Продукты и услуги Информационно-правовое обеспечение ПРАЙМ Документы ленты ПРАЙМ Решение Балахнинского городского суда Нижегородской области от 21 мая 2012 г. по делу N 2-497 (ключевые темы: многоквартирный дом - общее собрание - участник долевого строительства - собственник - объекты долевого строительства)

Решение Балахнинского городского суда Нижегородской области от 21 мая 2012 г. по делу N 2-497 (ключевые темы: многоквартирный дом - общее собрание - участник долевого строительства - собственник - объекты долевого строительства)

Решение Балахнинского городского суда Нижегородской области от 21 мая 2012 г. по делу N 2-497


Балахнинский городской суд Нижегородской области в составе

председательствующего судьи Козлова О.А.

при секретаре Лимоновой А.М.

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Горинова Д. Е. к ООО "Коммунальщик", Овчинниковой С. В., Щербаковой Д. А., Канатьевой Н. В., Канатьеву С. Н., Канатьеву В. С., Макарову А.А. , Владимирову С. Ю., Багровой А. В., Грековой В. Ф., Новосельцевой А. В., Пальчук Г. И., Козекаевой Н. Ю., Клюкиной Е. Е., Смирновой С. П., Вагиной З. Г., Федорову А. А., Санаеву В. П., Кудайкиной С. В., Кирсанову А. С., Юкиной Н. А., Бакарас М. С., Бакарасу А. А., Дорогову С. В., Дороговой Т. В., Фоминой С. Н., Ивашкиной О. Н., Румянцевой Е. А., Мосягину А. С., Соколову А. В., Соколовой Э. Е., Скамрову А. Е., Иконникову А. В., Цыбизову А. В., Котовой А. Ф., Кротовой С. Е., Цыбизовой Е. В., Кутумовой М. А., Масловой Т. А., Машковой М. В., Машкову Д. А., Гущину Е. А., Малову Д. А., Яковлеву М. С., Мурыгиной Д. А., Никитченко Д. С. о признании недействительным решения собственников помещений многоквартирного дома

УСТАНОВИЛ:

Истец изначально обратился в суд с иском к ООО "Коммунальщик" и Овчинниковой С.В. с требованием признать недействительным решение собственников помещений в многоквартирном доме по адресу "адрес" от "дата"

Определением суда от 18.04.2012 г к участию в деле в качестве соответчиков были привлечены Щербакова Д.А., Канатьева Н.В., Канатьев С.Н., Канатьев В.С., Макаров А.А., Владимиров С.Ю., Багрова А.В., Грекова В.Ф., Новосельцева А.В., Пальчук Г.И., Козекаева Н.Ю., Клюкина Е.Е., Смирнова С.П., Вагина З.Г., Федоров А.А., Санаев В.П., Кудайкина С.В., Кирсанов А.С., Юкина Н.А., Бакарас М.С., Бакарас А.А., Дорогов С.В., Дорогова Т.В., Фомина С.Н., Ивашкина О.Н., Румянцева Е.А., Мосягин А.С., Соколов А.В., Соколова Э.Е., Скамров А.Е., Иконников А.В., Цыбизов А.В., Котова А.Ф., Кротова С.Е., Цыбизова Е.В., Кутумова М.А., Маслова Т.А., Машкова М.В., Машков Д.А., Гущин Е.А., Малов Д.А., Яковлев М.С., Мурыгина Д.А., Никитченко Д.С. -собственники жилых помещений, принимавших участие в собрании. (Т.1 л.д.143-145).

В судебном заседании истец Горинов Д.Е. исковые требования поддержал, суду пояснил, что он является собственником квартиры расположенной по адресу "адрес" В настоящее время сдана в эксплуатацию только первая очередь дома (75 квартир) общей площадью ... кв.м.. По проекту в доме предусмотрено 149 квартир. Площадь всего дома должна составлять ... кв.м. В январе он узнал, что собственники сданных квартир "дата" провели собрание, на котором избрали ООО "Коммунальщик" в качестве организации, на которую возложены функции по содержанию и ремонту многоквартирного дома. Считает, что собрание было неправомочно рассматривать какие-либо вопросы, т.к. собственники сданных квартир владеют только ... кв.м. или 28% общей площади жилых и нежилых помещений первой, второй и третьей очереди. Ввиду отсутствия кворума решение является незаконным. Кроме того, на собрании не был выбран Совет дома, который должен был создать комиссию по оценке договора на оказание услуг по содержанию дома, которая в свою очередь представляет общему собранию заключение о проекте договора. Протокол на обслуживание дома был утвержден без его оценки Советом дома. Он участия в собрании не принимал, поскольку его не уведомили о собрании. Уведомление должны были направить по месту его регистрации, которую можно было узнать в Росреестре, где зарегистрирована его собственность. Решение собрания является для него обязательным, поэтому оно нарушает его права, почему он и вынужден обратиться в суд. С момента ввода в эксплуатацию первой очереди жилья все расходы по содержанию имущества несет застройщик ООО "ФЛЭТ", но теперь собственники жилья на содержание жилья должны еще платить ООО "Коммунальщик", что влечет для него убытки. В настоящее время он ничего в ООО "Коммунальщик" не оплачивал. Общее имущество будет сформировано только после ввода дома в эксплуатацию в целом. Поскольку на часть квартир на данный момент покупателей нет, право на долю в общем имущества принадлежит фирме "ФЛЭТ". Остальные 2/3 дома по плану будут сданы в эксплуатацию в конце этого года.

Представитель третьего лица ООО "ФЛЭТ" Добруник М.В., действующая на основании доверенности, с иском согласилась суду пояснила, что проведенное жильцами дома по адресу: "адрес" собрание ООО "ФЛЭТ", являющийся застройщиком данного дома, считает незаконным и недействительным. Объектом управления является общее имущество дома. Перечень данного имущества определен в ст. 36 Жилищного кодекса. Это все коммуникации, все помещения общего пользования, подвалы и у каждого жильца есть своя доля данного имущества. Прежде чем выбрать способ управления, необходимо описать объект управления и инициатор данного собрания ввел в заблуждение собственников квартир. Членом счетной комиссии ответчик Овчинникова С.В. не является. Председателем счетной комиссии избран Шатайло Д.А., который не является собственником в данном доме, а председателем может быть только собственник, членами комиссии избраны инженер производственно-технического отдела ООО "Коммунальщик" Голицына, ведущий юрисконсульт муниципального учреждения городского управления градостроительства и муниципальной инфраструктуры Снашнина И.Н. и их наделили полномочиями составить и подписать протокол общего собрания. Собственники избрали сторонних лиц провести собрание и подписаться под данным протоколом. Инициатор собрания Овчинникова С.В. не подписывала данный протокол и не имела на это права, она подписалась как член Счетной комиссии. Прежде чем провести собрание, в соответствии со ст. 45 ЖК РФ, инициатором данного собрания должно быть проведено очное собрание. Дом является неделимым объектом, у каждого из собственников имеется доля в праве на общее имущество. Эта доля пропорциональна площади всех помещений в данном доме. Она составляет ... кв. м.

Жильцы голосуют долями от общего имущества. У будущих собственников следующих очередей строительства также есть доля в общем имуществе, поэтому, когда собственники определяют свою долю в общем имуществе они должны площадь своей квартиры разделить на площадь всех помещений в данном доме, и жилых, и нежилых, поскольку покупатели данных помещений также станут собственниками. В Протоколе собрания заявлено, что в голосовании приняли участие собственники, общая площадь помещений находящихся в собственности которых составляет ... кв.м., а общая площадь составляет ... кв.м. Получается, что в голосовании приняло участие 27% собственников. Доля определяется от общей площади помещений в доме, независимо от того, есть ли у данных помещений собственники. Кворума на общем собрании не было. Это первый формальный признак признания собрания не состоявшимся. Способ управления выбирается из трех вариантов: ТСЖ, ДУК и непосредственный способ управления. Собственники выбрали один: непосредственный способ управления и за него проголосовали, лишив всех остальных собственников права выбрать способ управления. Горинов Е.А., учредитель ООО "ФЛЭТ" (застройщика), предлагал собственникам организовать ТСЖ, но на данном собрании не было кворума. Соответственно, должно было быть организовано повторное собрание. Поскольку собственники выбрали непосредственный способ управления, то в силу ст. 161.1 Жилищного кодекса РФ, то следующим шагом должен был быть выбор Совета дома и выбор председателя Совета дома. Эта императивная норма возникла в июне 2011 г.., когда ФЗ N 123-ФЗ были внесены изменения в Жилищный кодекс РФ". Ни совет дома, ни председателя совета дома собственники не выбрали. Жилищный кодекс говорит о том, что председатель Совета дома проводит конкурс по выбору управляющей компании, рассматривает договоры после определения управляющей копании.

Только после согласования председателем совета дома с собственниками квартир управляющей компании может быть утвержден перечень работ и услуг, согласованы условия договора управления, собственники поручают председателю заключить от их имени договор и подписать его. 50% собственников должны передать полномочия на подписание данного договора председателю совета дома. Понятия "функции по содержанию дома" нет. Высшим органом управления домом является общее собрание собственников. При непосредственном способе управления собственники могут через председателя совета дома заключить договор на содержание дома. Данный п. 3 ничтожен и незаконен. Собственники не могут передавать функции, т.к. это не входит в компетенцию общего собрания собственников. Согласно ст. 161 Жилищного кодекса РФ, общее собрание собственников утверждает существенные договоры управления многоквартирным домом. В договоре перечисляется: состав общего имущества дома, создается реестр общего имущества дома, перечень работ и услуг и их стоимость, периодичность их оказания, контроль качества предоставляемых услуг. Именно это должно утверждаться на общем собрании собственников, а не форма договора. В компетенцию общего собрания собственников, согласно ст. 44 ЖК РФ, это не входит. В соответствии с данной статьей, если собственники выбрали непосредственный способ управления домом, то каждый собственник заключает прямые договора с каждой ресурсоснабжающей организацией. В П. 6 Повестки собрания указано: "Тарифы на соответствующий период и тарифы на указанные услуги приняты в соответствии с решением органа местного самоуправления г..Балахны".

Согласно ст. 162, перечень работ и услуг, их стоимость определяются общим собранием, а не органом местного самоуправления г..Балахны. В п. 4 ст. 158 ЖК РФ указано, что если собственники на общем собрании не определились с размером платы, то уже только тогда орган местного самоуправления навязывает свой тариф. В новом доме размеры платы за коммунальные услуги не могут быть муниципальными в течение 5 лет. Согласно закону "О долевом участии в строительстве жилья", застройщик несет ответственность за текущий ремонт и за устранение недостатков объекта. ООО "Коммунальщик" навязали собственникам незаконные и необоснованные тарифы. По поводу договора на обслуживание многоквартирного дома с "дата" (п. 7 Повестки дня Собрания) собственники не могли его утвердить, поскольку не утвердили существенные условия данного договора. Данный договор должен быть подписан председателем совета дома. В качестве представителя собственники избрали Овчинникову С.В., которой поручили хранение второго экземпляра договора, но, согласно ст. 161 ЖК РФ, только председатель совета дома на основании доверенности может подписывать хранить у себя данный договор. Есть императивная норма, согласно которой собственников надлежит уведомлять либо лично под роспись, либо заказным письмом. Объявление в подъезде не является надлежащим уведомлением. Никто из собственников не был уведомлен заказным письмом о проведении общего собрания. В 2011 году в ЖК РФ появилась новая ст. 161. 1, которая существенно изменила порядок выбора способа управления многоквартирным домом. Дом введен в эксплуатацию, но не у всех собственников есть свидетельства, после сдачи дома орган местного самоуправления проводит конкурс, и определяет, какая из управляющих организаций будет управлять домом. Для построенной части дома после сдачи ее в эксплуатацию электроэнергия отпускается по тарифам для населения, а для недостроенной - по свободным ценам для оптового рынка.

Квитанции на оплату за тепло уже выставлялись, жильцы по всем вопросам благоустройства обращаются к прорабу, поскольку дом еще достраивается. Управляющая компания приходит только в том случае, если ей передана техническая документация на дом. Управляющая организация должна принять у застройщика все по акту приема-передачи. ООО "Коммунальщик" не обращались к застройщику за получением технической документации на дом, ключами, но квитанции за оплату своих услуг уже выставляет. Теперь сложилась ситуация, что на каждую квартиру приходит две квитанции - от ООО "ФЛЭТ" и ООО "Коммунальщик". В настоящее время застройщик несет расходы по содержанию дома, оплачивает аренду земельного участка в силу закона, 161 ст. ЖФ РФ, а затем выставляет собственникам квартир квитанции на компенсацию своих расходов. Собственники пользуются данной ситуацией неопределенности и не оплачивают коммунальные услуги ни ООО "ФЛЭТ", ни ООО "Коммунальщик".

Ответчик Овчинникова С.В. с иском не согласилась, суду пояснила, что первая очередь дома была сдана в эксплуатацию в январе 2011 года. (75 квартир). С застройщиком ООО "ФЛЭТ" были подписаны договоры приема-передачи жилых помещений. Часть собственников, в том числе и она, въехали в свои квартиры и проживают в них. Застройщик не выполняет взятые на себя обязательства по обслуживанию дома. Несколько собственники квартир собирались на очных собраниях по вопросу определения способа управления многоквартирным домом, но поскольку кворума не было, решили провести заочное собрание. Она лично еще с несколькими собственниками ходила по квартирам. В ходе заочного голосования в качестве управляющей компании выбрали ООО "Коммунальщик". Данное голосование было проведено общими усилиями. Протокол общего собрания составляла она. Извещения о проведении общего собрания собственников также были направлены ею по адресам нахождения недвижимости. Это единственный верный способ уведомления собственника. Считаю, что совет дома собственники могут выбрать на любом собрании. На общем собрании собственников обсуждались все вопросы, включенные в повестку. Вопрос о выборе председателя совета дома не обсуждали, он не был включен в повестку собрания. За 10 дней до голосования она лично ознакомила всех собственников с договором с ООО "Коммунальщик". Всем собственникам жилья которые не проживают в спорном доме "дата" она направила заказные письма с уведомлением о проведении собрания. Собственники обращались к Горинову-учредителю ООО "ФЛЭТ" по поводу предоставления технической документации на дом, но застройщик не передал ее им. Передать обслуживающей организации техническую документацию на дом - обязанность застройщика.

Представитель ответчика ООО "Коммунальщик" Рузанкина Н.В., действующая на основании доверенности, иск не признала, суду пояснила, что на общем собрании собственников могут решаться любые вопросы, не противоречащие законодательству. Разрешение на ввод в эксплуатацию части дома имеется. Собственники, по закону, обязаны выбрать один из способов управления домом. На одном из собраний собственники все же решили заключить договор с ООО "Коммунальщик" и провести общее собрание собственников. Сначала было проведено общее собрание в очной форме, затем, поскольку кворума не было, голосование было проведено в заочной форме. Собственники проголосовали за непосредственный способ управлении многоквартирным домом и выбрали в качестве обслуживающей организации ООО "Коммунальщик", был заключен договор с "дата" Никаких нарушений по проведению процедуры собрания не было, т.к. собственники были уведомлены путем вручения уведомлений лично, либо заказными письмами. Истец был уведомлен заказным письмом по адресу: "адрес". Других его адресов ответчики не имели. Письмо было возвращено по истечению срока хранения. По закону, собственник несет бремя содержания имущества многоквартирного дома. Соответственно, он может реализовать эту обязанность лично или через представителя, Соответственно, Горинов Д.Е. мог реализовать свое право по содержанию своей доли общего имущества многоквартирного дома через своего представителя, т.е. мог назначить доверенное лицо, которое бы осуществляло его права, в т.ч. и по получению корреспонденции, по участию в общем собрании собственников квартир. На заочном собрании кворум был - более 60% голосов собственников. При подсчете голосов размер площадей взяли из разрешения на ввод в эксплуатацию первой очереди дома. Администрация г. Балахны передала ООО "Коммунальщик" технический паспорт БТИ, где площадь указана - 3588,30 кв.м. Схема распределения долей имеется. У собственников, которые участвовали в голосовании, имеются свидетельства о праве собственности на квартиры. При определении долей вели расчет исходя из площади жилых помещений, введенных в эксплуатацию. Собственники лично заполняли свои решения. После собрания собственников, которое прошло в очной форме, Овчинникова С.В. обратилась в ООО "Коммунальщик" с просьбой помочь подготовить документы для проведения голосования в заочной форме. Соответственно, чтобы провести собрание и создать комиссию, были уполномочены и инициатор собрания - Овчинникова С.В. подписала данный договор в том числе. Инициатором проведения собрания является Овчинникова С.В., собственник квартиры N Нигде не указано, что любые другие лица не могу быть включены в состав счетной комиссии. На общем собрании собственников могут решаться любые вопросы, касающиеся управления домом. На общем собрании собственники могут передать функции по содержанию многоквартирного дома. ООО "Коммунальщик" является организацией, осуществляющей обслуживание жилого фонда с 2005 г. Собственники многоквартирного дома, которые выбрали непосредственный способ управления, могут заключать договоры с ресурсоснабжающими организациями напрямую, в том числе с организацией, осуществляющей обслуживание по выполнению работ по содержанию, текущему и капитальному ремонту многоквартирного дома от имени собственников в случае, если собственники передали функции по выполнению работ по содержанию дома. От имени собственников обслуживающая организация имеет право заключать договоры с другими организациями на выполнение работ. Это решено общим собранием собственников. Кроме того, собственники имеют право заключать договоры с организациями, которые обслуживают жилые дома. Общее собрание собственников может принимать любые решения, касающиеся управления домом. Никакой нормой права это не определено, собственники имеют право заключать любой договор. Собственники многоквартирного дома на настоящий момент не реализовали свою обязанность по выбору председателя совета дома. Соответственно, при заключении договора с обслуживающей организацией, собственники выступают в качестве одной стороны, т.к. у них нет уполномоченного на заключение договора лица. Единственное, что они сделали - это избрали лицо, уполномоченное на хранение договора. Соответственно, право подписывать договор есть у каждого из собственников.

Ответчики Щербакова Д.А.,. Канатьева Н.В., Багрова А.В., Грекова В.Ф., Клюкина Е.Е., Смирнова С.П., Вагина З.Г., Бакарас М.С., Бакарас А.А.. Румянцева Е.А., Маслова Т.А., Малов Д.А., Никитченко Д.С. исковые требования не признали, суду пояснили, что они являются собственниками квартир расположенных в первой очереди сданного жилого дома. Они проживают в этом доме, но застройщик ООО "ФЛЭТ" не удовлетворяет их требованиям по предоставлению коммунальных услуг: дом новый, а уже течет крыша, территория не убирается. Собственники, имеющие право на субсидии по оплате коммунальных платежей, получить субсидии не могут, т.к. учредитель ООО "ФЛЭТ" Горинов отказывается передать им документы. Все они были извещены о проведении собрания в заочной форме. До этого неоднократно пытались собраться очно, но кворума не было. Голосовали они по бюллетеням лично, сдавали заполненные решения Овчинниковой.

Ответчики Горинов Е.А., Конов Е.М., Михалькова И.В., Кутумова М.А., Родионов Д.П., Зубкова Е.Е., Зотов С.Б., Кротова С.Е., Кокурина О.А., Кирсанов А.С., Левин И.С., Харитонова О.А., Быченков В.И. Владимиров С.Ю., Левина Е.И., Мурыгина Д.А., Егутов, Федоров А.А., Козекаева Н.Ю., Данилов С.В., Кудайкина С.В., Котова А.Ф., Гущин Е.А. в судебное заседание не явились, направленные им судебные извещения были возвращены с отметкой "истек срок хранения". Суд находит возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся ответчиков.

Истец и представитель третьего лица ООО "ФЛЭТ" в своих объяснениях в качестве основания для признания решения собрания собственников недействительным указывают на отсутствие кворума, т.е. на то обстоятельство, что проголосовавшие собственники помещений сданной в эксплуатацию первой очереди многоквартирного дома обладают лишь 28% голосов. Остальная, большая часть голосов, приходится на вторую очередь дома, еще не сданную в эксплуатацию.

Судом установлено МО Балахнинский муниципальный район заключило "дата" с ООО "ФЛЭТ" договор аренды земельного участка N площадью ... кв.м. по адресу "адрес" (кадастровый номер N) на срок до "дата" для проектирования и строительства многоквартирного жилого дома (Т.1 л.д.7-9). "дата" Администрацией "адрес" ООО "ФЛЭТ" было выдано разрешение на строительство объекта капитального строительства 149квартирного дома общей площадью квартир ... кв.м по адресу "адрес" (Т.1 л.д.10). Срок действия разрешения изначально определялся до "дата" и в дальнейшем не продлевался.

Согласно договора N-I-14 от "дата" ООО "ФЛЭТ" (застройщик) заключило с истцом Гориновым Д.Е. (дольщиком) договор участия в долевом строительстве (Т.1 л.д.11-13), по которому застройщик организует строительство 5-тиэтажного 149-тиквартирного дома N (1 очередь строительства) в г. Балахна (п.1.1 Договора). Право застройки подтверждено договором аренды земельного участка N от "дата" (п.1.1.1 Договора), разрешением на строительство N (п.1.1.2 Договора).

Согласно п.1.2 указанного Договора дольщик направляет свои собственные средства на строительство дома в порядке долевого участия в строительстве, а "Застройщик" обязуется после получения разрешения на ввод в эксплуатацию дома передать Дольщику жилую однокомнатную квартиру (1-ая очередь строительства) под N N.

-п.2.1.5 Застройщик обязан передать дольщику готовую жилую квартиру, указанную в п.1.2 настоящего договора по акту приема передачи в срок не позднее "дата".

Разрешением Администрации "адрес" от "дата" была введена в эксплуатацию 1-я очередь строительства 149-квартирного дома - 75 квартир общей площадью жилых помещений ... кв.м.(Т.1 л.д.17-18). "дата" между ООО "ФЛЭТ" и истцом Гориновым Д.Е. был оформлен акт приема-передачи квартиры (Т.1 л.д.15) и истец надлежащим образом зарегистрировал свое право собственности на квартиру (Т.1 л.д.16).

Собственники квартир "адрес" пытались провести очное собрание собственников помещений, о чем свидетельствует протокол собрания от "дата" (Т.2 л.д.88-93), однако из-за отсутствия кворума никаких решения принято не было.

"дата" по инициативе собственника квартиры N по "адрес" Овсянниковой С.В. было проведено собрание собственников жилых помещений "адрес", проведенное в форме заочного голосования (Т.2 л.д.117-165).

Повестка дня собрания:

Принятое решение

1.Об утверждении председателя и членов счетной комиссии в составе 3 человек.

Утвердить председателя и членов счетной комиссии и наделить их полномочиями по составлению и подписанию протокола общего собрания в срок до "дата"

За-96,69%, против-0%, воздержалось-3,31%

2.О выборе способа управления данным многоквартирным домом - непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме

Выбрать способ управления данным многоквартирным домом-непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме.

За-100%, против-0%, воздержалось-0%

3.Об утверждении в качестве организации, на которую будут возложены функции по содержанию и ремонту данного многоквартирного дома -ООО "Коммунальщик"

Утвердить в качестве организации, на которую будут возложены функции по содержанию и ремонту данного многоквартирного дома-ООО "Коммунальщик"

За-96,69%, против-0%, воздержалось-3,31%

4. Об утверждении формы договора на обслуживание многоквартирного дома, предложенную ООО "Коммунальщик"

Утвердить форму договора на обслуживание многоквартирного дома, предложенную ООО "Коммунальщик"

За-96,69%, против-0%, воздержалось-3,31%

5. О передаче функции по непосредственному управлению многоквартирным домом от собственников помещений "адрес" в соответствии со ст.164 ЖК РФ ООО "Коммунальщик".

Передать функции по непосредственному управлению многоквартирным домом от собственников помещений "адрес" в соответствии со ст.164 ЖК РФ ООО "Коммунальщик".

За-96,69%, против-0%, воздержалось-3,31%

6. Об утверждении тарифов на услуги по содержанию и ремонту в соответствии с действующими на территории г. Балахна тарифами на соответствующий период и изменении тарифов на указанные услуги в соответствии с принятыми решениями органов местного самоуправления г. Балахна.

Утвердить тарифы на услуги по содержанию и ремонту в соответствии с действующими на территории г. Балахна тарифами на соответствующий период и изменении тарифов на указанные услуги в соответствии с принятыми решениями органов местного самоуправления г. Балахна.

За-96,69%, против-0%, воздержалось-3,31%

7. Об утверждении даты начала действия договора на обслуживание многоквартирного дома с "дата"

Утвердить дату начала действия договора на обслуживание многоквартирного дома с "дата"

За-96,69%, против-0%, воздержалось-3,31%

8. Об утверждении в качестве представителя из числа собственников помещений в данном многоквартирном доме Овчинниковой С.В.- собственника квартиры N и наделения его полномочиями по получению и хранению второго экземпляра договора.

Утвердить в качестве представителя из числа собственников помещений в данном многоквартирном доме Овчинниковой С.В.- собственника квартиры N и наделения его полномочиями по получению и хранению второго экземпляра договора.

За-96,69%, против-0%, воздержалось-3,31%

9. Об утверждении места хранения протоколов общих собраний собственников помещений, решений собственников помещений, иных материалов по адресу "адрес" ООО "Коммунальщик".

Утвердить местом хранения протоколов общих собраний собственников помещений, решений собственников помещений, иных материалов по адресу "адрес" ООО "Коммунальщик".

За-96,69%, против-0%, воздержалось-3,31%

10. Об утверждении порядка уведомления собственников помещений в многоквартирном доме о принятых ими на общих собраниях решений путем размещения объявлений на первом этаже в каждом подъезде дома, о проведении внеочередных общих собраний собственников помещений путем размещения объявлений на первом этаже в каждом подъезде дома и направления уведомлений собственникам нежилых помещений м муниципальных помещений (при наличии) заказным письмом, либо вручения под роспись.

Утвердить порядок уведомления собственников помещений в многоквартирном доме о принятых ими на общих собраниях решений путем размещения объявлений на первом этаже в каждом подъезде дома, о проведении внеочередных общих собраний собственников помещений путем размещения объявлений на первом этаже в каждом подъезде дома и направления уведомлений собственникам нежилых помещений м муниципальных помещений (при наличии) заказным письмом, либо вручения под роспись.

За-96,69%, против-0%, воздержалось-3,31%

Общее количество голосов собственников помещений в многоквартирном доме принявших участие в голосовании 2177,5 голосов- 60,68% голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме.

Решение собственников оформлено протоколом общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме от "дата" (Т.2 л.д.44)

Истец Горинов Д.Е. в собрании участия не принимал, ссылаясь на его неизвещение о проводящемся собрании.

Согласно ст.46 ч.6 ЖК РФ собственник помещения в многоквартирном доме вправе обжаловать в суд решение, принятое общим собранием собственников помещений в данном доме с нарушением требований Кодекса, в случае, если он не принимал участие в этом собрании или голосовал против принятия такого решения и если таким решением нарушены его права и законные интересы. Заявление о таком обжаловании может быть подано в суд в течение шести месяцев со дня, когда указанный собственник узнал или должен был узнать о принятом решении. Суд с учетом всех обстоятельств дела вправе оставить в силе обжалуемое решение, если голосование указанного собственника не могло повлиять на результаты голосования, допущенные нарушения не являются существенными и принятое решение не повлекло за собой причинение убытков указанному собственнику.

Согласно ст.196 ч.3 ГПК РФ суд принимает решение по заявленным истцом требованиям.

Исходя из оснований иска Горинова Д.Е. суд находит, что юридически значимыми обстоятельствами, подлежащими установлению судом, является вопрос о статусе сданной в эксплуатацию первой очереди жилья как самостоятельного объекта недвижимости и исходя из этого наличия кворума в собрании собственников жилья в данном объекте недвижимости, соблюдение порядка проведения общего собрания.

Обсудив доводы истца и представителя третьего лица ООО "ФЛЭТ" об отсутствии кворума при голосовании по поставленным на собрании вопросам ввиду того, что в эксплуатацию сдана только первая очередь из всего многоквартирного дома и соответственно не владеют 50% от общей площади жилых и нежилых помещений дома, обсудив возражения ответчиков, указывающих на то, что они являются собственниками отдельных квартир в спорном доме, а соответственно у них имеются права и обязанности собственников жилых помещений, суд приходит к следующему выводу.

Согласно ст.1 ч.1 Федерального закона РФ от 30.12.2004г. N214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ" настоящий Федеральный закон регулирует отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости (далее - участники долевого строительства) и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, а также устанавливает гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства.

Согласно ст.4 ч.1 указанного Федерального закона по договору участия в долевом строительстве (далее - договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Согласно ч.1 ст.6 Федерального закона РФ от 30.12.2004г. N214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ" застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором и должен быть единым для участников долевого строительства, которым застройщик обязан передать объекты долевого строительства, входящие в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости или в состав блок-секции многоквартирного дома, имеющей отдельный подъезд с выходом на территорию общего пользования, за исключением случая, установленного частью 3 настоящей статьи.

Согласно ст.16 Федерального закона РФ от 30.12.2004г. N214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ":

1. Право собственности участника долевого строительства на объект долевого строительства подлежит государственной регистрации в порядке, предусмотренном Федеральным законом от 21 июля 1997 года N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Федеральный закон "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним") и настоящим Федеральным законом.

2. Основанием для государственной регистрации права собственности участника долевого строительства на объект долевого строительства являются документы, подтверждающие факт его постройки (создания), - разрешение на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в состав которых входит объект долевого строительства, и передаточный акт или иной документ о передаче объекта долевого строительства.

3. Застройщик передает разрешение на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости или нотариально удостоверенную копию этого разрешения в органы, осуществляющие государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, для государственной регистрации прав собственности участников долевого строительства на объекты долевого строительства не позднее чем через десять рабочих дней после получения такого разрешения.

4. Участник долевого строительства или его наследники вправе обратиться в органы, осуществляющие государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, с заявлением о государственной регистрации права собственности на объект долевого строительства, построенный (созданный) за счет денежных средств такого участника долевого строительства в соответствии с договором, после подписания застройщиком и участником долевого строительства или его наследниками передаточного акта либо иного документа о передаче объекта долевого строительства.

5. У участника долевой собственности при возникновении права собственности на объект долевого строительства одновременно возникает доля в праве собственности на общее имущество в многоквартирном доме, которая не может быть отчуждена или передана отдельно от права собственности на объект долевого строительства. Государственная регистрация возникновения права собственности на объект долевого строительства одновременно является государственной регистрацией неразрывно связанного с ним права общей долевой собственности на общее имущество.

В соответствии со ст.1 п.10 Градостроительного кодекса РФ объектом капитального строительства являются здание, строение, сооружение, объекты, строительство которых не завершено (далее -объекты незавершенного строительства), за исключением временных построек, киосков, навесов и других подобных построек.

Суд приходит к выводу, что при рассмотрении данного дела установлен конфликт интересов дольщиков и застройщика. Конечной целью вложения как истцом, так и остальными дольщиками своих денежных средств в строительство дома, являлась передача им (дольщикам) готовых объектов жилищных прав в виде квартир по окончании строительства жилого дома, или как в данном случае, в соответствии с условиями договора участия в долевом строительстве, по сдаче в эксплуатацию первой очереди строительства, дольщики вправе рассчитывать на результат своих денежных вложений, т.е. на обладание правом владения, пользования и распоряжения созданным за их счет объектом недвижимости - квартирой, расположенной в многоквартирном жилом доме, с подведенными к нему инженерными коммуникациями.

Между тем для застройщика - ООО "ФЛЭТ" объектом капительного строительства является сам по себе многоквартирный дом в целом.

Представитель третьего лица ООО "ФЛЭТ" и истец Горинов Д.Е. ссылаются на то, что по настоящее время сдана только первая очередь жилого многоквартирного дома, а следовательно, у собственников квартир сданной очереди не может возникнуть никаких прав по выбору способа управления многоквартирным домом. Данный довод противоречит требованиям законодательства.

Согласно Устава одним из видов деятельности ООО "ФЛЭТ" является выполнение строительных работ, а как следует из договоров с дольщиками, оно осуществляется, в том числе за счет уплаченной дольщиками цены, с последующей передачей выстроенной квартиры дольщику, у которого возникает вещное право на такой объект недвижимости. Однако, исходя из условий имеющегося разрешения на строительство, обязательства застройщика определены строительством 149-ти квартирного дома в целом, а не только его первой очереди. Следовательно, после выполнения полного комплекса строительных работ застройщик обязан решить вопрос о введении в эксплуатацию всего Объекта в целом, после чего должен передать соответствующие документы дольщику для осуществления регистрации права собственности на объект жилищных прав - квартиру. Такое положение вещей ставит реализацию дольщиком вещного права на объект недвижимости, построенный за счет его средств, в том числе и на осуществление государственной регистрации прав на недвижимость, от добросовестности действий застройщика, капитальные вложения которого направлены на строительство всего объекта многоквартирного дома, объединенного едиными градостроительными, инженерными и функциональными решениями.

