Апелляционное определение СК по гражданским делам Московского областного суда по делу N 33-21699/13 (ключевые темы: жилой дом - расторжение договора - рассрочка - оплата товара - денежное обязательство)

Апелляционное определение СК по гражданским делам Московского областного суда по делу N 33-21699/13
(Извлечение)

Судебная коллегия по гражданским делам Московского областного суда в составе:

председательствующего Ризиной А.Н.,

судей Забелиной Ю.А., Хугаева А.Г.,

при секретаре Филипповой Ю.Е.,

рассмотрев в судебном заседании

09 октября 2013 годаапелляционную жалобу ФИО1на

решение Раменского городского суда "данные изъяты"от 23 января 2013 года по делу по иску ФИО1к ФИО3, действующей также в качестве законного представителя ФИО2, о расторжении договора купли-продажи недвижимого имущества и возврата переданного по договору,

заслушав докладсудьи

Ризиной А.Н.,

объяснения представителя ФИО1- адвоката ФИО8, представителя ФИО3- ФИО9,

УСТАНОВИЛА:

Истец ФИО1обратилась в суд с иском к ФИО3, действующей в качестве законного представителя несовершеннолетней ФИО2, в котором просила:

расторгнуть договор купли-продажи земельного участка N 97а, площадью 674 кв.м. и расположенной на нем части жилого "данные изъяты"по адресу: "данные изъяты", заключенный 25 ноября 2010 г. между истцом и ФИО3, действующей от имени и интересах своей дочери ФИО2, 05.05.1999 года рождения;

возвратить ФИО1, переданное по договору имущество - земельный участок и часть жилого дома.

Иск обоснован со ссылкой на следующие обстоятельства. Истец, являясь собственником вышеуказанного имущества, 25 ноября 2010 г. заключила с законным представителем ФИО2договор купли-продажи земельного участка и жилого помещения. Цена за продаваемое имущество была сторонам согласована в размере 1550000 руб. По условиям заключенного Договора ответчик оплатил первоначальный платеж стоимости имущества в размере 100000 руб. при подписании договора. Оставшуюся сумму в размере 1450000 руб. ответчик обязан был оплатить истцу не позднее 14 декабря 2010 г. Имущество было передано покупателю, право собственности ФИО2на земельный участок и жилое помещение было зарегистрировано. Однако, в нарушение принятых обязательств оплата оставшейся суммы по договору в размере 1450000 руб. в установленные сроки произведена не была. Истцом направлялось ответчику уведомление о расторжении договора. Ссылаясь на то, что со стороны покупателя имеются существенные нарушения договора, ФИО1обращается в суд с вышеназванным иском.

Истец ФИО1и ее представитель в судебном заседании исковые требования поддержали.

Ответчик ФИО3, действующая в качестве законного представителя ФИО2и представитель ответчика просили в удовлетворении иска отказать.

Третье лицо - Управление опеки и попечительства Министерства образования по Раменскому муниципальному району в лице уполномоченного представителя возражало против удовлетворения исковых требований. Ссылались на то, что при удовлетворении иска будут нарушены жилищные права несовершеннолетней, которая иного жилья не имеет.

Третье лицо Управление Росреестра по "данные изъяты"своего представителя в суд первой инстанции не направил. Представил заявление, в котором просил о рассмотрении дела в отсутствие своего представителя, решение по спору оставил на усмотрение суда.

Решением Раменского городского суда от 23 января 2013 г. в удовлетворении исковых требований было отказано.

Не соглашаясь с решением суда первой инстанции, истец ФИО1в апелляционной жалобе просит об его отмене, ссылаясь на незаконность и необоснованность судебного постановления. Полагает, что при разрешении спора судом были нарушены нормы материального права, а выводы суда не соответствуют обстоятельствам дела, изложенным в решении суда.

Апелляционная жалоба вместе с материалами гражданского дела поступила на рассмотрение в суд апелляционной инстанции.

В судебном заседании, назначенном слушанием в апелляционном суде, представитель истца ФИО1доводы апелляционной жалобы поддержал. Просил решение отменить.

Представитель ответчика просил решение суда первой инстанции оставить без изменения.

Стороны ФИО1, ФИО3, третьи лица в судебное заседание не явились. Дело рассмотрено в отсутствие указанных лиц в порядке ч. 3 ст. 167 ГПК РФ.

Выслушав объяснения явившихся лиц, изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия приходит к следующему.

Установлено, что 25 ноября 2010 г. между ФИО1и ФИО3, действующей от имени и в интересах несовершеннолетней ФИО2, 1999 года рождения, был заключен в простой письменной форме договор купли-продажи (купчая) земельного участка и жилого помещения.

Предметом Договора являлись объекты недвижимости:

земельный участок с кадастровым N 50:23:0020201:366, площадью 674 кв.м.; жилое помещение общей площадью 22, 2 кв.м., находящиеся по адресу: "данные изъяты", г. "данные изъяты", уч. 97а.

В соответствии с условиями Договора цена продаваемых объектов недвижимости была согласована сторонами в размере 1550000 руб. (п. 2.1 Договора).

Согласно п. 2.3 Договора расчет между сторонами бал определен в следующем порядке: 100000 руб. - при подписании договора; 1450000 руб. - не позднее 14.12.2010 г.

25 ноября 2010 г. сторонами подписан передаточный акт. По условиям данного документа: ФИО1передала вышеуказанное имущество, а ответчик принял его в удовлетворительном состоянии. В данном акте стороны подтвердили, что оплата недвижимого имущества производится в соответствии с условиями, изложенными в п. 2.3 Договора.

Договор купли-продажи и переход права собственности на недвижимое имущество к Покупателю ФИО2были зарегистрированы в установленном законом порядке, что подтверждается свидетельством о праве собственности 20.12. 2010 г.

Из обстоятельств дела следует, что в нарушение принятых обязательств оплата проданного имущества в размере 1450000 руб. в срок до 14.12.2010 г. стороной ответчика произведена не была.

31 января 2011 г. в подтверждение неисполненных денежных обязательств по Договору купли-продажи ФИО3была выдана ФИО1расписка, по условиям которой, ФИО3обязалась исполнить денежное обязательство по договору до 04 февраля 2011 г.

Из материалов дела следует, что 03 марта 2012 г. ФИО1обратилась к ФИО3с письменным уведомлением о расторжении договора.

Судом установлено, и данное обстоятельство не оспаривалось стороной ответчика, что денежная сумма в размере 1450000 руб. ФИО1не выплачена по настоящее время.

Неисполнение денежного обязательства стороной Покупателя по оплате проданного недвижимого имущества, явилось поводом обращения ФИО1в суд с настоящим иском по основаниям существенного нарушения договора стороной ответчика.

Отказывая в удовлетворении исковых требований ФИО1, суд исходил из того, что, предусмотренных п.п. 1 и 2 ст. 450 ГК РФ оснований для расторжения договора не имеется.

Данный вывод суд обосновал со ссылкой на то обстоятельство, что заключенный между сторонами Договор не содержит условий, определяющих случаи расторжения договора по требованию одной из сторон в судебном порядке.

Также суд исходил из того, что не предусмотрено оснований для расторжения договора купли-продажи и положениями п. 4 ст. 453 ГК РФ, Главы 30, Параграфа 7 "Продажа недвижимости".

Ссылаясь на то, что правовые последствия несвоевременной оплаты покупателем переданного ему продавцом товара по договору купли-продажи определены специальными положениями п. 3 ст. 486 ГК РФ, суд счел, что ФИО1вправе требовать от Покупателя оплату товара и дополнительно уплаты процентов в соответствии с требованиями со ст. 395 ГК РФ.

При этом, в качестве оснований отказа в удовлетворении иска суд также указал на недоказанность с позиции требований ч. 1 ст. 56 ГПК РФ истцом значительного, по смыслу п. 2 ст. 450 ГК РФ, ущерба.

С выводами суда, положенными в основу обжалуемого решения, судебная коллегия согласиться не может, поскольку они не соответствуют фактическим обстоятельствам дела, изложенным в обжалуемом решении.

При разрешении спора суд неправильно определил возникшие правоотношения и не применил нормы материального права, которые регулируют спорные правоотношения.

В силу п. 3 ст. 450 ГК РФ в случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным.

В соответствии с положениями ст. ст. 488, 489 ГК РФ договором купли-продажи может быть предусмотрена оплата товара через определенное время после его передачи покупателю (продажа товара в кредит). Таким договором может быть предусмотрена продажа товара в рассрочку.

С позиции требований ст. 431 ГК РФ из буквального содержания условий Договора купли-продажи недвижимого имущества, заключенного между сторонами, изложенных в п. 2.3 Договора, следует вывод о том, что оплата недвижимого имущества была определена сторонами в рассрочку.

Согласно пункту 3 статьи 486 ГК РФ, которой руководствовался суд при разрешении спора, в случае, если покупатель своевременно не оплачивает переданный по договору купли-продажи товар, продавец вправе потребовать оплаты товара и уплаты процентов в соответствии со статьей 395 Кодекса.

Однако, суд не учел, что возникшие правоотношения по договору купли-продажи с рассрочкой платежа также подлежали рассмотрению с учетом специальных положений ст. 489 ГК РФ, которая подлежала применению к возникшему спору.

Согласно пункту 2 статьи 489 ГК РФ в случае, когда покупатель не производит в установленный договором срок очередной платеж за проданный в рассрочку и переданный ему товар, продавец вправе, если иное не предусмотрено договором, отказаться от исполнения договора и потребовать возврата проданного товара. Исключение: когда сумма платежей, полученных от покупателя, превышает половину цены товара.

Из анализа названных норм следует, что пункт 3 статьи 486 ГК РФ предусматривает общие последствия нарушения покупателем обязанности оплатить переданный ему товар, а пункт 2 статьи 489 Кодекса предоставляет продавцу по договору о продаже товара в кредит с условием о рассрочке платежа дополнительную возможность защиты права, нарушенного в результате неоплаты проданного товара.

Таким образом, продавец, надлежащим образом исполнивший обязанность по передаче товара (в данном случае недвижимого имущества), может воспользоваться любым из указанных способов защиты права.

В соответствии с подп. 2 п. 2 ст. 450 ГК РФ существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В пункте 65 постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 разъяснено, что регистрация перехода права собственности к покупателю на проданное недвижимое имущество не является препятствием для расторжения договора по основаниям, предусмотренным статьей 450 ГК РФ.

В силу пункта 4 статьи 453 ГК РФ стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента изменения или расторжения договора, если иное не установлено законом или соглашением сторон.

Вместе с тем в силу статьи 1103 ГК РФ положения о неосновательном обогащении подлежат применению к требованиям одной стороны в обязательстве к другой о возврате исполненного в связи с этим обязательством.

Поскольку право ФИО1отказаться от исполнения договора и потребовать возврата проданного имущества предусмотрено законом (п. 2 ст. 489 ГК РФ), а положениями заключенного договора иного не предусмотрено, то выводы суда об отсутствии правовых оснований для удовлетворения иска признать обоснованными нельзя.

На основании вышеизложенного судебная коллегия приходит к выводу, что обжалуемое решение подлежит отмене, как не отвечающее требованиям ст. 195 ГПК РФ, по основаниям пунктов 3, 4 ч. 1 ст. 330, п. 1 ч. 2 ст. 330 ГПК РФ.

Материалами дела подтверждается, что ответчик отказалась на досудебное предложение ФИО1расторгнуть заключенный между ними договор и возвратить переданное по договору недвижимое имущество.

Сумма в размере 1450000 руб., невыплаченная ответчиком во исполнение принятых обязательств, составляет около 94% от общей продажной цены имущества.

Следовательно, сумма 100000 руб., полученная ФИО1от продавца, не превышает половину цены Договора.

При таких обстоятельствах, требования истца о расторжении договора подлежат удовлетворению.

Так как при расторжении договора ФИО1, не получившая полной оплаты по договору, вправе требовать возврата переданного ответчику имущества, то в данном случае применительно к положениям статей 1102, 1104 ГК РФ, исковые требования истца в указанной части также подлежат удовлетворению.

В силу вышеприведенных положений закона лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение); имущество, составляющее неосновательное обогащение приобретателя, должно быть возвращено потерпевшему в натуре.

В возникшем споре неосновательным обогащением ответчика- покупателя является земельный участок и часть жилого дома.

Из обстоятельств дела следует, что после принятия недвижимого имущества во владение и пользование, законным представителем ответчика в жилом помещении были произведены ремонтные работы.

Так, из представленных стороной ответчика документов, следует, что в спорном жилом помещении были произведены работы по замене полов, дверей, окон, утеплению кровельной конструкции. Произведены внутренние отделочные работы по замене обоев, напольных покрытий, утеплению стен. Была произведена замена внутренней проводки, проведены внутренние сантехнические работы (л.д.128-120).

Однако, вышеприведенный перечень работ в спорном объекте недвижимости, не свидетельствует о невозможности возврата его в натуре (п. 1 ст. 1105 ГК РФ), поскольку в результате таких работ спорный объект не прекратил свое существование.

В ходе апелляционного разбирательства по делу представитель ответчика подтвердил, что никаких работ по реконструкции объекта не производилось, и в результате произведенных улучшений площадь жилого дома не изменилась.

На основании оценки представленных письменных доказательств в совокупности с объяснениями представителя стороны ответчика, судебная коллегия с позиции требований ст.ст. 55, ст. 67, ч. 2 ст. 68 ГПК РФ считает установленным, что спорные объекты недвижимости существуют в натуре, а потому подлежат возврату ФИО1

То обстоятельство, что ответчиком на улучшение состояния приобретенного имущества были понесены затраты, не может являться основанием для отказа в иске, поскольку законом предусмотрено защита прав приобретателя к таким случаям (ст. 1108 ГК РФ).

Возражения ответчика и органа опеки попечительства в ходе разбирательства по делу в суде первой инстанции о нарушении прав несовершеннолетней ФИО2при удовлетворении иска, судебной коллегией быть принятыми не могут исходя из нижеследующего.

Действительно, субъектом договора купли-продажи спорного имущества является несовершеннолетний ребенок. Данная сделка была заключена в порядке п. 1 ст. 28, ст. 60 СК РФ его законным представителем - ФИО3

В соответствии ч. 3 ст. 28 ГК РФ имущественную ответственность по сделке малолетнего, несут его родители, усыновители или опекуны, если не докажут, что обязательство было нарушено не по их вине. Эти лица в соответствии с законом также отвечают за вред, причиненный малолетним.

Следовательно, в силу вышеприведенных требований закона имущественную ответственность несовершеннолетней ФИО2по данной сделке перед ФИО1несет его законный представитель - ФИО3

Доказательств, с позиции требований п. 1 ст. 401 ГК РФ, подтверждающих, что денежное обязательство по договору купли-продажи было нарушено не по вине ФИО3, последней в нарушение ч. 1 ст. 56 ГПК РФ в материалы дела не представлено.

При этом, из объяснений представителей сторон в суде апелляционной инстанции следует, что в период правоотношений по договору купли-продажи спорного имущества, ФИО3одновременно производила действия по отчуждению квартиры.

При таких обстоятельствах, судебная коллегия приходит к выводу, что ФИО3при должной степени заботливости и осмотрительности в целях соблюдения прав и законных интересов своей дочери, не была лишена возможности произвести расчет с ФИО1из денежных средств, вырученных от продажи иного недвижимого имущества.

Кроме того, как следует из содержания условий договора купли-продажи земельного участка и жилого дома, с момента государственной регистрации данного договора, перехода права собственности и до полного выполнения обязательств Покупателем по оплате недвижимого имущества в соответствии с п. 2.3 договора недвижимое имущество находится в залоге Продавца (п. 3.3 Договора).

Данные положения Договора согласуются с требованиями п.1 ст. 2 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости), которыми предусмотрено, что ипотека может быть установлена в обеспечение, в том числе обязательства, основанного на купле-продаже.

Условия договора не противоречат и требованиям ст. 489 ГК РФ согласно пункта 3 которой установлено, что к договору о продаже товара в кредит с условием о рассрочке платежа применяются правила, в том числе, предусмотренные п. 5 ст. 488 ГК РФ.

В силу п. 5 ст. 488 ГК РФ если иное не предусмотрено договором купли-продажи, с момента передачи товара покупателю и до его оплаты товар, проданный к кредит, признается находящимся в залоге о продавца для обеспечения исполнения покупателем его обязанности по оплате товара.

Обременение спорного жилого помещения в виде ипотеки зарегистрировано в установленном законом порядке, что подтверждается выпиской из ЕГРП от 06.03.2012 г. (л.д.11).

Следовательно, ФИО3после заключения договора купли-продажи имущества должна была понимать, что в случае неисполнения принятых обязательств, ФИО1, будучи залогодержателем спорного имущества, также имела право обратить на него взыскание.

При этом последствиям обращения взыскания на заложенное имущество являлось бы прекращение права пользования спорным имуществом, как залогодателя, так и иных проживающих в этом помещении лиц (пункты 1 и 2 ст. 78 Закона об ипотеке).

На основании вышеизложенного, судебная коллегия приходит к выводу, что законный представитель несовершеннолетней стороны по сделки принял риски неблагоприятных последствий для своего ребенка вследствие неисполнения денежных обязательств перед ФИО1

Действия законного представителя ФИО3в ущерб интересов своего ребенка, не могут являться основанием для отказа в защите нарушенных прав и законных интересов ФИО1Иное означало бы непропорциональную защиту прав и законных интересов ответчика в нарушение других, равноценных по своему значению прав истца.

На основании вышеизложенного, судебная коллегия не находит оснований для отказа в удовлетворении исковых требований ФИО1, которая в качестве способа защиты своего нарушенного права предъявила иск о расторжении договора и возврате имущества.

Судебная коллегия принимает по делу новое решение об удовлетворении исковых требований, которое также является основанием для прекращения права собственности ФИО2на спорное имущество.

Прекращая право собственности ответчика на спорное имущество, судебная коллегия руководствуется разъяснениями, изложенными в абз. 5 п. 65 совместного Постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22.

Согласно приведенным положениям судебный акт о возврате недвижимого имущества продавцу является основанием для государственной регистрации прекращения права собственности покупателя и государственной регистрации права собственности на этот объект недвижимости продавца.

На основании вышеизложенного, руководствуясь ст. ст. 329, 330 ГПК РФ,

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Раменского городского суда "данные изъяты"от 23 января 2013 года отменить.

Постановить по делу новое решение об удовлетворении исковых требований ФИО1к ФИО3, действующей в качестве законного представителя ФИО2, о расторжении договора купли-продажи недвижимого имущества и возврата переданного по договору.

Расторгнуть договор купли-продажи (купчая) земельного участка и жилого дома, заключенный 25 ноября 2010 г. между ФИО1и ФИО3, действующей от имени и интересах своей дочери ФИО2, 05.05.199 года рождения.

Возвратить ФИО1, переданное по договору купли-продажи (купчая) земельного участка и жилого дома от 25 ноября 2010 г. недвижимое имущество: земельный участок с кадастровым номером 50:23:0020201:366, площадью 674 кв.м., категории - земли населенных пунктов, разрешенное использование - ведение личного подсобного хозяйства, и расположенное на нем жилое помещение общей площадью 22,2 кв.м., инв. N 232:071-5832/2 литер А,а, находящиеся по адресу: "данные изъяты", городское поселение Кратово, "данные изъяты", уч. 97а.

Взыскать с ФИО1в пользу ФИО2в лице ее законного представителя ФИО3денежные средства в размере 100000 (сто тысяч) рублей, полученные в счет частичной оплаты по договору купли-продажи (купчая) земельного участка и жилого дома от 25 ноября 2010 г.

Данное решение является основанием для прекращения права собственности ФИО2на вышеуказанное недвижимое имущество и внесения соответствующих изменений в ЕГРП о правах на недвижимое имущество.

Председательствующий

Судьи