Апелляционное определение СК по гражданским делам Волгоградского областного суда Волгоградской области от 05 декабря 2013 г. по делу N 33-13382/2013 (ключевые темы: арендная плата - расторжение договора аренды - договор аренды земельного участка - земли сельскохозяйственного назначения - предварительный договор)

Апелляционное определение СК по гражданским делам Волгоградского областного суда Волгоградской области от 05 декабря 2013 г. по делу N 33-13382/2013

судебная коллегия по гражданским делам Волгоградского областного суда в составе:

председательствующего судьи Зарубина А.В.

судей Алябьева Д.Н., Пашковой Т.В.

при секретаре Ворониной В.И.

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению Г. к обществу с ограниченной ответственностью " " ... "" (далее - ООО " " ... "") о расторжении договора аренды и взыскании задолженности по арендной плате,

по апелляционной жалобе и уточнению к ней Г. в лице ее представителя Е. на решение Алексеевского районного суда Волгоградской области от 16 мая 2013 года, которым исковые требования Г. к ООО " " ... "" о расторжении договора аренды и взыскании задолженности по арендной плате удовлетворены частично.

С ООО " " ... "" в пользу Г. взысканы задолженность по арендной плате в размере " ... " рублей " ... " копеек, проценты за пользование чужими денежными средствами в размере " ... " рублей " ... " копейки, судебные расходы в размере " ... " рублей " ... " копейки.

В удовлетворении остальной части исковых требований о расторжении договора аренды, о взыскании арендной платы за " ... " год отказано.

С ООО " " ... "" в доход бюджета взыскана государственная пошлина в размере " ... " рублей " ... " копеек.

Заслушав доклад судьи Алябьева Д.Н., судебная коллегия по гражданским делам Волгоградского областного суда

УСТАНОВИЛА:

Г. обратилась с исковым заявлением к ООО " " ... "" о расторжении договора аренды и взыскании задолженности по арендной плате.

В обоснование заявленных требований указала, что она является собственником 1/3 доли в земельном участке сельскохозяйственного назначения, площадью 549000 кв.м., с кадастровым номером N " ... ", расположенном по адресу: "адрес", территория " ... " сельского поселения, поле N " ... ".

ДД.ММ.ГГГГ ею был заключен предварительный договор аренды принадлежащей ей земельной доли в земельном участке с ООО " " ... "".

ДД.ММ.ГГГГ между Г. и ООО " " ... "" заключен договор аренды земельной доли, который зарегистрирован в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Волгоградской области, запись регистрации от ДД.ММ.ГГГГ N " ... "

До настоящего времени ООО " " ... "" не исполнило своих обязательств по внесению арендной платы перед арендодателем ни по предварительному договору от ДД.ММ.ГГГГ, ни по договору аренды от ДД.ММ.ГГГГ.

Кроме того, арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества, либо с неоднократными нарушениями, т.к. на переданном в аренду земельном участке на протяжении нескольких лет не производятся сельскохозяйственные работы, предусмотренные для рационального использования земель сельскохозяйственного назначения, в результате чего наступило резкое ухудшение плодородия земельного участка.

С учетом уточненных исковых требований просила расторгнуть договор аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный с ООО " " ... ""; применить последствия ничтожной сделки в виде отмены регистрации договора аренды в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Волгоградской области, и записи в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, запись регистрации ДД.ММ.ГГГГ N " ... "; взыскать с ответчика в пользу истца недовыплаченную арендную плату за аренду земельной доли в земельном участке, согласно расписке от ДД.ММ.ГГГГ, в размере " ... " рублей за зерно, " ... " рублей за масло, взыскать арендную плату за аренду земельной доли в земельном участке в ДД.ММ.ГГГГ годах в размере " ... " рублей за зерно и " ... " рублей за масло; взыскать сумму государственной пошлины в суд в размере " ... " рублей и сумму судебных издержек в виде оплаты телеграммы, оплаты проезда и оплаты услуг представителя в размере " ... " рублей.

