района (соответственно - Порядок N 1 и N 2).

Порядком N 2 предусмотрено, что для проведения перевода жилого помещения в нежилое помещение заявитель (наряду с другими документами) на имя Главы муниципального образования должен представить проект переустройства, который разрабатывается на основании архитектурно-планировочного задания, утвержденного главным архитектором района, технического заключения лицензированной организации о возможности реконструкции помещения, технических условий на инженерно-техническое обеспечение системами водоснабжения и прочих по согласованию с балансодержателем жилого фонда, в котором располагается это помещение.

Разработанный проект подлежит согласованию с балансодержателем, главным архитектором района, ГИБДД Сафоновского РОВД на соответствие решений раздела проекта по благоустройству условиям парковки и проезда автотранспорта для проведения погрузочно-разгрузочных работ при эксплуатации проектируемого объекта.

К реконструкции заявитель обязан приступить только после получения разрешения в соответствии с требованиями Градостроительного кодекса РФ (далее - ГрК РФ).

После окончания ремонтно-строительных работ до подписания акта приемки в комиссию необходимо представить технический паспорт от Сафоновского отделения Смоленского филиала ФГУП "Ростехинвентаризация" на переустроенное помещение.

Завершение переустройства переводимого помещения подтверждается актом приемочной комиссии, которая направляет подписанные акты в адрес организации по учету объектов недвижимого имущества, в Жилищное управление, заявителю и в дело.

В случае, если переустройство и перепланировка затрагивают несущие конструкции, т.е. являются реконструкцией помещения, завершением работ является разрешение на ввод объекта в эксплуатацию, утвержденное постановлением Главы МО "Сафоновский район" от 04.04.2005г. N 354, которое готовится на основании акта приемочной комиссии.

Из материалов дела следует, что Горелова Л.П. является собственником квартиры N, расположенной на первом этаже в доме N по ул. ...

Рабочим проектом переоборудования названного жилого помещения под магазин, выполненным ЗАО " ХХХ", предусмотрено выполнить вход в магазин по фасаду дома N по ул. ... В ходе перепланировки и переустройства в наружной продольной стене был устроен дверной проём путём демонтажа подоконной части существующего оконного проёма.

При обращении к ответчику с заявлением о переводе данного жилого помещения в нежилое - магазин продовольственных товаров, истице в этом 09.08.2013г. было отказано ввиду нарушения требований ч.4 ст.23 и ч. 3 ст. 36 ЖК РФ, выразившегося в непредоставлении Гореловой Л.П. поэтажного плана дома и согласования переоборудования с собственниками дома.

В силу ч.ч.2, 3 ст.36 ЖК РФ собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и в установленных настоящим Кодексом и гражданским законодательством пределах распоряжаются общим имуществом в многоквартирном доме. Уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме возможно только с согласия всех собственников помещений в данном доме путем его реконструкции.

Если реконструкция, переустройство и (или) перепланировка помещений невозможны без присоединения к ним части общего имущества в многоквартирном доме, на такие реконструкцию, переустройство и (или) перепланировку помещений должно быть получено согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме, - гласит ч.2 ст.40 ЖК РФ.

Учитывая, что жилое помещение истицы фактически реконструировано под магазин продовольственных товаров, при этом входная дверь оборудована в наружной стене, устроены металлическое крыльцо и пандус, расположенные на придомовом земельном участке, вывод суда о том, что иск Гореловой Л.П. подлежит удовлетворению, ошибочен.

При этом апелляционная инстанция находит несостоятельной ссылку суда на то, что Горелова Л.П. согласовала перевод принадлежащей ей квартиры из жилого помещения в нежилое с владельцами жилых помещений в многоквартирном доме.

Из буквального толкования положений ст. ст. 36 и 40 ЖК РФ следует, что на реконструкцию, переустройство и (или) перепланировку должно быть получено согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме.

По смыслу ст. 209 ГК РФ под содержанием права собственности законодатель понимает наличие совокупности трёх составляющих: владения, пользования и распоряжения имуществом. Поэтому согласование перевода только с владельцами жилых помещений в многоквартирном доме недопустимо.

Представленная в материалы дела копия согласия жильцов дома N по ул. ... на перевод квартиры из жилого помещения в нежилое не отвечает требованиям относимости и допустимости доказательств (л.д. 118).

Вопросы, связанные с реализацией собственниками помещений в многоквартирном жилом доме содержания их права собственности на общее имущество, в том числе и по вопросу реконструкции, переустройству и перепланировки помещений, принимаются общим собранием собственников помещений в многоквартирном жилом, что предполагает вынесение решения путём оформления протокола (ст. ст. 44-46 ЖК РФ). Такой документ в материалах дела отсутствует.

Кроме того, из имеющегося в материалах дела документа о согласии собственников на перевод и представленного суду апелляционной инстанции списка жильцов жилого дома N по ул. ... , следует, что в квартире N данного дома собственниками жилого помещения являются А. и Б., в квартире N - Н.В., Н.Т. и Н.С., в то время как согласие на перевод помещения из жилого в нежилое было получено лишь от А. и Н.Т. , а по квартирам N, N и N фамилии лиц, давших согласие на такой перевод, не совпадают со списком жильцов, представленным стороной истца в суд апелляционной инстанции.

Земельный участок, на котором расположен многоквартирный жилой дом N по ул. ... , сформирован, поставлен на кадастровый учёт и принадлежит собственникам помещений (квартир) данного многоквартирного дома на праве общей долевой собственности, что подтверждается кадастровым паспортом земельного участка (л.д. 122).

В этой связи, использовать придомовой земельный участок истица, с учётом требований ст. 36 ЖК РФ, вправе была лишь с согласия собственников помещений в многоквартирном доме. Однако вопрос о порядке использования истицей части данного земельного участка ввиду реконструкции жилого помещения жильцами дома N по ул. ... вообще не разрешался. Доказательств тому, что права на земельный участок жильцов многоквартирного дома, указанного выше, не нарушены, материалы дела не содержат.

Учитывая вышеизложенное, решение суда постановлено с нарушением норм материального права (п.4 ч.1 ст.330 ГПК РФ), поэтому оно подлежит отмене с принятием нового решения - об отказе Гореловой Л.П. в удовлетворении требований.

Руководствуясь ст.ст. ст.ст. 328,329, 330 ГПК РФ, судебная коллегия,

ОПРЕДЕЛИЛА:

решение Сафоновского районного суда Смоленской области от 03 декабря 2013 года отменить, принять по делу новое решение: Гореловой Л.П. в удовлетворении иска к Администрации МО "Сафоновский район" Смоленской области о прекращении права собственности на жилое помещение, сохранении помещения в переустроенном и перепланированном состоянии, признании права собственности на нежилое помещение - отказать.

Председательствующий:

Судьи: