Об актуальных изменениях в КС узнаете, став участником программы, разработанной совместно с АО ''СБЕР А". Слушателям, успешно освоившим программу, выдаются удостоверения установленного образца.
(1).jpg)
Программа разработана совместно с АО ''СБЕР А". Слушателям, успешно освоившим программу, выдаются удостоверения установленного образца.
В условиях снижения ставок по депозитам и трансформации рынка ипотечного кредитования вопрос выбора оптимального инструмента для приобретения недвижимости становится как никогда актуальным. При ограниченном бюджете или необходимости правильно распределить финансовые ресурсы стоимость жилья и условия его финансирования выходят на первый план. Сегодня наиболее распространенными способами являются ипотечный кредит, рассрочка от застройщика и относительно новый для жилого сегмента инструмент – лизинг недвижимости.
Разберем каждый из них с точки зрения права, экономики и практической реализации.
Ипотека регулируется Гражданским кодексом, федеральными законами от 16 июля 1998 г. № 102-ФЗ "Об ипотеке" (далее – Закон об ипотеке), от 21 декабря 2013 г. № 353-ФЗ "О потребительском кредите (займе)" и Законом РФ от 7 февраля 1992 г. № 2300-I "О защите прав потребителей". Включает два договора: купли-продажи и кредитный под залог недвижимости с закладной.
Первый этап – оценка заемщика. Банк проверяет кредитную историю, стаж (от 3-6 месяцев на последнем месте), возраст (от 21 до 60-75 лет), гражданство. Ключевой показатель – предельная долговая нагрузка (ПДН): если на платежи по всем кредитам уходит > 50% дохода, банк создает повышенные резервы, что ведет к отказу (требования ЦБ). Учитывается "скрытая нагрузка": неиспользуемые кредитные карты (5-10% лимита как ежемесячный платеж). Рассрочки на маркетплейсах отражаются в кредитной истории (КИ) и снижают лимит. Множественные заявки в разные банки негативно влияют на оценку. Информация о рассрочке от застройщика в КИ не отображается.
Второй этап – оценка объекта. Банк проверяет юридическую чистоту, документы, обременения, аресты. Для новостроек все значительно проще, для квартир на вторичном рынке понадобится расширенный пакет (выписка из ЕГРН, правоустанавливающие документы, техдокументация, согласие супруга продавца, справки из ПНД и НД). После всех проверок стороны выходят на сделку.
На льготную ипотеку приходилось по итогам 2025 года примерно 80% рынка: за 9 месяцев 2025 года выдано 356,8 тыс. кредитов на 2,05 трлн руб. С 1 февраля 2026 года правила кардинально изменились.
Семейная ипотека (введена Постановлением Правительства РФ от 30 декабря 2017 г. №1711, утратило силу): ставка 6%, первоначальный взнос от 20% (можно использовать маткапитал), максимальная сумма – 12 млн руб. (Москва и Санкт-Петербург) / 6 млн руб. (остальные регионы).
Изменения с 1 февраля 2026 года:
Право на семейную ипотеку: семьи с ребенком до 6 лет включительно; с двумя и более несовершеннолетними детьми (с ограничениями по регионам); с ребенком-инвалидом до 18 лет.
Дальневосточная и Арктическая ипотека (введена Постановлением Правительства РФ от 7 декабря 2019 г. № 1609): ставка 2%, сумма 6-9 млн руб. (в зависимости от площади), доступна учителям, медикам, соцработникам, участникам СВО.
Ипотека для новых регионов (введена Постановлением Правительства РФ от 31 декабря 2022 г. № 2565, утратило силу): ставка 2%, сумма до 6 млн руб., доступна платежеспособным гражданам РФ.
IT-ипотека (введена Постановлением Правительства РФ от 30 апреля 2022 г. № 805): ставка 6%, до 9 млн руб., не действует в Москве и СПб. Требования: работа в аккредитованной компании, зарплата от 150 тыс. руб. (города-миллионники, МО, ЛО) или от 90 тыс. руб. (остальные), попасть в момент открытия лимитов (Решение Минцифры России от 16 декабря 2025 г. № 23-68902-00855-Р).
Сельская ипотека (введена Постановлением Правительства РФ от 30 ноября 2019 г. № 1567): ставка до 3%, только для работников АПК, соцсферы, ветслужб, ИП в сельском хозяйстве и участников СВО. Требование: каждые полгода подтверждать место работы в сельской местности (Решение Минсельхоза России от 20 марта 2025 г. № 22-67386-00396-Р).
Рыночная ипотека: доля упала из-за высокой ставки рефинансирования, но спрос оживляется, хотя ставки все еще очень высоки (в некоторых банках > 20%).
Военная ипотека: сертификат на ПВ от ФГКУ "Росвоенипотека", компенсация платежей. Сумма квартиры не ограничена, но при превышении – доп. средства на ПВ, так как ежемесячный платеж ограничен 34 265 руб. (п. 1 ст. 8 Федерального закона от 28 ноября 2025 г. № 426-ФЗ "О федеральном бюджете на 2026 год и на плановый период 2027 и 2028 годов"). Ставка зависит от программы (льготная/рыночная) (Федеральный закон от 20 августа 2004 г. № 117-ФЗ "О накопительно-ипотечной системе жилищного обеспечения военнослужащих").
Первоначальный взнос в соответствии с требованием НПА должен быть не ниже 20%. Без собственных накоплений можно: использовать маткапитал на ПВ, военную ипотеку, потребительский кредит или кредит под залог имеющегося жилья. Также существуют схемы с завышением стоимости (встречаются на вторичном рынке и изредка на рынке новостроек, связаны с завышением стоимости), несмотря на контроль регулятора (Постановление Правительства РФ от 9 сентября 2022 г. № 1474).
С 1 февраля 2026 года разрешено рефинансировать рыночную часть комбинированного кредита (Решение от 15 октября 2025 г. № 25-67381-01850-Р, Решение о порядке предоставления субсидии от 14 января 2026 г. № 25-67381-01850-Р). Льготная часть (6%) остается неизменной. Граждане, оформившие комбинированный кредит (льготная часть в пределах лимита + рыночная сверх него), теперь могут снизить ставку по рыночной части. Размер снижения зависит от ключевой ставки и стоимости фондирования.
Ранее рефинансирование рыночной части считалось выдачей нового кредита, а так как льготную ипотеку можно взять лишь раз, льготная ставка пересчитывалась по рыночной.
Количество рефинансирований не ограничено. При финансовых трудностях можно обратиться за кредитными каникулами. Делать это необходимо до образования просрочки (Федеральный закон от 3 апреля 2020 г. № 106-ФЗ "О внесении изменений в Федеральный закон "О Центральном банке Российской Федерации (Банке России)“ и отдельные законодательные акты Российской Федерации в части особенностей изменения условий кредитного договора, договора займа").
При неспособности заемщика платить по ипотеке банк выставляет требование о погашении всей суммы долга, после чего подает иск в суд о расторжении договора и обращении взыскания на залоговую недвижимость. Процесс может быть быстрым, но профессиональные юристы способны его затянуть. На стадии суда возможно мировое соглашение, однако оно заключается редко. Жилье продается с торгов, а на стадии исполнительного производства должник вправе обратиться за отсрочкой или рассрочкой исполнения решения суда (ст. 37 Федерального закона от 2 октября 2007 г. № 229-ФЗ "Об исполнительном производстве"). При нарушении условий (например, отсутствие страховки) банк вправе повысить ставку до рыночной.