Суд постановил указанное выше решение.

В апелляционной жалобе и уточнении к ней Г. в лице представителя Е. оспаривает постановленное судом решение в части отказа в удовлетворении исковых требований о расторжении договора аренды, применении последствий недействительности сделки, просит его в обжалованной части отменить и принять новое решение об удовлетворении исковых требований, также просит пересмотреть сумму взысканных в её судебных расходов.

В обоснование жалобы указано на неправильную оценку исследованных судом доказательств, на допущенные судом нарушения норм материального права, так как истцом были представлены суду доказательства, подтверждающие нарушение его прав как арендодателя ответчиком, которое дает право требовать досрочного расторжения договора, а также подтверждающие, что ответчик был надлежащим образом извещен о расторжении договора.

Согласно части 1 статьи 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее - ГПК РФ) суд апелляционной инстанции рассматривает дело в пределах доводов, изложенных в апелляционных жалобе, представлении и возражениях относительно жалобы, представления.

Проверив законность и обоснованность решения, исходя из доводов апелляционной жалобы, обсудив их, судебная коллегия не находит оснований для отмены постановленного решения.

В соответствии со статьёй 606 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Статьей 614 ГК РФ предусмотрено, что арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

В силу статьи 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор:

1)пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;

2) существенно ухудшает имущество;

3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;

4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 ГК РФ.

Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

В соответствии с пунктом 2 статьи 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:

1) при существенном нарушении договора другой стороной;

2) в иных случаях, предусмотренных ГК РФ, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Согласно пункту 2 статьи 452 ГК РФ требование об изменении или расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

Как установлено судом первой инстанции и подтверждается материалами дела, Г. является собственником 1/3 доли земельного участка, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения - для сельскохозяйственного производства, площадью 549000 кв.м., расположенного по адресу: "адрес", территория " ... " сельского поселения, участок находится примерно в 5,2 км по направлению на юго-восток от ориентира "адрес", на поле N " ... " расположенного за пределами участка. Кадастровый номер: N " ... "

Согласно выписке из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от ДД.ММ.ГГГГ N N " ... ", в ЕГРП на недвижимое имущество и сделок с ним зарегистрировано: Кадастровый номер объекта N " ... ", наименование объекта - земельный участок общей площадью 549000 кв.м., находящийся по адресу: "адрес", территория "адрес" сельского поселения, установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка, Ориентир: "адрес", территория "адрес" сельского поселения, поле N " ... ", участок находится примерно в 5,2 километрах от ориентира по направлению на юго-восток, относящийся к категории земель - "Земли сельскохозяйственного назначения" и предназначенный для сельскохозяйственного использования. Правообладателями земельного участка являются: Г. 1/3 доля; ООО " " ... "" 2/3 доли.

В соответствии с распиской от ДД.ММ.ГГГГ до заключения договора аренды ООО " " ... "" обязуется выплачивать Г. ежегодно 2 тонны зерна пшеницы 5 класса, 35 литров подсолнечного масла или денежный эквивалент по договоренности, а также компенсировать расходы по земельному налогу, начиная с ДД.ММ.ГГГГ года.

Согласно предварительному договору аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ, заключенному Г. и ООО " " ... " стороны обязуются в будущем заключить договор аренды земельного участка на условиях определенных в предварительном договоре в течение одного месяца после государственной регистрации права собственности Арендодателя на выделенный в счет принадлежащей Арендодателю земельной доли в земельном участке с кадастровым номером N " ... "

В соответствии с пунктом 2.3. предварительного договора Арендатор обязуется выплачивать Арендодателю плату в размере: или 20 центнеров зерна пшеницы пятого класса и тридцать пять литров подсолнечного масла или денежный эквивалент по рыночной цене на момент выплаты из расчета величины доли в земельном участке 18,3 гектара (1620 баллога) или пропорционально размеру доли в земельном участке за каждый год со дня подписания и до окончания действия настоящего договора. Сроки выплаты: зерно пшеницы - до 1 ноября, подсолнечное масло - до 31 декабря текущего года. Также арендатор производит компенсацию расходов Арендодателя за уплату земельного налога и подоходного налога с арендной платы. Предварительный договор аренды земельного участка вступил в силу с момента его подписания, т.е. с ДД.ММ.ГГГГ. Предварительный договор вступает в силу с момента его подписания Сторонами, т.е. с ДД.ММ.ГГГГ.

