Решение Люберецкого городского суда Московской области от 12 июля 2012 г. по делу N 2-5997/12 (ключевые темы: предварительный договор - основной договор - простой вексель - регистрация права собственности - инвестиционный договор)

Решение Люберецкого городского суда Московской области от 12 июля 2012 г. по делу N 2-5997/12

Люберецкий городской суд Московской области в составе председательствующего федерального судьи Шкаленковой М.В., при секретаре Орешиной С.О., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Жихарева Александра Алексеевича к ООО "ФлайтИнвест" о признании права собственности на квартиру

УСТАНОВИЛ:

Истец обратился в суд с исковыми требованиями о признании права собственности на "адрес", расположенную по адресу: "адрес" мотивировав свои требования тем, что ДД.ММ.ГГ между истцом и ответчиком был заключен предварительный договор купли-продажи "адрес".

Согласно п. 1.1 предварительного договора продавец (ответчик) обязуется в будущем продать, а покупатель (истец) обязуется купить квартиру, которая будет располагаться в жилом доме по cтpoитeльнoму адресу: "адрес". Площадь является ориентировочной характеристикой, которая будет уточнена по результатам обмеров БТИ.

В соответствии с п.2.1 стоимость квартиры составляет S руб.

Согласно п.2.3 основной договор заключается сторонами в срок не позднее 15-ти банковских дней с момента получения свидетельства о регистрации права собственности продавца (ответчика) на квартиру. Полная оплата стоимости квартиры является обязательным условием возникновения у покупателя (истца) права на оформление квартиры в свою собственность.

Согласно п.5.2 предварительного договора, в случае изменения общей площади квартиры по результатам обмеров БТИ, стороны производят соответствующие взаиморасчёты.

ДД.ММ.ГГ с целью осуществления оплаты стоимости квартиры, между истцом и ответчиком был заключен договор купли-продажи векселя N согласно которому ответчик продает истцу простой вексель серии ХХ-Л N вексельной суммой S руб..

Истец полностью оплатил стоимость векселя, что подтверждается платёжным поручением N от ДД.ММ.ГГ

Ответчик передал истцу вышеуказанный простой вексель по акту приёма-передачи векселя от ДД.ММ.ГГ

ДД.ММ.ГГ жилой дом, расположенный по адресу: "адрес" был принят в эксплуатацию, что подтверждается разрешением на ввод объекта в эксплуатацию N N от ДД.ММ.ГГ Постановлением Администрации городского поселения Люберцы Люберецкого муниципального района Московской области N-ПА от ДД.ММ.ГГ вышеуказанному жилому дому был присвоен почтовый адрес: "адрес"

ДД.ММ.ГГ ООО Управляющая компания "ПИК-Комфорт" передала истцу спорную квартиру по Акту приёмки жилого помещения и оборудования.

ДД.ММ.ГГ между истцом и ответчиком было заключено дополнительное соглашение N к предварительному договору купли-продажи "адрес" от ДД.ММ.ГГ, в соответствии с которым были внесены изменения относительно площади спорной квартиры, которая увеличилась и составила S кв.м., а также стоимости квартиры, которая также увеличилась и составила S

Истец доплатил за разницу по обмерам БТИ, что подтверждается квитанцией от ДД.ММ.ГГ

ДД.ММ.ГГ между истцом и ответчиком было подписано дополнительное соглашение N к предварительному договору купли-продажи "адрес" от ДД.ММ.ГГ Согласно п. 1.1 указанного дополнительного соглашения истец передал, а ответчик принял простой вексель серии ХХ-Л N в качестве оплаты за квартиру, расположенную по адресу: "адрес".

Указанные векселя были переданы по Акту приёма-передачи векселя от ДД.ММ.ГГ

В настоящее время истец проживает в спорной квартире и оплачивает коммунальные платежи за квартиру.

До настоящего времени с истцом не заключен основной договор купли-продажи квартиры, в связи с чем, он не может осуществить регистрацию права собственности на приобретенную квартиру

Просил признать за Жихаревым А.А. право собственности "адрес", расположенную по адресу: Московская область, г. S

Истец Жихарев А.А. в судебное заседание явился, заявленные требования поддержал.

Представитель истца Волкова С.В. заявленные исковые требования поддержала в полном объеме.

Ответчик ООО "ФлайтИнвест" своего представителя в судебное заседание не направил, о времени и месте рассмотрения дела извещен надлежащим образом, в материалах дела имеется ходатайство ответчика о рассмотрении дела в его отсутствие с указанием на отсутствие возражений у ООО "ФлайтИнвест" относительно удовлетворения исковых требований.

Представитель третьего лица ЗАО "ПИК-Регион" в судебное заседание не явился, о времени и месте рассмотрения дела извещен надлежащим образом. В направленном в адрес суда письме изложил возражения относительно удовлетворения иска по мотивам наличия задолженности со стороны ООО "ФлайтИнвест" перед третьим лицом по договорам инвестирования, заключенным в рамках инвестиционного контракта на осуществление застройки земельного участка, расположенного по адресу: "адрес" Просил оставить исковое заявление Жихарева А.А. без удовлетворения в связи с тем, что решением Арбитражного суда "адрес" от ДД.ММ.ГГ был расторгнут договор N N ДД.ММ.ГГ, заключенный между ЗАО "Первая Ипотечная Компания - Регион" и ответчиком ООО "ФлайтИнвест".

Суд, заслушав объяснения истца и его представителя, исследовав материалы дела, считает исковые требования подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

В соответствии со ст. 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

В соответствии с пунктом 2 статьи 455 ГК РФ предметом договора купли-продажи может быть как товар, имеющийся в наличии у продавца в момент заключения договора, так и товар, который будет создан или приобретен продавцом в будущем, если иное не установлено законом или не вытекает из характера товара (договор купли-продажи будущей вещи).

Согласно ст. 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме.

Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора. В предварительном договоре указывается срок, в который стороны, обязуются заключить основной договор.

Если сторонами заключен договор, поименованный ими как предварительный, в соответствии с которым они обязуются заключить в будущем на предусмотренных им условиях основной договор о продаже недвижимого имущества, которое будет создано или приобретено в последующем, но при этом предварительный договор устанавливает обязанность приобретателя имущества до заключения основного договора уплатить цену недвижимого имущества или существенную ее часть, то данный договор должен квалифицироваться как договор купли-продажи будущей недвижимой вещи с условием о предварительной оплате.

Если, между гражданами и хозяйствующими организациями возникают отношения по передаче товара (квартиры) в собственность, а гражданин при заключении договора имеет намерение приобрести товар (квартиру) исключительно для личных целей, семейных, домашних нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности), то к таким отношениям применяется Закон РФ "О защите прав потребителей".

Судом установлено, что ДД.ММ.ГГ между ЗАО "Первая Ипотечная Компания - Регион" и ответчиком ООО "ФлайтИнвест" был заключен договор N ПИК-Р/ФИ/Люб- "адрес", в соответствии с которым инвестор привлек соинвестора к участию в инвестировании проектирования и строительства жилого дома.

ДД.ММ.ГГ между истцом и ответчиком был заключен предварительный договор купли-продажи "адрес".

Согласно п. 1.1 предварительного договора продавец (ответчик) обязуется в будущем продать, а покупатель (истец) обязуется купить квартиру, которая будет располагаться в жилом доме по cтpoитeльнoму адресу: "адрес". Площадь является ориентировочной характеристикой, которая будет уточнена по результатам обмеров БТИ.

В соответствии с п.2.1 стоимость квартиры составляет S руб.

Согласно п.2.3 основной договор заключается сторонами в срок не позднее 15-ти банковских дней с момента получения свидетельства о регистрации права собственности продавца (ответчика) на квартиру. Полная оплата стоимости квартиры является обязательным условием возникновения у покупателя (истца) права на оформление квартиры в свою собственность.

Согласно п.5.2 предварительного договора, в случае изменения общей площади квартиры по результатам обмеров БТИ, стороны производят соответствующие взаиморасчёты.

ДД.ММ.ГГ с целью осуществления оплаты стоимости квартиры, между истцом и ответчиком был заключен договор купли-продажи векселя N, согласно которому ответчик продает истцу простой вексель серии ХХ-Л N вексельной суммой S руб..

Истец полностью оплатил стоимость векселя, что подтверждается платёжным поручением N от ДД.ММ.ГГ

Ответчик передал истцу вышеуказанный простой вексель по акту приёма-передачи векселя от ДД.ММ.ГГ

ДД.ММ.ГГ жилой дом, расположенный по адресу: "адрес" был принят в эксплуатацию, что подтверждается разрешением на ввод объекта в эксплуатацию N N от ДД.ММ.ГГ Постановлением Администрации городского поселения Люберцы Люберецкого муниципального района Московской области N-ПА от ДД.ММ.ГГ вышеуказанному жилому дому был присвоен почтовый адрес: "адрес"

ДД.ММ.ГГ ООО Управляющая компания "ПИК-Комфорт" передала истцу спорную квартиру по Акту приёмки жилого помещения и оборудования.

ДД.ММ.ГГ между истцом и ответчиком было заключено дополнительное соглашение N к предварительному договору купли-продажи "адрес" от ДД.ММ.ГГ, в соответствии были внесены изменения относительно площади спорной квартиры, которая увеличилась и составила 54,7 кв.м., а также стоимости квартиры, которая также увеличилась и составила S

Истец доплатил за разницу по обмерам БТИ, что подтверждается квитанцией от ДД.ММ.ГГ

ДД.ММ.ГГ между истцом и ответчиком было подписано дополнительное соглашение N к предварительному договору купли-продажи "адрес" от ДД.ММ.ГГ Согласно п. 1.1 указанного дополнительного соглашения истец передал, а ответчик принял простой вексель серии ХХ-Л N в качестве оплаты за квартиру, расположенную по адресу: "адрес".

Указанные векселя были переданы по Акту приёма-передачи векселя от ДД.ММ.ГГ

Судом установлено, что жилой дом введен в эксплуатацию разрешением на ввод объекта в эксплуатацию N N от ДД.ММ.ГГ, спорная квартира фактически передана во владение и пользование истца, который выполняют все обязанности собственника по содержанию принадлежащего ему имущества. Обязательства истца по оплате окончательной покупной стоимости квартиры исполнены в полном объеме.

Таким образом, суд приходит к выводу, что действия сторон договора свидетельствуют о заключении ими договора купли-продажи указанного жилого помещения. В связи с чем, предварительный договор купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГ является, по сути, договором купли-продажи спорного жилого помещения.

В силу ст. 219 ГК РФ право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.

В соответствии с ч.1 ст. 25 Федерального Закона от ДД.ММ.ГГ N122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" право собственности на созданный объект недвижимого имущества регистрируется на основании документов, подтверждающих факт создания.

Согласно ч.1 ст.17 указанного Закона вступившие в законную силу судебные акты являются основанием, для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Из уведомления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии следует, что зарегистрированные права на спорное имущество отсутствуют.

Отсутствие государственной регистрации права собственности ООО "ФлайтИнвест" на квартиру лишает стороны спора возможности зарегистрировать переход права собственности на указанную недвижимость во внесудебном порядке.

При этом, отсутствие реального срока регистрации права собственности на квартиру за продавцом для последующей перерегистрации перехода права на имя покупателя, нарушает права Жихарева А.А. как потребителя.

В соответствии со ст. 12 ГК РФ признание права собственности относится к одному из возможных способов защиты нарушенного или оспариваемого права. Отсутствие государственной регистрации права собственности ответчика на спорную квартиру не препятствует признанию судом права собственности истца на указанное имущество.

ЗАО "ПИК-Регион", привлеченным к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, заявлено о несогласии с исковыми требованиями ввиду не полной оплаты ООО "ФлайтИнвест" (соинвестор) инвестиционных взносов по договорам инвестирования, заключенным с ЗАО "ПИК-Регион" (инвестор) в рамках инвестиционного контракта на осуществление застройки земельного участка, расположенного по адресу: "адрес" В подтверждение своих доводов третье лицо представило копию решения Арбитражного суда Московской области от ДД.ММ.ГГ о расторжении договора N ПИК-Р/ФИ/Люб- "адрес" от ДД.ММ.ГГ, заключенного между ЗАО "Первая Ипотечная Компания - Регион" и ответчиком ООО "ФлайтИнвест".

С доводами, изложенных в возражения ЗАО "ПИК-Регион", суд согласиться не может по следующим основаниям.

Как усматривается, ДД.ММ.ГГ между ответчиком, ООО "ФлайтИнвест" (соинвестор), и ЗАО "ПИК-Регион" (инвестор) был заключен договор N N в соответствии с которым инвестор привлек соинвестора к участию в инвестировании проектирования и строительства жилого дома с правом на получение в качестве результата инвестиционной деятельности прав на оформление в собственность соинвестора квартиры объекта. В силу п. 3.2.1 указанного договора в круг обязательств ООО "ФлайтИнвест" входит обеспечение инвестирования строительства объекта в объеме получаемой площади как за счет собственных, так и за счет привлеченных средств, следовательно, права ООО "ФлайтИнвест" на оформление в собственность спорной квартиры возникли на основании договора N N от ДД.ММ.ГГ

Ссылка третьего лица на наличие задолженности ООО "ФлайтИнвест" перед ЗАО "ПИК-Регион" по уплате инвестиционного взноса и расторжении договора N N от ДД.ММ.ГГ Арбитражным судом Московской области не имеет правового значения в рамках настоящего дела, т.к. истец по делу не является участником указанного договора, кроме того, отсутствуют доказательства того, что расчеты между застройщиком и ООО "ФлайтИнвест" в части спорной квартиры не произведены. Наличие задолженности в размере S рублей по договору N N и ООО "ФлайтИнвест" из S рублей не свидетельствует об отсутствии расчетов именно по спорной квартире.

В соответствии с п.5.3 указанного договора, полученные в качестве результата инвестиционной деятельности квартиры ООО "ФлайтИнвест" вправе реализовывать физическим лицам путем заключения с ними предварительных и основных договоров купли-продажи.

В соответствии с условиями данного договора, до его расторжения, ООО "ФлайтИнвест" заключило договор с истцом, последним квартира оплачена полностью, передана во владение, в связи с чем факт расторжения договора между ООО "ФлайтИнвест" и ЗАО "Пик -Регион" не может являться основанием для отказа в иске истцу.

Кроме того, суд считает необходимым отметить, что ЗАО "ПИК-Регион" имеет процессуальный статус третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, то есть материально-правовых притязаний на квартиру по адресу: "адрес" третье лицо не заявляло.

При таких обстоятельствах, исковые требования подлежат удовлетворению в полном объеме.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования Жихарева Александра Алексеевича к ООО "ФлайтИнвест" о признании права собственности на жилое помещение - удовлетворить.

Признать за Жихаревым Александром Алексеевичем право собственности на квартиру по адресу: "адрес"

Решение может быть обжаловано в Московский областной суд через Люберецкий городской суд в течении месяца со дня изготовления решения в окончательной форме.

Судья М.В.Шкаленкова