Согласно ст.55 Градостроительного кодекса РФ 1. Разрешение на ввод объекта в эксплуатацию представляет собой документ, который удостоверяет выполнение строительства, реконструкции объекта капитального строительства в полном объеме в соответствии с разрешением на строительство, соответствие построенного, реконструированного объекта капитального строительства градостроительному плану земельного участка или в случае строительства, реконструкции линейного объекта проекту планировки территории и проекту межевания территории, а также проектной документации.

2. Для ввода объекта в эксплуатацию в соответствующий орган исполнительной власти или уполномоченную специализированную организацию надлежит обращаться именно застройщику, который обязан предоставить пакет документов, полный перечень которых приведен в п. 3 указанной статьи, в том числе:

- 1) правоустанавливающие документы на земельный участок;

- 2) градостроительный план земельного участка или в случае строительства, реконструкции линейного объекта проект планировки территории и проект межевания территории;

- 3) разрешение на строительство;

- 4) акт приемки объекта капитального строительства (в случае осуществления строительства, реконструкции на основании договора);

- 5) документ, подтверждающий соответствие построенного, реконструированного объекта капитального строительства требованиям технических регламентов и подписанный лицом, осуществляющим строительство;

-6) документ, подтверждающий соответствие параметров построенного, реконструированного объекта капитального строительства проектной документации;

- 7) документы, подтверждающие соответствие построенного, реконструированного объекта капитального строительства техническим условиям и подписанные представителями организаций, осуществляющих эксплуатацию сетей инженерно-технического обеспечения (при их наличии);

- 8) схему, отображающую расположение построенного, реконструированного объекта капитального строительства, расположение сетей инженерно-технического обеспечения в границах земельного участка и планировочную организацию земельного участка и подписанная лицом, осуществляющим строительство (лицом, осуществляющим строительство, и застройщиком или техническим заказчиком в случае осуществления строительства, реконструкции на основании договора), за исключением случаев строительства, реконструкции линейного объекта;

- 9) заключение органа государственного строительного надзора (в случае, если предусмотрено осуществление государственного строительного надзора) о соответствии построенного, реконструированного объекта капитального строительства требованиям технических регламентов и проектной документации.

Причем, по смыслу положений п.п. 1 ч. 6 ст. 55 Градостроительного кодекса, отсутствие хотя бы одного из вышеперечисленных необходимых документов, является основанием для отказа в выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, что, в свою очередь ведет к невозможности регистрации права собственности на вновь созданный объект (ч. 1 ст. 25 Федерального закона от 21 июля 1997 года N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним")

Как следует из материалов дела ООО "ФЛЭТ" получило разрешение на ввод первой очереди многоквартирного дома в эксплуатацию, передало дольщикам необходимые документы для государственной регистрации права собственности на вновь созданные объекты недвижимости в виде квартир.

Учитывая направление вида деятельности застройщика - жилищное строительство, а также принимая во внимание, что предметом договорных отношений сторон является исключительно передача Застройщиком дольщикам вновь выстроенных квартир и части общего имущества дома с соответствующими инженерными коммуникациями, следует отметить следующее.

В соответствии со ст. 15 Жилищного кодекса РФ объектами жилищных прав являются жилые помещения. Жилым помещением признается изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан (отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства (далее - требования)).

Порядок признания помещения жилым помещением и требования, которым должно отвечать жилое помещение, устанавливаются уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти в соответствии с настоящим Кодексом, другими федеральными законами.

Одним из видов жилых помещений, перечисленных в ст. 16 Жилищного кодекса РФ, является квартира, которой признается структурно обособленное помещение в многоквартирном доме, обеспечивающее возможность прямого доступа к помещениям общего пользования в таком доме и состоящее из одной или нескольких комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком обособленном помещении.

Согласно п. 5 ст. 19 ЖК РФ государственный учет жилищного фонда наряду с иными формами его учета должен предусматривать проведение технического учета жилищного фонда, в том числе его техническую инвентаризацию и техническую паспортизацию (с оформлением технических паспортов жилых помещений - документов, содержащих техническую и иную информацию о жилых помещениях, связанную с обеспечением соответствия жилых помещений установленным требованиям).

При этом, п. 1 ст. 25 Федерального закона от 21 июля 1997 года N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" право собственности на созданный объект недвижимого имущества регистрируется на основании документов, подтверждающих факт его создания.

В данном случае основанием государственной регистрации права собственности дольщиков явились договоры участия долевом строительстве, договоры приема-передачи в собственность квартир и разрешение на ввод объекта в эксплуатацию.

Поскольку дом в целом в эксплуатацию не введен, то, согласно ст. 55 Градостроительного кодекса РФ, он не является до конца построенным объектом капитального строительства в полном объеме.

Однако, в соответствии со ст. ст. 128, 130, 213 ГК РФ доля в незавершенном строительством жилом доме может находиться в собственности граждан. Их право собственности на такие объекты жилищного права как квартиры, зарегистрировано надлежащим образом.

Согласно ч.2 ст.153 ЖК РФ обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги возникает у:

5) собственника жилого помещения с момента возникновения права собственности на жилое помещение;

Согласно ч.2 ст.154 ЖК РФ плата за жилое помещение и коммунальные услуги для собственника помещения в многоквартирном доме включает в себя:

1) плату за содержание и ремонт жилого помещения, включающую в себя плату за услуги и работы по управлению многоквартирным домом, содержанию, текущему и капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме;

2) плату за коммунальные услуги.

Таким образом, из данных норм следует, что собственники жилых помещений многоквартирного дома, каковыми являются граждане-ответчики по делу, несут обязанность по оплате в том числе содержания и ремонта жилого помещения.

Статья 44 ЖК РФ к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме относит выбор способа управления многоквартирным домом (ч.2 п.4). Этот вопрос был предметом голосования на общем собрании собственников жилых помещений сданной в эксплуатацию первой очереди строительства "дата"

Исходя из изложенного суд приходит к выводу, что проведение общего собрания собственников жилых помещений сданной в эксплуатацию только первой очереди жилья является правомерным. Иная трактовка указанных правовых норм по существу ставит собственников жилья сданной очереди многоквартирного дома в статус заложников недобросовестных действий застройщика, который может не выполнить своих обязательств по сдаче последующих очередей строительства в установленный срок или не выполнить их вообще (из пояснений ответчиков следует, что строительство последующих очередей фактически заморожено). Суд отмечает, что в несданных в эксплуатацию очередях строительства еще нет жилых и нежилых помещений, на которые было бы оформлено право собственности, а соответственно, отсутствуют и собственники этих помещений. Застройщик имеет выгоду в том, чтобы средства на содержание и ремонт жилых помещений перечислялись собственниками жилых помещений непосредственно ему, а не другой коммунальной организации, что также противоречит требованиям законодательства поскольку выбор организации, обслуживающей многоквартирный дом, находится в компетенции собственников жилья.

