Апелляционное определение СК по гражданским делам Ставропольского краевого суда от 22 октября 2013 г. по делу N 33-5401/13 (ключевые темы: арендная плата - использование земель - государственная регистрация перехода права собственности - земельный налог - заключение договора купли-продажи)

Апелляционное определение СК по гражданским делам Ставропольского краевого суда от 22 октября 2013 г. по делу N 33-5401/13

Судебная коллегия по гражданским делам Ставропольского краевого суда в составе председательствующего Мясникова А.А.,

судей Быстрова О.В. и Калоевой З.А.,

при секретаре судебного заседания Николаевой С.Ф.,

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по апелляционным жалобам КУМИ администрации г.Невинномысска по доверенности Макеевой Е.В., Серединского Б.М.,

на решение Невинномысского городского суда Ставропольского края от 22 июля 2013 года,

по гражданскому делу по иску КУМИ администрации г. Невинномысска к Серединскому Б.М. о взыскании задолженности по арендной плате за земельный участок, переданный по договору аренды,

заслушав доклад судьи Быстрова О.В.,

УСТАНОВИЛА:

КУМИ администрации г.Невинномысска обратился с вышеуказанным иском, мотивировав требования тем, что по результатам торгов по продаже права на заключение договора аренды земельного участка пл. ... кв.м, расположенного в г ... , победителем был признан Серединский Б.М., который предложил наивысший размер годовой арендной платы - ... руб.

29.11.2011 г. между сторонами был заключен договор аренды вышеуказанного земельного участка, который 25.04.2011 г. зарегистрирован в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю.

Согласно условиям договора аренды (п. 4.4) арендная плата за второй и последующие годы вноситься арендатором не позднее 13 декабря текущего года. Однако Серединским Б.М., в нарушение условий договора аренды земельного участка, годовая арендная плата за второй год аренды единовременным платежом в размере ... руб. в срок до 12.12.2012 г. не произведена. В результате чего, образовалась задолженность по арендной плате. Кроме того, в соответствии с п. 6.2 договора аренды за просрочку платежа предусмотрено начисление пени из расчета 1/300 ставки рефинансирования ЦБ РФ, действующей на день неисполнения обязательств. Пени за период с 14.12.2012 г. по 08.04.2013 г. составили ... руб.

Исходя из изложенного, истец просил взыскать с ответчика в пользу Комитета по управлению муниципальным имуществом администрации г.Невинномысска арендную плату за период с 29.11.2012 г. по 28.11.2013 г. подлежащую оплате в срок до 13.12.2012 г. в размере ... рублей, а также пени за несвоевременное внесение платы за период с 14.11.2012 г. по 08.04.2013 г. в размере ... руб. Оплату государственной пошлины возложить на ответчика.

Ответчик иск не признал.

Решением Невинномысского городского суда Ставропольского края от 22 июля 2013 года исковые требования удовлетворены частично. Суд постановил взыскать с Серединского Б.М. в пользу КУМИ администрации г.Невинномысска арендную плату в размере ... руб., пени за несвоевременное внесение арендной платы в размере ... руб.

Также с Серединского Б.М. взыскана в доход бюджета государственная пошлина в размере ... руб.

В апелляционной жалобе представитель КУМИ администрации г.Невинномысска по доверенности Макеева Е.В. считает, что решение суда подлежит отмене, поскольку вынесено с нарушением норм материального и процессуального права. Просит решение суда отменить, и принять по делу новый судебный акт, которым требования удовлетворить в полном объеме.

В апелляционной жалобе Серединский Б.М. считает, что решение суда в части удовлетворения исковых требований подлежит отмене, поскольку вынесено с нарушением норм материального права. Указывает на то, что суд первой инстанции неправильно определил обстоятельства, имеющие значение для дела и применил закон, не подлежащий применению.

В возражениях представитель КУМИ администрации города Невинномысска - Макеева Е.В. считает апелляционную жалобу незаконной и необоснованной, просит оставить жалобу без удовлетворений.

В судебное заседание стороны не явились, о времени и месте судебного заседания был извещены путем заблаговременного направления адресатам по почте судебного извещения с уведомлением о вручении, сведений о причинах неявки не представили, и отложить разбирательство дела не просили.

При таких обстоятельствах и на основании части третьей статьи 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации судебная коллегия пришла к выводу о возможности рассмотрения дела в отсутствие указанных лиц.

Исследовав материалы дела, обсудив доводы апелляционных жалоб, судебная коллегия не находит предусмотренных законом оснований для его отмены по следующим основаниям.

В соответствии со ст. 327.1 ГПК РФ суд апелляционной инстанции рассматривает дело в пределах доводов, изложенных в апелляционных жалобе, представлении и возражениях относительно жалобы, представления.

На основании п. 2 ст. 1 ГК РФ граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых, не противоречащих законодательству условий договора.

На основании п. 1 ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

В силу абз. 1 п. 1 ст. 607 ГК РФ в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (неупотребляемые вещи).

В соответствии с п. 1 ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

В соответствии с ч. 1 ст. 65 Земельного кодекса РФ использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата. Абз. 1 - 3 ч. 3 данной статьи предусмотрено, что за земли, переданные в аренду, взимается арендная плата.

Согласно ст. 224 ГК РФ, вещь считается врученной приобретателю с момента её фактического поступления во владение приобретателя или указанного им лица.

Как установлено судом и подтверждается материалами дела, 29.11.2011 г. между Комитетом по управлению муниципальным имуществом администрации г.Невинномысска и Серединским Б.М. был подписан договор аренды земельного участка, расположенного по адресу: г ...

Согласно п. 4.2 договора аренды, арендная плата за первый год, в размере ... руб., вносится арендатором единовременным платежом в течение 15 дней с момента подписания настоящего договора, путем её перечисления по указанным в договоре реквизитам. Указанная сумма была уплачена ответчиком 05.12.2011 г.

Также по условиям договора аренды (п.п. 4.4.), арендная плата за второй и следующие годы должна вноситься арендатором не позднее 13 декабря текущего года, путем исчисления годовой арендной платы, в размере ... руб.

Поскольку спорный земельный участок как объект гражданских правоотношений предоставлен в аренду ответчику на основании договора и фактически был передан арендатору в момент подписания договора по акту приема-передачи земельного участка, в связи с чем, суд первой инстанции правомерно счёл, что начало течения первого года аренды земельного участка началось с 29.11.2011 г., а второго года аренды - с 29.11.2012 г., соответственно.

Таким образом, расчетный период за второй год аренды начался с 29.11.2012 г. и должен был быть внесен Серединским Б.М. не позднее 13.12.2012 г.

Судом также установлено, что 10.04.2013 г. между сторонами был заключен договор купли-продажи земельного участка, находившегося у ответчика в аренде по спорному договору аренды и 16.05.2013 г. ответчиком зарегистрировано право собственности на данный земельный участок.

Частично удовлетворяя требование Комитета по управлению муниципальным имуществом администрации г.Невинномысска о взыскании задолженности по арендной плате за период с 29.11.2012 г. по 15.05.2013 г., суд первой инстанции, исходил из того, что обязательство по внесению арендной платы из ранее заключенного между сторонами договора аренды сохраняются до государственной регистрации перехода права собственности на землю.

С данным выводом судебная коллегия соглашается по следующим основаниям.

Согласно п. 1 ст. 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

Основной обязанностью продавца по договору купли-продажи является передача товара в собственность покупателя.

Если к моменту заключения договора купли-продажи продаваемая вещь уже находится во владении покупателя, то она считается переданной ему с этого момента (п. 2 ст. 224 ГК РФ). Следовательно, в случае продажи арендатору арендованного имущества обязанность продавца по передаче вещи считается исполненной в момент заключения договора купли-продажи, и покупатель владеет ею на основании названного договора.

В связи с изложенным, поскольку иное не вытекает из закона или соглашения сторон, продавец (арендодатель) и покупатель (арендатор), заключая договор купли-продажи, прекращают на будущее время обязательство по внесению арендной платы (п. 1 ст. 407 ГК РФ). При этом если впоследствии договор купли-продажи будет признан недействительным, арендные отношения между сторонами считаются не прекращавшимися.

В силу положений ст. ст. 550, 551 ГК РФ государственной регистрации подлежит не договор купли-продажи недвижимого имущества - земельного участка, а переход права собственности на недвижимость по договору купли-продажи.

Согласно подпункту 7 п. 1 ст. 1 ЗК РФ любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов РФ (платность использования земли). В соответствии с п. 1 ст. 65 ЗК РФ формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

Покупатель - бывший арендатор, обязанность которого по внесению арендной платы прекратилась, - до государственной регистрации перехода права собственности на землю не является плательщиком земельного налога и поэтому обязан в соответствии с п. 1 ст. 1102 ГК РФ возместить продавцу (арендодателю) расходы по уплате этого налога.

Вместе с тем, поскольку публично-правовое образование не уплачивает земельный налог, то в случае, если оно выступает продавцом (арендодателем) земельного участка, в силу подпункта 7 п. 1 ст. 1 и ст. 65 ЗК РФ до государственной регистрации перехода права собственности на землю обязательство по внесению арендной платы из ранее заключенного между сторонами договора аренды сохраняется. Следовательно, в этом случае ввиду платности использования земли стороны не вправе установить иной момент прекращения обязанности по внесению арендной платы.

С учетом изложенного, обязательство по внесению арендной платы из ранее заключенного между сторонами договора аренды сохраняется до государственной регистрации перехода права собственности на землю.

Таким образом, задолженность по арендной плате у ответчика перед КУМИ г.Невинномысска возникла за период с 29.11.2012 г. (начало течения срока арендной платы за второй год) до регистрации права собственности на земельный участок, поскольку после государственной регистрации перехода к ответчику права собственности на землю, последний утратил статус арендатора и, как собственник объекта недвижимости, обязан уплачивать земельный налог, следовательно, обязательственные отношения по аренде земельного участка между сторонами прекращены полностью.

Исходя из изложенного, доводы апелляционной жалобы ответчика о прекращении договора аренды земельного участка с момента заключения между сторонами договора купли-продажи от 10.04.2013 г. земельного участка, являются несостоятельными.

При этом ссылка на практику Высшего арбитражного суда РФ не может быть принята во внимание, так как правоприменительная практика судов не является формой права, не порождает норм права и, в силу ч. 1 ст. 11 Гражданского процессуального кодекса РФ, не подлежат применению при разрешении спора. Кроме того, из указанного Постановление Президиума ВАС РФ от 13.10.2011 N 4408/11 видно, что заключение договора купли-продажи прекращает на будущее время обязательство по внесению арендной платы за нежилые помещения. В рассматриваемом случае, предметом спора является внесение арендной платы за земельный участок.

Разрешая заявленные требования истца в части взыскания пени, суд первой инстанции пришел к правомерному выводу о том, что ответчик на основании положений п. 6.2 договора аренды, обязан возместить пени, поскольку допустил просрочку арендной платы.

Доводы жалобы истца о том, что с ответчика подлежат взысканию проценты за пользование чужими денежными средствами на основании ст. 395 ГК РФ, являются необоснованными.

Так, предусмотренные ст. 395 ГК РФ проценты подлежат взысканию лишь при наличии полного состава правонарушения, закрепленного в этой статье. Во-первых, необходимо неправомерное неисполнение денежного обязательства, во-вторых, требуется, чтобы должник пользовался чужими денежными средствами вследствие их неправомерного удержания. Вместе с тем, в настоящем случае отсутствует сам факт пользования чужими денежными средствами.

Исходя из положений ст. 98 ГПК РФ, расходы по оплате государственной пошлины в размере ... руб. взысканы с ответчика также правомерно.

Судебная коллегия полагает, что обстоятельствам дела судом дана правильная, соответствующая материалам дела оценка, выводы суда основаны на требованиях действующего законодательства, решение суда является мотивированным, а апелляционные жалобы не содержат доводов, опровергающих выводы суда.

Руководствуясь ст. ст. 328, 329 ГПК РФ, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Невинномысского городского суда Ставропольского края от 22 июля 2013 года оставить без изменения, апелляционные жалобы - без удовлетворения.