Апелляционное определение Московского городского суда от 28 октября 2013 N 11-31326/13 (ключевые темы: участники долевой собственности - уведомление - договор купли-продажи - перевод прав и обязанностей - право собственности)

Апелляционное определение Московского городского суда от 28 октября 2013 N 11-31326/13

Судья Самороковская Н.В.

Гр.дело N11-31326

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

28 октября 2013 года

Судебная коллегия по гражданским делам Московского городского суда

в составе:

председательствующего Сергеевой Л.А.

и судей Федерякиной Е.Ю., Вишняковой Н.Е.

при секретаре Дубовике Д.В.,

заслушав в открытом судебном заседании по докладу судьи Федерякиной Е.Ю.

дело по апелляционной жалобе ответчика Т.Н. на решение Никулинского районного суда города Москвы от 25 июня 2013 года, которым постановлено: исковые требований Л.Г. к Д.Ю., Т.Н. о переводе прав и обязанностей покупателя по договору купли-продажи доли в праве собственности на квартиру удовлетворить.

Перевести с Т.Н. на Л.Г. права и обязанности покупателя по договору купли-продажи _ доли в праве общей долевой собственности на квартиру, расположенную по адресу: по договору купли-продажи от 22 июня 2012 года, заключенному между Д.Ю. и Т.Н., за цену и на условиях, согласно указанного договора купли-продажи.

Взыскать с Л.Г. в пользу Д.Ю. рублей.

Решение суда является основанием для погашения записи в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним о праве собственности Т.Н. на _ долю в праве собственности на квартиру, расположенную по адресу: и регистрации права собственности на _ долю в праве на указанную квартиру за Л.Г..

установила:

Истец Л.Г. обратилась в суд с иском к ответчикам Д.Ю., Т.Н. о переводе прав и обязанностей покупателя по договору купли-продажи от 22 июня 2012 года _ доли квартиры N, расположенной по адресу: , заключенного между продавцом Д.Ю. и покупателем Т.Н., указывая на то, что является собственником _ доли названной квартиры, имеет преимущественное право на приобретение доли другого участника долевой собственности, вместе с тем ответчик Д.Ю. продал свою _ долю квартиры Т.Н. с нарушением требований ст.250 ГК РФ.

Истец Л.Г. в судебное заседание не явилась, извещена о дате слушания дела, направила в суд своего представителя, который в ходе судебного разбирательства исковые требования поддержал.

Ответчик Д.Ю. в судебное заседание не явился, извещен о дате слушания дела надлежащим образом.

Ответчик Т.Н. и ее представитель в судебное заседание явились, возражали против удовлетворения иска, пояснив суду, что истец знал о продаже доли, хотели сначала продать _ долю квартиры, потом другую _ долю; деньги на счете истца появились после осуществления продажи.

Представитель третьего лица Управления Росреестра по Москве в судебное заседание не явился, извещен о дате слушания дела.

Суд постановил вышеуказанное решение, об отмене которого как незаконного по доводам апелляционной жалобы просит ответчик Т.Н., ссылаясь на то, что продавцом Д.Ю. требования ч.2 ст.250 ГК РФ нарушены не были.

Изучив материалы дела, выслушав представителя истца Л.Г. по доверенности А.Е., представителя ответчика Т.Н. по доверенности А.А., обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия находит решение суда подлежащим отмене в связи с несоответствием выводов суда первой инстанции обстоятельствам дела.

Судом установлено, что истец Л.Г. и ответчик Д.Ю. являлись равнодолевыми собственниками (по _ доле) отдельной двухкомнатной квартиры N155, расположенной по адресу: (л.д.14).

28 июня 2012 года Коробков Д.Ю. обратился к нотариусу г.Москвы Д.В. с заявлением о передаче Л.Г. заявления-уведомления о продаже _ доли данной квартиры за рублей (л.д.99, 100).

Согласно свидетельства нотариуса г.Москвы Д.В. от 03 сентября 2012 года (л.д.102) и почтового уведомления (л.д.101), заявление Д.Ю., содержащее уведомление с предложением воспользоваться согласно ст.250 ГК РФ правом преимущественной покупки, было вручено представителю Л.Г., действующему от ее имени по доверенности от 07.08.2012 года, С.Ю.

28 августа 2012 года истец Л.Г. направила в адрес ответчика Д.Ю. заявление о согласии на приобретение его _ доли в праве собственности на квартиру, в котором просила сообщить место и время подписания договора, банковские реквизиты для перечисления денег (л.д.24, 22-23). Ответ на данное заявление от ответчика Д.Ю. получен не был.

22 июня 2012 года между продавцом Д.Ю. и покупателем Т.Н. был заключен договор купли-продажи _ доли указанной квартиры (л.д.41); доля квартиры приобретена Т.Н. по данному договору за рублей.

Разрешая спор по существу и удовлетворяя исковые требования, суд исходил из того, что истец Л.Г. направила в адрес ответчика Д.Ю. заявление о согласии на приобретение доли в праве собственности на квартиру, заявление-уведомление Д.Ю. от 28.06.2012 года не содержало сведений о месте подписания договора купли-продажи, времени, других условий, истец Л.Г. воспользовалась своим правом преимущественной покупки, однако ответчик Д.Ю. не заключил с истцом договор купли-продажи доли квартиры, а продал свою долю Т.Н., чем нарушил преимущественное право истца на приобретение продаваемой доли.

Согласно ч.1 ст.195 ГПК РФ решение суда должно быть законным и обоснованным.

Как разъяснил Пленум Верховного Суда РФ от 19 декабря 2003 г. N23 "О судебном решении", решение является законным в том случае, когда оно вынесено при точном соблюдении норм процессуального права и в полном соответствии с нормами материального права, которые подлежат применению к данному правоотношению, или основано на применении в необходимых случаях аналогии закона или аналогии права (ч.4 ст.1, ч.3 ст.11 ГПК РФ).

Решение является обоснованным тогда, когда имеющие значение для дела факты подтверждены исследованными судом доказательствами, удовлетворяющими требованиям закона об их относимости и допустимости, или обстоятельствами, не нуждающимися в доказывании (статьи 55, 59-61, 67 ГПК РФ), а также тогда, когда оно содержит исчерпывающие выводы суда, вытекающие из установленных фактов.

Между тем, обжалуемое решение указанным требованиям закона не отвечает.

Согласно статье 35 (часть 2) Конституции РФ каждый вправе иметь имущество в собственности, владеть, пользоваться и распоряжаться им как единолично, так и совместно с другими лицами.

На основании ст. 246 ГК РФ, распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников (ч. 1). Участник долевой собственности вправе по своему усмотрению продать, подарить, завещать, отдать в залог свою долю либо распорядиться ею иным образом с соблюдением при ее возмездном отчуждении правил, предусмотренных статьей 250 настоящего Кодекса (ч. 2).

Положениями статьи 250 ГК РФ установлено, что при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов.

Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее. Если остальные участники долевой собственности откажутся от покупки или не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество в течение десяти дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу.

При продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.

В соответствии со ст. 209 ГК РФ собственнику принадлежит право владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам.

Статья 250 ГК РФ является своего рода ограничением права собственности в интересах других лиц - долевых сособственников. Данная норма четко регламентирует порядок реализации данного права, как со стороны продавца, так и со стороны покупателя и указывает лишь на то, что остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается.

При этом на продавце лежит обязанность письменного уведомления долевого сособственника.

Как видно из представленных документов, данная обязанность ответчиком Д.Ю. была исполнена, что подтверждается свидетельством выданным нотариусом Д.В. 03.09.2012 года, где указано, что 07 августа 2012 года нотариусом Д.В. было передано представителю Л.Г., действующему от ее имени по доверенности, заявление Д.Ю., которое содержало уведомление о намерении продать _ долю квартиры за цену в размере рублей (л.д.102).

Письмо, направленное нотариусом истцу Л.Г. по адресу ее регистрации:, было вручено ее уполномоченному представителю 07 августа 2012 года, что подтверждается почтовым уведомлением, поступившим в адрес нотариуса (л.д.101), и не оспаривалось стороной истца.

В соответствии с п. 1 ст. 24 Федерального закона от 21.07.1997 года N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу к заявлению о государственной регистрации прилагаются документы, подтверждающие, что продавец доли известил в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю с указанием цены и других условий, на которых продает ее.

К заявлению о государственной регистрации могут прилагаться документы, подтверждающие отказ остальных участников долевой собственности от покупки доли и оформленные в органе, осуществляющем государственную регистрацию прав, или нотариально заверенные. В этом случае государственная регистрация права на долю в общей собственности проводится независимо от срока, прошедшего с момента извещения продавцом доли остальных участников долевой собственности.

Исходя из положений ст. 250 ГК РФ достаточным условием соблюдения порядка является извещение лица, имеющего право преимущественной покупки о цене продажи доли, которая должна быть продана на прочих равных условиях. Чтобы считать, что сделка совершена без нарушения прав участника общей долевой собственности, извещение о продаже должно поступить в письменной форме.

По смыслу положений пункта 1 статьи 24 Федерального закона от 21.07.1997 года N122-ФЗ обязательным для заявителя является представление документов, подтверждающих, что продавец доли известил в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю с указанием цены и других условий, на которых продает ее.

Как усматривается из копии регистрационного дела, договор купли-продажи от 22.06.2012 года был сдан сторонами договора для регистрации в Управление Росреестра по Москве 10 сентября 2012 года (заявления - л.д.89-96), также были представлены документы, подтверждающие извещение продавцом доли другого участника долевой собственности -Л.Г. о намерении продать свою долю с указанием цены и других условий, на которых продает ее: заявление Д.Ю. от 28 июня 2012 года (л.д.83), свидетельство нотариуса г.Москвы Д.В. от 03 сентября 2012 года (л.д.82) о вручении заявления Д.Ю., содержащее уведомление с предложением воспользоваться согласно ст.250 ГК РФ правом преимущественной покупки.

В соответствии с ч.1 ст.131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и иными законами.

Согласно ч.1 ст.164 ГК РФ в случаях, если законом предусмотрена государственная регистрация сделок, правовые последствия сделки наступают после ее регистрации.

Положениями ч.2 ст.558 ГК РФ установлено, что договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Регистрация договора купли-продажи от 22 июня 2012 года и права собственности Т.Н. на _ долю в праве собственности на приведенную квартиру осуществлена Управлением Росреестра по Москве 21 сентября 2012 года (л.д.41, 42). Таким образом, договор купли-продажи от 22.06.2012 года считается заключенным с момента государственной регистрации - 21 сентября 2012 года.

По делу установлено, что договор купли-продажи, несмотря на его подписание ответчиками 22.06.2012 года, был сдан на регистрацию по истечении месяца с момента получения истцом Л.Г. уведомления с предложением о приобретении доли, договор купли-продажи от 22.06.2012 года считается заключенным 21 сентября 2012 года, тогда как уведомление истцом было получено 07.08.2012 года, в этой связи судебная коллегия находит, что Д.Ю. обеспечил при совершении сделки соблюдение права преимущественной покупки.

Согласно ч.1 ст.420 ГК РФ договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.

Анализ норм действующего законодательства позволяет сделать вывод о том, что законодатель возлагает на участника долевой собственности при продаже своей доли обязанность только по извещению в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее, а заключение договора купли-продажи при согласии участников долевой собственности покупки продаваемой доли зависит от волеизъявления обеих сторон.

В месячный срок с момента получения уведомления истец Л.Г. договор купли-продажи принадлежащей Д.Ю. _ доли квартиры с последним не заключила, долю Д.Ю. не приобрела; истцом Л.Г. не предпринимались необходимые и достаточные меры для заключения с ответчиком Д.Ю. договора купли-продажи, а направленное в адрес ответчика Д.Ю. по месту его регистрации 28.08.2012 года заявление о намерении приобрести долю за рублей само по себе об этом с безусловностью не свидетельствует; в данном заявлении Л.Г. просит Д.Ю. направить извещение о времени и месте подписания договора купли-продажи доли. Письменное согласие о приобретении доли в адрес нотариуса Д.В., вручившей заявление Д.Ю. с предложением воспользоваться правом преимущественной покупки, истцом Л.Г. не направлялось. При этом, закон не обязывает продавца вести переписку с участником долевой собственности, направленную на согласование условий сделки. На продавце лежит обязанность письменного уведомления долевого собственника. Как видно из представленных документов, данная обязанность была Д.Ю. исполнена. Материалы дела свидетельствуют о том, что Д.Ю. надлежащим образом известил истца о предстоящей продаже своей доли и о последствиях неприобретения этой доли в течении месяца с момента получения уведомления - что она может быть продана другому лицу; ответчик Д.Ю. требования статьи 250 ГК РФ исполнил.

Кроме того, по смыслу ст.250 ГК РФ преимущественное право покупки защищается судом только в случае, когда участник долевой собственности не только желал, но имел реальную возможность приобрести имущество на тех же условиях, а именно на момент продажи имущества другому лицу (заключения договора купли-продажи) имел денежную сумму, указанную в договоре.

Вместе с тем, истец Л.Г. в нарушение ст.56 ГПК РФ не представила доказательства того, что имела реальную возможность приобрести у Д.Ю. _ долю в праве собственности на указанную квартиру в размере  рублей. Имеющаяся в деле справка КБ "-" от 28.01.2013 года о том, что остаток на счете Л.Г. по состоянию на 28.01.2013 года составляет рублей об этом с безусловностью не свидетельствует (л.д.5).

При таких обстоятельствах, судебная коллегия приходит к выводу, что истец Л.Г. в соответствии со ст.ст.12, 56 ГПК РФ не представила доказательства нарушения Д.Ю. ее преимущественного права, предусмотренного ст.250 ГК РФ, на приобретение у Д.Ю. _ доли в праве собственности на указанную квартиру.

Таким образом, решение суда нельзя признать законным и обоснованным, в связи с чем подлежит отмене с принятием нового решения об отказе в удовлетворении исковых требований Л.Г. о переводе прав и обязанностей покупателя по договору купли-продажи доли квартиры.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст.328-330 ГПК РФ, судебная коллегия

определила:

Решение Никулинского районного суда города Москвы от 25 июня 2013 года отменить.

В удовлетворении исковых требований Л.Г., Т.Н. к Д.Ю., Т.Н. о переводе прав и обязанностей покупателя по договору купли-продажи доли квартиры - отказать.

Председательствующий:

Судьи: