Справка

Вопрос: ООО в июне 2003 года заключило с физическим лицом предварительный договор купли-продажи квартиры, согласно которому взяло на себя обязательство в будущем реализовать квартиру в 2 этапа по определенной цене. Указанная в соглашении цена соответствовала рыночным ценам на момент заключения предварительного договора.

Согласно пункту 1 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации основной договор должен быть заключен на условиях, указанных в предварительном договоре. В июле 2003 г. ООО заключило с данным физическим лицом договор купли-продажи 68/100 долей квартиры (1 этап предварительного договора) по цене, установленной предварительным договором. 31.12.2006 года физическое лицо выполнило окончательный расчет по 1 этапу (п. 3.1 предварительного договора). Согласно п. 3.2 и п. 4 предварительного договора после исполнения обязательств по расчету за первый этап купли-продажи ООО продает оставшиеся 32/100 доли квартиры по цене, установленной предварительным договором. Вместе с тем к моменту заключения 2 этапа основного договора рыночная стоимость квартиры увеличилась в несколько раз. При этом возможно возникновение обстоятельств, дающая налоговым органам право контролировать правильность применения цены по указанной сделке (пункт 2 статьи 40 Налогового кодекса Российской Федерации).

Согласно позиции, высказанной в постановлении Федерального арбитражного суда Московского округа от 04.07.2003 N КА-А40/4151-03, при определении правильности применения цен по сделкам необходимо руководствоваться ценами, существовавшими на момент заключения предварительного договора.

В соответствии со статьей 34.2 Налогового кодекса Российской Федерации просим Вас разъяснить позицию Министерства финансов Российской Федерации по следующим вопросам:

1. Возникает ли у физического лица налогооблагаемый доход в форме материальной выгоды (пп. 2 п. 1 и п. 3 ст. 212 НК РФ)?

2. Как определяется налоговая база по налогу на прибыль у юридического лица исходя из рыночной стоимости квартиры на 2003 год или исходя из рыночной стоимости на 2007 год?

Ответ: Департамент налоговой и таможенно-тарифной политики рассмотрел письмо ООО от 14.06.07 N 12 по вопросам налогообложения дохода физического лица и определения налоговой базы по налогу на прибыль организаций при заключении договора купли-продажи квартиры по цене, установленной в предварительном договоре, и в соответствии со статьей 34.2 Налогового кодекса Российской Федерации (далее - Кодекс) разъясняет следующее.

1. Согласно статье 210 Кодекса при определении налоговой базы по налогу на доходы физических лиц учитываются все доходы налогоплательщика, полученные им как в денежной так и в натуральной форме или право на распоряжение которыми у него возникло, а также доходы в виде материальной выгоды, определяемой в соответствии со статьей 212 Кодекса.

Превышение рыночной стоимости квартиры над ценой квартиры, указанной в предварительном договоре, по которой квартира была фактически реализована, носит характер материальной выгоды.

Статья 212 Кодекса содержит перечень случаев, когда материальная выгода признается доходом для целей взимания налога на доходы физических лиц.

Подпунктом 2 пункта 1 статьи 212 Кодекса предусмотрено, что доходом налогоплательщика, полученным в виде материальной выгоды, является материальная выгода, полученная от приобретения товаров (работ услуг) в соответствии с гражданско-правовым договором у физических лиц, организаций и индивидуальных предпринимателей, являющихся взаимозависимыми по отношению к налогоплательщику.

В соответствии с пунктом 3 статьи 212 Кодекса при получении налогоплательщиком дохода в виде указанной материальной выгоды, налоговая база определяется как превышение цены идентичных (однородных) товаров (работ, услуг), реализуемых лицами, являющимися взаимозависимыми по отношению к налогоплательщику, в обычных условиях лицам, не являющимися# взаимозависимыми, над ценами реализации идентичных (однородных) товаров (работ, услуг) налогоплательщику.

Определение и перечень случаев, когда лица признаются взаимозависимыми, содержится в статье 20 Кодекса.

В случае, если физическое лицо и организация признаются взаимозависимыми лицами в смысле статьи 20 Кодекса, материальная выгода в виде разницы между рыночной ценой квартиры на момент реализации (то есть цены реализации в обычных условиях) и ценой квартиры, указанной в договоре купли-продажи квартиры, является доходом физического лица, подлежащим налогообложению налогом на доходы физических лиц.

В случае отсутствия взаимозависимости между сторонами, заключившими указанный договор купли-продажи квартиры, подлежащего налогообложению дохода в виде материальной выгоды не возникает.

2. В силу статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором. Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора.

Обязательства, вытекающие из предварительного договора, имеют исключительно неденежный характер: стороны обязуются вступить друг с другом в гражданско-правовые отношения в будущем.

Таким образом, доход, полученный от реализации, для целей налогообложения прибыли учитывается в сумме установленной в основном договоре купли-продажи.

Письмо Департамента налоговой и таможенно-тарифной политики Минфина РФ от 1 октября 2007 г. N 03-04-06-01/340

Текст письма официально опубликован не был