Важные дополнения из практики: банки редко сразу прибегают к изъятию жилья – чаще предлагают реструктуризацию долга или ипотечные каникулы, так как продажа залога через суд обходится дорого. С сентября 2024 года заемщик может сам продать ипотечную квартиру с разрешения банка, что позволяет сохранить контроль над ценой и частью выручки (Федеральный закон от 12 июня 2024 г. № 140-ФЗ "О внесении изменений в Федеральный закон "Об ипотеке (залоге недвижимости)", Закон об ипотеке). При банкротстве должника внесенные изменения в Закон о банкротстве позволяют сохранить единственное ипотечное жилье через передачу долга третьему лицу или мировое соглашение с банком (Федеральный закон от 8 августа 2024 г. № 298-ФЗ "О внесении изменений в Федеральный закон "О несостоятельности (банкротстве"). Взыскание на предмет ипотеки не допускается, если просрочка менее 3 месяцев или долг не превышает 5% стоимости жилья (п. 1, ст. 54.1 Закона об ипотеке).
Продажа ипотечной квартиры требует согласия банка-залогодержателя. Без него Росреестр приостановит регистрацию перехода права. Кредитор оценивает условия погашения долга и определяет схему расчетов в зависимости от источника средств покупателя.
При собственных средствах покупателя – стандарт безопасности: два аккредитива. Первый (на сумму долга) раскрывается после снятия обременения и регистрации права собственности покупателя. Второй (разница между ценой и долгом) перечисляется продавцу после регистрации перехода права.
Если покупатель берет ипотеку – оптимально обращаться в тот же банк, где оформлена ипотека продавца. Тогда проводится сделка и осуществляется "перезалог": средства покупателя идут на погашение старого долга, обременение снимается и сразу регистрируется на нового заемщика (сроки 1-2 недели). Иной банк – сложные межбанковские согласования, чаще отказ.
Рекомендации из практики: Покупателю не стоит соглашаться на погашение остатка долга прямым платежом без аккредитива, так как если продавец передумает, вопрос будет решаться только через суд. Главный принцип – прозрачность для банка и исключение "серых" схем.
Когда ипотека недоступна, покупатели часто обращают внимание на рассрочку. Это поэтапная оплата с первоначальным взносом 20-50%, оставшаяся сумма разбивается (до 3-4 лет, но чаще гораздо меньше). Рассрочка может предоставляться самим продавцом или в рамках трехсторонней сделки с участием банка.
Преимущества на первый взгляд очевидны: не требуется оценка кредитной истории, справки о доходах, поручители, можно избежать страхования. Однако экономика рассрочки сложнее – при "беспроцентной" рассрочке стоимость жилья нередко завышена, "скрытая ставка" может составлять 11-12% годовых.
Рассрочка по своей сути представляет собой условие оплаты, прописанное в договоре (для новостроек – в ДДУ). Расторжение договора в случае неоплаты происходит во внесудебном порядке.
В соответствии с п. 4-5 ст. 5 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", застройщик вправе расторгнуть ДДУ в одностороннем порядке при:
Процедура регламентирована:
С апреля 2026 года вступили в силу новые законодательные нормы: максимальный срок рассрочки, если он предоставляется не напрямую застройщиком, а оператором, что в сделках с недвижимостью не распространено, сократится до шести месяцев, а к 2028 году – до четырех месяцев. В СМИ при принятии этого закона прошла информация о том, что это напрямую коснется застройщиков, но нет, застройщики пока не планируют корректировать свои правила, на них этот закон не распространит свое действие, но обсуждение ведется о необходимости дополнительных регламентов и в отношении застройщиков в части предоставления рассрочки (Федеральный закон от 31 июля 2025 г. № 283-ФЗ "О деятельности по предоставлению сервиса рассрочки").
При этом следует понимать, что в случае, если рассрочка предоставляется на уже введенный объект недвижимости, то действуют нормы ГК РФ. Стоит отметить, что в случае продажи недвижимого имущества в рассрочку применяется п. 2 ст. 489 ГК РФ, в которой указано, что продавец может отказаться от исполнения и потребовать возврата проданного товара, когда покупатель не производит в установленный договором срок очередной платеж за проданный и переданный ему товар, если иное не предусмотрено договором, за исключением случаев, когда сумма платежей, полученных от покупателя, превышает половину цены товара. Судебная коллегия по гражданским делам ВС РФ напомнила в своем Определении, что это относится и к вопросам приобретения недвижимости в рассрочку (Определение СК по гражданским делам Верховного Суда РФ от 28 июля 2015 г. № 19-КГ15-15).
Лизинг жилой недвижимости регулируется Федеральным законом от 29 октября 1998 г. № 164-ФЗ "О финансовой аренде (лизинге)". Договор предусматривает аванс (0-49%), ежемесячные платежи и выкупной платеж, после оплаты которого предмет лизинга переходит в собственность. До полной выплаты квартира находится в собственности лизинговой компании.
Преимущества: более лояльная оценка платежеспособности, возможность дифференцированных платежей.
Минусы: ограниченное предложение, ставки не ниже рыночной ипотеки, невозможность кредитных каникул или рефинансирования, риск банкротства лизинговой компании (квартира попадет в конкурсную массу).
Стоит отметить, что позиция, когда лизинг воспринимался больше в качестве аренды, ушел окончательно в прошлое, правоприменительная практика исходит из кредитной природы договора, так из п. 16-19 Обзора ВС РФ следует, что расторжение договора лизинга и изъятие предмета лизинга не прекращают начисление неустойки за просрочку лизинговых платежей, финансирование по выкупному лизингу считается возвращенным лизингодателю с момента продажи предмета лизинга, но не позднее истечения разумного срока на его реализацию. Также отмечено, что, если лизингодатель при наличии спроса не принял разумных мер для скорейшей продажи предмета лизинга, стоимость возвращенного имущества может определяться на основе отчета оценщика (даже при продаже с торгов), в таком случае плата за финансирование начисляется до истечения разумного срока организации продажи (Обзор судебной практики по спорам, связанным с договором финансовой аренды (лизинга), утв. Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 27 октября 2021 года).
Критическое отличие от ипотеки – процедура расторжения. Поскольку квартира принадлежит лизингодателю, он вправе потребовать досрочного расторжения и возврата недвижимого имущества. Выселение происходит значительно быстрее, чем при ипотеке.
По п. 2 ст. 13 и п. 3 ст. 11 того же закона лизингодатель вправе требовать досрочного расторжения договора и изъятия имущества. При прекращении договора лизингополучатель обязан вернуть предмет лизинга, а также уплатить неустойку (ст. 330 ГК РФ).
При этом в п. 13 Определения ВС РФ указано, что суд вправе отказать в изъятии предмета лизинга у лизингополучателя при расторжении договора лизинга, если допущенное лизингополучателем нарушение незначительно, размер задолженности явно несоразмерен стоимости изымаемого.
Судебная практика показывает, что выселение при лизинге происходит значительно быстрее, чем при ипотеке. Иски об освобождении жилья обычно подаются одновременно с расторжением договора и удовлетворяются судом при просрочке. Расторжение договора влечет риски для лизингодателя. Если зарегистрированные в квартире лица не снимаются с учета добровольно, выселение возможно только через суд.
Однако при банкротстве лизинговой компании квартира попадает в конкурсную массу, что требует доработки законодательства.
Выбор инструмента финансирования недвижимости в 2026 году требует взвешенного подхода, расчета экономической целесообразности. Ипотека остается основным способом, но требует безупречной кредитной истории и понимания последствий просрочек. Рассрочка пока остается, но ее ключевая особенность – внесудебное расторжение при неоплате. Лизинг может быть выходом для тех, кому недоступны другие варианты, но требует осознания рисков быстрого выселения. Главный совет: тщательно просчитывайте свои финансовые возможности на годы вперед и внимательно читайте договоры.
