Об актуальных изменениях в КС узнаете, став участником программы, разработанной совместно с АО ''СБЕР А". Слушателям, успешно освоившим программу, выдаются удостоверения установленного образца.
(1).jpg)
Программа разработана совместно с АО ''СБЕР А". Слушателям, успешно освоившим программу, выдаются удостоверения установленного образца.
.jpg)
Налоговая реформа 2025-2026 годов, повысившая ставку налога на прибыль до 25% и НДС до 22%, заставила бизнес по-новому взглянуть на инструменты финансирования приобретения недвижимости. В то время как банковское кредитование остается привычным, но дорогим способом, лизинг недвижимости демонстрирует принципиально иную налоговую архитектуру, которая при правильном структурировании позволяет компаниям на общей системе налогообложения (ОСН) получить существенную экономию.
Для понимания различий необходимо обратиться к правовой природе каждого из этих инструментов, их налоговым последствиям, а также к позициям высших судов, сформировавшимся за последние годы.
Лизинг (финансовая аренда) регулируется § 6 главы 34 Гражданского кодекса. Согласно ст. 665 ГК РФ, арендодатель приобретает в собственность указанное арендатором имущество у определенного продавца и предоставляет его арендатору за плату во временное владение и пользование, не отвечая за выбор предмета лизинга и продавца. Это трехсторонняя конструкция: лизингодатель сохраняет право собственности на весь срок договора, а лизингополучатель владеет и пользуется имуществом с правом последующего выкупа. Дополнительные особенности установлены Федеральным законом от 29 октября 1998 г. № 164-ФЗ "О финансовой аренде (лизинге)", включая государственную регистрацию договоров лизинга недвижимости на срок от года.
Банковский кредит регулируется § 2 главы 42 ГК РФ. По ст. 819 ГК РФ банк или иная кредитная организация предоставляют заемщику денежные средства на условиях договора, а заемщик обязуется возвратить сумму и уплатить проценты. В отличие от лизинга, при кредите заемщик становится собственником имущества с момента покупки, тогда как при лизинге право собственности остается у лизингодателя до выкупа, что принципиально для налогового учета.
При приобретении недвижимости за счет кредитных средств компания уплачивает продавцу полную стоимость объекта с НДС (в размере 22%) и получает единоразовый вычет по НДС на основании счета-фактуры продавца. Кредитные же платежи не содержат НДС – банк не является плательщиком НДС по кредитным операциям, и счета-фактуры на сумму основного долга не выставляются. Компания может принять к вычету НДС только с сумм процентов и сопутствующих банковских услуг.
При лизинге картина принципиально иная. Лизингодатель, приобретая имущество, уплачивает НДС продавцу, а затем предъявляет НДС лизингополучателю в составе каждого лизингового платежа. Лизингополучатель получает от лизингодателя счет-фактуру с выделенной суммой НДС и вправе принять этот НДС к вычету в общеустановленном порядке (п. 1 ст. 172 НК РФ). Как разъясняет Минфин России в Письме от 8 апреля 2010 г. № 03-07-11/92 "О применении вычетов по НДС при оказании услуг по аренде имущества по договору лизинга", такие вычеты производятся на основании счетов-фактур и документов, подтверждающих фактическую уплату сумм налога.
Таким образом, при лизинге компания получает вычет НДС с каждого лизингового платежа, а не единоразово, как при покупке за счет кредита.
При кредите заемщик может включить в состав расходов, уменьшающих налогооблагаемую прибыль, только проценты по кредиту (ст. 269 НК РФ). При этом проценты нормируются – их размер ограничен правилами контролируемой задолженности и другими критериями, установленными Налоговым кодексом. Сумма основного долга не относится на расходы, поскольку представляет собой возврат полученного финансирования.
При лизинге ситуация иная. В силу подп. 10 п. 1 ст. 264 НК РФ лизинговые платежи включаются в состав прочих расходов, связанных с производством и реализацией. Вся сумма лизингового платежа (как возмещение стоимости имущества, так и вознаграждение лизингодателя) уменьшает налогооблагаемую базу по налогу на прибыль. Как подтверждает Минфин России в письме от 13 июня 2024 г. № 03-03-06/1/54491, лизинговые платежи за арендуемое (принятое в лизинг) имущество учитываются для целей налогообложения прибыли в полном объеме.
При лизинге компания получает совокупную экономию до 47% от каждого лизингового платежа: 22% возврат НДС + 25% экономия на налоге на прибыль. При номинальной ставке лизинга 20% годовых эффективная ставка с учетом налоговой экономии составит ~10,6% (20% x (1 – 0,47).
Банковский кредит и лизинг – это два принципиально разных подхода к финансированию приобретения активов. В лизинговых платежах присутствует НДС, который можно принять к вычету (22%), в то время как в кредите НДС отсутствует. При расчете налога на прибыль при лизинге в расходы можно списать всю сумму лизингового платежа, а при кредите – только проценты, что дает лизингу налоговую экономию до 47% от каждого платежа. В результате при номинальной ставке 20% годовых эффективная ставка по лизингу составляет около 10,6%, тогда как по кредиту она остается на уровне примерно 20%. Лизинг особенно выгоден для компаний на общей системе налогообложения.
1 Лизинг коммерческой недвижимости и готового арендного бизнеса. Позволяет приобрести офис, склад, торговое помещение или готовый арендный бизнес для собственных нужд или сдачи в аренду. Все лизинговые платежи относятся на расходы, НДС идет к зачету.
2 Лизинг на стадии строительства. Приобретение объекта на стадии строительства позволяет получить дисконт до 20-35% и зафиксировать цену. Все платежи относятся к расходам, а НДС идет к зачету. Особенно актуально для компаний на ОСН.
3 Возвратный лизинг (Sale and Leaseback). Компания продает собственный объект лизинговой компании, пополняя оборотные средства, и тут же берет его обратно в долгосрочную аренду с правом выкупа. Это позволяет не только получить финансирование, но и легально снизить налоговую нагрузку. Спрос на эту конструкцию вырос кратно на фоне высокой ключевой ставки и дефицита кредитования.
4 Лизинг жилой недвижимости. Позволяет приобрести дом или квартиру без единовременного изъятия крупной суммы из оборота. При использовании жилья в бизнес-целях расходы на лизинг относятся на себестоимость, уменьшая налог на прибыль.
Кредит под залог недвижимости остается классическим способом пополнения оборотных средств. Однако его недостатки очевидны: сумма кредита ограничена 50-70% от оценочной стоимости залога, проценты нормируются для целей налога на прибыль, НДС в кредитных платежах отсутствует, а процедура требует оценки, страхования и регистрации залога.
Возвратный лизинг предоставляет те же средства, но с существенными преимуществами: финансирование до 100% стоимости объекта, полная налоговая экономия (весь лизинговый платеж относится на расходы), вычет НДС с каждого платежа, сохранение контроля над активом и более быстрая процедура. При этом налоговая эффективность возвратного лизинга признается судами при условии наличия реальной деловой цели сделки.
Исключение составляют ситуации, когда единственной целью возвратного лизинга выступает задача снижения фискальной нагрузки. Такая позиция подтверждена в первую очередь Постановлением Пленума ВАС РФ от 12 октября 2006 г. № 53 "Об оценке арбитражными судами обоснованности получения налогоплательщиком налоговой выгоды". В целом налоговые органы критично относятся к сделкам возвратного лизинга, но негативная оценка обусловлена именно отсутствием экономической цели и хозяйственного смысла. Один из ключевых ориентиров –Письмо ФНС России от 10 марта 2021 г. № БВ-4-7/3060 "О практике применения статьи 54.1 Налогового кодекса Российской Федерации".
Вопросы налогообложения при возвратном лизинге недвижимости разъясняется еще в двух официальных письмах. В письме Минфина России от 22 июня 2020 года № 03-03-07/53986 указывается, что при возвратном лизинге продавец предмета лизинга одновременно является и лизингополучателем, а значит, доходы, полученные в рамках договора купли-продажи, подлежат налогообложению в общем порядке. В письме Минфина России от 19 декабря 2025 года № 03-03-06/1/123916 разъясняется, что если объект лизингового имущества после возврата лизингополучателем не используется в деятельности, направленной на получение дохода, то амортизация за этот период не учитывается при исчислении налога на прибыль.
Для инвестора со 100 млн руб. можно смоделировать два сценария: при покупке одного объекта за 100 млн через 10 лет капитал составит 346,6 млн руб. (IRR 16,8%), при лизинге двух объектов за 200 млн (взнос 98 млн) – 595,1 млн руб. (IRR 16,4%). Лизинг дает на 72% больше дохода (457,4 млн против 268,6 млн), диверсификацию рисков и налоговую экономию 121,5 млн руб. против 28,5 млн.
Лизинг – мощный, но требующий правильного применения инструмент. Налоговые органы активно оспаривают лизинговые сделки при наличии признаков необоснованной налоговой выгоды, руководствуясь Постановлением Пленума ВАС РФ от 12 октября 2006 г. № 53 "Об оценке арбитражными судами обоснованности получения налогоплательщиком налоговой выгоды".
Согласно п. 8 Постановления № 53, при изменении юридической квалификации гражданско-правовых сделок судам следует учитывать, что налоговая выгода не может быть признана обоснованной, если получена налогоплательщиком вне связи с осуществлением реальной предпринимательской или иной экономической деятельности.
Верховный Суд РФ в Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 4, утв. Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 22 декабря 2025 года, подтвердил право налоговых органов обжаловать сделки по отчуждению имущества. В п. 4 Обзора приводится дело о признании недействительной сделки об уступке прав и обязанностей первоначальным лизингополучателем новому заемщику. Налоговая инспекция обжаловала сделку на том основании, что первоначальный лизингополучатель передал свои права новому лизингополучателю, чтобы избежать взыскания в счет доначисленных по итогам проверки налоговых платежей. Само по себе обжалование судьи признали законным.
1 Занижение цены сделки, особенно при выкупе имущества взаимозависимыми лицами. В одном из дел налоговая доначислила налог на прибыль, поскольку схема с лизингом являлась способом уклонения от налогообложения.
2 Формальный документооборот без реальной передачи предмета лизинга. Налоговый орган обнаружил формальный документооборот с целью получения необоснованной налоговой экономии.
3 Отсутствие разумных экономических причин для заключения именно лизингового договора вместо прямой покупки.
4 Аффилированность сторон и использование лизинга для вывода активов без хозяйственной цели.
5 Признаки "фирм-однодневок" среди контрагентов.
Верховный Суд РФ также указал на необходимость применения правил о неосновательном обогащении в случаях, когда новый лизингополучатель исполнял обязательства по внесению лизинговых платежей, – соответствующие суммы подлежат взысканию с первоначального лизингополучателя как сбереженные денежные средства.
В постановлении Арбитражного суда Поволжского округа от 10 декабря 2024 г. № Ф06-8400/2024 по делу № А65-22776/2023 суд частично отменил решения нижестоящих инстанций и направил дело на новое рассмотрение в части доначисления налогов по лизинговым сделкам и последующей сдаче имущества в аренду. Суд указал, что вывод об отсутствии разумных экономических причин не был мотивирован и сделан на неполном исследовании материалов. Таким образом, голословное утверждение налогового органа без всестороннего анализа обстоятельств не может служить основанием для доначислений, а бремя доказывания отсутствия деловой цели лежит на инспекции.
Лизинг – эффективный инструмент не для всех: его результативность зависит от налогового режима, финансового состояния и горизонта планирования. Оптимальные условия – у компаний на ОСН с устойчивой прибылью, желающих масштабироваться при ограниченном капитале. Такой лизинг позволяет приобрести актив без единовременного изъятия крупной суммы, а внешний денежный поток покрывает дефицит ликвидности. Выгоден и возвратный (обратный) лизинг (sale and leaseback): продажа собственной недвижимости лизинговой компании пополняет оборотные средства, а долгосрочная аренда с правом выкупа сохраняет контроль над активом. Это дает финансирование под залог имущества и налоговую экономию до 47%. Горизонт от 7 лет и ставка ниже 19-20% делают инструмент экономически оправданным, а также помогают диверсифицировать портфель без отвлечения собственных средств.
Однако лизинг невыгоден для компаний на УСН или для физлиц (нет вычета НДС и налога на прибыль), в убыточном бизнесе (налоговый эффект нулевой), при горизонте менее 5 лет или ставке выше 22%. В таких случаях он не создает добавленной стоимости, а лишь увеличивает финансовую нагрузку.
Налоговая реформа 2025-2026 годов существенно изменила экономику приобретения недвижимости для бизнеса на ОСН. Лизинг, в отличие от банковского кредита, позволяет компании:
Лизинг недвижимости эффективный, но не универсальный инструмент, как подчеркивает судебная практика, лизинговая сделка должна иметь реальную деловую цель и экономическое обоснование. Лизинг становится законным и эффективным инструментом, когда компания действительно нуждается в приобретении актива, цена сделки соответствует рыночному уровню, документооборот реальный, и отсутствуют признаки аффилированности и вывода активов без деловой цели. Возвратный лизинг может быть тоже эффективным инструментом, но здесь доказательства экономической целесообразности и правильного структурирования особенно важны.
Профессиональный подход к структурированию лизинговой сделки с участием юристов, финансистов и налоговых консультантов – залог того, что недвижимость станет не обременением, а хребтом растущего капитала.
