Суды не признали коммерческую баню на даче садовым домом и заставили ее снести

Администрация обнаружила, что на землях, предназначенных для садоводства, ИП эксплуатирует баню – в коммерческих целях, рекламируя свое строение как целый банный комплекс с использованием собственного интернет-сайта. При этом баня зарегистрирована в ЕГРН, но как садовый дом, то есть в упрощенном порядке.

Администрация предъявила ИП иск о сносе бани как самовольного строения. Ведь никакой это не садовый дом, а место массового скопления людей, функциональное назначение спорного объекта предполагает необходимость разработки проектной документации, учитывающей специальные нормы и правила, требуемые для строительства подобного рода объекта (бани), а между тем никому не известно, кто и как построил эту баню. Тем более что ИП во время рассмотрения дела сам изменил наименование объекта в ЕГРН с "садового дома" на "нежилое здание".

Суд первой инстанции отказал в иске:

• спорное строение зарегистрировано в ЕГРН как садовый дом площадью 165 кв. м, регистрация никем не оспорена, то есть объект капитального строительства (нежилое здание садового дома) зарегистрирован, и на него возникло право собственности в установленном законом порядке;
• строение возводилось в качестве садового дома, обратное не доказано,
• ч. 19 ст. 70 Закона о госрегистрации недвижимости прямо предусмотрено, что сведения о наименовании здания, сооружения или помещения могут быть исключены из ЕГРН по заявлению собственника такого объекта недвижимости при наличии в ЕГРН сведений о виде разрешенного использования (ВРИ) такого объекта недвижимости. Из чего следует, что основной характеристикой здания является именно ВРИ, а наименование объекта носит факультативный характер;
• пока суд рассматривал дело, истец сам изменил собственный градостроительный регламент для зоны, где находится спорный участок, и согласно обновленному градостроительному регламенту на этой земле появился даже новый вид разрешенного использования "Бытовое обслуживание". А раз так, то ничего не препятствует ИП заниматься на этом участке бытовым банным обслуживанием населения.

Апелляционный арбитражный суд и суд округа, напротив, поддержали городскую администрацию:

• согласно абзацу 1 п. 19 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 12.12.2023 № 44 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке" при наличии утвержденных в установленном порядке правил землепользования и застройки использование земельного участка в целях строительства осуществляется исходя из предусмотренных градостроительным регламентом применительно к территориальной зоне, в которой расположен участок, видов разрешенного использования (п. 3 ст. 85 ЗК РФ, ст. 30, ч. 1 ст. 36, ст. 37 ГрК РФ, п. 12 ч. 1 ст. 10 Закона о государственной регистрации недвижимости), за исключением случаев, если на земельный участок действие градостроительного регламента не распространяется (ч. 4 ст. 36 ГрК РФ).
• согласно выписке из ЕГРН спорный земельный участок ранее относился к категории земель: "Земли населенных пунктов", вид разрешенного использования: "Для садоводства". В настоящий момент спорный земельный участок относится к категории земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: бытовое обслуживание, размещение объектов капитального строительства, предназначенных для оказания населению или организациям бытовых услуг (мастерские мелкого ремонта, ателье, бани, парикмахерские, прачечные, химчистки, похоронные бюро и иные объекты капитального строительства для оказания населению или организациям бытовых услуг).
• вместе с тем, на момент возведения объекта спорный земельный участок не имел вида разрешенного использования, который предусматривал возможность возведения на нем коммерческого объекта. Согласно классификатору ВРИ земельных участков, утв. приказом Росреестра от 10.11.2020 года № П/0412, вид разрешенного использования "садоводство" предполагает осуществление хозяйственной деятельности, в том числе на сельскохозяйственных угодьях, связанной с выращиванием многолетних плодовых и ягодных культур, винограда и иных многолетних культур (код 1.5), "ведение огородничества" – осуществление отдыха и (или) выращивания гражданами для собственных нужд сельскохозяйственных культур; размещение хозяйственных построек, не являющихся объектами недвижимости, предназначенных для хранения инвентаря и урожая сельскохозяйственных культур (код 13.1), "ведение садоводства" – осуществление отдыха и (или) выращивания гражданами для собственных нужд сельскохозяйственных культур; размещение для собственных нужд садового дома, жилого дома, указанного в описании вида разрешенного использования с кодом 2.1, хозяйственных построек и гаражей для собственных нужд (код 13.2);
• а представленные в материалы дела доказательства не свидетельствуют об использовании данного земельного участка в соответствии с видом разрешенного использования. Более того, каких-либо доказательств того, что спорный объект изначально предполагался к использованию в качестве индивидуального жилого дома и/или садового дома, то есть для личного использования, ответчиком не представлено. При этом вопреки выводам суда первой инстанции бремя доказывания легальности возведенной постройки лежит на ответчике. Спорное здание имеет очевидное коммерческое назначение (оказание банных услуг), о чем свидетельствует имеющаяся на здании вывеска, материалы сайтов с указанием идентичного названия и адреса расположения банного клуба;
• таким образом, ответчиком в обход требований законодательства и установленного порядка регистрации объектов недвижимости произведен упрощенный порядок регистрации здания как садового дома на земельном участке с разрешенным видом использования "для садоводства" в целях последующего использования указанного объекта в коммерческих целях, без соблюдения предусмотренных ГрК РФ процедур (подготовка проектной документации и ее экспертиза, строительный контроль и надзор, получение разрешений на строительство и ввод в эксплуатацию). Как следует из разъяснений, содержащихся в п. 2 Постановления № 44, одним из признаков самовольной постройки является возведение (создание) на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта на дату начала его возведения и на дату выявления постройки. Поэтому неправильным является вывод суда первой инстанции о том, что факт изменения ВРИ земельного участка в момент рассмотрения иска в суде на другой вид не имеет правового значения, поскольку законом установлено, что факт наличия несоответствующего виду разрешенного использования земельного участка недвижимого объекта определяется на дату возведения постройки, а не на дату рассмотрения дела;
• на строительство такого объекта недвижимости требовалось получение разрешительной документации в установленном законом порядке, однако ответчиком указанных действий совершено не было, что им не опровергается и подтверждается администрацией. Подтверждений принятия ответчиком мер по легализации спорного здания, что подразумевает под собой обращение к компетентному органу за выдачей разрешения на строительство с приложением всей документации, необходимой в соответствии с градостроительным законодательством для выдачи разрешения на строительство (п. 9 информационного письма Президиума ВАС РФ от 09.12.2010 № 143), представлено не было;
• кроме того, в деле нет доказательств соответствия спорного объекта градостроительным нормам и правилам, а также безопасности объекта в материалах дела, поскольку обязанность по внесению денежных средств (на депозит суда для оплаты судебной экспертизы) ответчиком не исполнена.

Верховный Суд РФ отказал ИП в пересмотре дела: предприниматель не доказал ни того, что спорный объект изначально предполагался к использованию в качестве индивидуального жилого дома и/или садового дома, то есть для личного использования, ни того, что баня построена без нарушений строительных, противопожарных норм и правил, что нет угроз для жизни и здоровья граждан, нарушения прав третьих лиц, в том числе смежных землепользователей.