Обсудив довод истца и представителя третьего лица об отсутствии кворума собрания, суд находит, что данный довод с учетом вышеизложенного не нашел своего подтверждения в материалах дела.

В соответствии с ч. 3 ст. 45 ЖК РФ общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме правомочно (имеет кворум), если в нем приняли участие собственники помещений в данном доме или их представители, обладающие более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов.

В силу ст. 37, 45, 48 ЖК РФ участвовать в голосовании могут только собственники помещений в многоквартирном доме.

Количество голосов, которым обладает каждый собственник помещения в многоквартирном доме, пропорционально его доле в праве общей долевой собственности на общее имущество в данном доме (ч. 3 ст. 48 ЖК РФ).

Доля собственника помещения в многоквартирном доме в праве общей собственности на общее имущество пропорциональна размеру общей площади принадлежащего ему помещения (ч. 3 ст. 37 ЖК РФ).

По смыслу указанной нормы доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме должна рассчитываться исходя из общей площади помещений всех собственников в соответствующем доме, т.е. жилых и нежилых помещений являющихся индивидуализированной собственностью. При определении доли каждого собственника не учитываются площади помещений, не являющиеся индивидуализированной собственностью, и площади помещений входящих в состав общего имущества.

Поэтому при определении кворума и результатов голосования следует сопоставлять площадь помещений, принадлежащих собственникам, принявшим участие в голосовании с площадью всех жилых и нежилых помещений данного многоквартирного дома, зарегистрированных на праве собственности.

Как установлено судом, в соответствии с разрешением на ввод объекта в эксплуатацию N от "дата" (т.1 л.д.17) Администрация г. Балахны разрешила ввод в эксплуатацию первой очереди строительства 149 -квартирного дома - 75 квартир общей площадью ... кв.м.

"дата" состоялось собрание собственником жилых помещений, находящихся в сданной в эксплуатацию первой очереди проведенное по форме заочного голосования по вышеуказанной повестке голосования.

В голосовании приняли участие следующие собственники жилых помещений:

- Щербакова Д.А. ( "адрес")- ... голосов

- Канатьева Н.В. ( "адрес" 1\4 доля) - ... голосов

- Канатьев С.Н. ( "адрес" ? доля)- ... голосов

- Канатьев В. С. ( "адрес" ? доля)- ... голосов

- Макаров А.А. ( "адрес" ? доля)- ... голосов

- Владимиров С.Ю. ( "адрес") - ... голосов

- Багрова А.В. ( "адрес")- ... голосов

- Грекова В.Ф. ( "адрес")- ... голосов

- Новосельцева А.В. ( "адрес") - 41 голос,

- Новосельцева А.В. ( "адрес")- ... голосов,

- Пальчук Г.И. ( "адрес")- ... голосов

- Козекаева Н.Ю. ( "адрес")- ... голосов

- Клюкина Е.Е. ( "адрес")- ... голосов

- Смирнова С.П ( "адрес")- 59,2 голосов

- Вагина З.Г. ( "адрес")- ... голосов

-Федоров А.А. ( "адрес") - ... голосов

- Санаев В.П. ( "адрес")- ... голосов,

- Кудайкина С.В. ( "адрес")- ... голосов

- Кирсанов А.С. ( "адрес")- ... голосов

- Юкина Н.А. ( "адрес")- ... голосов

- Бакарас М.С. ( "адрес" ? доля)- ... голосов

- Бакарас А.А. ( "адрес" ? доля)- ... голосов

- Дорогов С.В. ( "адрес" ? доля)- ... голосов

- Дорогова Т.В. ( "адрес" ? доля)- ... голосов

- Фомина С.Н ( "адрес")- ... голосов

- Ивашкина О.Н. ( "адрес")- ... голосов

- Рямянцева Е.А. ( "адрес")- ... голосов

- Мосягин А.С. ( "адрес")- ... голосов

- Соколов А.В. ( "адрес" ? доля)- ... голосов

- Соколова Э.Е ( "адрес" ? доля ... голосов

- Скамров А.Е. ( "адрес")- ... голосов,

- Иконников А.В. ( "адрес")- ... голосов

- Цыбизов А.В. ( "адрес" ? доля) - ... голосов

- Цыбизова Е.В. ( "адрес" ? доля)- ... голосов

- Котова А.Ф. ( "адрес")- ... голосов

- Кротова С.Е. ( "адрес")- ... голосов

- Кротова С.Е. ( "адрес")- ... голосов

- Кутумова М.А. ( "адрес")- ... голосов

- Маслова Т.А. ( "адрес")- ... голосов

- Машкова М.В. ( "адрес" ? доля)- ... голосов

- Машков Д.А. ( "адрес" ? доля)- ... голосов

- Овчинникова С.В. ( "адрес")- ... голосов

- Гущин Е.А. ( "адрес")- ... голосов

- Малов Д.А. ( "адрес")- ... голосов

- Малов Д.А. ( "адрес")- ... голосов

- Яковлев М.С. ( "адрес")- ... голоса

- Мурыгина Д.А. ( "адрес")- ... голосов

- Никитченко Д.С. ( "адрес")- ... голосов

Всего: 2177,3 голосов, что составляет 60,68% голосов от общего числа голосов всех собственников помещений сданной первой очереди строительства (2177,3/3588,3*100%), из чего суд делает вывод о наличии кворума при голосовании. Судом проверены доли голосов собственников в соответствии со схемой распределения долей (Т.2 л.д.37-38), указанные в бюллетенях для голосования доли являются верными.

Обсудив довод истца о том, что Новосельцева А.В., Санаев В.П. и Скамров А.Е. на момент голосования не зарегистрировали свое право собственности надлежащим образом, а голосовали на основании договора приема-передачи квартиры в собственность, суд не принимает данный довод во внимание по следующим обстоятельствам.

В силу п. 1 ст. 16 ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" от 30.12.2004 года N 214-ФЗ право собственности участника долевого строительства на объект долевого строительства подлежит государственной регистрации в порядке, предусмотренном Федеральным законом от 21.07.1997 года N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".

Согласно п. 2 данной статьи основанием для государственной регистрации права собственности участника долевого строительства на объект долевого строительства являются документы, подтверждающие факт его постройки (создания), - разрешение на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в состав которых входит объект долевого строительства, и передаточный акт или иной документ о передаче объекта долевого строительства.

В силу п. 1 ст. 12 Закона N 214-ФЗ обязательства застройщика по договору долевого участия считаются исполненными с момента подписания передаточного акта, что, в свою очередь, предоставляет участнику долевого строительства право фактически владеть и пользоваться объектом долевого строительства, а после государственной регистрации права собственности - распоряжаться данным объектом.

В соответствии с п. 3 ст. 13 и п. 1 ст. 16 Закона N 122-ФЗ государственная регистрация права носит заявительный характер и производится не позднее чем в месячный срок со дня подачи правообладателем необходимых документов.

