Справка

Вопрос: Наша организация является строительной компанией, основной вид деятельности которой - строительство многоквартирных жилых домов на территории различных субъектов Российской Федерации.

В 2007-2008 годах для целей осуществления жилищного строительства наша организация приобретала у физических и юридических лиц земельные участки, право собственности на которые было зарегистрировано как до 01.01.2008 года, так и после указанной даты.

На момент регистрации права собственности земельные участки имели целевое назначение и разрешенное использование, не связанное с осуществлением жилищного строительства. B частности, участки имели разрешенное использование для размещения объектов торговли и промышленности и находились в составе земель поселений.

Однако данные участки приобретались организацией именно с целью осуществления жилищного строительства. В связи с этим в 2007 и 2008 годах производилось соответствующее изменение разрешенного использования земельных участков - для целей осуществления жилищного строительства.

На основании изложенного просим Вас ответить на следующие вопросы:

1. С какого момента наша организация вправе применять ставку, установленную в соответствии с пп. 1 п. 1 ст. 394 НК РФ для земельных участков, приобретенных (предоставленных) для жилищного строительства, в отношении участков, имеющих целевое назначение и разрешенное использование, не связанное с осуществлением жилищного строительства в момент их приобретения, при условии, что в дальнейшем (в том числе в следующих налоговых периодах) целевое назначение и разрешенное использование будет изменено, и участок будет использован для целей осуществления жилищного строительства:

- начиная с даты регистрации права собственности на такие земельные участки;

- начиная с даты изменения целевого назначения (разрешенного использования) в отношении оставшейся части налогового периода, в котором произошло изменение целевого назначения (разрешенного использования)?

2. С какого момента в отношении данных земельных участков (приобретенных до 01.01.2008 г. и после указанной даты) применяется повышающий коэффициент 2, установленный п. 15 ст. 396 НК РФ, при условии, что изменение целевого назначения и разрешенного использования земельных участков для осуществления жилищного строительства производилось в налоговом периоде, следующим за периодом, в котором производилась регистрация права собственности на соответствующие земельные участки?

3. Какую дату следует считать датой регистрации построенного объекта недвижимости в соответствии с п. 15 ст. 396 НК РФ в случае, когда:

- производится строительство многоквартирного дома, регистрация которого как единого объекта не производится;

- часть помещений многоквартирного дома передается инвесторам, которые самостоятельно от своего имени производят регистрацию права собственности на помещения, регистрации права собственности строительной организации-застройщика на данные помещения не производится?

Можно ли считать в таком случае датой регистрации объекта считать дату получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию или дату передачи помещений Объекта инвесторам?

Ответ: В Департаменте налоговой и таможенно-тарифной политики рассмотрено ваше письмо от 22 апреля 2009 г. N 4131 о порядке исчисления земельного налога организацией-застройщиком и сообщается следующее.

В соответствии со статьей 388 главы 31 "Земельный налог" Налогового кодекса Российской Федерации (далее - Кодекс) налогоплательщиками земельного налога признаются организации и физические лица, обладающие земельными участками на праве собственности, праве постоянного (бессрочного) пользования или праве пожизненного наследуемого владения. При этом налогоплательщиками земельного налога не признаются организации и физические лица в отношении земельных участков, находящихся у них на праве безвозмездного срочного пользования или переданных им по договору аренды.

Согласно пункту 1 статьи 131 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.

Таким образом, основанием для взимания земельного налога является правоустанавливающий документ на земельный участок.

В силу статьи 391 Кодекса налоговая база по земельному налогу определяется в отношении каждого земельного участка как его кадастровая стоимость по состоянию на 1 января года, являющегося налоговым периодом.

Согласно пункту 14 статьи 396 Кодекса по результатам проведения государственной кадастровой оценки земель кадастровая стоимость земельных участков по состоянию на 1 января календарного года подлежит доведению до сведения налогоплательщиков в порядке, определяемом уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти, не позднее 1 марта этого года.

Исходя из данных норм Кодекса, следует, что налоговая база, размер которой зависит от стоимостной оценки земельного участка (кадастровой стоимости), определяется на конкретную дату (1 января года, являющегося налоговым периодом) и не может для целей налогообложения изменяться в течение налогового периода (в т.ч. в зависимости от изменения вида разрешенного использования земельного участка), если не произошло изменений результатов государственной кадастровой оценки земли, вследствие исправления технических ошибок, судебного решения и т.п., внесенных обратным числом на указанную дату.

Таким образом, изменение вида разрешенного использования земельного участка, влияющее на величину кадастровой стоимости земельного участка и произошедшее в течение налогового периода, учитывается при определении налоговой базы, которая будет применяться для исчисления земельного налога в следующем налоговом периоде.

На основании пункта 15 статьи 396 Кодекса в отношении земельного участка, приобретенного (предоставленного) в собственность организации на условиях осуществления на нем жилищного строительства, за исключением индивидуального жилищного строительства, исчисление суммы земельного налога производится с учетом коэффициента 2 в течение трехлетнего срока строительства начиная с даты государственной регистрации прав на данный земельный участок вплоть до государственной регистрации прав на построенный объект недвижимости.

Следовательно, предусмотренная пунктом 1 статьи 394 Кодекса ставка земельного налога в размере 0,3 процента и повышающие коэффициенты, установленные пунктом 15 статьи 396 Кодекса, в отношении земельных участков, приобретенных (предоставленных) для жилищного строительства, могут применяться лишь со следующего налогового периода.

В соответствии со статьей 6 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором и должен быть единым для участников долевого строительства, которым застройщик обязан передать объекты долевого строительства, входящие в состав многоквартирного дома или в состав блок-секции многоквартирного дома, имеющей отдельный подъезд с выходом на территорию общего пользования.

При этом обязательства застройщика считаются исполненными с момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства (статья 12 Федерального закона N 214-ФЗ).

Учитывая, что право собственности участника долевого строительства на объект долевого строительства подлежит государственной регистрации на основании документов, подтверждающих факт его постройки (разрешение на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома), и передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства, полагаем, что обязанность организации-застройщика по применению повышающих коэффициентов, установленных пунктом 15 статьи 396 Кодекса, прекращается с момента исполнения этой организацией обязательств перед всеми участниками долевого строительства в порядке, установленном статьей 12 Федерального закона N 214-ФЗ.

Письмо Департамента налоговой и таможенно-тарифной политики Минфина РФ от 5 мая 2009 г. N 03-05-05-02/25

Текст письма официально опубликован не был