В соответствии с договором аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения от ДД.ММ.ГГГГ, заключенным между Г. и П., с одной стороны, и ООО " " ... "", с другой стороны, Арендодатели передали Арендатору во временное владение и пользование за плату земельный участок с кадастровым номером N " ... ", общей площадью 549000 кв.м., находящийся по адресу: "адрес", территория "адрес" сельского поселения, установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка, Ориентир: "адрес", территория "адрес" сельского поселения, поле N " ... " участок находится примерно в 5,2 километрах от ориентира по направлению на юго-восток, относящийся к категории земель - "Земли сельскохозяйственного назначения" и предназначенный для сельскохозяйственного использования. Срок действия договора определен с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ. Договор считается заключенным с момента его государственной регистрации в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по "адрес"

По условиям договора аренды он может быть расторгнут по требованию Арендодателя при следующих нарушениях: при нецелевом использовании земельного участка; при возникновении задолженности по внесению арендной платы в течение одного оплачиваемого периода. Расторжение договора в одностороннем порядке не освобождает Арендатора от необходимости погашения задолженности по арендной плате и выплате неустойки; если Арендатор умышленно ухудшает состояние земельного участка.

Арендная плата исчисляется с начала действия срока договора. Величина годовой арендной платы, выраженная в натуральных единицах измерения, выплачиваемая Арендодателю за 1/3 долю в земельном участке составляет: зерно фуражное в размере 2 тонн - ежегодно до 1 ноября; масло подсолнечное в размере 25 литров - ежегодно до 31 декабря. При неуплате Арендатором арендной платы в установленный договором срок, Арендодатель вправе взыскать задолженность в установленном действующим законодательством и настоящим договором порядке. Неиспользование земельного участка не может служить основанием для отказа от уплаты арендной платы.

Договор аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения от ДД.ММ.ГГГГ зарегистрирован в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по "адрес" ДД.ММ.ГГГГ за номером N " ... ".

ДД.ММ.ГГГГ представителем истца Г. по доверенности Е. в адрес директора ООО " " ... "" Р. направлена телеграмма, из текста которой следует, что Г. извещает о расторжении договора аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ в связи с противоправностью договора и неисполнением обязательств по предварительному договору и договору аренды.

Учитывая, что истцом в нарушение требований статьи 619 ГК РФ не направлялось ответчику письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок, что указывает на нарушение истцом порядка расторжения договора аренды, суд правильно посчитал, что истцом был нарушен порядок расторжения договора аренды.

Кроме того, истцом в нарушение положений части 1 статьи 56 ГПК РФ не было представлено суду каких-либо доказательств того, что арендатор пользуется имуществом с существенным нарушений условий договора или назначения имущества, либо с неоднократными нарушениями, т.к. на переданном в аренду земельном участке на протяжении нескольких лет не производятся сельскохозяйственные работы, предусмотренные для рационального использования земель сельскохозяйственного назначения, в результате чего наступило резкое ухудшение плодородия земельных участков, в связи с чем суд правильно отказал в удовлетворении исковых требований о досрочном расторжении договора аренды.

Судебные расходы по уплате государственной пошлины, по оплате телеграммы и доверенности были распределены верно, в соответствии с требованиями части 1 статьи 98 ГПК РФ.

Согласно части 1 статьи 100 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, по ее письменному ходатайству суд присуждает с другой стороны расходы на оплату услуг представителя в разумных пределах.

Учитывая характер и сложность рассматриваемого спора, количество и продолжительность судебных заседаний, в которых принимал участие представитель Г. - Е., фактически выполненную работу представителя, а также частичное удовлетворение судом требований истца, судебная коллегия полагает, что присужденная Б. сумма расходов на оплату услуг представителей в размере " ... " рублей, отвечает принципу возмещения таких расходов в разумных пределах и оснований для ее изменения не усматривается.

Доводы апелляционной жалобы и уточнения к ней о том, что ответчиком было допущено нарушение договора аренды в виде задолженности по внесению арендной платы в течение одного оплачиваемого периода, дающее право на досрочное его расторжение, истец подтвердил свои требования о желании расторгнуть договор с ответчиком, чему суд дал ненадлежащую оценку, которая привела к неправомерному отказу в расторжении договора, не состоятельны к отмене решения суда, так как основаны на неправильном толковании норм материального права.

В соответствии с требованиями статьи 619 ГК РФ для досрочного расторжения договора аренды по требования арендодателя необходимо не только установление нарушений условий договора со стороны арендатора, предусмотренных законом или договором аренды, но и направление арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

По смыслу части третьей статьи 619 ГК РФ, указанное предупреждение само по себе не является предложением об изменении или расторжении договора аренды. Право требовать расторжения указанного договора возникает у арендодателя лишь в том случае, если в разумный срок арендатор не устранит соответствующие нарушения.

Так как часть третья статьи 619 ГК РФ не регламентирует процедуру расторжения договора аренды, в отношениях по аренде действует общее правило, содержащееся в пункте 2 статьи 452 ГК РФ. Согласно этой норме требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

В направленной ответчику ДД.ММ.ГГГГ телеграмме ставился вопрос лишь о расторжении договора аренды, но не указывалось на необходимость погашения задолженности по арендной плате. Какой-либо срок для урегулирования спора в данной телеграмме истцом не установлен, однако иск был предъявлен в суд ДД.ММ.ГГГГ, т.е. до истечения 30-дневного срока.

Поскольку истцом при направлении предупреждения не были соблюдены положения пункта 2 статьи 452 ГК РФ, иск в части досрочного расторжения договора аренды не подлежал удовлетворению.

Также не подлежал удовлетворению иск о применении последствий недействительности сделки, так как с требованием о недействительности договора аренды истец не обращался, оснований для признания договора аренды недействительным не усматривается.

Иных правовых доводов, свидетельствующих о незаконности либо необоснованности принятого решения, апелляционная жалоба не содержит.

Решение суда в остальной части сторонами по делу не обжалуется, поэтому его законность и обоснованность в силу положений части 2 статьи 327.1 ГПК РФ не является предметом проверки судебной коллегии. Объективных причин для проверки в интересах законности решения суда в полном объеме суд апелляционной инстанции не усматривает. В данном случае апелляционная инстанция связана доводами апелляционной жалобы и иное противоречило бы диспозитивному началу гражданского судопроизводства.

При таких данных судебная коллегия не находит оснований для удовлетворения апелляционной жалобы, доводы которой не опровергают правильность сделанных судом и подтвержденных материалами дела выводов, проверены в полном объеме, но учтены быть не могут, так как не влияют на законность решения суда.

Разрешая исковые требования и принимая обжалуемое судебное постановление, нарушений норм процессуального права, являющихся в соответствии с частью 4 статьи 330 ГПК РФ безусловным поводом для его отмены, судом первой инстанции не допущено.

Руководствуясь статьями 328, 329 ГПК РФ, судебная коллегия по гражданским делам Волгоградского областного суда

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Алексеевского районного суда Волгоградской области от 16 мая 2013 года оставить без изменения, апелляционную жалобу и уточнение к ней Г. в лице ее представителя Е. - без удовлетворения.

Председательствующий: подпись

Судьи: подписи

Копия верна:

Судья Волгоградского областного суда Д.Н. Алябьев