Следовательно, момент возникновения права собственности зависит непосредственно от участника долевого строительства.

Согласно ст. 8 Закона N 214-ФЗ предусмотрено, что передача объекта долевого строительства застройщиком и принятие его участником долевого строительства осуществляется по подписываемым сторонами передаточному акту или иному документу о передаче.

С момента подписания передаточного акта участник долевого строительства фактически владеет, пользуется построенным объектом недвижимости, то есть фактически осуществляет права собственника, и именно с этого момента вправе обратиться с заявлением в регистрирующий орган о государственной регистрации своего права.

С момента государственной регистрации участник долевого строительства приобретает также и право распоряжения принадлежащим ему имуществом, однако отсутствие государственной регистрации не может свидетельствовать об отсутствии права собственности. Само по себе свидетельство о государственной регистрации права не является правоустанавливающим документом, в отличие от договора долевого участия, договора приема-передачи в собственность квартиры и разрешения на ввод в эксплуатацию.

Исходя из изложенного, суд приходит к выводу о том, что отсутствие государственной регистрации права у Новосельцевой, Скамрова и Санаева не влечет за собой вывода о недействительности данных голосов.

Обсудив довод истца о том, что его не извещали о проведении собрания, суд находит данный довод надуманным.

Согласно ст. 45 ЖК РФ 4. Собственник, по инициативе которого созывается общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме, обязан сообщить собственникам помещений в данном доме о проведении такого собрания не позднее, чем за десять дней до даты его проведения. В указанный срок сообщение о проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме должно быть направлено каждому собственнику помещения в данном доме заказным письмом, если решением общего собрания собственников помещений в данном доме не предусмотрен иной способ направления этого сообщения в письменной форме, или вручено каждому собственнику помещения в данном доме под роспись, либо размещено в помещении данного дома, определенном таким решением, и доступном для всех собственников помещений в данном доме.

Как следует из материалов дела (Т.2 л.д.87) истцу инициатором собрания Овчинниковой направлялось "дата", т.е. за 10 дней до голосования, заказное письмо по адресу места нахождения его собственности "адрес"88, которое он не получил., т.е. обязанность инициатора собрания об извещении собственника жилого помещения была выполнена. Ссылка истца на то, что отправителем данного письма являлось ООО "Коммунальщик" не является юридически значимым обстоятельством, поскольку из вложенных в конверт документов с очевидностью следует, что инициатором собрания выступает Овчинникова С.В

Довод истца о том, что уведомление о проведении собрания должно быть получено им не позднее чем за 10 дней до собрания, является несостоятельным. Анализ указанной нормы позволяет сделать вывод о том, что датой извещения является день отправки заказного письма собственнику, а не дата получения собственником данного письма. Иное толкование указанной нормы поставит под сомнение возможность проведения общего собрания собственников в принципе. Указанная норма носит уведомительный характер и не связывает возможность проведения собрания с непременным получением заказного письма собственником. Довод истца о том, что извещать его должны по месту его жительства, а не по месту нахождения его собственности, также противоречит указанной норме, которая предусматривает извещение собственников именно по месту нахождения собственности (объявление должно быть размещено в помещении данного дома). Действующее законодательство не обязывает инициатора собрания проводить розыскные мероприятия всех собственников дома, что, несомненно, связано с временными и материальными затратами.

Ссылку истца на невыполнение собственниками помещений в доме требований ст.161.1 ЖК РФ по выбору Совета дома и соответственно отсутствия одобрения Советом дома проекта договора управлением дома, суд не принимает во внимание.

Действительно, согласно ст.161.1 ЖК РФ (вступившей в силу с 17.06.11 г) 1. В случае, если в многоквартирном доме не создано товарищество собственников жилья либо данный дом не управляется жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом и при этом в данном доме более чем четыре квартиры, собственники помещений в данном доме на своем общем собрании обязаны избрать совет многоквартирного дома из числа собственников помещений в данном доме. Регистрация совета многоквартирного дома в органах местного самоуправления или иных органах не осуществляется.

2. В случаях, указанных в части 1 настоящей статьи, при условии, если в течение календарного года решение об избрании совета многоквартирного дома собственниками помещений в нем не принято или соответствующее решение не реализовано, орган местного самоуправления в трехмесячный срок созывает общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме, в повестку дня которого включаются вопросы об избрании в данном доме совета многоквартирного дома, в том числе председателя совета данного дома, или о создании в данном доме товарищества собственников жилья.

Данная норма начала действовать с 17.06.11 г и предоставила собственникам квартир в многоквартирном доме годичный срок для избрания Совета дома. Данный срок с момента вступления в силу указанной нормы на момент проведения собрания не истек. В связи с чем суд признает обоснованным довод ответчицы Овчинниковой С.В. о выборе Совета дома в любой момент. В любом случае, законодательство не связывает правомочность собрания собственников помещений многоквартирного дома с избранием или неизбранием ими Совета дома.

Доводы третьего лица о том, что собственники жилых помещений не имели права принимать решения по поставленным вопросам, председателем собрания избран не собственник и т.д., суд не принимает во внимание. Законодательство не содержит исчерпывающего перечня вопросов, которые разрешаются решением общего собрания собственников помещений многоквартирного дома, а следовательно, на голосование могут быть поставлены любые вопросы, включенные в повестку дня данного собрания (ст.46 ЖК РФ). Жилищное законодательство предусматривает лишь процессуальные основания для признания решения общего собрания собственников жилых помещений многоквартирного дома недействительным.

Судом установлено, что доля истца составляет всего 41,6 голоса (1,16%), а следовательно, его голосование не могло повлиять на результаты голосования. Суд соглашается с доводами представителя ответчика ООО "Коммунальщик", что принятым решением Горинову Д.Е., как собственнику жилого помещения, убытки причинены не были. Данные условия также являются основаниями для отказа Горинову Д.Е. в удовлетворении заявленных исковых требований (ст.46 ч.6 ЖК РФ).

Руководствуясь ст.ст.194-199 ГПК РФ суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований Горинова Д. Е. о признании недействительным решения собственников помещений в многоквартирном доме по адресу "адрес", оформленные протоколом от "дата", отказать.

Решение может быть обжаловано в Нижегородский облсуд через Балахнинский городской суд в течение 1 месяца с момента вынесения решения в окончательной форме.


Судья подпись

Кассационным определением рещение оставлено без изменений

Подлинник решения находится в гражданском деле N 2-497 Балахнинского городского суда. Решение вступило в законную силу " " __________________ 2012 года.


Судья Козлов О.А.

Секретарь Лимонова А.М.


Для просмотра актуального текста документа и получения полной информации о вступлении в силу, изменениях и порядке применения документа, воспользуйтесь поиском в Интернет-версии системы ГАРАНТ: